TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 25/50705 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C6IFV

N° : 7-DB

Assignation du :

27 Janvier 2025

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 28 mai 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.A.S. OPTM ([Adresse 8])

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS – #D0502

DEFENDEURS

La société ESSET

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Chloé FROMENT, avocat au barreau de PARIS – A0074

Le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 11] [Adresse 3] représenté par son syndic la société ESSET

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Henry RANCHON, avocat au barreau de PARIS – #R0030

DÉBATS

A l’audience du 30 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

L’immeuble de la Tour Montparnasse, située au [Adresse 3], est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis en application de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndic de l’immeuble est la SAS Esset Property Management.

La société [Adresse 8] (ci-après la SAS OPTM) est propriétaire, au sein de l’ensemble immobilier :

— des lots n°10311 et 10312 situés au 56ème étage, qu’elle exploite pour partie comme observatoire panoramique, le reste de ses locaux étant donné à bail commercial à la Société de Gestion de Sites et de Restauration en Concession, qui les exploite sous forme de restaurant dont l’enseigne commerciale est Le Ciel De [Localité 9],

— des lots 10423, 10379, 10388 et 10402, situés au 2ème sous-sol,

— des lots 10486 et 10485, situés au 4ème sous-sol.

Exposant que le syndicat des copropriétaires l’a privée d’un accès au monte-charge sud depuis le mois d’octobre 2024, ce qui l’empêche d’accéder à ses réserves situées aux 2ème et 4ème sous-sols et de desservir le 56ème étage pour la livraison de matériels et de marchandises et que s’ajoute à ce dysfonctionnement, l’arrêt d’un des ascenseurs de la batterie D, la SAS OPTM a, par exploit délivré le 27 janvier 2025, fait citer le syndicat des copropriétaires de [Adresse 6] et son syndic, la société Esset, devant le président du tribunal, statuant en référé.

Dans le dernier état de ses prétentions, la requérante sollicite de :

— condamner in solidum les défendeurs à réactiver tous ses badges d’accès au monte-charge sud sous astreinte de 1000€ par jour de retard passé le délai de 48 heure suivant le prononcé de l’ordonnance,

— les condamner in solidum à remettre en service les ascenseurs D3 et D6, sous la même astreinte,

— les condamner in solidum et à titre provisionnel à lui verser la somme de 10 000€ à valoir sur les dommages et intérêts,

— les condamner in solidum au paiement de la somme de 10 000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, dont distraction au profit de M^e Eric Audineau.

En réponse, le syndicat des copropriétaires sollicite qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé et de débouter la requérante de l’ensemble de ses demandes. Il sollicite sa condamnation au paiement de la somme de 10 000€ au titre des frais irrépétibles.

Enfin, la société Esset sollicite à titre principal, qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé et de débouter la requérante de l’ensemble de ses demandes. A titre subsidiaire, elle sollicite de rejeter la demande de condamnation solidaire à son encontre au paiement de dommages et intérêts et sollicite de condamner le syndicat des copropriétaires à la garantir de toutes les condamnations éventuellement prononcées à son encontre. Elle sollicite en tout état de cause la condamnation de la requérante ou toute autre partie succombante au paiement de la somme de 5000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur la demande relative à la réactivation des badges du monte-charge

Au soutien de ses demandes, la requérante expose que la désactivation des badges d’accès au monte-charge sud, partie commune à laquelle elle doit pouvoir avoir accès librement, constitue une violation des dispositions des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; que cette mesure n’a pas été prise dans les conditions de l’article 26 de la loi ; qu’elle est d’autant plus illicite qu’elle rompt l’égalité entre les propriétaires dès lors que les badges n’ont pas été désactivés pour l’ensemble des copropriétaires/usagers, et qu’il s’agit d’une mesure appliquée à elle seule par les défendeurs, en rétorsion des assignations qu’elle a fait délivrer en annulation de plusieurs assemblées générales.

