TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ARRAS

N° RG 26/00015 – N° Portalis DBZZ-W-B7K-FDNK

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 MAI 2026

Débats à l’audience des référés tenue le 16 Avril 2026 par Madame ASTORG, Présidente du tribunal judiciaire d’ARRAS, assistée de Madame LECLERCQ, Greffier, et en présence de Madame TRUCHOT et Madame [N], attachées de justice.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026, par Madame ASTORG, Présidente, juge des référés, qui a signé la minute de la présente ordonnance ainsi que Madame LECLERCQ, Greffier.

DANS L’INSTANCE OPPOSANT

Monsieur [C] [B]

Né le 19 Janvier 1990 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Manon LEULIET, avocat au barreau de DOUAI, substituée Par M^e Amélie BAUDUIN, avocat au barreau de DOUAI

DEMANDEUR

À

S.C.I. SOLENE II, prise en la personne de son représentant légal

Dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par M^e Déborah BOUDJEMAA, avocat au barreau d’ARRAS

Maître [D] [J],

Exerçant au [Adresse 3]

Représenté par M^e Lynda PEIRENBOOM, avocat au barreau de BETHUNE, substituée par M^e Stéphanie DEBERT, avocat au barreau de BETHUNE

S.A.S.U. NILEMA, prise en la personne de son représentant légal

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par M^e Océane HOULMANN, avocat au barreau d’ARRAS

DEFENDEURS

Nous, Madame ASTORG, Présidente, juge des référés,

DEBATS

Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience publique du 16 avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 07 mai 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 12 septembre 2024, M. [C] [B], assisté de Maître [D] [J], notaire à Arras, a acquis auprès de la SCI Solene II un immeuble à usage commercial et d’habitation, comprenant un local commercial et deux appartements, sis [Adresse 5] à Arras (62000).

La vente a été réalisée par l’intermédiaire de la SAS Nilema, agence immobilière mandatée par la SCI Solene II.

Selon un rapport d’expertise amiable du 26 février 2025, M. [U] [A], expert, a relevé que l’immeuble est affecté de nombreux désordres d’humidité. Il a constaté la présence d’humidité excessive aux abords de la descente de la cave ainsi que des désordres affectant la cloison entre l’entrée et la descente de la cave en lien avec l’humidité. Il a constaté, dans la cave, que des éléments en bois de la paroi sont fortement dégradés. Il a constaté que l’escalier présente un affaissement à l’aplomb de la cloison entre le couloir d’entrée et la descente de cave. Il a constaté plusieurs fissures dans la cage d’escalier ainsi que sur les paliers d’entrée des deux appartements. Il a relevé que les fissures ont fait l’objet d’une reprise au mastic avant la remise en peinture des murs. Dans le chéneau de toiture, il a constaté une soudure fuyarde qui occasionne une infiltration d’eau. L’expert a en outre constaté une fuite du ballon d’eau chaude. Il a relevé que le moteur de la VMC ne dispose pas d’extraction vers l’extérieur de l’immeuble. Il a constaté que le local commercial et la cuisine attenante ne dispose pas de système de ventilation (ni d’entrée d’air dans le local commercial, ni d’extraction d’air dans la cuisine). Il a conclu que chaque espace (local, étage, appartement, etc) devrait faire l’objet d’une gestion efficace de l’humidité en respectant le principe de l’extraction de l’air vicié (pièce humide) et de l’entrée de l’air neuf (pièce sèche). Il a recommandé la mise en place d’un dispositif de ventilation basse (entrée d’air) et de ventilation haute mécanisée (extraction) dans la cave. Enfin, il a relevé que la présence de fissure « évolutive » indique que l’immeuble a subi un mouvement de sa structure dû à un tassement, gonflement, ou tout autre altération du sol d’assise.

