TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01209 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KUP6

S.A. UN TOIT POUR TOUS . RCS NIMES N° 680 201 365.

C/

[Z] [T]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 24 MARS 2025

AVANT-DIRE DROIT

DEMANDERESSE:

S.A. UN TOIT POUR TOUS . RCS NIMES N° 680 201 365.

8 bis avenue Georges Pompidou

CS 77199

30911 NIMES CEDEX 2

représentée par Mme [R] [I] (Chargée de contentieux) muni d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE:

Mme [Z] [T]

née le 10 Avril 1965 à ST CHAMOND (LOIRE)

1 Rue De Provence

Résidence Arcadia Bât 3 – Rdc Porte 37.

30000 NIMES

représentée par Maître Coralie GARCIA BRENGOU de la SCP TOURNIER & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET,magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Coraline MEYNIER, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 14 Octobre 2024

Date des Débats : 03 février 2025

Date du Délibéré : 24 mars 2025

DÉCISION :

contradictoire, par décision avant-dire droit, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 24 Mars 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Selon acte sous seings privés en date du 25 mars 2013 avec effet au 29 mars 2013, la SA d’HLM UN TOIT POUR TOUS a donné à bail à Madame [T] [Z] un appartement situé sur la commune de NIMES (30000), 1 rue de Provence, Résidence Arcadia, Bâtiment 3, appartement 37, moyennant le paiement d’un loyer mensuel hors charges de 222,17€.

Des loyers demeuraient impayés et UN TOIT POUR TOUS signalait la situation à la Caisse d’Allocations Familiales du Gard le 25 janvier 2024.

La situation persistait, et la bailleresse faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à sa locataire le 29 avril 2024, pour un montant de 1124,12€.

En date du 31 juillet 2024, UN TOIT POUR TOUS assignait Madame [T] [Z] pour l’audience du 14 octobre 2024, afin de voir :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du bail

— ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique

— de la condamner au paiement par provision :

De la somme de 1727,49€, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus au 11/07/2024, avec intérêts de droit à compter de la décision

D’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges variables en fonction des augmentations légales à venir, à compter de ce jour et jusqu’à entière libération des lieux

Du SLS, de l’indemnité pour frais de dossier soit la somme de 23€, ainsi que de la pénalité mensuelle applicable pour non réponse à l’enquête sociale, soit la somme de 7,62€ par mois

De la somme de 500,00€ au titre de l’article 700 du CPC et des entiers dépens de l’instance

Initialement appelée à l’audience du 14 octobre 2024, l’affaire était successivement renvoyée au 03 février 2025 afin de permettre à Madame [T] de solliciter le Fonds de solidarité logement.

En demande, UN TOIT POUR TOUS comparaît représentée par Madame [I] [R], chargée de contentieux valablement munie d’un pouvoir. Elle indique que le FSL est abandonné, Madame [T] ayant dans l’intervalle déposé un dossier de surendettement. Elle maintient sa demande de résiliation de bail.

En défense, Madame [T] [Z] comparait représentée par son avocat, qui s’en rapporte à ses conclusions.

Elle soulève la nullité du commandement délivré le 23 avril 2024, faute de décompte précis des sommes dues, et soulève une contestation de la dette tenant au montant de la régularisation des charges, qu’elle confirme ne pas régler.

Elle indique avoir saisi la commission de surendettement des particuliers du Gard, laquelle a par décision en date du 21 janvier 2025 déclaré son dossier recevable et orienté vers une procédure de rétablissement personnel.

L’affaire est mise en délibéré au 24 mars 2025.

MOTIFS

Sur l’exception de procédure tirée de la nullité du commandement :

Aux termes de l’article 73 du Code de Procédure Civile, « Constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours. »

L’article 114 de ce même code dispose :

« Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. »

L’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer à Madame [T] [Z] dispose :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. »

En l’espèce, Madame [T] [Z] conclut à la nullité du commandement de payer sur lequel se fondent les demandes de la SA UN TOIT POUR TOUS, faute de précision des sommes réclamées.

UN TOIT POUR TOUS ne conclut pas sur ce point.

Il ressort du commandement de payer délivré le 23 avril 2024, tant dans les pièces produites en demande qu’en défense, que si l’acte mentionne « selon décompte annexé au présent acte » seul le montant global de la dette locative est indiqué, soit la somme de 1124,12€.

