Expéditions le : Minute n° 26/00106

Grosse :

ORDONNANCE DU : 15 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00077 – N° Portalis DB2Q-W-B7K-GCG3

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

SA [Z], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [X] [V] selon pouvoir en date du 26 février 2026

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [B] et Madame [A] [L] épouse [B], demeurant [Adresse 2]

non comparans

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Mars 2026 devant Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 15 Avril 2026.

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail sous-seing privé en date du 19 juin 2015, la société [Z] a donné en location à Monsieur [B] [K] et Madame [L] [A], épouse [B], un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3][Adresse 4]" – à [Localité 1].

Suite à des impayés de loyers, la société [Z] a engagé une action en justice, à l’issue de laquelle une ordonnance de référé constatait la résiliation du bail au 15 août 2022. La mobilisation du couple permettait la régularisation de la dette et la signature d’un nouveau contrat de bail le 22 septembre 2023, portant sur le même logement donné initialement à bail.

Par acte d’huissier de justice en date du 2 juillet 2025, la société [Z] a délivré à Monsieur [B] [K] et Madame [L] [A], épouse [B], un commandement de payer visant la clause résolutoire en raison de loyers impayés.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 26 novembre 2025, la société [Z] a fait assigner Monsieur [B] [K] et Madame [L] [A], épouse [B], devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, statuant en référé, afin de :

— voir constater la résiliation de l’engagement de location dont il s’agit par le jeu de la clause résolutoire à la date du 14 août 2025 ;

— constater leur occupation sans droit ni titre et leur ordonner de quitter les lieux ;

— voir autoriser leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.627,58 €, à titre provisionnel, pour les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 438,53 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— obtenir leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux, avec indexation évoluant conformément à la législation HLM ;

— obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à Monsieur le Préfet.

A l’audience du 4 mars 2026, la société [Z], représentée par Madame [X] [V], munie d’un pouvoir valablement constitué, actualise le montant de l’arriéré locatif à la somme de 6 258,36 € au 3 mars 2026, échéance du mois de février incluse. Elle souligne qu’un supplément de loyer solidarité est appliqué depuis le mois de janvier 2026 de 1.417,29 euros. Elle indique que malgré une reprise du paiement du loyer, elle maintient l’intégralité de ses demandes en raison de l’absence des défendeurs à l’audience, du montant élevé de la dette, du défaut de restitution des éléments demandés qui a entraîné l’application du supplément de loyer et ajoute qu’il s’agit de la deuxième procédure d’expulsion menée à leur encontre.

En défense, régulièrement cités en étude, Monsieur [B] [K] et Madame [L] [A], épouse [B], n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Il a été donné lecture à l’audience de l’enquête sociale du service de prévention des expulsions, qui indique que ces derniers auraient rencontré des difficultés financières liées à des problèmes de santé de Monsieur [B], qui aurait été contraint pour cela à faire des allers-retours en Turquie et qui aurait donc perçu moins de revenus du fait de nombreux arrêts maladie.

La décision a été mise en délibéré au 15 avril 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge vérifie que la demande est régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur produit la notification au représentant de l’État de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 3 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 4 mars 2026.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 8 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

— Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il ressort que le bail conclu le 22 septembre 2023 contient une clause résolutoire qui prévoit un délai de deux mois, que précisément à la suite de loyers impayés, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 juillet 2025, pour la somme en principal de 2 438,53 €.

Il ressort du décompte actualisé produit par le bailleur et de l’historique des paiements, qu’aucun règlement n’est intervenu dans les deux mois du commandement de payer et qu’aucun plan d’apurement n’a été conclu entre les parties, dans ce délai.

Il convient dès lors de constater que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis, que le contrat de bail se trouve donc résilié de plein droit à compter du 2 septembre 2025 et que Monsieur [B] [K] et Madame [L] [A], épouse [B], doivent être considérés comme occupants sans droit ni titre depuis de cette date.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que pendant le cours de ces délais accordés, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus.

