TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 5]

SITE SALENGRO

N° RG 24/00102 – N° Portalis DBZZ-W-B7H-EZTW

JUGEMENT 26 Septembre 2025

Minute:

[W] [L] [J] [R] épouse [K]

C/

[U] [B]

[F] [T]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 11 Juillet 2025, sous la présidence de Elise HUERRE, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sylvie BOURGOIS, Greffier,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2025 ;

ENTRE :

Mme [W] [L] [J] [R] épouse [K]

née le 17 Septembre 1963 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Antoine JACOBUS, avocat au barreau d’ARRAS

ET :

M. [U] [B],

né le 25 août 1981 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Anaïs LACHEVRE, avocat au barreau d’ARRAS

Mme [F] [T]

née le 17 Mars 1983 à [Localité 6] ,

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Anaïs LACHEVRE, avocat au barreau d’ARRAS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 janvier 2015, Madame [W] [R] épouse [K] a donné à bail à Monsieur [U] [B] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 10] moyennant un loyer mensuel de 750 € révisable annuellement, outre une provision sur charges de 15 euros mensuels.

Par acte du même jour, Madame [O] [T] s’est portée caution solidaire au titre des obligations nées du bail.

Alléguant le non-paiement des loyers, Madame [W] [K] a fait délivrer à Monsieur [U] [B] et Madame [F] [T], par exploit de commissaire de justice du 9 août 2023 un commandement d’avoir à payer la somme de 3677,47 € au titre des loyers échus visant la clause résolutoire.

Par exploit du 31 octobre 2023, Madame [W] [K] a fait assigner Monsieur [U] [B] et Madame [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5], auquel il est demandé de constater, à défaut prononcer, la résiliation du bail intervenue, d’ordonner l’expulsion des défendeurs et de condamner solidairement ces derniers au paiement de diverses sommes au titre du contrat de bail.

L’affaire, appelée à l’audience du 26 janvier 2024, a fait l’objet de cinq renvois à la demande des parties pour être retenue à l’audience du 21 mars 2025.

A cette audience, Madame [K], représentée par son conseil, sollicitait le bénéfice de son assignation, portant sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 4895,47 euros selon décompte arrêté au 1er juin 2024, sauf à parfaire, outre la somme de 104 euros au titre du solde des taxes d’ordures ménagères 2022 et 2023, sollicitant le bénéfice d’une indemnité d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux et la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens. Elle s’opposait par ailleurs au bénéfice de délais de paiement.

Monsieur [U] [B] et Madame [F] [T], concluaient à l’irrecevabilité des demandes de Madame [K] et au rejet de l’ensemble de ses demandes. A titre reconventionnel, ils réclamaient la somme de 1000 euros sur le fondement des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 et, subsidiairement, sollicitaient de voir réduite leur dette à la somme de 3150,47 euros et l’octroi de délais de paiement sur une durée de 20 mois, outre la suspension des mesures d’expulsion.

Il était donné lecture des conclusions du diagnostic social et financier réalisé dans la perspective de l’audience.

A l’issue des débats, la décision était mise en délibéré au 22 mai 2025. A cette date, la réouverture des débats à l’audience du 11 juillet suivant était ordonnée afin de recueillir les précisions des parties sur la qualité de Madame [F] [T], laquelle n’est pas l’auteure de l’acte de cautionnement ni n’est signataire du contrat de bail.

A l’audience du 11 juillet 2025, les parties étaient représentées par leurs conseils respectifs.

Au terme de conclusions visées par les soins du greffe et précisées oralement à l’audience, Madame [K] réitère ses demandes.

Pour combattre le moyen tiré de la nullité du commandement de payer, elle observe que cet acte renseignait un exact montant de la dette, la référence à un loyer de 777 euros mensuels outre les charges correspondant au loyer après indexation conformément aux termes du bail. Elle observe que la jurisprudence contraire produite par les défendeurs portait sur un bail commercial et non sur une situation similaire au présent litige. Elle fait valoir qu’elle a valablement dénoncé l’assignation au représentant de l’État dans les délais impartis de sorte que ses prétentions sont recevables.