Le décompte détaillé de la dette n’est ni reproduit, ni annexé, de sorte que Madame [T] [Z] n’était pas en mesure d’en apprécier la teneur.

Toutefois, cette dernière ne démontre pas l’existence d’un grief, d’autant qu’elle a entrepris les démarches en vue de l’obtention d’un FSL et a finalement déposé un dossier de surendettement, démontrant ainsi sa connaissance des postes de la dette locative et l’exercice de sa défense.

Par conséquent, l’exception de nullité soulevée par Madame [T] [Z] sera rejetée.

Sur l’existence de contestations sérieuses tenant au montant de la dette :

Suivant les dispositions de l’article 834 du Code de Procédure Civile: « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 du même Code précise :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Madame [T] [Z] soulève l’existence d’une contestation sérieuse tenant au montant de la dette.

Au soutien de sa prétention, elle indique qu’UN TOIT POUR TOUS ne justifie pas de la composition des charges locatives ni de leur montant.

Elle souligne que le montant mensuel de 184,90€ ne correspond pas au 12ème de la facture de chauffage produite, et que le relevé des compteurs n’a pas été opéré de manière contradictoire.

UN TOIT POUR TOUS ne conclut pas en réponse.

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 06 juillet 1989,

« Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;»

L’article 23 de cette même loi dispose en ses alinéas 3, 4 et 5 :

« Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. »

En l’espèce, il résulte des pièces produites en demande que Madame [T] a été destinataire de deux décomptes individuels des charges d’eau chaude et chauffage pour les années 2022 et 2023.

Ces relevés mentionnent notamment les numéros de compteurs, les index relevés et le prix moyen selon le dernier prix facturé à la bailleresse.

Les dispositions précitées n’imposent nullement un relevé contradictoire, et contrairement à ce que soutient la défenderesse, deux courriers adressés par UN TOIT POUR TOUS en date des 11 octobre 2023 et 09 janvier 2024 expliquent la corrélation entre la hausse des charges de chauffage et celle du coût du gaz.

L’écart de 0,95€ mensuel facturé par le bailleur (184,90€ – 183,95€ tenant la division du relevé du 29 septembre 2023 par 12) ne saurait à lui seul constituer une contestation sérieuse de la dette, et la somme de 11,40€ (12 x0,95) viendra en déduction de la dette locative par ailleurs non contestée.

Enfin, Madame [T] ne saurait valablement contester la non justification de la somme de 63,52€ portée au débit en novembre 2023, aucune démarche de sa part n’ayant été entreprise auprès du bailleur pour obtenir communication des justificatifs, tel que cela est prévu par les dispositions sus visées.

Par conséquent, la contestation tenant au montant de la dette sera rejetée.

Sur les demandes principales :

Aux termes de l’article 16 du Code de Procédure Civile : « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. »

L’article 444 du Code de Procédure Civile dispose :

« Le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En cas de changement survenu dans la composition de la juridiction, il y a lieu de reprendre les débats. »

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, Madame [T] [Z] a précisé que la commission de surendettement des particuliers du Gard avait déclaré recevable sa demande d’ouverture d’une procédure de traitement de sa situation de surendettement par décision en date du 21 janvier 2025.

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordé, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

L’article 24 VI de la loi précitée dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, le décompte produit en demande et arrêté au 03 février 2025 ne permet pas d’apprécier la reprise effective du paiement du loyer courant postérieurement à la décision de recevabilité du 21 janvier 2025, et par conséquent de statuer sur des délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner la réouverture des débats, afin qu’UN TOIT POUR TOUS puisse produire un décompte permettant d’établir l’effectivité ou l’absence de paiement du loyer courant par Madame [T] [Z] en suite de la décision de la Commission de Surendettement du Gard du 21 janvier 2025, et que les parties fournissent leurs remarques dans le respect du principe du contradictoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

REJETONS l’exception tirée de la nullité du commandement de payer

REJETONS la contestation tenant au montant de la dette,

ORDONNONS la réouverture des débats à l’audience du :

lundi 02 juin 2025 à 14h00,

Boulevard des Arènes – 30000 NIMES,

la présente décision valant convocation à l’audience,

ORDONNONS à UN TOIT POUR TOUS d’y produire un décompte de la dette actualisé.

La Greffière, La Juge,