Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 3e chambre civile cab 1, 18 mars 2025, n° 24/08816

TJ Strasbourg 18 mars 2025

Arguments

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Accepté
Créance de charges de copropriété
La cour a jugé que les créances de charges de copropriété doivent être payées à leur échéance et que le syndicat a prouvé l'existence et le montant de la créance.
Rejeté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé la mauvaise foi du débiteur ni un préjudice indépendant du retard.
Accepté
Frais de procédure
La cour a condamné la S.C.I. Aytelle aux dépens et a accordé une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 3e ch. civ. cab 1, 18 mars 2025, n° 24/08816
Numéro(s) :	24/08816
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Cécile ES CHASSERIAUJean WEYL
Parties :	représenté par son syndic la SARL LOGE IMMOBILIER, Syndicat des Copropriétaires de la [ Adresse 9 ] c/ S.C.I. AYTELLE

Texte intégral

N° RG 24/08816 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NBH4

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/08816 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NBH4

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Jean WEYL

Le greffier

M^e Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

JUGEMENT DU 18 MARS 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 9]

représenté par son syndic la SARL LOGE IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne CG IMMOBILIER, ayant son siège social [Adresse 2], agissant par son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 111

DEFENDERESSE :

S.C.I. AYTELLE, en liquidation judiciaire,

prise en la personne de son mandataire judiciaire Me [B] [R],

ès-qualité, [Adresse 1]

dont le siège social est sis [Adresse 7]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Vincent BARRÉ, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Vincent BARRÉ, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Mars 2025.

JUGEMENT :

Réputé ontradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

EXPOSE DU LITIGE

La Sci Aytelle est propriétaire des lots n°210, 238 et 281 au sein de la résidence « [Adresse 8] [Adresse 5] 67000 Strasbourg soumis au statut de la copropriété.

Une procédure collective a été ouverte à l’égard de la Sci Aytelle selon un jugement du 23 septembre 2019 de la chambre commerciale du tribunal de grande instance de Strasbourg prononçant sa liquidation judiciaire et désignant Maître [B] [R] en qualité de liquidateur.

Le syndic, représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 8] [Adresse 4] à [Localité 6] (ci-après le syndicat des copropriétaires), a déclaré une créance pour des charges impayées de 38 664 € le 8 novembre 2019.

Par un acte de commissaire de justice délivré à Maître [R] en sa qualité de liquidateur de la Sci Aytelle le 27 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg et demande de :

— condamner la Sci Aytelle représentée par Maître [R] à lui payer une somme de 22 331,33 € avec les intérêts légaux à compter de l’assignation,

— condamner la Sci Aytelle représentée par Maître [R] à lui payer une somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts avec les intérêts légaux à compter du jugement à intervenir,

— subsidiairement, condamner la Sci Aytelle représentée par Maître [R] à lui payer la somme de 20 515,73 € avec les intérêts légaux à dater de l’assignation, la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts avec les intérêts légaux à compter du jugement à intervenir et la somme de 1 815,60 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner solidairement en tous les frais et dépens de la procédure,

— déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux termes de l’assignation visée ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Maître [R] ès qualités de liquidateur de la Sci Aytelle, assigné par remise à personne, n’a pas constitué avocat.

La procédure a été clôturée le 11 févier 2025, évoquée à l’audience du même jour et mise en délibéré au 18 mars 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la demande en paiement :

Selon les termes de l’article L. 641-13 I du code de commerce dans sa version applicable au litige, le jugement de la chambre commerciale du tribunal judiciaire de Strasbourg prononçant la liquidation judiciaire de la Sci Aytelle datant du 23 septembre 2019, sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire :

— si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l’activité autorisé en application de l’article L. 641-10 ;

— si elles sont nées en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l’activité ou en exécution d’un contrat en cours régulièrement décidée après le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, s’il y a lieu, et après le jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire ;

— ou si elles sont nées des besoins de la vie courante du débiteur, personne physique.

En cas de prononcé de la liquidation judiciaire, sont également payées à leur échéance, les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire mentionnées au I de l’article L. 622-17.

Selon l’article L. 622-17 I du code de commerce dans sa version applicable au litige, les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a déclaré une créance de 38 664 € entre les mains de Maître [R] le 8 novembre 2019 pour les charges antérieures au jugement d’ouverture de la procédure collective à l’égard de la Sci Aytelle.

Il demande dans le cadre de la présente procédure le paiement des charges de copropriété pour la période du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2024.

Si les créances de charges de copropriété ayant fait l’objet d’appels après l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire ne sont pas nées pour les besoins du déroulement de la procédure (Com. 14 novembre 2019, pourvoi n° 18-17.812) ni du maintien provisoire de l’activité dès lors que le jugement du 23 septembre 2019 prononçant l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire ne prévoit aucun maintien provisoire de l’activité, elles sont la contrepartie d’une prestation fournie au débiteur durant le déroulement de la procédure de liquidation judiciaire dès lors que le bien appartenant à la Sci Aytelle est destinée à la location et que les charges de copropriété permettent l’entretien, en conséquence la conservation, du bien immobilier.