Selon un rapport d’expertise fissures du 18 août 2025, Mme [L] [H], expert, a relevé une mauvaise gestion des eaux pluviales avec des entrées d’eau directes vers la cave, une humidité généralisée dans la cave ainsi que des fissures dans les parties communes avec un affaissement d’environ deux centimètres de l’escalier. Elle a conclu en synthèse que les désordres observés peuvent découler d’une mauvaise gestion des eaux pluviales qui entretient l’humidité de pied et la dégradation de la cave/refend, avec effets domino sur l’escalier et de fissures de parement aux étages, et qui peuvent également provenir de mouvements de terrain déclarés en catastrophes naturelles à plusieurs reprises. Enfin, elle a relevé une antériorité probable des désordres compte tenu des humidités et des entrées d’eau structurelles ainsi qu’une gravité des désordres rendant impropre à un usage normal et un coût de remise en état significatif.

Selon un état parasitaire du 02 septembre 2025, M. [M] [T], diagnostiqueur, a relevé dans la cave la présence de concrétions minérales sans incidence sur le bâti, la présence d’insecte(s) xylopage(s) autres que des termites et la présence de champignon(s) lignivore(s).

Par actes de commissaire de justice signifiés les 4 février 2026, M. [C] [B] a fait assigner la SCI Solene II, Maître [D] [J] et la SAS Nilema devant le tribunal judiciaire d’Arras statuant en référé aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire destinée principalement à examiner les désordres et en rechercher la ou les causes, indiquer la nature des sols de la parcelle et indiquer si les informations transmises à l’acquéreur en amont et au moment de la vente étaient suffisantes pour connaître la nature de ces sols. Il sollicite que les dépens et frais irrépétibles soient réservés.

Lors de l’audience du 16 avril 2026, M. [C] [B], par l’intermédiaire de son conseil, aux termes de ses dernières conclusions, réitère ses demandes formulées dans l’acte introductif d’instance.

Il se fonde sur l’article 145 du Code de procédure civile. Il fait valoir qu’il a acquis auprès de la SCI Solene II, et par l’intermédiaire de l’agence immobilière SAS Nilema, un immeuble affecté de nombreux désordres affectant notamment sa structure. Il s’estime donc bien fondé à solliciter une expertise judiciaire afin de disposer d’un avis contradictoire et opposable aux défenderesses.

Il estime que la SCI Solene II a commis une faute de nature à engager sa responsabilité au titre de la garantie des vices cachés sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil. Il affirme que les vices existaient antérieurement à la vente de l’immeuble puisque les désordres ont été constatés peu de temps après l’acquisition de l’immeuble. Il soutient que la SCI Solene II avait connaissance de l’existence des désordres antérieurement à la vente du bien, notamment des fissures puisqu’elles ont été reprises au mastic avant la remise en peinture des murs, et qu’elle les a sciemment cachés. Il fait valoir que les éléments structurels de l’immeuble sont affectés, puisque l’escalier s’affaisse et que l’humidité engendre un risque de développement de mérule, de sorte que les désordres rendent le bien impropre sa destination. Il affirme que compte tenu du montant conséquent des réparations devant être réalisées, il n’aurait pas acquis le bien s’il avait eu connaissance des désordres.

Il estime que l’annulation du contrat de vente pour vices de consentement pourrait être sollicitée sur le fondement du dol et de l’erreur en application des articles 1130 et suivants du Code civil.

Il ajoute que l’annulation du contrat de vente ou l’octroi de dommages et intérêts pourrait également être sollicité en raison du défaut de conformité contractuelle sur le fondement des articles 1603 et 1231-1 du Code civil.

Il estime que la SAS Nilema, intervenue en qualité d’agence immobilière, ne l’a nullement informé des désordres affectant l’immeuble. Il souligne à ce titre que le devoir de conseil auquel est tenu un agent immobilier lui impose d’informer l’acquéreur de l’immeuble, vendu par son entremise, de l’existence de désordres apparents affectant celui-ci.