La société Optm fait observer que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la réalité de la vétusté invoquée pour désactiver les badges du monte-charge sud ni l’utilisation prétendument intempestive qu’elle en aurait faite, contestant la valeur probante du courriel établi par le chef de la sécurité incendie. Elle conteste le fait qu’elle pourrait utiliser alternativement les ascenseurs en lieu et place du monte-charge sud pour se rendre dans les réserves ou au 56ème étage, dès lors que les ascenseurs n’ont pas vocation à transporter des palettes de marchandises et affirme qu’elle ne dispose d’aucun itinéraire alternatif dans la mesure où ses réserves sud ne sont desservies que par le monte-charge sud, l’aile sud et l’aile nord aux sous-sols étant séparées par le métro.

En réponse, le syndicat des copropriétaires rappelle que le règlement de copropriété autorise l’arrêt d’installations communes de la Tour, la mesure de restriction d’accès s’imposant en l’espèce du fait des avaries du monte-charge sud, liées à son utilisation intempestive par la société Optm au détriment du monte-charge nord, le monte-charge sud lui permettant d’éviter la traversée du restaurant du 56ème étage. Il fait observer que le monte-charge sud est désormais limité aux seuls services supports de la Tour et que la société Optm n’est pas seule visée par cette mesure de restriction ; que cette décision respecte le règlement de copropriété ainsi que, pour le syndic, les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, tenu de pourvoir à la conservation des parties communes. Il ajoute que le recours par la requérante aux dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 est inopérant dès lors que la désactivation des badges n’a pas pour objet de modifier les conditions de jouissance des lots privatifs de la requérante.

Enfin, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société Optm dispose de trajets alternatifs pour se rendre des réserves situées au sous-sol au 56ème étage, par l’utilisation des batteries d’ascenseurs et par le monte-charge nord, et que la requérante ne démontre pas l’impossibilité d’acheminer ses marchandises.

La société Esset précise, quant à elle, que la désactivation des badges résulte d’une décision du conseil syndical, prise compte tenu de l’état d’usure du monte-charge sud, lié à son usage excessif par certains copropriétaires pour des raisons de commodité.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions. De la même manière, l’urgence n’a pas à être caractérisée par le requérant, celle-ci découlant de la démonstration d’un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’illicéité du trouble.

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« I. – Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »

L’article 9 de la loi dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Il est acquis que le monte-charge sud est une partie commune à laquelle la société Optm avait accès jusqu’à la désactivation de ses badges au mois d’octobre 2024.

Le règlement de copropriété précise en page 143 que le [Localité 7]-charge Sud dessert l’ensemble des locaux de la copropriété imbriquée du volume « Tour A » tels que tous les lots de superstructure et toutes les réserves d’infrastructure situées au sud de la ligne n°6 du métro.

Le syndicat des copropriétaires produit une liste des pannes intervenues sur le monte-charge sud du 1er janvier 2024 au 22 avril 2025 recensant une douzaine de pannes, certaines s’étant produites alors que des personnes se trouvaient à bord de la cabine, ainsi qu’une facture de remplacement du pendentif de la cabine du 12 juin 2024.

Il résulte d’un courrier adressé par le Chef de service de Sécurité Incendie à la société Esset le 18 octobre 2024 que « A compter de ce jour, les livraisons pour le Montparnasse 56 doivent passer uniquement par le MC Nord. Les transferts actuellement autorisés par le Mc Sud deviennent trop récurrents et monopolisent ce dernier.

Par ailleurs et comme évoqué précédemment, énormément d’usagers ont la possibilité d’utiliser le Mc Sud. De ce fait, il faut assainir au plus vite la base de données afin de rendre l’utilisation de ce Mc Sud uniquement aux lots suivants ;

Sécurité IncendieSûreté ProtectionEngieKonéESSETPersonnes importantes (à définir) ».

Ces éléments établissent d’une part des dysfonctionnements réguliers affectant le monte-charge sud depuis l’année 2024, et d’autre part, la volonté de restreindre son utilisation par le chef de la sécurité incendie de l’immeuble, compte tenu d’un usage qui apparaît non indispensable et qui pourrait être réduit par le recours au monte-charge nord.

