Expéditions le : Minute n° 26/

Grosse :

JUGEMENT DU : 23 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01506 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F5XK

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

Chambre 1 Loyers

LE JUGE DES LOYERS : Madame MERCIER, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Monsieur CHARTIN, Greffier

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en ressort,

DEMANDERESSES

— Société VENDOME COMMERCES,

immatriculée au RCS de, [Localité 1] sous le numéro 431 980 275

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

— Société CECOVILLE,

immatriculée au RCS de, [Localité 1] sous le numéro 409 547 015

dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentées par la SAS LEGALPS AVOCATS-HERLEMONT ET ASSOCIES (Maître Tim DORIER), avocats au barreau d’ANNECY, avocats postulants – 6 et par le Cabinet PEYRONNET AVOCATS (Maître Typhaine de PERONNET), avocats au barreau de PARIS, avocats plaidants

DÉFENDERESSE

Société NATURE & DECOUVERTES

immatriculée au RCS de, [Localité 2] sous le numéro 378 702 674,

dont le siège social est sis, [Adresse 3]

représentée par Maître Grégory SEAUMAIRE, avocat au barreau d’ANNECY, avocat postulant – 36 et par M^e Julien DESCLOZEAUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 02 Février 2026 devant Madame MERCIER, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Monsieur CHARTIN, Greffier,

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 23 Mars 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 août 1999, la société CECOVILLE a donné à bail commercial à la société NATURE ET DÉCOUVERTES, un local dépendant du centre commercial «, [I] », désigné « Local MU n°, [Cadastre 1] ». Ce contrat a été modifié par sept avenants en date des 23 janvier 2007, 21 octobre 2008, 28 novembre 2008, 31 janvier 2013, 26 décembre 2020, 19 septembre 2021 et 20 juillet 2022.

Le contrat est à présent souscrit entre les propriétaires indivis des lieux, les sociétés CECOVILLE et VENDOME COMMERCES et la société preneuse, la société NATURE ET DÉCOUVERTES. Il comprend désormais des locaux désignés, « Local MU n°4 » d’une surface de 370 m2 GLA à usage exclusif de vente, ainsi qu’un « Local n° R-7 » et un « Local n° R-8 », à usage exclusif de réserves d’une surface globale de 55 m2 GLA. Ledit contrat a été renouvelé par avenant du 31 janvier 2013 pour une durée de douze années entières et consécutives à compter du 12 décembre 2012 moyennant un loyer minimum garanti de 205 000 euros HT et HC par an ainsi qu’un loyer variable correspondant à 5,90 % HT du chiffre d’affaires hors taxe.

Depuis le 12 décembre 2024, le bail s’est tacitement prolongé.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2025, la société CECOVILLE et la société VENDOME COMMERCES ont fait assigner la société NATURE ET DÉCOUVERTES devant le juge des loyers commerciaux d,'[Localité 3], aux fins de :

— juger que le loyer minimum garanti du bail en renouvellement n’est pas soumis au plafonnement mais doit être fixé à la valeur locative ;

— fixer à 386 500 euros par an en principal le loyer dû par la société NATURE ET DÉCOUVERTES à la société VENDOME COMMERCES et la société CECOVILLE à compter du 1er juillet 2025 pour le renouvellement du bail portant sur les locaux situés dans le Centre commercial, [I] sis, [Adresse 4] à, [Localité 4] ;

— condamner la société NATURE ET DÉCOUVERTES au paiement des intérêts au taux légal sur les rappels de loyers à compter du 1er juillet 2025 puis à compter de chaque échéance trimestrielle et ordonner la capitalisation des intérêts échus après un an ;

— au cas où le Juge des loyers commerciaux ne s’estimerait pas suffisamment informé, ordonner une expertise conformément à l’article R. 145-30 du code de commerce ;

— en cas d’expertise, fixer le loyer annuel provisionnel à 386 500 euros en principal à effet du 1er juillet 2025, charges et taxes en sus, jusqu’à la fixation définitive ;

— condamner la société NATURE ET DÉCOUVERTES au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société NATURE ET DÉCOUVERTES aux entiers dépens ;

— dire et juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

La société CECOVILLE et la société VENDOME COMMERCES exposent que, par acte de commissaire de justice délivré en date du 24 octobre 2024, elles ont signifié à la société NATURE ET DÉCOUVERTES un congé à effet au 30 juin 2025 avec offre de renouvellement à compter du 1er juillet 2025 moyennant un loyer annuel minimum garanti de 386 500 euros HT et HC. Elles observent que la société NATURE ET DÉCOUVERTES n’a cependant pas répondu à leurs demandes et qu’aucun accord n’est intervenu sur le montant du loyer.