Il considère que Maître [J], notaire, a commis une faute dans son obligation d’information. Il rappelle que le notaire est tenu d’informer l’acquéreur sur l’état des sols. Il expose avoir interrogé Maître [J] sur la nature et l’état des sols de la parcelle par courriel du 11 septembre 2024, mais que ce courriel est demeuré sans réponse. Il affirme que le litige trouve son origine dans un phénomène affectant les sols, puisque le terrain a fait l’objet de mouvements de terrains susceptibles d’être à l’origine des désordres. Il ajoute que le notaire ne lui a pas précisé que l’immeuble était situé sur un terrain présentant un fort risque de remontées de nappe.

En réponse à Maître [D] [J], il fait valoir que l’obligation d’information du notaire à l’égard de l’acquéreur impose d’éclairer les parties et d’appeler leur attention de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours. Il estime que la simple édiction d’un acte et de ses annexes ne saurait donc suffire.

***

La SCI Solene II, par l’intermédiaire de son conseil, demande au juge des référés de :

— Juger que, sans reconnaissance d’une quelconque responsabilité, elle formule les plus expresses protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise de M. [C] [B],

— Compléter le cas échéant la mission de l’expert de la manière suivante :

Entendre contradictoirement les parties, Entendre tous sachants, Dire si les désordres existaient antérieurement à la vente,Dire si les désordres étaient apparents ou décelables lors de la vente, préciser leur date d’apparition probable, Dire si les désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou rendent celui-ci impropre à sa destination, Indiquer la nature des sols et les règlementations applicables successives y afférentes,Indiquer tout élément technique permettant d’apprécier les responsabilités éventuelles des précédents vendeurs,Examiner le diagnostic de performance énergétique réalisé, dire s’il a été établi conformément aux règles de l’art et aux normes applicables et donner tout élément technique permettant d’apprécier la responsabilité éventuelle de son auteur, Donner son avis sur les responsabilités de tout intervenant potentiel,Dire si des travaux ont été effectués par M. [B] et préciser s’ils ont une incidence sur l’état actuel de l’immeuble,Se faire communiquer l’ensemble des sinistres déclarés par Monsieur [B] à son assurance,Dire que l’expert pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix selon les nécessités de sa mission et du litige,Répondre à tout dire et réquisition des parties,Dresser un pré-rapport sur lequel les parties pourront faire valoir leurs observations,Du tout dresser un rapport qui sera déposé au Greffe du tribunal dans tel délai qu’il plaira à Madame le juge des référés de fixer,- Juger que l’expertise à ordonner aura lieu aux frais avancés de M. [C] [B], sous ses plus expresses protestations et réserves,

— Débouter purement et simplement toute autre partie de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes,

— Condamner M. [B] aux dépens.

***

Maître [D] [J], par l’intermédiaire de son conseil, demande au juge des référés de :

— Juger qu’il n’existe aucun motif légitime de l’attraire aux opérations d’expertise,

— Débouter M. [B] de sa demande,

— Condamner M. [B] au paiement d’une somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700.

A titre subsidiaire,

— Lui donner acte ses plus vives protestations et réserves sur la demande d’expertise sollicitée,

En toute hypothèse,

— Condamner M. [B] aux dépens de la présente instance.

Il expose être intervenu dans le cadre de cette vente non pas en qualité de notaire authentificateur, mais uniquement en assistance de l’acquéreur M. [C] [B]. Il fait valoir qu’il a répondu au courriel de M. [C] [B], daté de la veille de la signature de l’acte authentique de vente, par l’acte et par les pièces annexées à cet acte, documents qui ont été lus lors du rendez-vous de signature chez Maître [E].

Il rappelle qu’en sa qualité de notaire assistant l’acquéreur il n’avait pas à se déplacer sur les lieux, de sorte que tous les constats évoqués dans les différentes pièces produites par le demandeur concernant notamment la présence d’humidité et de fissures étaient totalement ignorés.

