Expéditions le : Minute n° 26/00114

Grosse :

ORDONNANCE DU : 15 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00700 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-GA5X

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDEUR

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE HAUTE-SAVOIE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau D’ANNECY

DÉFENDEURS

Monsieur [Q] [A], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [W] [I], demeurant [Adresse 2]

comparante

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Mars 2026 devant Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 15 Avril 2026.

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail sous-seing privé en date du 18 juillet 2022, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE a donné en location à Mme [I] [W] et M. [A] [Q] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 1].

Par acte d’huissier de justice en date du 8 juillet 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE a délivré à Mme [I] [W] et M. [A] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire en raison de loyers impayés.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 27 octobre 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE a fait assigner Mme [I] [W] et M. [A] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, statuant en référé, afin de :

— voir constater la résiliation de l’engagement de location dont il s’agit par le jeu de la clause résolutoire à la date du 8 septembre 2025 ;

— constater leur occupation sans droit ni titre et leur ordonner de quitter les lieux ;

— voir ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.977,21 €, à titre provisionnel, pour les loyers, charges et indemnités d’occupation non réglés au 10 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 360,74 €

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, avec indexation, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux et les condamner solidairement à son paiement à titre provisionnel ;

— obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 4 mars 2026, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE, représenté par son conseil, a actualisé le montant de l’arriéré locatif à la somme de 5 609,50€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 28 février 2026, échéance du mois de février incluse. Il souligne qu’un supplément de loyer solidarité est appliqué depuis le mois de janvier 2026. Il maintient l’intégralité de ses demandes et s’oppose à tout délai de paiement. Il demande à ce que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 878,49 €.

En défense, Madame [I] [W], comparaît en personne et reconnaît les sommes réclamées. Elle explique que suite au décès d’un proche, ils ont dû aller en Roumanie et ont perdu leur travail en France. Elle indique que son mari a une entreprise de nettoyage mais qu’il n’a aucun revenu pour le moment. Elle ajoute percevoir des allocations chômage d’un montant de 800 euros et des allocations familiales de 200 euros. Elle sollicite des délais de paiement et propose des échéances mensuelles de 100 euros.

En défense, bien que régulièrement cité à personne, M. [A] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour le locataire d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 15 avril 2026.

En cours de délibéré, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE, par l’intermédiaire de son conseil, a transmis la quittance de loyer du mois de janvier 2026 et un avoir de 2.882,26 euros, au bénéfice des locataires. Il informe le tribunal que suite à un rappel de FSL intervenu le 11 février 2026, le SLS a été régularisé et que les surloyers de janvier et février 2026 ont été supprimés. Le bailleur souligne en revanche que l’enquête de ressources et d’occupation n’ayant pas été transmise, il est appliqué mensuellement la pénalité de 7,62 euros jusqu’à réception de l’enquête.

EXPOSE DES MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge vérifie que la demande est régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur produit la notification au représentant de l’État de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 28 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 4 mars 2026.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation de la locataire par courrier du 16 juin 2025, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

— Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort que le bail conclu le 18 juillet 2022 contient une clause résolutoire et que précisément à la suite de loyers impayés, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 juillet 2025, pour la somme en principal de 1 360,74 €.

Il ressort du décompte actualisé produit par le bailleur et de l’historique des paiements, qu’aucun règlement n’a été effectué dans les deux mois du commandement et qu’aucun plan d’apurement n’a été conclu entre les parties, dans ce délai.

Il convient dés lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 septembre 2025, que le bail s’est retrouvé résilié de plein droit à compter de cette date et que Mme [I] [W] et M. [A] [Q] sont dés lors occupants sans droit ni titre depuis le 9 septembre 2025.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, il ressort du décompte produit aux débats qu’aucune reprise du paiement du loyer courant au jour de l’audience, au sens du texte précité, n’a été effectuée, le dernier règlement datant du 5 février 2025. En outre, leur absence au diagnostic social et financier ne permet pas d’avoir d’éléments précis sur leur situation et il apparaît au cours des débats que les revenus de la famille sont constitués de la seule allocation chômage de Mme [I] d’un montant de 800 euros et d’allocations familiales de 200 euros, qu’au vu de ces éléments, les époux [I] n’apparaissent pas en capacité de régler leur dette locative dans le délai légal.