La société NATURE ET DÉCOUVERTES, représentée, demande au juge des loyers commerciaux de :

— constater que les bailleresses refusent de communiquer, tant devant le Tribunal que devant l’expert judiciaire, les baux conclus pertinents permettant de déterminer la valeur locative des locaux ;

— par conséquent fixer le montant du loyer minimum garanti du bail en renouvellement, à compter du 1er juillet 2025, à la somme de 268 360,76 HT et HC par an ;

— débouter les demanderesses de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— condamner in solidum les demanderesses à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

A titre subsidiaire, la société NATURE ET DÉCOUVERTES demande au juge des loyers commerciaux de désigner un expert judiciaire et dans l’attente de fixer le loyer minimum garanti provisionnel du bail pour la durée de la procédure à la somme de 268 360,76 HT et HC par an à compter du 1er juillet 2025, avec indexation conformément aux clauses du bail en renouvellement réserver les dépens.

MOTIVATION

Selon l’article L. 145-34 du code de commerce, « A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

En application de l’article L. 145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article 35 du contrat de bail dans sa version initiale stipule que « […] Le loyer de renouvellement sera nécessairement le loyer à deux composantes de l’article 22 du présent bail, c’est-à-dire :

• un loyer de base égal à la valeur locative du local considéré à la date d’effet du renouvellement du bail,

• et un loyer variable complémentaire fixé au taux convenu aux conditions particulières du présent bail.

Les parties conviennent que le montant du loyer de base du bail ainsi renouvelé, sera fixé d’un commun accord entre elles par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigé en considération des différences entre le local loué et les locaux de référence.

A défaut d’accord amiable, les parties décident dès à présent de demander au juge compétent de fixer le loyer de base en fonction de la valeur locative, laquelle sera déterminée par ce dernier, selon les mêmes critères que ceux arrêtés ci-dessus en cas d’accord amiable. »

En l’espèce, le bail consenti suivant acte du 20 août 1999, renouvelé le 31 janvier 2013 pour une durée de 12 années a fait l’objet d’une demande de renouvellement des sociétés bailleresses par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2024.

Il est constant que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail mais s’opposent quant à la fixation du montant du loyer du bail renouvelé.

Il est produit les contrats de baux commerciaux entre les sociétés demanderesses et les sociétés ZARA, SPRINGFIELD et CLEOR, les avis d’échéances desdites sociétés locataires, le contrat de bail commercial entre la société SÉGÉCÉ et la société RELAIS FNAC pour des locaux situés dans le même centre commercial et les avenants à ce contrat emportant renouvellement dudit contrat, entre les sociétés demanderesses et la société RELAIS FNAC, en date des 20 juillet 2012 et 27 février 2024. Les montants des loyers de ces différentes enseignes font état de différences de prix au mètre carré.

Il apparaît ainsi que, compte-tenu de l’augmentation conséquente du loyer sollicitée par les requérantes, du statut de bailleresses de l’intégralité des baux commerciaux du centre commercial, [I] des sociétés CECOVILLE et VENDOME COMMERCES, et de l’opposition circonstanciée de la société NATURE ET DÉCOUVERTES, les divergences des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une mesure d’expertise judiciaire qui sera en conséquence ordonnée et dont les termes seront précisés au dispositif de la présente décision.

Dans l’attente, il sera sursis à statuer quant à la demande de fixation du loyer et pendant le cours de l’instance, la société NATURE ET DÉCOUVERTES devra, conformément aux dispositions de l’article L.145-57 du code de commerce, continuer à payer les loyers échus au prix ancien, soit la somme annuelle de 268 360,76 HT et HC, sauf compte à faire entre les bailleurs et le preneur après fixation définitive du prix du loyer.

Concernant la mission de l’expert, les sociétés CECOVILLE et VENDOME COMMERCES s’opposent à la demande de communication de l’état locatif exhaustif et détaillé de l’ensemble des cellules du centre commercial.