Ainsi, les créances postérieures du syndicat des copropriétaires n’ont pas à être déclarées au passif de la liquidation judiciaire et elles doivent être payées à leur échéance.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot telle que définies à l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il résulte de l’article 14-1 de la loi précitée que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. L’assemblée générale de copropriétaires appelée à voter ce budget est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf si l’assemblée générale fixe au syndicat des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée en assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

L’article 10-1a) dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

Le syndicat des copropriétaires, qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété, est en conséquence tenu de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que le décompte de répartition des charges et les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition.

Le syndicat des copropriétaires produit en l’espèce les éléments suivants :

— le relevé du livre foncier,

— le contrat de syndic pour la période du 1er août 2024 au 31 juillet 2025,

— le décompte annuel de charges de l’exercice 2019,

— le décompte annuel de charges de l’exercice 2020,

— le décompte annuel de charges de l’exercice 2021,

— le décompte annuel de charges de l’exercice 2022,

— le décompte annuel de charges de l’exercice 2023,

— les appels de fonds du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2024,

— l’appel de fonds travaux du 1er septembre 2022 (muret et grillage),

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 16 mai 2022,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 26 septembre 2022,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 26 juin 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 31 juillet 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 25 juin 2024,

— un relevé de compte au 17 juillet 2024.

Sur le fondement de ces éléments, le syndicat des copropriétaires demande que Maître [R] ès qualités soit condamné à lui payer la somme de 22 331,33 € au titre de charges impayées et des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La période concernée est du 1er octobre 2019 au 17 juillet 2024.

Le syndicat des copropriétaires justifie des éléments suivants :

— les appels de fonds du 1er octobre 2019 au 31 décembre 2019 et le décompte annuel de l’exercice 2019,

— les appels de fonds de l’année 2020 et le décompte annuel de l’exercice 2020,

— les appels de fonds de l’année 2021, l’approbation des comptes 2021 par l’assemblée générale du 16 mai 2022 et le décompte annuel de l’exercice 2021,

— les appels de fonds de l’année 2022, l’approbation des comptes 2022 par l’assemblée générale du 31 juillet 2023 et le décompte annuel de l’exercice 2022,

— l’appel de fonds de travaux (muret et grillage) approuvés par l’assemblée générale du 16 mai 2022,

— les appels de fonds de l’année 2023, l’approbation des comptes 2023 par l’assemblée générale du 25 juin 2024 et le décompte annuel de l’exercice 2023,

— l’approbation du budget prévisionnel 2024 par l’assemblée générale du 25 juin 2024,

— les appels de fonds pour la période du 1er janvier 2024 au 30 septembre 2024.

Il résulte ainsi des pièces communiquées par le syndicat des copropriétaires qu’il est rapporté la preuve que la Sci Aytelle est redevable des charges du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2024 et de l’appel de fonds travaux du muret et grillage ainsi que des soldes de charges restant dus pour les exercices 2019, 2021 et 2023, après déduction des soldes créditeurs des exercices 2020 d’un montant de 174,62 € et 2022 de 315,28 €, soit une somme de 20 106,83 €.

Les frais de mise en demeure du 3 juin 2024 pour une somme de 35 € ne seront pas retenus, faute de la preuve de son envoi à Maître [R] ès qualités, le courrier étant adressé à la Sci Aytelle à son siège social, pas plus que les frais de signification de mise en demeure d’un montant de 73,90 € pour lesquels il n’est fourni aucune explication ni document, et les frais de transmission du dossier à un avocat pour la somme de 300 €, ce montant n’étant pas prévu au contrat de syndic et relevant en tout état de cause des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à hauteur de 1 815,60 €, correspondant à la note d’honoraires du conseil du syndicat des copropriétaires sera par ailleurs rejetée, ce poste entrant également dans le champ d’application, non de l’article 10-1, mais de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi, Maître [R] ès qualités de liquidateur judiciaire de la Sci Aytelle sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20 106,83 € outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur la demande de dommages et intérêts :

Le syndicat des copropriétaires demande que la Sci Aytelle, représentée par Maître [R], soit condamnée à lui payer la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts.

Selon l’article 1231-6 du code civil en son dernier alinéa, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que l’application de ces dispositions suppose la preuve de la mauvaise foi du débiteur, soit la précision de circonstances particulières de nature à caractériser cette mauvaise foi ainsi que la preuve d’un préjudice indépendant du retard, soit distinct de la seule privation d’argent à l’échéance.

Si le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il n’est pas un établissement financier et qu’il ne peut se permettre de supporter des retards de paiement, il procède par affirmation sans notamment justifier d’un préjudice indépendant du retard de paiement.

La demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires sera en conséquence rejetée.

— Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Maître [R] ès qualités de liquidateur judiciaire de la Sci Aytelle, qui succombe, sera condamné aux dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande en outre de mettre à sa charge la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice du syndicat des copropriétaires.

— Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Maître [B] [R] ès qualités de liquidateur judiciaire de la Sci Aytelle à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 8] [Adresse 5] 67000 [Adresse 10] la somme de vingt mille cent six euros et quatre-vingt-trois centimes (20 106,83 €) au titre des charges de copropriété impayées du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit le 27 septembre 2024,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 8] [Adresse 5] [Localité 6] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Maître [B] [R] ès qualités de liquidateur judiciaire de la Sci Aytelle aux entiers dépens,

CONDAMNE Maître [B] [R] ès qualités de liquidateur judiciaire de la Sci Aytelle à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 8] [Adresse 5] 67000 [Adresse 10] la somme de mille cinq cents euros (1 500 €) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Vincent BARRÉ