TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ARRAS

1ère CHAMBRE

N° RG 24/01980 – N° Portalis DBZZ-W-B7I-E2YC

JUGEMENT DU 04 DECEMBRE 2025

JUGEMENT de la Première Chambre civile du tribunal judiciaire d’ARRAS composée lors des débats et du délibéré de Madame LE GOURIÉREC, Vice Présidente, statuant en qualité de juge unique,

DÉBATS à l’audience publique tenue le 17 septembre 2025

Greffier : Madame BORDE

PRONONCÉ par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025, après prorogation, le présent jugement est signé par Madame LE GOURIÉREC, Vice Présidente, et par Madame DUVERGER, Greffière.

DANS L’INSTANCE OPPOSANT :

S.A.S.U. LE MEILLEUR POUR LA FAIM,

immatriculée au RCS D'[Localité 3] sous le n° 979.732.757

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Déborah BOUDJEMAA, avocat au barreau d’ARRAS

À

Monsieur [W] [H], [F], [K] [T]

né le 11 Avril 1958 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Alexandre DUCQ SANSONETTI, avocat au barreau d’ARRAS

S.A.R.L. TMA,

immatriculée au RCS [Localité 3] sous le n° 571 921 162

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Alexandre DUCQ SANSONETTI, avocat au barreau d’ARRAS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 25 janvier 2024, M. [W] [T] et la SARL TMA ont donné à bail commercial à la SAS Le meilleur pour la faim, afin d’y exercer l’activité de boulangerie point chaud restauration rapide et pâtisserie exclusivement, les lots n°2 et partie du lot n°6 consistant en un local commercial anciennement à usage de restaurant avec salle de réception et cuisine et une cave, loués par M. [T] ainsi qu’un local comprenant deux WC situé à l’arrière du lot 1 loué par la SARL TMA, pour une durée de 9 années et moyennant un loyer annuel HT de 30.000€ payable en 12 mensualités de 2.500€ outre une provision mensuelle sur charges de 500€. Une franchise de loyer a été convenue pour le premier loyer de février 2024 en raison des travaux d’aménagement à effectuer par le preneur.

La remise des clés est intervenue le 06 février 2024.

Par acte du 29 mars 2024, le preneur a fait constater par Me [C], commissaire de justice, l’absence de raccordement du compteur linky du local loué au réseau électrique.

Par courrier du 03 avril 2024, le preneur a mis les bailleurs en demeure de faire les travaux de raccordement du compteur au réseau et de lui fournir l’attestation consuel sous 15 jours, proposant une franchise de loyers du 1er mars 2024 jusqu’à la réalisation des travaux de raccordement au réseau électrique avec versement de la provision sur charges de 500€.

Par courrier du 09 avril 2024, M. [T], a dénié toute responsabilité dans le retard pris et précisé avoir missionné la société Noe pour rendre le local loué indépendant, relevant que cette société avait interrompu les travaux mais qu’elle était sur le point de les reprendre. Il a ainsi rejeté toute proposition de compensation ou réduction de loyers.

L’attestation de conformité a été dressée le 06 juin 2024 par la société Noé et visée le 10 juin 2024 par le consuel.

Enedis est intervenue le 27 juin 2024 pour la mise en service du compteur linky.

La SAS le meilleur pour la faim a ouvert son commerce le 03 juillet 2024.

Après mise en demeure du 26 août 2024 d’avoir à payer les loyers et charges impayés depuis avril 2024 pour un total de 13.800€, les bailleurs ont fait procéder à une saisie attribution du compte du preneur le 17 septembre 2024 à hauteur de 352,80€.

Par acte signifié le 28 novembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer à la SAS le meilleur pour la faim un commandement de payer les loyers et charges pour un total de 24.890,38€ visant la clause résolutoire.