Il ne saurait être reproché au syndic d’avoir pris la décision de restreindre l’accès du monte-charge sud pour des raisons de sécurité, dont la réalité n’est pas utilement contestée, ce dernier agissant dans le cadre de ses pouvoirs de conservation de l’immeuble résultant de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

En effet, si la requérante estime que les éléments produits en défense à l’appui de la vétusté du monte-charge sont insuffisamment probants, il convient de rappeler que c’est à elle de démontrer que les éléments rapportés par le défendeur sont inexacts, puisque ne pèse pas sur le défendeur la charge d’établir que sa décision est licite, mais bien à la requérante de démontrer qu’elle ne l’est pas. Enfin, le syndicat des copropriétaires est fondé, sur un principe de précaution dès lors que la sécurité des usagers est en cause, à restreindre l’accès d’un élément d’équipement qui présente des avaries, qu’il s’agisse d’avaries résultant de la vétusté ou pas et sans que la valeur probante du courrier établi par le chef de la sécurité incendie ne soit remise en cause de façon sérieuse.

Par ailleurs, la restriction par une décision du syndic d’un accès à un élément d’équipement commun pour des raisons de sécurité ne contrevient pas à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 invoqué par la requérante qui dispose que « L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. » En effet, cette disposition vise les parties privatives et non les parties communes.

Il n’est pas démontré avec l’évidence que la restriction de l’accès au monte-charge Sud constituerait une mesure de rétorsion à l’encontre de la société Optm. En effet, les constats des 14 novembre 2024 et 10 avril 2025 révèlent que les deux personnes dont le badge permet d’accéder aux étages de coworking ainsi qu’à l’étage 56 peuvent encore utiliser le monte charge sud et que ceux dont le badge ne permet d’accéder qu’à l’étage 56 ne peuvent plus actionner le monte-charge sud, indépendamment de leur société de rattachement puisque les constatations concernent autant les sociétés Montparnasse 56 que Optm. Ces constatations permettent davantage d’établir un oubli de la part du service de maintenance de désactivation de certains badges qu’une mesure de rétorsion.

Enfin, il n’est pas contestable qu’en ce qui concerne uniquement les monte-charges, à l’exclusion des ascenseurs, les lots n°10311 et 10312 situés au 56ème étage ne sont actuellement accessibles que par le monte-charge nord.

Il résulte des plans annexés au règlement de copropriété que l’aile sud et l’aile nord du 2ème sous-sol sont séparées par les lignes de métro, de sorte que les propriétaires de lots situés dans l’aile sud ne peuvent utiliser que le monte-charge sud et que les propriétaires des lots situés dans l’aile nord ne peuvent utiliser que le monte charge nord.

Le règlement de copropriété permet de constater que les lots 10423 (d’une surface de 146m²), 10379 (d’une surface de 80m²) et 10388 (d’une surface de 71m²) sont situés au 2ème sous-sol dans l’aile nord, de sorte qu’actuellement, il n’existe aucune impossibilité pour la société Optm d’acheminer des marchandises éventuellement stockées dans ces réserves situées dans l’aile nord, en utilisant le monte-charge nord.

Seul le lot 10402, d’une surface très réduite au regard des autres réserves de la société Optm (16m²), est située dans l’aile sud et est impacté par l’absence d’accès au monte charge sud.

Il en est de même des lots 10486 et 10485, situés au 4ème sous-sol dans l’aile sud, les deux ailes nord-sud étant également séparées par la ligne de métro.

Toutefois, il est établi que la société Optm peut toujours acheminer ses marchandises éventuellement entreposées dans les lots 10402, 10486 et 10485 au 56ème étage en empruntant les ascenseurs XY puis le monte-charge nord.

Si cette situation est moins pratique, l’accès au 56ème reste possible et la surcharge éventuelle des ascenseurs XY apparaît très limitée puisqu’elle ne porte que sur la montée des sous-sols -4 au rez-de-chaussée et ne concerne que les marchandises éventuellement entreposées dans ces deux réserves situées à l’extrémité de l’aile sud.

Il s’ensuit que le trouble allégué par la requérante, dont il n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé qu’il est illicite, n’apparaît pas non plus manifeste.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé, la demande manquant d’évidence.