Au soutien de son action, elle explique que l’arriéré locatif est apparu courant août 2021, la contraignant à délivrer aux défendeurs un commandement de payer et à agir judiciairement en résiliation du bail. Selon elle, le commandement de payer étant demeuré partiellement infructueux, la résiliation du bail lui est acquise par application de la clause résolutoire. Madame [K] renseigne avoir pris en compte les règlements des défendeurs dans le calcul de sa créance.

Sur la qualité de Madame [T], elle soutient que cette dernière est engagée au titre du cautionnement, qu’elle a signé l’acte de cautionnement et apposé son paraphe à chaque page du contrat de bail. Subsidiairement, elle considère que sa qualité de caution doit être déduite de la notion d’obligation naturelle, Madame [T] s’étant comportée comme caution durant toute la durée du bail .

Pour s’opposer à l’octroi de délais de paiement, elle rappelle le montant de la dette locative, l’absence de règlements, l’attitude de Monsieur [B] durant l’instance et la production par ce dernier de fausses attestations.

Monsieur [B] et Madame [T], représentés par leur conseil, réitèrent l’ensemble de leurs demandes. A titre subsidiaire, ils sollicitent de voir déclarer Madame [T] hors de cause, de voir constater que Madame [K] a été remplie de ses droits. A titre infiniment subsidiaire, ils sollicitent l’octroi au bénéfice de Monsieur [B] de délais de paiement l’autorisant à acquitter sa dette sur 20 mois et de voir suspendre la procédure d’expulsion.

Pour conclure à l’irrecevabilité de l’action de la bailleresse, ils observent d’une part, que le commandement de payer fait référence à un loyer supérieur au montant contractuellement fixé, ce sans accord du locataire, ce qui doit à leur sens conduire à la nullité du commandement. D’autre part, ils considèrent que dans le cadre du diagnostic social et financier établi avant l’audience, ils n’ont pas été mis en mesure de présenter leurs observations. En outre, la bailleresse ne justifierait pas de la dénonciation de l’assignation aux représentants de l’État.

Pour contester le montant de l’arriéré locatif, ils indiquent que leurs règlements ont permis de solder l’arriéré locatif et n’ont pas été pris en compte dans le décompte produit par Madame [K].

A l’issue des débats en audience publique, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2025, date qui a été portée à la connaissance des parties présentes à l’audience.

MOTIFS

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 8] par la voie électronique le 31 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ne sont pas applicables à la présente instance, introduite par un bailleur personne physique.

L’action est donc recevable.

Sur le moyen tiré de l’insuffisance du diagnostic social et financier :

Au terme de l’article 24 de la loi précitée, avisé de l’action introduite contre le locataire en raison de l’existence d’un arriéré locatif, le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Au vu de ces dispositions, s’il est exact que la dénonciation de l’assignation et du commandement de payer aux services de l’État vise à permettre la saisine de la CCAPEX et la réalisation, avant l’audience, d’un diagnostic social et financier, la teneur de ce diagnostic et ses éventuelles insuffisances, si tant est qu’elles soient établies, ne sauraient avoir un effet sur la recevabilité de l’action du bailleur ou le succès de ses prétentions. Aussi ce moyen sera-t-il écarté.

Sur la qualité de Madame [F] [T] :

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Pour porter ses demandes à l’encontre de Madame [F] [T], Madame [K] fait valoir que celle-ci est engagée au titre du contrat de bail, dont elle a paraphé chaque page, outre qu’elle s’est engagée en qualité de caution solidaire.

Madame [F] [T], dans le dernier état de ses demandes, conteste être engagée à un quelconque titre, l’acte de cautionnement étant établi au nom de Madame [O] [T].

