TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : S.C.I BOCA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître DRAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02039 – N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 4]

N° MINUTE :

12 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 29 août 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. BOCA,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [L] [N], muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS

Madame [W] [E] épouse [P],

Monsieur [B] [U] [P],

demeurant [Adresse 2]

représentés part Maître DRAY, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C2355

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Deborah FORST, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 août 2025 par Deborah FORST, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 29 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02039 – N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 4]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 juin 2009, la SCI Boca, représentée par Madame [I], a donné à bail à Madame [W] [E] épouse [P] et à Monsieur [B] [P], un appartement à usage d’habitation non meublé situé [Adresse 3], à effet au 11 juillet 2009, pour une durée de trois ans renouvelable, pour un loyer mensuel révisable de 2800 euros outre 130 euros de provisions pour charges mensuelles.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 29 décembre 2023 signée le 2 janvier 2024 par Madame [W] [E] épouse [P], la SCI Boca a fait délivrer un congé pour motif légitime et sérieux à effet au 10 juillet 2024.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 10 janvier 2024, les époux [P] ont indiqué à la SCI Boca qu’ils ne quitteraient pas les lieux à la date d’effet du congé.

Les époux [P] se sont maintenus dans les lieux postérieurement au 10 juillet 2024.

Par actes de commissaire de justice du 24 septembre 2024, la SCI Boca a fait assigner les époux [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

juger que le congé délivré par la SCI Boca à Madame [W] [E] épouse [P] et à Monsieur [B] [P] est valable et que ces derniers sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 11 juillet 2024 ;ordonner l’expulsion de Madame [W] [E] épouse [P] et à Monsieur [B] [P] ainsi que de tous occupants de leur chef ;condamner Madame [W] [E] épouse [P] et à Monsieur [B] [P] à lui verser la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Madame [W] [E] épouse [P] et à Monsieur [B] [P] aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mars 2025 à laquelle elle a été renvoyée à la demande des défendeurs. Elle a été retenue à l’audience sur renvoi du 20 juin 2025.

La SCI Boca, représentée par Monsieur [S] [I], muni d’un pouvoir de représentation, a maintenu l’ensemble des demandes telles que formées dans les assignations. Elle s’est en outre opposée à la demande de délais pour quitter les lieux formée par les défendeurs.

Au soutien de sa demande de validation du congé, elle expose dans son assignation, sur le fondement de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, que le congé a été délivré pour un motif légitime et sérieux en raison de la violation par les preneurs de leur obligation de paiement du loyer, et des nuisances sonores répétées qu’ils ont causées.

Pour s’opposer à la demande de délais pour quitter les lieux, elle fait valoir dans ses observations orales que le congé a été délivré au mois de décembre 2023 pour le mois de juillet 2024 et que les locataires ont cherché à se maintenir dans les lieux depuis cette date malgré des mises de demeure.

Les époux [P], représentés par leur conseil ont sollicité l’octroi de délais pour quitter les lieux jusqu’au 31 décembre 2025 et la production par la SCI Boca des justificatifs relatifs aux régularisations de charges des cinq dernières années.

Dans ses observations orales et à l’appui de leur demande de délais pour quitter les lieux, ils ont fait valoir qu’ils n’avaient causé aucun trouble de jouissance, que les quittances de loyers ne leur avaient pas été transmises, que les charges n’avaient pas été régularisées et qu’ils étaient à jour dans le paiement des loyers. Ils ont ajouté qu’ils avaient acquis un appartement dans lequel la réalisation des travaux avait pris du retard, qu’ils avaient contracté un crédit immobilier à ce titre et qu’ils avaient trois enfants à charge.

Il n’a pas été fait droit à leur demande de production de pièces par note en délibéré à l’appui de leur demande de délais pour quitter les lieux.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de validation du congé

Selon l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au renouvellement du bail intervenu le 11 juillet 2021 :

I. — Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(…)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, le congé a été délivré par lettre recommandée avec avis de réception et précise qu’il s’agit d’un congé pour motif légitime et sérieux. L’accusé de réception a été signé par Madame [W] [E] épouse [P] le 2 janvier 2024. Le congé a donc été délivré au moins six mois avant la fin du bail.

En ce qui concerne le caractère légitime et sérieux des motifs indiqués dans le congé, le premier motif est tiré du retard de paiement répété des loyers.

Le bail prévoit que le règlement des loyers s’effectue d’avance, de manière mensuelle et le 1er de chaque mois. Or, il ressort du décompte indiqué dans le congé que le paiement des loyers est intervenu avec plusieurs jours ou semaines de retard aux mois de janvier 2022, février 2022, mars 2022, mai 2022, juin 2022, juillet 2022, septembre 2022, novembre 2022, janvier 2023, février 2023, mars 2023, avril 2023, mai 2023, juin 2023, juillet 2023, septembre 2023, octobre 2023, novembre 2023 et décembre 2023. Au jour de la délivrance du congé, les retards étaient ainsi quasiment systématiques, et le règlement avec quelques jours d’avance des loyers d’août 2022, décembre 2022 et août 2023 est insuffisant pour caractériser un règlement à bonne date des loyers au cours de la période considérée. Au surplus, ces manquements se sont poursuivis malgré l’envoi de plusieurs mises en demeure aux locataires. Ce premier motif est ainsi légitime et sérieux.

En ce qui concerne le second motif, relatif à des nuisances sonores dans l’immeuble, la SCI Boca produit plusieurs échanges de courriels entre la SCI et les locataires, une sommation de cesser les nuisances du 8 mars 2021 adressée aux locataires, et une déclaration de main courante d’un voisin du 3 mars 2021, faisant état de bruit dans l’immeuble pendant la nuit à plusieurs reprises et gênant le voisinage. Le caractère légitime et sérieux de ce second motif se trouve ainsi suffisamment établi en l’espèce.

Ainsi, au regard du caractère répété du manquement à l’obligation de régler les loyers à bonne date, et des nuisances sonores causées dans l’immeuble, la preuve du caractère légitime et sérieux du congé se trouve établie en l’espèce.

Par conséquent, il sera prononcé la validation du congé.

Sur la demande d’expulsion

Le congé ayant été déclaré valide, Madame [W] [E] épouse [P] et à Monsieur [B] [P] se trouvent occupants sans droit ni titre depuis le 11 juillet 2024.

Il convient en conséquence d’ordonner leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, le bail s’est maintenu pendant 15 ans entre les parties. Les relations contractuelles sont donc particulièrement anciennes, et il n’est fait état d’aucun manquement des locataires à leurs obligations avant 2021.

Néanmoins, les défendeurs, qui avaient pourtant bénéficié d’un renvoi à la première audience et ainsi d’un délai de plusieurs mois pour rassembler les éléments de preuve à l’appui de leurs demandes reconventionnelles, n’ont produit aucun élément à l’appui de leur demande de délais pour quitter les lieux. Ils ne justifient ainsi nullement de leur situation. Par conséquent, ils n’établissent pas que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

En tout état de cause, ils ont, à la date à laquelle la présente décision est rendue, ils ont bénéficié de fait d’un délai de plus d’un an, soit d’une durée importante.

Il en résulte que leur demande de délai pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur la demande de production des justificatifs relatifs aux régularisations de charges sur les cinq dernières années

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

En l’espèce, la SCI Boca a produit un courrier du 25 septembre 2024 adressé par lettre recommandée avec avis de réception aux locataires signé le 1er octobre 2024 ayant pour objet la régularisation des charges pour les années 2021, 2022 et 2023, et indiquant qu’un chèque de 2147,97 euros correspondant aux trop-perçus des trois années de 2021, 2022 et 2023 (soit 880,03 euros + 632,21 euros + 635,73 euros) est joint au courrier. Elle verse également aux débats une lettre recommandée avec avis de réception du 17 juin 2025 ayant pour objet la régularisation des charges pour l’année 2024 et indiquant qu’un chèque de 919,70 euros correspondant au trop-perçu est joint.

Il résulte de ces courriers que la SCI Boca a bien transmis un décompte aux locataires pour les années 2021, 2022 et 2023, ainsi que pour l’année 2024. Il n’est pas établi que le bailleur se soit abstenu de laisser à la disposition des locataires les pièces justificatives relatives à ces charges.

En conséquence, la demande de la SCI Boca sera rejetée.

Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [W] [E] épouse [P] et à Monsieur [B] [P] succombent. Ils seront donc condamnés aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner Madame [W] [E] épouse [P] et à Monsieur [B] [P] à verser à la SCI Boca la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

Valide le congé daté du 29 décembre 2023 et délivré par la SCI Boca à Madame [W] [E] épouse [P] et à Monsieur [B] [P] ;

Dit que Madame [W] [E] épouse [P] et à Monsieur [B] [P] se trouvent occupants sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 3] depuis le 11 juillet 2024 ;

Dit qu’à défaut par Madame [W] [E] épouse [P] et de Monsieur [B] [P] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la SCI Boca pourra faire procéder à leur expulsion du logement qu’ils occupent situé [Adresse 3], ainsi que celle de tous occupants de leur chef ;

Rejette la demande de Madame [W] [E] épouse [P] et de Monsieur [B] [P] tendant à bénéficier de délais pour quitter les lieux ;

Rejette la demande de Madame [W] [E] épouse [P] et de Monsieur [B] [P] tendant à condamner la SCI Boca à produire les justificatifs relatifs aux régularisations de charges des cinq dernières années ;

Condamne Madame [W] [E] épouse [P] et de Monsieur [B] [P] à verser à la SCI Boca la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette pour le surplus des demandes ;

Condamne Madame [W] [E] épouse [P] et de Monsieur [B] [P] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire et dit n’y avoir lieu à l’écarter.

La greffière La juge