TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [W] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Lucien MAKOSSO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03137 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OPQ

N° MINUTE :

4

JUGEMENT

rendu le 20 octobre 2025

DEMANDERESSE

Madame [V] [K] épouse [H], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE,

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [P], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 octobre 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 20 octobre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03137 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OPQ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 octobre 2019, Mme [V] [K] épouse [H] a consenti un bail d’habitation à M. [C] [K] [P] sur des locaux situés au [Adresse 2] – à [Localité 6] avec cave, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.006,81 euros et d’une provision pour charges de 100 euros. Par avenant modificatif à ce contrat de bail, M. [W] [P] est devenu colocataire.

M. [C] [K] [P] est décédé en 2020.

Par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer à M. [W] [P] un commandement de payer la somme principale de 5.855,90 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] [P] le 25 octobre 2024.

Par assignation du 3 janvier 2025, Mme [V] [K] épouse [H] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire faire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [W] [P] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  7.944,91 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 janvier 2025,

—  900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 janvier 2025 mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 29 avril 2025, un renvoi a été ordonné à la demande de M. [P] au motif qu’une demande d’aide juridictionnelle a été déposée le 23 avril 2025.

À l’audience de renvoi du 7 juillet 2025, Mme [V] [K] épouse [H] représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er juillet 2025, s’élève désormais à 15.552,29 euros. Mme [V] [K] épouse [H] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tout en soulignant que le dernier règlement du locataire a été fait en 2024.

M. [W] [P] qui comparait en personne, expose qu’il a cessé toute activité et n’a plus de revenus si ce n’est le loyer de 569 euros d’un studio dont il est propriétaire et pour lequel il a donné congé pour reprise (pour janvier 2026), il recherche actuellement un emploi, le logement loué est trop grand et il souhaite le quitter ; il pourra reprendre le paiement des loyers quand il retrouvera un emploi.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [W] [P] a indiqué qu’un dossier était en cours sans plus de précision.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [V] [K] épouse [H] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 22 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5.855,90 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 décembre 2024.

Le défendeur ne formule aucune demande.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [V] [K] épouse [H] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [V] [K] épouse [H] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er juillet 2025, M. [W] [P] lui devait la somme de 15.552,29 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [W] [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [V] [K] épouse [H] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W] [P], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de Mme [V] [K] épouse [H] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 octobre 2019, avec avenant en date du 07 octobre 2019, entre Mme [V] [K] épouse [H], d’une part, et M. [W] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] avec cave est résilié depuis le 23 décembre 2024,

ORDONNE à M. [W] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] avec cave ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [W] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [W] [P] à payer à Mme [V] [K] épouse [H] la somme de 15.552,29 euros (quinze mille cinq cent cinquante-deux euros et vingt-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2025,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [W] [P] à payer à Mme [V] [K] épouse [H] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [W] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 octobre 2024 et celui de l’assignation du 3 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 octobre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge