TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ARRAS

N° RG 25/00118 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-E6VS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 DECEMBRE 2025

Débats à l’audience des référés tenue le 13 Novembre 2025 par Madame ASTORG, Présidente du tribunal judiciaire d’ARRAS, assistée de Madame LECLERCQ, Greffier, et en présence de Madame [N], attachée de justice.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025, par Madame ASTORG, Présidente, juge des référés, qui a signé la minute de la présente ordonnance ainsi que Madame LECLERCQ, Greffier.

DANS L’INSTANCE OPPOSANT

S.A.R.L. SANDII SOCIÉTÉ DES ASSURANCES NOUVELLES DE DÉVELOPPEMENT ET D’INTERMÉDIAIRE EN INVESTISSEMENT-PLACEMENT, prise en la personne de son représentant légal

Dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par M^e Stéphane SCHÖNER, avocat au barreau de BETHUNE, substitué par M^e Lucie LEFEVRE, avocat au barreau d’ARRAS

DEMANDEUR

À

Monsieur [G] [U]

Né le 26 Mars 1943 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Antoine VAAST, avocat au barreau d’ARRAS

Madame [V] [I]

Née le 28 Janvier 1943 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Antoine VAAST, avocat au barreau d’ARRAS

DEFENDEURS

Nous, Madame ASTORG, Présidente, juge des référés,

DEBATS

Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience publique du 13 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 04 décembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 14 octobre 2022, M. [G] [U] et Mme [V] [I] ont consenti à la SARL Sandii (Société des Assurances Nouvelles de Développement et d’Intermédiaire en Investissement-Placement) un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 9], d’une superficie d’environ 100 m².

Selon un diagnostic de performance énergétique du 25 février 2025, M. [C] [K], diagnostiqueur, a relevé une superficie de 85 m².

Selon une attestation de surface du local du 7 mai 2025, M. [Z] [X], géomètre-expert, a relevé d’après un levé effectué le 24 avril 2025, une surface pièce par pièce de 77,60 m². Selon une attestation de surface utile brute du 7 mai 2025, le même expert a relevé une surface utile brute de 80,10 m².

Par actes de commissaire de justice signifiés le 20 juin 2025, la SARL Sandii a fait assigner M. [G] [U] et Mme [V] [I] devant le tribunal judiciaire d’Arras statuant en référé aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire destinée principalement à déterminer la superficie réelle du local commercial situé [Adresse 4] à Saint Pol sur Ternoise (62130). Elle sollicite en outre que soit ordonnée la rédaction d’un avenant au bail commercial, aux frais des bailleurs, modifiant la surface réelle du local commercial, assortissant celui-ci d’un loyer proportionnel à la surface lourée.

Lors de l’audience du 13 novembre 2025, la SARL Sandii, par l’intermédiaire de son conseil, demande au juge des référés de :

— débouter M. [G] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— constater le motif légitime dont elle dispose au soutien de sa demande de nomination d’un expert judiciaire ainsi que l’utilité d’une telle mesure d’expertise judiciaire,

— organiser, en conséquence, une mesure d’expertise judiciaire,

— commettre un expert judiciaire, avec mission telle que proposée au dispositif de ses conclusions,

— ordonner la rédaction d’un avenant au bail commercial, aux frais des bailleurs, modifiant la surface réelle du local commercial, assortissant celui-ci d’un loyer proportionnel à la surface louée.

Elle se fonde sur les articles 143, 145, et 146 et 147 du Code de procédure civile. Elle soutient que le diagnostic de performance énergétique réalisé par la société Norexpert a établi que la surface du local commercial s’élève à 85 m², relevant ainsi un écart important de surface comparativement à la surface qui apparait dans le contrat de bail. Elle indique qu’elle a mandaté un expert afin de calculer la surface dudit local et que cette expertise réalisée le 24 avril 2025 a établi que la superficie du local était de 77,60 m² pour une surface utile brute de 80,10 m². Elle fait valoir qu’en raison des divergences entre la superficie apparaissant dans le contrat de bail, celle apparaissant dans le DPE et celle apparaissant dans l’attestation de surface effectuée par l’expert, il apparait utile, légitime et nécessaire d’ordonner une expertise visant à estimer la surface du local. Elle soutient qu’en qualité de locataire, elle dispose d’une preuve légitime établissant que la surface est inférieure à la superficie prévue dans le contrat. Elle fait valoir qu’en raison de l’importance du montant des loyers trop-perçus par les bailleurs et dans la perspective d’un éventuel conflit, mandater un expert dans le cadre d’une expertise permettrait d’établir la superficie réelle du bien et de rétablir un certain équilibre entre les bailleurs et le locataire dans la mesure où les bailleurs perçoivent un loyer ne correspondant pas à la superficie réelle du bien. Elle ajoute qu’eu égard à sa volonté exprimée d’acquérir, à terme, le local commercial, cette expertise permettrait également de régler un conflit qui pourrait survenir dans le cadre d’une éventuelle future acquisition.

En réponse aux conclusions adverses, elle fait valoir que la superficie ne constitue pas un simple élément accessoire mais l’un des éléments déterminants de l’objet du contrat de bail commercial. Elle soutient que l’écart constaté de près de 20% ne peut s’analyser comme une simple approximation mais révèle une discordance substantielle entre l’objet contractuel et la réalité. Elle rappelle que le diagnostic de performance énergétique, aux termes de l’article L.143-1-1 du Code de la construction et de l’habitat, a pour seule finalité l’information énergétique et ne constitue pas une expertise géométrique opposable. Elle soutient que l’intérêt légitime de l’expertise ne se limite pas à la seule vérification de la superficie mais s’étend à l’établissement des conséquences juridiques et financières d’une discordance avérée entre les stipulations contractuelles et la réalité. Elle fait valoir que cette expertise conditionne l’exercice des droits du locataire, qu’il s’agisse d’une action en nullité pour erreur, d’une demande de réduction de loyer ou de dommages-intérêts. Elle ajoute que seul un rapport résultant d’une expertise judiciaire contradictoire et conduite sous le contrôle effectif du juge détient une valeur probante irréfragable, les mesures privées, même réalisées par des professionnels reconnus, ne présentent aucune autorité juridique contraignante car dépourvues de contradictoire effectif et de validation judiciaire, de sorte qu’elles ne sauraient fonder valablement une révision du contrat ou d’éventuelles conséquences financières opposables.

***

M. [G] [U] et Mme [V] [I], par l’intermédiaire de leur conseil, demandent au juge des référés de :

— débouter la SARL Sandii de l’ensemble de ses prétentions,

— la condamner au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils font valoir que lorsque la SARL Sandii a pris à bail les locaux dès 2009, ceux-ci ont été adaptés à son activité, le gérant de l’époque ayant en effet sollicité une autorisation d’effectuer des travaux d’aménagement consistant en la pose de cloisons de séparation, de sorte qu’il en est résulté une diminution de la surface louée et ce à l’initiative du preneur. Ils soutiennent qu’il est clairement précisé dans le bail commercial, régularisé en l’étude de Mme [P] [M], notaire, sous le titre désignation des lieux loués que la superficie louée est d’environ 100 m². Ils affirment que cette indication démontre que les parties n’entendaient pas connaître la surface exacte du bien loué et que le loyer n’avait pas été déterminé à raison du nombre de mètres carrés. Ils précisent qu’il est ajouté dans l’acte que le preneur déclare parfaitement connaître les locaux pour les avoir vus et visités et par ailleurs que « toute différence entre les contenances, surfaces ou volumes mentionnés dans l’acte et ceux réels ne donneront lieu à aucune modulation de loyer ». Ils ajoutent qu’il est annexé à l’acte un diagnostic de performance énergétique faisant mention d’un plancher et d’un plafond de 77 m², document qui a été porté à la connaissance du preneur au moment où il a signé le bail. Ils soutiennent que le loyer courant est le même que celui qui avait été fixé en 2009 lorsque la SARL Sandii a pris les locaux à bail et seule l’application de l’indexation en a modifié le montant. Ils rappellent qu’ils n’ont pas entendu lier le prix du loyer à la superficie du local, superficie purement indicative qui n’est pas entrée dans le champ contractuel. Ils estiment donc qu’il existe tant une contestation sérieuse qu’un défaut d’intérêt à agir justifiant que la demanderesse soit déboutée de ses prétentions. Ils font valoir en outre qu’ils ont exposé des frais irrépétibles et qu’il convient de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

En application de l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [G] [U] et Mme [V] [I] ont consenti à la SARL Sandii (Société des Assurances Nouvelles de Développement et d’Intermédiaire en Investissement-Placement) un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 9] d’une superficie d’environ 100 m², suivant acte authentique du 14 octobre 2022. Il ressort de l’attestation de surface du local du 7 mai 2025, que d’après un levé effectué le 24 avril 2025 par un géomètre-expert, la surface pièce par pièce du local est de 77,60 m². Selon une attestation de surface utile brute du 7 mai 2025, le même expert a relevé une surface utile brute du local de 80,10 m².

En conséquence, la SARL Sandii justifiant d’un motif légitime, la demande d’expertise apparaît fondée et il y sera fait droit.

Sur la demande de rédaction d’un avenant au contrat de bail commercial

La SARL Sandii sollicite que soit ordonnée la rédaction d’un avenant au bail commercial, aux frais des bailleurs, modifiant la surface réelle du local commercial, assortissant celui-ci d’un loyer proportionnel à la surface louée.

Cette demande est au stade des référés prématurée, l’expertise à intervenir étant ordonnée afin de déterminer la surface réelle du local commercial.

Dès lors, il convient de rejeter cette demande.

Sur les dépens

La SARL Sandii, demanderesse à la mesure d’expertise, sera condamnée aux dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, présidente statuant en matière de référés, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, par application des dispositions du second alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais, dès à présent,

ORDONNONS une expertise et désignons Monsieur [S] [D], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 6], exerçant [Adresse 2], avec pour mission de :

— Se faire remettre tous documents afférents au litige et entendre tous sachant,

— Se rendre sur les lieux ([Adresse 4] à [Localité 8] [Adresse 10] [Localité 11]) après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— Déterminer la surface réelle du local commercial,

— Évaluer les préjudices subis de toute nature,

— Apporter toutes précisions utiles à la solution du litige ;

FAISONS injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

RAPPELONS que l’article 276 du Code de procédure civile dispose que lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qui ont été présentées antérieurement, l’expert étant fondé le cas échéant à ne pas tenir compte des observations écrites qui n’auraient pas été reprises par les parties ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 276 du Code de procédure civile, l’expert peut remettre son rapport lorsque les parties n’ont pas produit, dans les délais impartis par l’expert, les pièces demandées ou leurs observations ;

DISONS que l’expert désigné déposera, après un pré-rapport adressé aux parties avec un délai pour leurs réponses éventuelles d’au moins six semaines, son rapport écrit, en double exemplaire, au greffe du tribunal judiciaire d’ARRAS dans les NEUF MOIS de l’avis de versement de la consignation, et au plus tard avant le 04 novembre 2026, terme de rigueur, et qu’il en adressera une copie à chaque partie ;

DISONS que l’expert sera remplacé sur simple requête des parties en cas de refus ou d’empêchement de celui-ci par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

DISONS qu’en cas de difficultés faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission ou si une extension s’avérait nécessaire, de même qu’en cas de survenance ou d’annonce de pourparlers transactionnels, d’insuffisance manifeste de la provision allouée, ou de retard prévisible dans le respect du délai imparti pour le dépôt du rapport, l’expert en avisera le magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

RAPPELONS qu’en application des dispositions de l’article 282 alinéa 5 du Code de procédure civile, l’expert devra lors du dépôt de son rapport accompagner celui-ci de sa demande de rémunération et avoir adressé celle-ci aux parties afin de justifier par tout moyen la date d’accomplissement de cette formalité ;

DISONS que la SARL Sandii Société des Assurances Nouvelles de Développement et d’Intermédiaire en Investissement-Placement devra consigner à la Régie des avances et des recettes du tribunal judiciaire d’ARRAS la somme globale de 2 500 € (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS) à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l’expert et ce, avant le 04 février 2026, sauf si elle justifie de l’attribution de l’aide juridictionnelle ;

DISONS qu’à défaut de consignation à l’expiration de ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

INDIQUONS que l’expert procédera à sa mission dès qu’il sera avisé du versement de la consignation ci-dessus fixée ;

COMMETTONS, pour suivre les opérations d’expertise, le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DÉBOUTONS la SARL Sandii (Société des Assurances Nouvelles de Développement et d’Intermédiaire en Investissement-Placement) de sa demande tendant à la rédaction d’un avenant au bail commercial ;

DÉBOUTONS M. [G] [U] et Mme [V] [I] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL Sandii (Société des Assurances Nouvelles de Développement et d’Intermédiaire en Investissement-Placement) aux dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que cette décision est de droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugée et prononcée par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et la présidente a

signé avec le greffier.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,