Considérant que la seule communication des baux, avenants et dernières factures de loyers des locaux du centre, [I] que l’Expert estimera pertinent est suffisante afin de procéder à une estimation du loyer des locaux loués par la société NATURE ET DÉCOUVERTES, la mission de l’expert sera limitée à cette demande.

Au regard de l’expertise ainsi ordonnée, les dépens et les demandes au titre des frais irrrépétibles seront réservés.

PAR CES MOTIFS

SURSOIT à statuer sur la demande de fixation du loyer du bail des locaux situés dans le Centre commercial, [I] sis, [Adresse 4] à, [Localité 4] donnés à bail commercial à la société NATURE ET DÉCOUVERTES par les sociétés CECOVILLE et VENDOME COMMERCES ;

DÉSIGNE en qualité d’expert

Monsieur, [R], [V]

Cabinet, [S] et associés ,

[Adresse 5],

[Localité 5]

E-mail :, [Courriel 1]

Tél. portable :, [XXXXXXXX01]

avec la mission de :

— Convoquer les parties et, dans le respect du contradictoire, se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, et notamment l’ensemble des baux, avenants et dernières factures de loyers des locaux du centre, [I] que l’Expert estimera pertinent, et non une simple attestation ;

— Visiter les locaux objet du bail, les décrire ;

— Entendre les parties en leurs dires et explications ;

— Procéder à l’examen des faits allégués par les parties ;

— Rechercher la valeur locative des locaux loués à la date du 1er juillet 2025, au regard, notamment :

• des caractéristiques des locaux loués,

• de la destination des locaux loués,

• des obligations respectives des parties,

• des facteurs locaux de commercialité,

• des prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents ;

— Rendre compte du tout et donner son avis motivé ;

— Dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

— A défaut de communication spontanée, saisir le Juge chargé du contrôle des expertises afin d’enjoindre sous astreinte au bailleur d’avoir à communiquer lesdits documents et pièces.

DIT qu’en cas de cas de difficulté l’expert en réfèrera au juge sans délai qui pourra prononcer une astreinte en cas de résistance injustifiée dans la communication des pièces par les parties ;

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile ;

DIT que l’expert dressera rapport de ses opérations pour être déposé au greffe dans le délai de cinq mois suivant la notification de l’avis de consignation en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause ;

FIXE l’avance des frais d’expertise à valoir sur le montant des honoraires de l’expert à la somme de 3 000 € qui sera consignée par la société NATURE ET DÉCOUVERTES avant le 12 mai 2026 ;

DIT que cette consignation pourra être réglée :

*Par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire d’Annecy dont les coordonnées sont les suivantes :, [XXXXXXXXXX01] – BIC : TRPUFRP1, en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement ;

*OU, à défaut, par chèque bancaire libellé à l’ordre du « Régisseur du Tribunal Judiciaire d’Annecy »

DIT qu’à défaut de consignation de la provision dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque ;

DIT que l’expert tiendra le juge chargé du contrôle de l’expertise informé de l’avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente ;

DIT qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que les délais fixés à l’expert sont impératifs, que leur non-respect constitue une faute grave, sauf motif légitime et qu’à défaut il pourra être fait application de l’article 235 alinéa 2 du code de procédure civile ;

DÉSIGNE le président du tribunal en qualité de juge chargé du contrôle de l’expertise à compter de la présente décision et jusqu’à la taxe des honoraires de l’expert,

DIT que pendant la durée de l’instance la société NATURE ET DÉCOUVERTES devra conformément aux dispositions de l’article L.145-57 du code de commerce continuer à payer les loyers échus au prix ancien prévu au bail, soit la somme annuelle de 268 360,76 HT et HC sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur après fixation définitive du prix du loyer du bail renouvelé ;

RÉSERVE les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RÉSERVE les dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ AUX DATE ET LIEU SUSÉNONCÉS.

Le Greffier Le Président, Juge des loyers commerciaux

François CHARTIN Carole MERCIER

Maître Grégory SEAUMAIRE de la SARL CABINET SEAUMAIRE AVOCAT-CONSEIL

M^e Julien DESCLOZEAUX

Maître Tim DORIER de la SAS SAS LEGALPS AVOCATS-HERLEMONT ET ASSOCIES