Sur la demande de remise en service des ascenseurs D3 et D6

La requérante fait valoir que l’ascenseur D3 ne fonctionne plus depuis le 19 juin 2024 et qu’elle a été informée par le syndic le 24 septembre 2024 du refus, par le conseil syndical, de procéder à sa réparation ; que cette décision caractérise un trouble manifestement illicite dans la mesure où le monte-charge sud n’est déjà plus accessible alors que la multiplicité des accès contribue à la sécurité des usagers en cas de sinistre ; que les ascenseurs D3 et D4 fonctionnant en duplex, cela signifie que deux ascenseurs sur les 7 ascenseurs de la batterie D sont hors service ; que cela génère également un trouble puisqu’il n’existe qu’un ascenseur direct pour se rendre au 56ème étage, partagé avec les clients et le personnel du restaurant, et qu’un autre ascenseur, omnibus, dessert les étages du 43ème au 56ème étage, partagé avec les usagers des bureaux. Elle précise que l’ascenseur D6 est également tombé en panne.

En réponse, le syndicat des copropriétaires et le syndic, qui avancent les mêmes arguments, exposent que l’arbre moteur de l’ascenseur D3 présente une déformation importante présentant un risque grave pour la sécurité des passagers et que l’offre la mieux disante est très coûteuse, raison pour laquelle, compte tenu des travaux de désamiantage et de réhabilitation de la Tour, comprenant le remplacement complet des batteries d’ascenseurs, il a été décidé de ne pas procéder à sa réparation. Ils confirment que l’ascenseur D6 est également tombé en panne le 4 mars 2025, de sorte qu’il reste quatre ascenseurs permettant de se rendre au 56ème étage. En tout état de cause, il précise que des travaux de réparation de ces deux ascenseurs sont finalement prévus pour les mois d’avril et mai 2025, et doivent être ratifiés par la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

En l’espèce, le règlement de copropriété stipule que la batterie d’ascenseurs D dessert les lots à usage de bureaux situés du 43 au 56ème étage.

L’article 11.5.2 du règlement de copropriété stipule qu’en cas d’arrêt de services ou d’installations communes de la copropriété Tour A (appareils élévateurs, conditionnement d’air, etc….) quel qu’en soit la cause, les copropriétaires ne pourront prétendre à aucune indemnité pour trouble de jouissance ou autre de la part du syndicat.

En l’espèce, l’ascenseur D3 et son binôme, l’ascenseur D4, est à l’arrêt depuis le mois de juin 2024. L’ascendeur D6 est à l’arrêt depuis le 4 mars 2025.

Il résulte des écritures des parties, dont celles de la requérante, que jusqu’au 4 mars 2025, elle pouvait utiliser l’ascenseur D1, ainsi que les ascenseurs D5-D6-D7, l’ascenseur D2 s’arrêtant au 55ème pour desservir uniquement les bureaux. Lors des débats, et depuis l’avarie de l’ascenseur D6, elle pouvait encore utiliser pour se rendre au 56ème étage, les ascenseurs D1, D5 et D7, ainsi que le monte charge Nord.

Si là encore, cette situation est moins pratique pour la requérante, elle ne constitue pas un trouble manifestement illicite dès lors que sont établies d’une part, la réalité d’avaries affectant ces deux ascenseurs qui caractérise l’hypothèse visée par l’article 11.5.2 du règlement de copropriété, et d’autre part, l’absence d’impossibilité pour la société Optm de se rendre au 56ème étage.

Enfin, les défendeurs ont justifié par deux ordres de service signés le 20 mars 2025 au profit de la société Koné de la réparation imminente des deux ascenseurs D3 et D6, de sorte que si un trouble manifestement illicite avait été caractérisé, ce qui n’est pas le cas, il n’y aurait en tout état de cause pas eu lieu d’enjoindre les défendeurs à procéder aux réparations.

Il n’y a donc pas lieu à référé.

Sur la demande provisionnelle

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

En l’espèce, tel que développé précédemment, les manœuvres dolosives des défendeurs à titre de représailles alléguées par la société Optm ne sont pas démontrées. En outre, compte tenu des termes de l’article 11.5.2 du règlement de copropriété, l’indemnisation d’un éventuel préjudice de jouissance apparaît sérieusement contestable.

Il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la requérante, qui succombe en ses demandes, à verser à chacun des défendeurs la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant en ses demandes, la requérante conservera la charge des dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du même code.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Disons n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes ;

Condamnons la société Optm à verser au [Adresse 10] ainsi qu’à la société Esset, chacun, la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la société Optm au paiement des dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 28 mai 2025.

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Anne-Charlotte MEIGNAN