Il affirme avoir respecté ses obligations en annexant à l’acte les éléments mis à disposition par voie de publication. Il relève avoir repris dans l’acte authentique de vente l’état des risques délivré le 11 juillet 2024, état qui a été annexé à l’acte, de même que la liste des arrêtés de catastrophes naturelles de la commune. Il ajoute que constatant l’existence d’arrêtés de catastrophes naturelles concernant ce secteur, il a interrogé le vendeur afin de savoir s’il avait perçu des indemnités, ce dernier ayant déclaré qu’à sa connaissance l’immeuble n’avait subi aucun sinistre ayant donné lieu à une indemnité CATNAT.

Il soutient que toutes les pièces sont annexées à l’acte authentique, de sorte que l’acte authentique contient toutes les réponses susceptibles d’être apportées par le notaire en la matière. Il estime donc qu’il n’existe aucun motif légitime permettant de l’attraire aux opérations d’expertise judiciaire sollicitées.

A titre subsidiaire, il demande qu’il lui soit donné acte de ses plus vives protestations et réserves quant à la demande d’expertise sollicitée.

***

La SAS Nilema, par l’intermédiaire de son conseil, formule oralement les protestations et réserves d’usage.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

En application de l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [C] [B] a acquis auprès de la SCI Solene II un immeuble à usage commercial et d’habitation, comprenant un local commercial et deux appartements, sis [Adresse 5] à Arras (62000), suivant acte authentique du 12 septembre 2024. Il n’est pas contesté que la vente a été réalisée par l’intermédiaire de la SAS Nilema exerçant sous l’enseigne Plume Immobilier, agence immobilière, mandatée par la SCI Solene II. Il ressort des pièces versées aux débats que l’immeuble est affecté de divers désordres. A cet égard et d’après un rapport d’expertise amiable du 26 février 2025, il a été constaté la présence d’humidité excessive aux abords de la descente de la cave ainsi que la dégradation des éléments en bois de la paroi dans la cave. Il a été constaté un affaissement de l’escalier ainsi que plusieurs fissures dans la cage d’escalier et sur les paliers d’entrée des deux appartements. Il a été relevé que le local commercial et la cuisine attenante ne dispose pas de système de ventilation (ni d’entrée d’air dans le local commercial, ni d’extraction d’air dans la cuisine). D’après un rapport d’expertise fissures du 18 août 2025, il a été relevé en synthèse que les désordres observés peuvent découler d’une mauvaise gestion des eaux pluviales qui entretient l’humidité de pied et la dégradation de la cave/refend, avec effets domino sur l’escalier et de fissures de parement aux étages, et qui peuvent également provenir de mouvements de terrain déclarés en catastrophes naturelles à plusieurs reprises.

Dès lors, il apparaît nécessaire, au vu des pièces produites aux débats, que soient vérifiés, par le biais d’une expertise contradictoire et avant tout procès, les griefs allégués par le demandeur et de disposer d’un avis technique sur l’origine, la cause et les conséquences de ces désordres.

En conséquence, M. [C] [B] justifiant d’un motif légitime, la demande d’expertise apparaît fondée et il y sera fait droit.

M. [C] [B] sollicite que l’expert soit également missionné d’indiquer si les informations transmises à l’acquéreur en amont et au moment de la vente étaient suffisantes pour connaître la nature de ces sols.

Cependant, ce chef de mission relève d’une appréciation juridique qui n’entre pas dans le champ de compétences de l’expert judiciaire.

Sur la mise hors de cause de Maître [D] [J]

Il ressort de l’acte authentique de vente du 12 septembre 2024 que lors de la signature de l’acte notarié, l’acquéreur, M. [C] [B], était assisté de Maître [D] [J], notaire à [Localité 2].

L’expertise étant destinée à apporter un éclairage technique sur la nature et l’origine des désordres affectant l’immeuble, il n’appartient pas à l’expert de se prononcer sur les obligations professionnelles incombant au notaire assistant l’acquéreur lors de la signature de l’acte authentique de vente.

En l’état des éléments produits aux débats, il ne peut être caractérisé de litige potentiel entre M. [C] [B] et Maître [D] [J] en lien avec les désordres allégués au stade des référés.

Dès lors, il n’existe aucun motif légitime à la participation de Maître [D] [J] aux opérations d’expertise.

Par ailleurs, il sera rappelé qu’il ne relève pas du pouvoir du juge des référés de trancher la question de la responsabilité de Maître [D] [J], seul le juge du fond étant compétent pour déterminer la nature des responsabilités encourues et apprécier de l’existence ou non d’un manquement au devoir de conseil du notaire.

Il convient, en conséquence, de faire droit à la demande de mise hors de cause.

Sur les dépens et frais irrépétibles

M. [C] [B], demandeur à la mesure d’expertise, sera condamné aux dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner M. [C] [B] à payer à Maître [D] [J] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, présidente statuant en matière de référés, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, par application des dispositions du second alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais, dès à présent,

METTONS hors de cause Maître [D] [J] ;

ORDONNONS une expertise et désignons Monsieur [U] [Q], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 3], exerçant [Adresse 6], avec pour mission de :

— Se faire remettre tous documents afférents au litige et entendre tous sachant,

— Se rendre sur les lieux ([Adresse 7] après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— Constater et décrire les désordres dénoncés (copie de l’assignation jointe),

— En déterminer l’origine et en préciser la date d’apparition, la nature et les conséquences,

— Indiquer la nature des sols de la parcelle,

— Déterminer les travaux nécessaires à la remise en état de l’immeuble,

— Évaluer, le cas échéant, le coût et la durée des travaux de réfection,

— Fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre au juge de déterminer les responsabilités encourues et leur répartition éventuelle,

— Évaluer les préjudices subis de toute nature, notamment le préjudice de jouissance,

— Apporter toutes précisions utiles à la solution du litige ;

FAISONS injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

RAPPELONS que l’article 276 du Code de procédure civile dispose que lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qui ont été présentées antérieurement, l’expert étant fondé le cas échéant à ne pas tenir compte des observations écrites qui n’auraient pas été reprises par les parties ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 276 du Code de procédure civile, l’expert peut remettre son rapport lorsque les parties n’ont pas produit, dans les délais impartis par l’expert, les pièces demandées ou leurs observations ;

DISONS que l’expert désigné déposera, après un pré-rapport adressé aux parties avec un délai pour leurs réponses éventuelles d’au moins six semaines, son rapport écrit, en double exemplaire, au greffe du tribunal judiciaire d’ARRAS dans les NEUF MOIS de l’avis de versement de la consignation, et au plus tard avant le 07 avril 2027, terme de rigueur, et qu’il en adressera une copie à chaque partie ;

DISONS que l’expert sera remplacé sur simple requête des parties en cas de refus ou d’empêchement de celui-ci par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

DISONS qu’en cas de difficultés faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission ou si une extension s’avérait nécessaire, de même qu’en cas de survenance ou d’annonce de pourparlers transactionnels, d’insuffisance manifeste de la provision allouée, ou de retard prévisible dans le respect du délai imparti pour le dépôt du rapport, l’expert en avisera le magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

RAPPELONS qu’en application des dispositions de l’article 282 alinéa 5 du Code de procédure civile, l’expert devra lors du dépôt de son rapport accompagner celui-ci de sa demande de rémunération et avoir adressé celle-ci aux parties afin de justifier par tout moyen la date d’accomplissement de cette formalité ;

DISONS que M. [C] [B] devra consigner à la Régie des avances et des recettes du tribunal judiciaire d’ARRAS la somme globale de 2 500 € (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS) à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l’expert et ce, avant le 07 juillet 2026, sauf s’il justifie de l’attribution de l’aide juridictionnelle ;

DISONS qu’à défaut de consignation à l’expiration de ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

INDIQUONS que l’expert procédera à sa mission dès qu’il sera avisé du versement de la consignation ci-dessus fixée ;

COMMETTONS, pour suivre les opérations d’expertise, le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

CONDAMNONS M. [C] [B] à payer à Maître [D] [J] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [C] [B] aux dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que cette décision est de droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et la présidente a signé avec le greffier.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,