Non comparants à l’audience, les époux [B] ne sollicitent aucun délai de paiement. S’il résulte du décompte une reprise du paiement du loyer, avec un paiement en date du 2 mars 2026 et un autre du 18 février 2025, en revanche leur absence à l’audience ne permet pas d’avoir d’information sur leur situation actuelle et il est impossible dès lors de déterminer s’ils sont en capacité de faire face au remboursement de leur dette dans le délai légal. Ces constatations rendent par conséquent impossible l’octroi de délais de paiement, a fortiori suspensifs de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [B] [K] et Madame [L] [A], épouse [B], de libérer les lieux occupés de leur personne, de leurs biens et de tout occupant de leur chef et d’autoriser le bailleur, à défaut d’exécution volontaire, à procéder à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif actualisé démontrant que les preneurs étaient redevables de la somme de 6 258,36 € au jour de l’audience. Ce montant comprend l’application mensuelle d’un Supplément de Loyer de Solidarité d’un montant de 1419,29 euros, sur les mois de janvier et février 2026, ainsi que des frais de dossier SLS de 25 euros, faute pour les locataires d’avoir restitué l’enquête d’Occupation du Parc Social.

S’il ressort des éléments produits que le bailleur justifie de l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, préalable nécessaire à l’application de ces frais, il convient toutefois de rappeler que le surloyer, les pénalités et frais, attachés à l’exécution du contrat de bail et aux obligations déclaratives du locataire dans le cadre du logement social, ne peuvent être appliqués qu’au titre d’une période antérieure à la date de résiliation du bail, soit en l’espèce au 2 septembre 2025.

A compter de cette date, les locataires, considérés comme occupants sans droit, ni titre, ne sont plus tenus par les stipulations contractuelles du bail, ne sont donc plus redevables des accessoires du loyer, et notamment du surloyer, mais que du paiement d’indemnités d’occupation. Il s’ensuit que les pénalités et frais attachés à l’exécution du contrat de bail, ne peuvent être retenus dans le décompte de la dette locative.

Au vu de ces éléments, il convient donc de déduire les sommes facturées à ce titre pour les mois de janvier et février 2026, soit la somme de 2.859,58 euros (1417,29 euros x 2mois + 25).

Monsieur [B] [K] et Madame [L] [A], épouse [B], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Il sera considéré qu’au regard du contrat de bail et du décompte produit, cette somme n’est pas sérieusement contestable.

Par conséquent, Monsieur [B] [K] et Madame [L] [A], épouse [B], seront condamnés à titre provisionnel, à verser à la société [Z], la somme de 3 398,78 € à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 3 mars 2026, échéance de février incluse. S’agissant d’une provision, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Compte tenu de la clause prévue au bail et leur situation maritale des locataires, les condamnations seront prononcées à titre solidaire entre les débiteurs.

— Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux depuis le 2 septembre 2025, M. et Mme [B] causent un préjudice à la société [Z], qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Par conséquent, Monsieur [B] [K] et Madame [L] [A], épouse [B], seront condamnés à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 794,00 €. Le montant sera révisé conformément au bail.

— Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

Monsieur [B] [K] et Madame [L] [A], épouse [B], partie succombante, seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et la notification au Préfet ;

Ils seront également condamnés in solidum à payer à la requérante la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en constatation de la résiliation de bail de la société [Z] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 septembre 2023 entre la société [Z] et Monsieur [B] [K] et Madame [L] [A], épouse [B], portant sur un local à usage d’habitation situé au [Adresse 5] "[Adresse 4]" – à [Localité 1], sont réunies à la date du 2 septembre 2025 ;

CONSTATONS que le bail d’habitation se trouve ainsi résilié depuis cette date ;

CONSTATONS que Monsieur [B] [K] et Madame [L] [A], épouse [B], sont occupants sans droit ni titre depuis cette date ;

EN CONSÉQUENCE, ORDONNONS à Monsieur [B] [K] et Madame [L] [A], épouse [B], de libérer les lieux de leur personne, de leur bien et de tout occupant de leur chef, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance.

DISONS que faute par Monsieur [B] [K] et Madame [L] [A], épouse [B], de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L. 433-1 et suivants et les articles R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [K] et Madame [L] [A], épouse [B], à payer à la société [Z] à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

FIXONS par provision le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 794,00 €, provision sur charges incluse, montant révisable conformément au contrat de bail ;

CONDAMNONS SOLIDAIREMENT Monsieur [B] [K] et Madame [L] [A], épouse [B], à verser à la société [Z], à titre provisionnel, la somme de 3 398,78 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 3 mars 2026, échéance de février incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS IN SOLIDUM Monsieur [B] [K] et Madame [L] [A], épouse [B], aux entiers dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

CONDAMNONS IN SOLIDUM Monsieur [B] [K] et Madame [L] [A], épouse [B], à verser à la société [Z] la somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Gaëlle RIVAS