Expéditions le : Minute n° 26/00122

Grosse :

ORDONNANCE DU : 13 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00655 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-GATE

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

S.A. HALPADES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [J] [X] selon pouvoir en date du 27 mars 2026

DÉFENDERESSE

Madame [B] [P] divorcée [F], demeurant [Adresse 2]

non comparante

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 01 Avril 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 13 Mai 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 21 novembre 2014, la SA Halpades a donné en location à Mme [B] [P] [F] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 045,39 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs et de justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 février 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 6 354,34 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs et de justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2025, la SA Halpades a fait assigner Mme [B] [P] divorcée [F] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 2], statuant en référé, pour demander, sur le fondement des articles 7 g) et 24 de la loi du 6 juillet 1989, L.441-9 et L.442-5 du code de la construction et de l’habitation, de :

— constater la résiliation au plus tard en date du 19 avril 2025 du bail consenti par la S.A. Halpades à Mme [B] [P] divorcée [F],

— déclarer Mme [B] [P] divorcée [F] occupante sans droit ni titre,

— ordonner la libération des lieux et la remise des clés à la requérante par Mme [B] [P] divorcée [F] à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à défaut – ordonner l’expulsion de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la [Localité 3] Publique,

— condamner Mme [B] [P] divorcée [F] à lui verser la somme de 21 732,25 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 août 2025 et demeurant impayés à la date de rédaction de l’assignation, en ce compris le coût des commandements de payer et des suppléments de loyer de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 6 354,34 euros à compter du 18 février 2025 date de délivrance du commandement de payer, et pour le surplus à compter de la délivrance de l’assignation,

— condamner Mme [B] [P] divorcée [F] à lui verser à compter de la date de résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, selon fiche de calcul annexée au présent acte, sachant que ces sommes pourront être majorées ou minorées en fonction des augmentations de loyer inhérentes à la législation HLM et selon les résultats de charges,

— condamner Mme [B] [P] divorcée [F] à lui payer la somme de 100 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture selon facture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 janvier 2026 et renvoyée pour actualisation de la créance.

A l’audience de renvoi du 1eravril 2026, la SA Halpades, représentée par Mme [J] [X] munie d’un pouvoir valablement constitué, actualise sa créance à la somme de 23 330,30 euros au jour de l’audience. Elle indique qu’elle a envoyé un courrier recommandé à Mme [B] [P] divorcée [F] en raison des dégradations locatives qui ont été constatées. Elle affirme que le prix des réparations s’élève à la somme de 900 euros, déduction faite du dépôt de garantie.

L’assignation délivrée à Mme [B] [P] divorcée [F] a fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses et l’intéressée n’est ni présente, ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 septembre 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 8 octobre 2025 pour une audience fixée au 7 janvier 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire et les indemnités d’occupation

Concernant les demandes de résiliation du bail et d’expulsion

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer par acte du 18 février 2025, visant le défaut d’assurance et de paiement de la somme en principal de 6 354,34 euros.

Le décompte arrêté au jour de l’audience et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 18 février 2025 et le 19 avril 2025, aucun règlement n’a été effectué, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 19 avril 2025.

Il ressort des pièces versées au débat que la locataire a quitté le logement, la demande d’expulsion est donc sans objet.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, Mme [B] [P] divorcée [F] sera condamnée à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés le 1erseptembre 2025.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi hors supplément de loyer solidarité, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation n’ayant pas la nature juridique d’un loyer, mais bien celle d’une indemnité, elle n’est pas soumise aux dispositions relatives au surloyer qui ne sont applicables qu’en cas de poursuite du bail et non après résiliation.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le décompte produit par le bailleur, arrêté au 30 mars 2026, la locataire est redevable d’une somme de 23 330,30 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation, supplément de loyer solidarité et dégradations locatives dus au 30 mars 2026.

Il y a lieu de soustraire à ce montant la somme de 900 euros sollicitée au titre des dégradations locatives, qui seront traitées distinctement.

Il convient de rappeler que le bail étant résilié au 19 avril 2025, le locataire n’est donc redevable que des indemnités d’occupation depuis cette date, équivalentes au montant du loyer et des charges, hors supplément de loyer solidarité. Il convient donc de déduire les sommes facturées à ce titre pour la période postérieure à la résiliation, soit un total de 9 033,04 euros.