Par acte signifié le 26 décembre 2024, la SAS le meilleur pour la faim a fait assigner M. [W] [T] et la SARL TMA devant le tribunal judiciaire d’Arras pour obtenir, au visa des articles 1104 et 1719 du code civil l’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par M. [T] et la SARL TMA le 28 novembre 2024 en raison de la mauvaise foi des bailleurs ou à titre subsidiaire, au visa des articles L145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, le cantonnement de la créance due aux bailleurs à la somme de 14.400€ TTC au titre des loyers et charges du bail commercial signé le 25 janvier 2024, l’octroi de délais de paiement sur 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans tous les cas, elle demande la condamnation solidaire des défendeurs, au visa des articles 1217 et 1719 du code civil, à lui payer 63.000€ au titre du préjudice financier constitué par le gain manqué pour la période du 1er mai 2024 au 02 juillet 2024, leur condamnation solidaire à lui payer 1.000€ de dommages intérêts pour procédure abusive et 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

A titre principal, elle sollicite l’annulation du commandement de payer en raison de la mauvaise foi des bailleurs dès lors que ces derniers, malgré l’indication contractuelle de l’existence d’un compteur électrique individuel au sein des locaux loués, ont manqué à leur obligation de délivrance, le compteur n’ayant finalement été installé que le 27 juin 2024.

Si elle ne conteste pas que provisoirement les bailleurs ont permis un raccord sur le compteur général de l’immeuble, elle relève l’illégalité du procédé et soutient que ce branchement provisoire n’alimentait que le local commercial en prises électriques et éclairage et non pas le laboratoire et la cuisine, rendant ainsi l’ensemble du local inexploitable.

Subsidiairement, en tenant compte du défaut de délivrance imputable aux bailleurs, elle précise que les loyers du 06 février au 03 juillet 2024 devront être annulés, que les loyers payés pour mars et avril 2024 devront être imputés sur les termes de juillet et août 2024 et que la somme restant due au titre des loyers et charges impayés devra être cantonnée à la somme totale de 14.400€TC portant sur la période du 1er septembre 2024 au 31 décembre 2024.

Elle sollicite à ce titre des délais de paiement sur 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

En tout état de cause, se fondant sur le défaut de délivrance et la responsabilité contractuelle des bailleurs, elle réclame l’indemnisation du préjudice financier consécutif à l’impossibilité d’exploiter le fonds entre le 1er mai 2024 et le 02 juillet 2024, à hauteur de 63.000€, somme correspondant à la perte de marge sur coûts variables selon le prévisionnel dressé qui retenait un chiffre d’affaires sur 2024 pour 420.000€ et des coûts variables de 168.000€, soit un écart de 252.000€ représentant une moyenne de 31.500€ par mois.

Enfin, en invoquant l’attitude malveillante des bailleurs à son égard, elle réclame une indemnité de 1.000€ pour procédure abusive.

***

Dans leurs conclusions signifiées par RPVA le 24 juin 2025, M. [W] [T] et la SARL TMA demandent au tribunal, au visa des articles 1193 et 1353 du code civil et L145-41 du code de commerce de rejeter les demandes adverses et de :

— constater la résiliation du bail commercial à effet au 28 décembre 2024

— condamner la SAS le meilleur pour la faim au paiement de la somme de 28.200€ au titre des loyers et charges impayés jusqu’à l’acquisition de la clause résolutoire

— condamner la SAS le meilleur pour la faim au paiement des indemnités d’occupation d’un montant équivalent aux loyers et charges dus en exécution du bail majoré de 50% à compter de la résiliation du bail, à savoir le 28 décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux

— ordonner l’expulsion de la SAS le meilleur pour la faim et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100€ par jour de retard et à compter du 8e jour suivant la signification du jugement à intervenir

— condamner la SAS le meilleur pour la faim à leur payer 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant le coût du commandement

En premier lieu, ils affirment que la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire était parfaitement fondée. Ils rappellent en effet que les locaux n’avaient pas été loués pendant plusieurs années, que des travaux électriques de mise en place de compteurs individuels ont été mis en oeuvre mais ont pris du retard et que dans ces circonstances, les locaux loués à la SAS le meilleur pour la faim ont été provisoirement alimentés par un raccordement au compteur général de l’immeuble, les bailleurs ayant supporté le coût de cette utilisation d’énergie.

A cet égard, ils observent que le constat d’huissier du 29 mars 2024 fait bien état d’une absence d’électricité dans la cuisine, mais à partir du compteur linky non relié, sans se prononcer sur l’alimentation de la cuisine, elle aussi, par le branchement au compteur général.

Ils ajoutent que l’invocation de ces problèmes de compteur électrique n’est en tout état de cause pas à l’origine de l’ouverture retardée de l’établissement puisque dans un courriel du 27 mars 2024, le preneur faisait lui-même état d’un avis défavorable de la préfecture concernant l’entrée PMR faute d’avoir produit l’ensemble des pièces requises, ce qui ne leur est pas imputable.

Ils soulignent au surplus que le preneur avait déjà rencontré des problèmes en mars 2024 pour débloquer son prêt et payer le loyer de mars 2024 et que depuis l’ouverture de l’établissement, il n’a pas repris le paiement des loyers.

Subsidiairement, ils font valoir que les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce ont été respectées, qu’aucun paiement n’est intervenu dans le mois ayant suivi la signification du commandement, que plus généralement aucun loyer n’est plus payé depuis plus d’un an et que la clause résolutoire est donc acquise depuis le 29 décembre 2024.

Ils s’opposent à la demande de cantonnement en relevant que les loyers de mars et avril 2024 étaient bien dûs, que la dette de loyers et charges impayés à la date d’acquisition de la clause résolutoire s’élève à 28.200€, que l’indemnité d’occupation s’élève pour la période postérieure à 28.581,75€ conformément aux dispositions contractuelles et que des frais de 643,18€ doivent s’ajouter.

Ils concluent également au rejet de la demande de délais de paiement, en se prévalant de la mauvaise foi du preneur qui n’a payé que deux loyers depuis son entrée dans les lieux.

Ils contestent en outre la demande indemnitaire tant dans son principe, aucune faute ne pouvant leur être imputée, que dans son calcul.

Enfin, tout en déniant une attitude malveillante, ils demandent reconventionnellement la condamnation de la demanderesse à leur payer 3.000€ de dommages intérêts pour procédure abusive. Ils estiment en effet que la SAS Le meilleur pour la faim ne démontre pas de faute imputable aux bailleurs et ne peut valablement se dispenser de payer les loyers et charges tout en continuant d’occuper les lieux, si bien que son opposition au commandement de payer est illégitime tandis que ses demandes indemnitaires sont disproportionnées.

***

L’ordonnance de clôture date du 09 juillet 2025 et le dossier a été fixé à l’audience de plaidoirie du 17 septembre 2025.

Le conseil de la demanderesse, bien qu’ayant précisé avoir dégagé sa responsabilité, a déposé le dossier contenant les pièces visées dans son assignation, aucun nouvel avocat ne s’étant constitué en demande.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire

L’article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La bonne foi du bailleur est une condition de validité du commandement visant la clause résolutoire.

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée.

Il ressort de l’article Impôts-charges 3° du bail que le bailleur déclare que les locaux loués sont alimentés en électricité par un compteur individuel.

Or, il est établi qu’à la date du 29 mars 2024, le preneur a fait constater par huissier que le compteur individuel linky était simplement posé mais non raccordé au réseau électrique.

Il ressort du courrier daté du 09 avril 2024 que les bailleurs avaient mandaté la société Noé pour installer les compteurs individuels, que “les travaux ont débuté il y a quelques temps, se sont interrompus faute de disponibilité des électriciens et vont reprendre courant semaine 15".

Pour autant, le preneur justifie que l’attestation de conformité n’a été signée par la société Noé que le 06 juin 2024, qu’elle a ensuite été visée par le consuel le 10 juin 2024 et qu’Enedis n’a ensuite pu intervenir pour raccorder le tout au réseau que le 27 juin 2024.

L’achèvement des travaux par la société mandatée par les bailleurs date ainsi du 06 juin 2024, 4 mois après la remise de clés et plus d’un mois après la date du 1er mai 2024 qui constituait pourtant de l’accord des parties la date prévue d’ouverture de l’établissement.

Si les bailleurs font observer que le gérant de la SAS le meilleur pour la faim avait regretté dans un mail du 27 mars 2024 un avis défavorable des autorités administratives concernant l’entrée PMR qui risquait de retarder l’ouverture, il n’est apporté aucun élément en ce sens démontrant que l’ouverture repoussée au 03 juillet 2024 résulte du retard pris dans la réalisation de l’accès PMR, alors qu’il est démontré que l’installation électrique n’a pu être raccordée que le 27 juin 2024, le consuel n’ayant été obtenu que le 10 juin après la remise de l’attestation de conformité par la société Noé mandatée par les bailleurs.

En revanche, les bailleurs affirment avoir permis au preneur de se brancher sur le compteur général de l’immeuble pour être alimenté en électricité et avoir supporté le coût de ces utilisations d’énergie.

Le preneur ne démontre pas, comme il le soulève, que ce branchement provisoire n’atteignait pas la cuisine et le laboratoire. En effet, le constat d’huissier dressé le 29 mars 2024 est insuffisamment précis pour en déduire que le branchement provenant de la cave de l’immeuble vers le tableau électrique général du local commercial n’alimentait que le local commercial et pas la cuisine.

Pour autant, il ressort de ce qui précède que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance jusqu’au mois de juin 2024 en ne remettant pas au preneur un local alimenté en électricité par un compteur individuel tandis que le branchement sur le compteur général, qu’il ait permis d’alimenter le seul local commercial ou la totalité des biens loués en ce compris la cuisine et le laboratoire, ne permettait pas réglementairement un démarrage de l’exploitation commerciale d’un établissement destiné à recevoir du public.

Ce manquement pouvait ainsi justifier de la part du preneur qu’il oppose l’exception d’inexécution aux bailleurs.

Néanmoins, il doit être constaté qu’il n’est justifié d’aucune consignation de loyers et qu’en dépit de l’ouverture de l’établissement au 03 juillet 2024, le preneur n’a pas repris le paiement des loyers et charges courantes.

Les bailleurs ont attendu le mois de novembre 2024 pour faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire alors qu’aucun règlement n’était encaissé depuis avril 2024 et en particulier depuis l’ouverture de l’établissement.

Aucune régularisation ou proposition de régularisation n’est d’ailleurs intervenue dans le mois du commandement de payer.

Il ne peut donc être considéré que les bailleurs ont mis en oeuvre la clause résolutoire du bail uniquement par mauvaise foi. Le commandement de payer a donc été valablement signifié à la SAS le meilleur pour la faim tandis qu’aucune cause de nullité formelle n’est soulevée.

La SAS le meilleur pour la faim doit donc être déboutée de sa demande principale.

Sur les demandes de cantonnement, de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

Compte tenu de ce qui vient d’être vu, la SAS le meilleur pour la faim est fondée à opposer une exception d’inexécution aux bailleurs pour la période du 1er mars 2024, à l’issue de la franchise d’un mois de loyer portant sur février 2024, au 03 juillet 2024.

Il n’est pas contesté que les loyers de mars et avril 2024 ont été payés.

Ainsi à la date du commandement de payer, les bailleurs pouvaient valablement réclamer à la SAS le meilleur pour la faim la somme de 10.447,20€ (loyers et charges échus impayés du 1er septembre au 28 novembre 2025 – 352,80€ saisis).

En outre, l’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, la SAS le meilleur pour la faim ne produit pas la moindre pièce pour proposer concrètement l’apurement de sa dette de loyers outre la reprise des paiements des termes à venir. Elle ne communique aucune pièce comptable, si bien qu’il n’est pas possible de lui accorder des délais de paiement.

Sa demande doit donc être rejetée, tout comme, par voie de conséquence, sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il doit être constaté que la clause résolutoire a produit ses effets le 29 décembre 2024 et l’expulsion de la SAS le meilleur pour la faim sera ordonnée, faute de départ volontaire, dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, sans qu’il soit nécessaire d’assortir la présente condamnation d’une astreinte.

La SAS le meilleur pour la faim sera donc condamnée au paiement de la somme de 10.447,20€ outre le terme impayé de loyers et charges de décembre 2024 pour 3.600€ TTC, soit un total de 14.047,20€.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du premier terme suivant la résiliation du bail, soit à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des locaux loués.

A cet égard, les bailleurs mentionnent un calcul peu clair dans le corps de leurs conclusions mais ne formulent pas de demande chiffrée dans le dispositif de leurs conclusions, qui seul lie le tribunal.

Il sera uniquement prononcé la condamnation de la SAS Le meilleur pour la faim à s’acquitter d’une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération complète des lieux loués selon les conditions figurant au bail authentique qui stipule que l’indemnité d’occupation est établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de cinquante pour cent (50%).

Sur la demande d’indemnité pour le préjudice financier de perte d’exploitation

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la demanderesse se prévaut d’un préjudice financier de perte d’exploitation pour la période du 1er mai au 03 juillet 2025 et se base pour chiffrer son préjudice sur un dossier prévisionnel dressé le 12 janvier 2024 par son expert comptable, sur trois exercices.

Le chiffre d’affaires prévisionnel pour l’exercice du 1er mai 2024 au 30 avril 2025 était estimé à 420.000€ et les coûts variables à 168.000€ soit une marge sur coût variable de 252.000€.

Cependant, aucun élément comptable n’est produit pour étayer le préjudice financier invoqué alors que la SAS le meilleur pour la faim avait, lors de l’assignation, près de 6 mois d’exploitation réalisés, ce qui était de nature à permettre la production de pièces comptables venant établir la confirmation ou non des prévisionnels.

Faute d’apporter ces éléments, la demanderesse ne rapporte pas la preuve du préjudice invoqué, si bien qu’elle sera déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes de dommages intérêts pour procédure abusive

Les deux parties sollicitent une indemnité, reprochant à l’autre d’avoir abusivement engagé une procédure.

Or, aucune des deux parties ne caractérise l’abus reproché à l’autre, dès lors que les bailleurs étaient fondés, comme vu précédemment, à délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire et que le preneur était également fondé à contester pour partie le montant réclamé dans le commandement en excipant d’une exception d’inexécution.

Les demandes respectives des parties seront donc rejetées.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie succombant partiellement, les dépens seront partagés par moitié entre d’une part la SAS le meilleur pour la faim et d’autre part les bailleurs, M. [W] [T] et la SARL TMA.

Dans ces conditions, chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Enfin, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition des parties au greffe,

DÉBOUTE la SAS le meilleur pour la faim de sa demande d’annulation du commandement de payer ;

CONSTATE que la clause résolutoire du bail a pris effet le 29 décembre 2024 ;

DÉBOUTE la SAS Le meilleur pour la faim de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

DIT que la SAS Le meilleur pour la faim est fondée à opposer à M. [W] [T] et à la SARL TMA une exception d’inexécution pour la période du 1er mars 2024 au 02 juillet 2024 ;

CONDAMNE la SAS Le meilleur pour la faim à payer à M. [W] [T] et à la SARL TMA la somme de 14.047,20€ TTC au titre des loyers et charges impayés du 1er septembre 2024 au 31 décembre 2024 ;

CONDAMNE la SAS Le meilleur pour la faim à payer à M. [W] [T] et à la SARL TMA une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération complète des lieux loués selon les conditions figurant au bail authentique qui stipule que l’indemnité d’occupation est établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de cinquante pour cent (50%) ;

ORDONNE l’expulsion de la SAS Le meilleur pour la faim et de tout autre occupant de son chef des lieux loués dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes relatives à l’astreinte, l’indemnisation d’un préjudice financier de perte d’exploitation, de dommages intérêts pour procédure abusive et d’indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens seront partagés par moitié entre d’une part la SAS le meilleur pour la faim et d’autre part les bailleurs, M. [W] [T] et la SARL TMA ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et le président a signé avec le greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,