Tribunal Judiciaire d'Annecy, Chambre 1 contentieux, 11 mars 2026, n° 23/02123

TJ Annecy 11 mars 2026

Arguments

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Accepté
Inexécution de l'obligation contractuelle
La cour a constaté que M. [B] [X] a effectivement vendu le bien à un acquéreur présenté par la SAS IMMONESSENCE, ce qui engage sa responsabilité contractuelle.
Accepté
Disproportion de la clause pénale
La cour a jugé que la clause pénale était manifestement disproportionnée et a réduit le montant des honoraires dus.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a statué que M. [B] [X], en tant que partie perdante, doit supporter les dépens.
Rejeté
Frais exposés et non compris dans les dépens
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'il n'y avait pas lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	TJ Annecy, ch. 1 cont., 11 mars 2026, n° 23/02123
Numéro(s) :	23/02123
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	21 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fabienne BUFFETPhilippe GOSSET
Cabinet(s) :	JURISOPHIABRIFFOD- PUTHOD-CHAPPAZ
Parties :	S.A.S. IMMONESSENCE

Texte intégral

Grosse délivrée le Minute : 26/00128

Expéditions le

JUGEMENT DU : 11 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 23/02123 – N° Portalis DB2Q-W-B7H-FPZH

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

CHAMBRE CIVILE

DEMANDERESSE

S.A.S. IMMONESSENCE, dont le siège social est sis [Adresse 1] / FRANCE

représentée par la SCP BRIFFOD/PUTHOD/CHAPPAZ, avocats au barreau de BONNEVILLE, vestiaire :

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [X], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Philippe GOSSET de la SELARL JURISOPHIA, avocat au barreau d’ANNECY, vestiaire : 62

— Monsieur [S] [H], demeurant [Adresse 3]

— Madame [U] [R], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Fabienne BUFFET, avocat au barreau d’ANNECY, vestiaire : 50

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Fanny ROBERT, Juge

GREFFIER : Madame Sylvie CHANUT, Greffière

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort

Clôture prononcée le : 3 octobre 2024

Débats tenus à l’audience du : 15 janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 11 mars 2026

Jugement mis à disposition au greffe le 11 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [X] a signé un mandat de vent non exclusif en date du 21 septembre 2022 pour la vente de sa maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 1] (74).

L’article 5 du mandat stipulait que la rémunération du mandataire serait égale à 6% du prix de vente, à la charge du vendeur.

Par courrier en date du 1er octobre 2022, M. [S] [H] et Mme [U] [R] ont signé une lettre d’intention d’achat de la maison pour un prix de 1 150 000 euros. Il était indiqué que le montant des honoraires serait de 69 000 euros.

M. [B] [X] a signifié la fin du mandat par courrier en date du 13 décembre 2022.

Informée de la vente de la maison à la SCI GENKI INVEST, dont le gérant et associé est M. [S] [H], la SAS IMMONESSENCE a mis en demeure M. [B] [X] de lui payer les honoraires prévues au mandat de vente, par courriers en date des 6 mars 2023, 19 avril 2023 et 17 juillet 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 8 novembre 2023, la SAS IMMONESSENCE a assigné M. [B] [X] ainsi que M. [S] [H] et Mme [U] [R] devant la présente juridiction.

Par ordonnance en date du 28 juin 2024, le juge de la mise en état a constaté le désistement de la SAS IMMONESSENCE à l’égard de M. [S] [H] et Mme [U] [R].

La clôture de l’instruction du dossier a été prononcée le 3 octobre 2024 et l’affaire fixée à l’audience du 15 janvier 2025. A l’issue des débats, les parties ont été avisées que la date du délibéré était fixée au 19 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

La réouverture des débats a été ordonnée, afin que l’ordonnance de clôture soit régulièrement notifiée à M. [B] [X].

