Expéditions le : Minute n° 26/00111

Grosse :

ORDONNANCE DU : 15 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00079 – N° Portalis DB2Q-W-B7K-GCG7

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

SA HALPADES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [Y] [M] selon pouvoir en date du 26 février 2026

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [W], demeurant [Adresse 2]

comparant

Madame [Z] [H], demeurant [Adresse 2]

comparante

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Mars 2026 devant Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 15 Avril 2026.

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail sous-seing privé en date du 21 avril 2017, la société HALPADES a donné en location à Monsieur [W] [N] et Madame [H] [Z], un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] -Résidence "[Adresse 4]" – à [Localité 1], ainsi qu’un garage référencé 0358 0098 G028/015004 en accessoire du logement, suivant clauses particulières du 21 avril 2017.

Par courrier en date du 22 février 2018, Monsieur [W] [N] et Madame [H] [Z] ont souhaité mettre fin à la location de garage. Il était procédé à sa restitution le 23 mars 2018.

Suite à des impayés de loyers, la société HALPADES a engagé une action en justice, à l’issue de laquelle une ordonnance de référé rendue le 21 janvier 2019 constatait la résiliation du bail au 14 juillet 2018. La mobilisation du couple permettait la régularisation de la dette et la signature d’un nouveau contrat de bail le 10 mars 2023, portant sur le logement donné initialement à bail.

Par acte d’huissier de justice en date du 10 juin 2025, la société HALPADES a délivré à Monsieur [W] [N] et Madame [H] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire en raison de loyers impayés et d’un défaut d’assurance.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 22 décembre 2025, la société HALPADES a fait assigner Monsieur [W] [N] et Madame [H] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, statuant en référé, afin de :

— voir constater la résiliation de l’engagement de location dont il s’agit par le jeu de la clause résolutoire à la date du 11 août 2025 ;

— constater leur occupation sans droit ni titre et leur ordonner de quitter les lieux ;

— voir autoriser leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 4.189,58 €, à titre provisionnel, pour les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme 3 875,55 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— obtenir leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux, avec indexation évoluant conformément à la législation HLM ;

— obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à Monsieur le Préfet.

A l’audience du 4 mars 2026, la société HALPADES, représentée par Madame [Y] [M], munie d’un pouvoir valablement constitué, actualise le montant de l’arriéré locatif à la somme de 7 632,48 € au 28 février 2026, échéance du mois de février incluse. Elle indique que si un justificatif d’assurance a bien été transmis, elle souligne en revanche l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience et précise qu’il s’agit de la deuxième procédure d’expulsion. Elle maintient l’intégralité de ses demandes.

En défense, Monsieur [W] [N] et Madame [H] [Z], comparaissant en personne, reconnaissent les sommes réclamées. M. [W] explique travailler en intérim en Suisse, mais qu’en raison de missions irrégulières, ses revenus sont instables. Il indique attendre un remboursement de 5.000 euros des impôts suisses et ajoute commencer une nouvelle mission intérimaire ce mois-ci. Mme [H] indique avoir un CDI et percevoir un salaire de 1300 euros. Le couple précise avoir un crédit de 300 euros.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 15 avril 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

— Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur produit la notification au représentant de l’État de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 23 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 4 mars 2026.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

— Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort que le bail conclu le 10 mars 2023 contient une clause résolutoire et que précisément à la suite de loyers impayés, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 juin 2025, pour la somme en principal de 3 875,55 €.

Il ressort du décompte actualisé produit par le bailleur et de l’historique des paiements, que malgré un virement de 2.000 euros en date du 16 juin et un second de 1000 euros en date du 2 juillet, ces paiements n’ont pas été suffisants à régler l’arriéré locatif dans les deux mois du commandement.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 août 2025, que le bail s’est retrouvé résilié de plein droit à compter de cette date et que Monsieur [W] [N] et Madame [H] [Z] sont dès lors occupants sans droit ni titre depuis cette date.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que pendant le cours de ces délais accordés, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que le dernier paiement intégral du loyer remonte au mois d’octobre 2025, qu’ainsi l’absence par les défendeurs de toute reprise du versement intégral du loyer courant au jour de l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que leur situation financière instable, qui ne leur permet pas de faire des propositions d’échéancier, empêche le juge de leur octroyer d’office de tels délais de paiement et a fortiori de suspendre les effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [W] [N] et Madame [H] [Z] de libérer les lieux occupés de leur personne, de leurs biens et de tout occupant de leur chef et d’autoriser le bailleur, à défaut d’exécution volontaire, à procéder à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif actualisé démontrant que les preneurs sont redevables de la somme de 7 632,48 €, déduction des frais de procédure. Cette dette n’est ni contestée par les bailleurs, ni sérieusement contestable au vu du contrat de bail et du décompte versé.

Par conséquent, Monsieur [W] [N] et Madame [H] [Z] seront condamnés à titre provisionnel, à verser à la société HALPADES, la somme de 7 632,48 € à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 28 février 2026, échéance de février incluse. S’agissant d’une provision, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Compte tenu de la clause prévue au bail, les condamnations seront prononcées à titre solidaire entre les débiteurs.

— Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le bail d’habitation ayant été résilié au 11 août 2025, Monsieur [W] [N] et Madame [H] [Z] se trouvent dés lors occupants sans droit, ni titre, ce qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation pour réparer le préjudice causé au bailleur par cette occupation illicite.

Par conséquent, Monsieur [W] [N] et Madame [H] [Z] seront condamnés à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion. Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 918,94 €. Le montant sera révisé conformément au bail.

— Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

Monsieur [W] [N] et Madame [H] [Z], partie succombante, seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et la notification au Préfet ;

Ils seront également condamnés in solidum à payer à la requérante la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en constatation de la résiliation de bail de la société HALPADES ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 mars 2023 entre la société HALPADES et Monsieur [W] [N] et Madame [H] [Z], portant sur un local à usage d’habitation situé au [Adresse 5]" – à [Localité 2], sont réunies à la date du 11 août 2025 ;

CONSTATONS que le bail d’habitation se trouve ainsi résilié depuis cette date ;

CONSTATONS que Monsieur [W] [N] et Madame [H] [Z] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date ;

EN CONSÉQUENCE, ORDONNONS à Monsieur [W] [N] et Madame [H] [Z] de libérer les lieux de leur personne, de leurs biens et de tout occupant de leur chef, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance.

DISONS que faute par Monsieur [W] [N] et Madame [H] [Z] de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L. 433-1 et suivants et les articles R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [N] et Madame [H] [Z] à payer à la société HALPADES à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

FIXONS par provision le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 918,94 €, provision sur charges incluse, montant révisable conformément au contrat de bail ;

CONDAMNONS SOLIDAIREMENT Monsieur [W] [N] et Madame [H] [Z] à verser à la société HALPADES, à titre provisionnel, la somme de 7 632,48 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 28 février 2026, échéance de février incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS IN SOLIDUM Monsieur [W] [N] et Madame [H] [Z] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

CONDAMNONS IN SOLIDUM Monsieur [W] [N] et Madame [H] [Z] à verser à la société HALPADES la somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Gaëlle RIVAS