TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

N° RG 24/00257 – N° Portalis DBZZ-W-B7I-EZ6F

JUGEMENT 18 Mai 2026

Minute:

S.A. D’HLM ICF HABITAT NORD EST

C/

[G] [M]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 09 Mars 2026, sous la présidence de M^me Morgane LACIRE, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Aurélie GROLL, Greffière,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 18 Mai 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. D’HLM ICF HABITAT NORD EST, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par M^e Géry HUMEZ, avocat au barreau d’ARRAS et substitué par M^e Mohamed ABDELKRIM, avocat au barreau d’ARRAS

ET :

DEFENDEUR :

M. [G] [M],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 3]

Non comparant

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 24 décembre 2021, la SA d’HLM ICF HABITAT NORD EST a donné à bail à M. [G] [M] un logement à usage d’habitation et un garage situés [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 387,31 euros révisable annuellement et 47,76 euros de provision sur charges.

L’état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le même jour.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM ICF HABITAT NORD EST a fait signifier le 8 novembre 2022 un commandement de payer visant la clause résolutoire, dont une copie a été notifiée à la CCAPEX le 10 novembre 2022.

Par décision du 17 novembre 2022, la Commission de surendettement des particuliers du Pas-de-[Localité 4] a déclaré recevable la demande de M. [G] [M] à bénéficier de la procédure de surendettement. Le 23 février 2023, elle a décidé de mesures imposées consistant en un plan de rééchelonnement des créances, applicable à compter du 17 avril 2023. Ces mesures prévoient notamment le remboursement de la dette locative, fixée à la somme de 2 178,18 par la Commission de surendettement, en 6 mensualités de 363,03 euros.

La SA d’HLM ICF HABITAT NORD EST a dénoncé les mesures de surendettement par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 mars 2024, retourné à l’expéditeur le 8 avril 2024.

Elle a ensuite fait assigner M. [G] [M] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] par un acte de commissaire de justice du 30 avril 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement. Une copie de l’assignation a été signifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 4] le 6 mai 2024.

M. [G] [M] a quitté les lieux et un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 14 août 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2024, renvoyée à plusieurs reprises jusqu’à celle du 9 mars 2026.

A cette audience, la SA d’HLM ICF HABITAT NORD EST – représentée par son conseil – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de M. [G] [M]  ; et de le condamner au paiement de la somme actualisée de 12 271,57 euros, incluant 1 115 euros de réparations locatives, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges, d’une somme de 380,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à étude le 30 avril 2024, M. [G] [M] n’est ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Sur la résiliation et l’expulsion

Le locataire ayant quitté les lieux et restitué les clés du logement le 14 août 2024, il n’y a plus lieu de statuer sur les demandes de résiliation du bail et d’expulsion.

Sur la demande en paiement de la dette de loyer

La SA d’HLM ICF HABITAT NORD EST produit un décompte démontrant que M. [G] [M] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 11 156,57 euros à la date du 6 décembre 2024, après plusieurs règlements de la part du locataire, au titre des loyers et charges impayés.

M. [G] [M] ne fait valoir aucun moyen de nature à contester sérieusement l’absence de paiement du loyer pendant plusieurs mois, ni même le montant des sommes réclamées.

M. [G] [M] sera donc condamné au paiement de cette somme de 11 156,57 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 178,18 euros à compter de l’assignation (30 avril 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande en paiement de réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé :

[…]

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

[…]

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception auprès du bailleur. L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d’Etat ;

[…]»

Par ailleurs, il ressort de l’article 6 de la même loi, que le bailleur est obligé :

« a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

L’article 1731 du code civil dispose enfin que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée que le logement était en bon état général, à l’exception des éléments suivants :

balcons 1 et 2 : plafonds défraîchis (peinture écaillée),cellier : murs, placards, plafonds, sols défraîchis,chambre 1 : produit mis sur la fenêtre mais non visible,cuisine : faïence défraîchie, poignées de la fenêtre et de la porte cassées, sols défraîchis,entrée : boîte aux lettres, disjoncteur et tableau électrique défraîchis,salle de bain : faïence défraîchie,séjour : prise TV pas fixée,WC : abattant défraîchi, cuvette légèrement entartrée.

À l’inverse, l’état des lieux de sortie permet de constater plusieurs défauts d’entretien et dégradations dans le logement lors du départ du locataire, et notamment :

balcon 2 : dalle en béton sale, présence d’un fil sur le mur,cellier : portes sales, VMC sale,chambre 1 : traces au plafond, portes et radiateur, plinthes sales,chambre 2 : présence de crochets aux fenêtres, dont le bâti est sale, interrupteurs non fixés, papier peint arraché, traces au plafond, porte et radiateur, plinthes sales, sangle du volet roulant cassé,cuisine : chaudière, évier, meuble évier et fenêtre sales, papier peint décollé, traces au plafond et sur les plinthes, deux coups sur la porte, radiateur sale et qui ne tient pas,dégagement ; 3 trous et traces au mur,entrée : traces et petits trous au mur, placard et plinthes sales, traces au plafond,salle de bain : baignoire sale et avec des joints abîmés, un coup et des traces de rouille sur le lavabo, traces aux murs, plafond, porte,séjour : papier décollé au mur, porte-fenêtre sale et avec un joint arraché en bas, 2 caches de ventilation manquant, sol sale, manivelle du volet roulant cassée,WC : plinthes sales, cuvette sale et entartrée,garage encombré.

Cependant, la société bailleresse ne produit aucune facture démontrant que des travaux ont été nécessaires et réalisés avant de pouvoir remettre le bien à la location. Ainsi, elle ne démontre pas que les manquements contractuels lui ont causé un préjudice.

La SA d’HLM ICF HABITAT NORD EST sera donc déboutée de sa demande au titre des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires

M. [G] [M], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM ICF HABITAT NORD EST, M. [G] [M] sera condamné à lui verser une somme de 380,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir plus lieu à statuer sur les demandes de résiliation du bail conclu le 24 décembre 2021 entre la SA d’HLM ICF HABITAT NORD EST et M. [G] [M] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], et d’expulsion ;

CONDAMNE M. [G] [M] à verser à la SA d’HLM ICF HABITAT NORD EST la somme de 11 156,57 euros au titre de la dette locative et de l’indemnité d’occupation (décompte arrêté au 6 décembre 2024, incluant loyers, charges et indemnités d’occupation), avec les intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024 sur la somme de 2 178,18 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DÉBOUTE la SA d’HLM ICF HABITAT NORD EST de sa demande au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE M. [G] [M] à verser à la SA d’HLM ICF HABITAT NORD EST une somme de 380 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 18 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,