Ces constatations rendent impossible l’octroi de délais de paiement, a fortiori suspensifs de la clause résolutoire. En conséquence, il y a lieu d’ordonner à Mme [I] [W] et M. [A] [Q] de libérer les lieux occupés de leur personne, de leurs biens et de tout occupant de leur chef et d’autoriser le bailleur, à défaut d’exécution volontaire, à procéder à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur l’arriéré locatif

Attendu que selon les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE produit un décompte actualisé aux termes duquel Mme [I] [W] et M. [A] [Q] lui doivent la somme de 5 609,50 €, déduction faite des frais de procédure.

Il ressort des pièces transmises au cours du délibéré qu’un avoir de 2.882,16 euros a été établi le 16 mars 2026, suite à une régularisation des surloyers des mois de janvier et février 2026, intervenant après un rappel d’APL. Il conviendra par conséquent de déduire la somme de 2,882,16 euros du montant de la dette locative.

Par ailleurs, il ressort des quittances produites que les sommes réclamées comprennent l’application de pénalités de retard de 7,62 euros sur les mois de janvier et février 2026, ainsi que des frais de dossier SLS de 25 euros.

S’il ressort des éléments produits aux débats, que le bailleur justifie de l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, préalable nécessaire à l’application de ces frais, il convient toutefois de rappeler que le bail étant résilié au 8 septembre2025, le locataire, devenu occupant sans droit ni titre, n’est redevable à compter de cette date que d’indemnités d’occupation, équivalentes au montant du loyer et des charges, hors supplément de loyer solidarité et hors pénalités et frais liés au surloyer.

Au vu de ces éléments, il convient donc de déduire la somme de 2.882, 26 euros au titre de la régularisation du surloyer, ainsi que la somme de 40,24 euros, correspondant aux sommes facturées au titre des pénalités et frais de dossier SLS ( 7,62 euros x 2 mois + 25 euros), soit la somme totale de 2.922,50 euros

L’obligation au paiement du loyer par Mme [I] [W] et M. [A] [Q] n’est pas contestée, ni sérieusement contestable au vu du bail et des décomptes produits.

Il y a par suite, lieu de les condamner à titre provisionnel, à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE la somme de 2.687 euros, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, au 28 février 2026 incluant l’échéance du mois de février incluse. S’agissant d’une provision, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Compte tenu de la clause de solidarité prévue au bail, les condamnations seront prononcées à titre solidaire entre les débiteurs.

— Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le bail d’habitation ayant été résilié au 8 septembre 2025, Mme [I] [W] et M. [A] [Q] se trouvent occupants sans droit, ni titre depuis cette date, ce qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation pour réparer le préjudice causé au bailleur par cette occupation illicite.

Par conséquent, Mme [I] [W] et M. [A] [Q] seront condamnés à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 605,53 €. Le montant sera révisé conformément au bail.

— Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

Mme [I] [W] et M. [A] [Q], partie succombante, seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’équité commande par contre de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles.

Il convient de constater que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location conclu le 18 juillet 2022 entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE et Mme [I] [W] et M. [A] [Q], portant sur un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 1], sont réunies à la date du 8 septembre 2025.

CONSTATONS que le bail d’habitation se trouve ainsi résilié depuis cette date.

CONSTATONS que Mme [I] [W] et M. [A] [Q] sont occupants dans droit à compter du 9 septembre 2025 ;

EN CONSÉQUENCE, ORDONNONS à Mme [I] [W] et M. [A] [Q], de libérer les lieux de leur personne, de leurs biens et de tout occupant de leur chef, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par Mme [I] [W] et M. [A] [Q] de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L. 433-1 et suivants et les articles R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [I] [W] et M. [A] [Q] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

FIXONS par provision le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 605,53 €, provision sur charges incluse, indemnité révisable selon les modalités prévues au contrat de bail ;

CONDAMNONS SOLIDAIREMENT Mme [I] [W] et M. [A] [Q] à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE, à titre provisionnel, la somme de 2 687,00 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 28 février 2026, échéance de février incluse ;

DISONS que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS IN SOLIDUM Mme [I] [W] et M. [A] [Q] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement.

REJETONS la demande formée au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Gaëlle RIVAS