Les parties ont de nouveau été convoquées à l’audience du 28 janvier 2026. A l’issue des débats, les parties ont été avisées que la date du délibéré était fixée au 11 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 20 septembre 2024, la SAS IMMONESSENCE demande au tribunal judiciaire d’Annecy de :

CONDAMNER M. [B] [X] à lui la somme de 69 000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 26 janvier 2023CONDAMNER M. [B] [X] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileCONDAMNER M. [B] [X] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP BRIFFOD-PUTHOD-CHAPPAZ.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 juin 2024, M. [B] [X] demande au tribunal judiciaire d’Annecy :

DEBOUTER la SAS IMMONESSENCE de l’ensemble de ses demandes CONDAMNER la SAS IMMONESSENCE à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, les parties ont établi des conclusions récapitulatives de leurs moyens en fait et en droit au soutien de leurs prétentions et un bordereau annexe de leurs pièces justificatives versées aux débats auxquels il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens respectifs, par application des dispositions de l’article 455 du code précité.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».

L’article 1104 dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public. ».

L’article 1231-1 du code civil prévoit que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. ».

Il sera rappelé que le mandat de vente stipule que le mandant « s’interdit de traiter durant le mandat et pour une période de 12 mois suivant son expiration, directement ou indirectement avec un candidat à l’acquisition qui lui aura été présenté par le mandataire en exécution du présent contrat, aux prix et conditions prévus lors de sa conclusion comme à ceux auxquels les parties à la vente se seraient ultérieurement entendues ».

En l’espèce, M. [B] [X] ne conteste pas qu’une vente est bien intervenue entre lui et la SCI GENKI INVEST concernant le bien objet du mandat de vente. La SAS IMMONESSENCE produit un justificatif de cette vente ayant été conclue le 7 juin 2023, ce que ne conteste pas M. [B] [X].

Si ce dernier fait valoir que la vente immobilière a été conclue avec une personne morale, entité juridique distincte, force est de constater que M. [S] [H] est le gérant de cette SCI, et qu’il n’est pas contesté que la SAS IMMONESSENCE a fait visiter le bien à M. [S] [H] et Mme [U] [R]. Dans la mesure où il est constant qu’une société doit être représentée physiquement pour visiter un bien, il est certain que la mise en relation entre la SCI GENKI INVEST et M. [B] [X] s’est réalisée par l’intermédiaire de la SAS IMMONESSENCE.

Par ailleurs, le fait que la vente ait été réalisée par l’intermédiaire d’une autre agence immobilière est indifférente au regard de la clause prévoyant que le mandant s’interdit de traiter directement ou indirectement avec un candidat à l’acquisition présenté par le mandataire.

M. [B] [X] a donc manqué à son obligation contractuelle, et le fait que ce dernier ait résilié le contrat est sans incidence au regard de la clause susvisée.

En revanche, la demande formulée au titre des dommages et intérêts, doit s’analyser en une demande d’application de la clause pénale, qui prévoit qu’en cas de conclusion d’une vente avec un acquéreur présenté par le mandataire, le mandant devra verser les honoraires versés à l’article 5, soit la somme de 69 000 euros.

Cette clause pénale apparait manifestement disproportionnée dans la mesure où elle correspond au montant intégral de la rémunération que la SAS IMMONESSENCE aurait dû percevoir, alors qu’il s’agit d’une perte de chance.

En conséquence, cette clause pénale sera réduite et M. [B] [X] sera condamné à verser à la SAS IMMONESSENCE la somme de 20 000 euros à ce titre, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [B] [X], succombant à la présente instance sera condamné aux dépens, dont distraction au profit de SCP BRIFFOD-PUTHOD-CHAPPAZ.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M. [B] [X] sera condamné à verser à la SAS IMMONESSENCE la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de M. [B] [X] au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE M. [B] [X] à verser à la SAS IMMONESSENCE la somme de 20 000 euros avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision

CONDAMNE M. [B] [X] aux entiers dépens distraits au profit de la SCP BRIFFOD-PUTHOD-CHAPPAZ

CONDAMNE M. [B] [X] au paiement de la somme de 2 000 euros à la SAS IMMONESSENCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de M. [B] [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ AU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY LE ONZE MARS DEUX MIL VINGT SIX

Et le présent jugement a été signé par le Président et la Greffière.

La Greffière, Le Président,