En conséquence, Mme [B] [P] divorcée [F] sera condamnée à payer à titre provisionnel à la SA Halpades la somme de 13 397,26 euros (23 330,30 – 900 – 9 033,04) au titre des loyers, charges, suppléments de loyer de solidarité et indemnités d’occupation, incluant l’échéance de février.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 6 354,34 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les réparations locatives

Il résulte de l’article 7c) de la loi du 6 juillet 1989 qu’il appartient au locataire de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 7d) du même texte dispose que le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement.

L’article 1730 du code civil précise que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

A défaut d’état des lieux, l’article 1731 du code civil dispose que le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie réalisé le 6 octobre 2025 par un commissaire de justice, que les manivelles du volet roulant d’une des chambres et celles du salon ont été arrachées et que l’appartement a été rendu encombré de biens meubles abandonnés par Mme [B] [P] divorcée [F] et dans un état général de saleté.

Aucun état des lieux d’entrée n’étant versé aux débats, le logement est réputé avoir été remis en bon état à la locataire. De plus, la locataire avait l’obligation d’entretenir le logement et de le restituer dans un état de propreté, ce qu’elle n’a manifestement pas fait. Ces désordres lui sont donc imputables.

Le bailleur sollicite la condamnation de Mme [B] [P] divorcée [F] au paiement de la somme de 900 euros, décomposée comme suit :

—  100 euros x 2 pour la serrurerie quincaillerie ;

—  200 euros d’indemnité de nettoyage ;

—  500 euros d’indemnité de débarras.

Il ressort du bordereau de prix pour grille de vétusté que les indemnités prévues pour la serrurerie quincaillerie sont assorties d’un abattement dégressif de 11% ou d’une annuité de 11 euros et que ces équipements ont une durée de vie moyenne de 10 ans. Dès lors, l’indemnité locataire pour serrurerie quincaillerie n’est plus due à compter de neuf ans d’utilisation.

En l’espèce, le bail a été conclu le 21 novembre 2014 et l’état des lieux de sortie date du 6 octobre 2025. Aussi, Mme [B] [P] divorcée [F] a occupé le bien litigieux pendant onze ans. La SA Halpades ne produit aucune pièce justifiant que les équipements dégradés ont été remplacés pendant cette période. Il convient d’en déduire qu’il s’agissait des manivelles d’origine.

Par conséquent, la somme de 200 euros doit être déduite au titre des indemnités pour serrurerie quincaillerie.

Pour le reste, les sommes facturées sont justifiées.

Mme [B] [P] divorcée [F] sera condamnée à payer à la SA Halpades la somme de 700 euros (900 – 200) au titre des réparations locatives.

Sur les frais du procès

Mme [B] [P] divorcée [F] succombant au principal sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais de l’assignation et de sa dénonce au préfet, mais à l’exclusion du commandement du 22 août 2023 car inutile à la présente procédure.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Mme [B] [P] divorcée [F] sera donc condamnée à payer à la SA Halpades somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de la SA Halpades,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 novembre 2014 entre la SA Halpades d’une part, et Mme [B] [P] divorcée [F] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 1], sont réunies à la date du 19 avril 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

DIT n’y avoir lieu à délais de paiement,

CONSTATE que la demande d’expulsion est sans objet,

CONDAMNE Mme [B] [P] divorcée [F] à payer à la SA Halpades une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi hors supplément de loyer solidarité, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE Mme [B] [P] divorcée [F] à payer à titre provisionnel à la SA Halpades la somme de 13 397,26 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation impayés et supplément de loyer solidarité, décompte arrêté à la date du jour de l’audience, échéance de février incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter du 18 février 2025 sur la somme de 6 354,34 euros et à compter de la présente décision sur le surplus,

CONDAMNE Mme [B] [P] divorcée [F] à payer à titre provisionnel à la SA Halpades la somme de 700 euros au titre des réparations locatives,

DEBOUTE la SA Halpades du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Mme [B] [P] divorcée [F] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais de l’assignation et de sa dénonce au préfet, mais à l’exclusion du commandement du août 2023,

CONDAMNE Mme [B] [P] divorcée [F] à payer à la SA Halpades la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE