TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 5]

N° RG 25/00547 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-E55J

JUGEMENT 21 Novembre 2025

Minute:

Société SA [Adresse 9]

C/

[H] [F] [O] [D]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 15 Septembre 2025, sous la présidence de Morgane LACIRE, Juge des contentieux de la protection, assistée de Marie-Astrid LECONTE, adjointe administrative faisant fonction de greffière,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société SA D’HLM MAISONS & CITES,

immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 334 654 035

dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M. [Y] [M] muni d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [H] [F] [O] [D]

née le 05 Décembre 2000 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

non comparante

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 20 décembre 2019, la SA d'[Adresse 11] a donné à bail à Mme [H] [D] et M. [U] [K] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 457,48 euros révisable annuellement et 26,52 euros de provision sur charges.

M. [U] [K] a donné son congé au bailleur le 25 septembre 2023 et a quitté le logement.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM MAISONS ET CITES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Mme [H] [D] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] par un acte de commissaire de justice du 17 avril 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 septembre 2025.

A cette audience, la SA d’HLM MAISONS ET CITES – représentée par M. [Y] [M] – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de Mme [H] [D] ; d’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de la condamner au paiement de la somme actualisée de 284,01 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges, d’une somme de 150 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, d’une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

La SA d'[Adresse 11] est opposée à la demande de délais de paiement Au vu de l’irrégularité des paiements.

Mme [H] [D] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais sollicite des délais de paiement à hauteur de 80 euros par mois en règlement de l’arriéréen sus du versement du loyer courant, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 8] par la voie électronique le 18 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM MAISONS ET CITES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 25 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu le 20 décembre 2019 contient une clause résolutoire (article 7-2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 octobre 2024, pour la somme en principal de 595,72 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 23 décembre 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La SA d'[Adresse 11] produit un décompte démontrant que Mme [H] [D] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 284,01 euros à la date du 9 septembre 2025.

Mme [H] [Z] tne fait valoir aucun moyen de nature à contester sérieusement l’absence de paiement du loyer pendant plusieurs mois, ni même le montant des sommes réclamées.

Mme [H] [D] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 284,01 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (17 avril 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. […]"

L’article 24 VII de cette même loi prévoit par ailleurs que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier, des débats de l’audience et des pièces versées au dossier que la locataire vit seule avec deux enfants à charge, et perçoit le RSA à hauteur de 606 euros, l’APL de 434 euros, des allocations familiales de 151 euros, et une ASF d’un montant de 198 euros. Elle a réglé la somme de 80 euros en septembre 2025, dépassant le montant du loyer résiduel après déduction de l’APL et de la RLS, d’un montant de 57,81 euros.

Ainsi Mme [H] [D] justifie de la reprise du versement intégral du loyer courant et de sa capacité à régler sa dette locative dans les délais légaux.

Compte tenu de ces éléments, elle sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient par ailleurs d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il est rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, entraînera la reprise des pleins effets de la clause résolutoire, et en conséquence l’expulsion et la condamnation de Mme [H] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

En revanche, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

La SA d’HLM MAISONS ET CITES ne justifiant pas de la mauvaise foi du débiteur ni d’un préjudice distinct du retard dans les paiements des loyers, sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Mme [H] [D], partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité et les faibles revenus de la locataire justifient de ne pas faire droit à la demande du bailleur sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 décembre 2019 entre la SA d’HLM MAISONS ET CITES et Mme [H] [D] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 23 décembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [H] [D] à verser à la SA d'[Adresse 11] la somme de 284,01 euros au titre de la dette locative et de l’indemnité d’occupation (décompte arrêté au 9 septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2025 ;

AUTORISE Mme [H] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 3 mensualités de 80 euros chacune et une 4ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir dans le mois suivant la signification du présent jugement et les suivants chaque mois à la date d’exigibilité du loyer principal ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [H] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM MAISONS ET CITES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [H] [D] soit condamnée à verser à la SA d'[Adresse 11] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, si la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

DÉBOUTE la SA d’HLM MAISONS ET CITES de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE la SA d'[Adresse 11] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [H] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Pas-de-[Localité 8] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 21 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,