Le nom de Madame [F] [T] n’apparaît au contrat de bail qu’en clause 3. Caution, rédigée en ces termes : « L’exécution du contrat est garantie par le Crédit agricole qui s’est porté caution solidaire des engagements pris par le locataire […]. L’exécution du contrat est garanti par Mme [F] [T] qui s’est portée caution solidaire des engagements pris par le locataire pour une durée déterminée correspondant à la durée du présent bail et son premier renouvellement, par acte séparé du 22 janvier 2015 dont une copie est annexée aux présentes. »

Or, force est d’observer que l’acte de cautionnement litigieux est établi, non au nom de Madame [F] [T], mais de madame [O] [T] et n’est accompagné d’aucun document d’identité qui permettrait de rechercher, le cas échéant, s’il s’agit de la même personne.

Ces éléments et leur contradiction, sont insuffisants à établir que Madame [F] [T] serait liée au titre des contrats litigieux, qu’il s’agisse du bail ou du cautionnement.

Aussi Madame [K] doit-elle être déboutée de l’ensemble des prétentions dirigées contre Madame [T].

Sur la nullité du commandement de payer et le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dans sa rédaction issue de la loi du 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il reste que la clause résolutoire insérée au contrat de bail intervenu antérieurement à l’entrée en vigueur de ces dispositions prévoit expressément que la résolution du bail ne sera acquise au bailleur que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ces stipulations liant les parties, ce délai trouvera à s’appliquer.

En l’espèce et par acte de commissaire de justice du 03/08/23, Madame [K] a fait délivrer aux défendeurs un commandement d’avoir à payer la somme de 3677,47 € au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement vise la clause insérée au bail. Il contient la mention que les défendeurs disposent d’un délai de six semaines pour payer sa dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Aussi apparaît-il que le délai de six semaines laissé aux défendeurs pour solder les causes du commandement de payer et, ainsi, échapper à l’acquisition de la clause résolutoire, est erroné, les parties continuant d’être soumises aux stipulations du contrat antérieures à la loi du 29 juillet 2023.

Cette cause de nullité entraîne nécessairement un grief aux locataires en leur impartissant un délai plus court que ne le stipule le contrat liant les parties, pour solder leur dette et ainsi échapper à la résiliation du bail. Aussi, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner le moyen tiré de la référence erronée au loyer, pourtant indexé, il convient de prononcer la nullité du commandement de payer.

Dès lors, la bailleresse n’est pas fondée à poursuivre la résiliation de plein droit du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et il y a lieu d’examiner sa demande subsidiaire tendant au prononcé de la résiliation du bail.

Sur la résiliation du bail :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, parmi les pièces accompagnant l’assignation, seul un décompte locatif incomplet, arrêté à la date du 31 octobre 2023 est produit, lequel renseigne une dette locative de 6840,47 euros en considération d’un arriéré locatif apparu en février 2023 et de mensualités de 740 euros impayées depuis cette date. A l’audience, le conseil de Madame [K] ne produit aucun décompte actualisé mais la copie d’un chèque établi par les défendeurs pour un montant de 795 euros en juin 2025. Les pièces 7 à 10 mentionnées au bordereau des dernières écritures, relatives notamment aux sommes dues au titre de la taxe d’ordures ménagères, sont absentes du dossier de plaidoirie.

A l’inverse, les défendeurs produisent le justificatif de divers règlements intervenus par virement bancaire depuis l’introduction de l’instance.

En l’absence de décompte locatif complet, il apparaît en l’état impossible de vérifier la créance de la bailleresse. Faute de preuve de l’existence d’un arriéré locatif, sa demande en résiliation de bail sur ce fondement doit être rejetée, de même que ses demandes en condamnation pécuniaire.

La demande de Monsieur [B] tendant au bénéfice de délais de paiement est dès lors sans objet.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il ne saurait en revanche dès à présent être tenu compte de frais hypothétiques nés d’actes d’exécution forcé à venir.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Madame [K] aux dépens de l’instance. Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

ECARTE le moyen tiré de l’irrecevabilité de l’action en résiliation de bail ;

DECLARE Madame [W] [R] épouse [K] recevable en ses demandes ;

PRONONCE la nullité du commandement de payer délivré le 9 août 2023 à Monsieur [U] [B] et Madame [F] [T] par Maître [Y], commissaire de justice ;

DEBOUTE Madame [W] [R] épouse [K] de l’ensemble de ses demandes ;

LA CONDAMNE aux dépens ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection