TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ARRAS

1ère CHAMBRE

N° RG 24/01244 – N° Portalis DBZZ-W-B7I-EWZ5

JUGEMENT DU 21 JUILLET 2025

JUGEMENT de la Première Chambre civile du tribunal judiciaire d’ARRAS composée lors des débats et du délibéré de Madame HUERRE, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique,

DÉBATS à l’audience publique tenue le 15 Mai 2025

Greffier : Madame BORDE

PRONONCÉ par mise à disposition au greffe le 21 Juillet 2025, le présent jugement est signé par Madame HUERRE, Vice-Présidente, et par Madame BORDE, Greffière.

DANS L’INSTANCE OPPOSANT :

Monsieur [D] [H]

né le 07 Décembre 1974 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Christian DELEVACQUE, avocat au barreau d’ARRAS

Madame [W] [T] épouse [H]

née le 23 Juillet 1974 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Christian DELEVACQUE, avocat au barreau d’ARRAS

À

Société SCCV NOTRE DAME DE LORETTE 2, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DES FAITS

Par acte notarié du 21 février 2020, M. [D] [H] et Mme [W] [T] (les époux [H]) ont fait l’acquisition auprès de la SCCV NOTRE DAME DE LORETTE 2 (SCCV NDDL2) des lots n° 12 et 39 d’un ensemble immobilier en état futur d’achèvement sis [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un prix de 148 000 euros.

L’acte prévoyait un achèvement des travaux et une livraison du bien dans le courant du deuxième semestre 2021.

Par lettre adressée le 13 octobre 2022 aux époux [H], la société FIDUCIM, exerçant la gérance de la SCCV NDDL 2, faisait part aux acquéreurs des difficultés rencontrées dans la réalisation des travaux et annonçait une livraison au 31 mars 2023. Par nouvelle lettre du 23 mars 2023, la livraison de l’immeuble n’était envisagée qu’au mois d’août 2023.

Par acte sous seing privé du 20 juin 2023, les parties régularisaient un protocole d’accord transactionnel aux termes duquel la SCCV NDDL2 s’engageait à indemniser les époux [H] à concurrence d’une somme de 495 euros par mois à compter du 1er mai 2023 jusqu’à la livraison du bien.

Alléguant l’inexécution par leur partenaire de ses obligations contractuelles et par exploit du 8 août 2024, les époux [H] ont fait assigner la SCCV NDDL2 devant le tribunal judiciaire d’Arras, au visa des articles 1103 et 1231-1 du code civil, aux fins de voir :

Constater que les travaux mis à la charge de la SCCV NDDL2 ne sont pas achevés,Juger que la SCCV NDDL2 a manqué à ses obligations contractuelles, juger que la SCCV NDDL2 est redevable d’une indemnité mensuelle de 495 euros par mois de loyer perdu à compter du 1er mai 2023 et jusqu’à la livraison du bien,condamner sur ce fondement la SCCV NDDL2 à leur payer la somme de 6 930 euros selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, condamner en outre la SCCV NDDL2 à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et financier, outre la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles et sa condamnation aux dépens, condamner la société défenderesse, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, à achever et à leur livrer, dans un délai maximum de 8 jours à compter de la décision à intervenir, les lots numéros 12 et 39,

Au soutien de leur action, ils font valoir qu’en violation de ses obligations contractuelles, la SCCV NDDL2 a multiplié les courriers informant les acquéreurs de l’impossibilité dans laquelle elle se trouvait de livrer l’immeuble dans les délais impartis, les raisons avancées étant multiples : la défaillance d’entreprises partenaires en manque de personnel, l’allongement des délais d’approvisionnement, la pénurie de matières premières, l’augmentation des coûts… Ils ajoutent que les nouvelles dates de livraison annoncées n’ont pas plus été respectées que le calendrier primitif des travaux. Ils ajoutent que leurs revendications auprès de la SCCV NDDL 2 ont abouti à la signature d’un protocole d’accord destiné à indemniser les acquéreurs du préjudice né de la vacance locative. Ils expliquent que le calendrier des paiements fractionnés du prix n’a en rien varié malgré le retard dans l’avancement des travaux, les contraignant à supporter le coût des mensualités de remboursement d’un crédit sans perception de revenus locatifs.

La SCCV NDDL2, valablement assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état le 9 octobre 2024 et l’audience a été fixée à la date du 15 mai 2025.

Le jugement a été mis en délibéré par voie de mise à disposition au greffe à la date du 21 juillet 2025.

MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire au seul motif que la décision est susceptible d’appel.

Lorsque le défendeur ne comparaît pas, il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où le juge l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Il sera observé que les demandes adressées au conseil et tendant à voir « dire et juger » ne contiennent en elles-mêmes aucune demande saisissant la juridiction mais se bornent à solliciter de voir trancher le litige opposant les parties.

Sur la responsabilité contractuelle de la SCCV NDDL2

Pour mettre en cause la responsabilité contractuelle de la SCCV NDDL 2, les demandeurs font valoir que, tenue de livrer au second semestre 2021 l’immeuble acquis, la société défenderesse ne s’est pas conformée à ce calendrier, pas plus qu’aux dates avancées par elle par courrier de sorte qu’à ce jour, soit près de trois ans après, l’immeuble n’est ni livré ni susceptible de l’être.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de vente en l’état futur d’achèvement des lots 12 et 39 d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4] [Localité 1], que « l’achèvement des biens objet des présentes est prévu dans le courant du deuxième semestre 2021 ». Il est en outre produit la correspondance de la société FIDUCIM, gérant la SCCV NDDL 2, par laquelle cette dernière reconnaît diverses difficultés expliquant que les travaux n’aient pas été achevés à bonne date et avance une nouvelle date de livraison en mars 2023, soit près de quinze mois après, finalement reportée au mois d’août suivant.

Au vu de ces éléments, les demandeurs établissent suffisamment l’obligation de livraison du bien et, bien qu’imprécis, le calendrier d’achèvement des travaux sur lequel la société défenderesse s’était contractuellement engagée. La preuve de la bonne exécution par la SCCV NDDL 2 de ses obligations ou, le cas échéant de l’évènement ou de la force majeure qui aurait fait obstacle à leur exécution incombe à la SCCV NDDL2, seule.

Défaillante à l’instance car citée selon les modalités de l’article 659, la société défenderesse ne fournit aucun élément quant à l’exécution par celle-ci de son obligation et alors même que les pièces produites aux débats par les demandeurs démontrent que la livraison de l’immeuble n’est pas intervenue fin 2021 comme prévu par le contrat pas plus qu’à celle des deux dates ultérieures que la SCCV NDDL2 s’est unilatéralement donnée. Il en résulte qu’en mars 2023, la SCCV NDDL 2 reconnaissait que la livraison du bien n’interviendrait, dans le meilleur des cas, qu’en août suivant soit près de deux ans après l’échéance prévue.

Aussi apparaît-il que la carence de la société défenderesse, quelle qu’ait été l’imprécision du calendrier contractuellement prévu, est établie et, par ses manquements, la société défenderesse a engagé sa responsabilité contractuelle.

Sur la demande tirée du protocole transactionnel

Il est versé aux débats le protocole d’accord transactionnel intervenu le 20 juin 2023 entre la SCCV NDDL 2, d’une part, Monsieur [H] d’autre part.

Au terme de cet accord pris au visa des articles 2044 et suivants du code civil, il est que les époux [H] « se voit indemnisés à titre de geste commerciale d’une somme de deux fois 495,00€, soit un montant total de 990,00€. […] Ce geste commercial correspond à la prise en charge des loyers pour la période du 01 mai 2023 au 30 juin 2023. Les versements de ces loyers auront une périodicité mensuelle et cela à mois échu, jusqu’à la livraison du bien. » Il est expressément prévu à cet acte, en son article 2, que les époux [H] « renoncent par avance à toute procédure et toute action judiciaire aux fins de solliciter le règlement d’une autre indemnisation dès lors que la livraison du bien sera effective. La SCCV NOTRE DAME DE LORETTE 2 a indemnisé en totalité le préjudice subi (qu’il soit matériel, financier et/ou moral). […] Chacune des parties se déclare entièrement remplie de ses droits. »

Aucune indication n’est fournie aux débats par les demandeurs pas plus que par l’acte de vente sur les conditions financières du prêt ayant permis l’acquisition et sur les revenus locatifs espérés de cette acquisition. Tout au plus, l’acte de vente précise-t-il qu’une offre de prêt a été transmise par les acquéreurs au notaire instrumentaire.

Si cet accord fait défense à l’un de ses signataires d’agir ultérieurement en indemnisation d’un autre préjudice, c’est à la condition toutefois que la livraison du bien soit intervenue de sorte que la présente action introduite par les époux [H] ne se heurte à aucune fin de non-recevoir tirée de cette transaction.

Les demandeurs ne sollicitent pas l’homologation de cette transaction, laquelle n’est au demeurant pas nécessaire dès lors que cet accord est doté de la force reconnue aux contrats. Les demandeurs entendent voir ainsi consacrer l’évaluation faite entre les parties du préjudice financier né pour eux de la nécessité de rembourser dès 2022 un emprunt sans générer les revenus locatifs associés. Sur la base de ce protocole, ils entendent liquider à la somme de 6 930 euros, au mois de juillet 2024, leur préjudice exclusivement financier.

Les termes de cet accord lient ses signataires. Ils fixent le préjudice financier causé chaque mois par l’absence de livraison de l’immeuble et autorisent à évaluer, pour la période du 1er juin 2023 au 1er juillet 2024, soit quatorze mois, le préjudice financier des époux [H] à la somme de 6 930 euros.

Dès lors, il convient de condamner la SCCV NDDL2 à payer aux époux [H] la somme couvrant la période de mai 2023 à juin 2024 inclus, soit la somme de 6 930 euros, décompte arrêté au 1er juillet 2024.

Sur les autres demandes pécuniaires

Si les demandeurs allèguent un préjudice moral et financier qu’ils évaluent à 10 000 euros, ils n’en fournissent pas le détail, sauf à rappeler le préjudice de perte de revenus locatifs déjà indemnisé par la voie du protocole. Aussi doit-il être considéré que les manquements de la SCCV NDDL 2 sont à l’origine d’un préjudice moral pour lequel la somme de 4 000 euros sera allouée aux demandeurs à titre de juste réparation.

Sur la demande tendant à la livraison du bien sous astreinte

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut poursuive l’exécution forcée en nature de l’obligation.

En l’espèce, les époux [H] demandent que la SCCV NDDL2 soit condamnée, sous astreinte d’une somme de 1 000 euros par jour de retard, à achever et à leur livrer les lots litigieux.

Si l’absence de livraison du bien n’est pas contestée, les raisons pour lesquelles ce chantier demeure inachevé restent ambigües. Les époux [H] ne mettent pas à la disposition du tribunal suffisamment d’éléments permettant d’apprécier cette demande formée à l’encontre d’une société citée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Dès lors, il convient de condamner la SCCV NDDL2 à achever et de livrer lesdits lots aux époux [H] dans un délai d’un mois à compter de la présente décision, sans qu’il faille assortir cette condamnation d’une astreinte.

Sur les demandes accessoires

La SCCV NDDL2, succombant, sera condamnée aux dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la SCCV NDDL2 à payer aux époux [H] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCCV NOTRE DAME DE LORETTE 2 à payer à M. [D] [H] et Mme [W] [T] la somme de 6 930 euros au titre de l’indemnité prévue dans le protocole d’accord transactionnel du 20 juin 2023, décompte arrêté au 1er juillet 2024 ;

CONDAMNE la SCCV NOTRE DAME DE LORETTE 2 à payer à M. [D] [H] et Mme [W] [T] la somme de 4 000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

CONDAMNE la SCCV NOTRE DAME DE LORETTE 2 à achever et à livrer à M. [D] [H] et Mme [W] [T], dans un délai d’un mois à compter de la présente décision, les lots 12 et 39 prévus dans le contrat de vente du 21 février 2020 ;

DIT n’y avoir lieu à assortir cette condamnation d’une astreinte ;

DEBOUTE M. [D] [H] et Mme [W] [T] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la SCCV NOTRE DAME DE LORETTE 2 à payer à M. [D] [H] et Mme [W] [T] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCCV NOTRE DAME DE LORETTE 2 aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et le président a signé avec le greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,