Du 27 mars 2025

72A

SCI/LC

PPP Contentieux général

N° RG 24/03222 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z475

S.D.C. LE [T] SCIENCES [Adresse 2]

C/

[C] [X]

— Expéditions délivrées à

M^e DUFOURG

— FE délivrée à

M^e DUFOURG

Le 27/03/2025

Avocats : la SELARL JURICAB

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

JUGEMENT EN DATE DU 27 mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Marie-Sylvie LHOMER,

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU,

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 10] DES SCIENCES [Adresse 3]

représenté par son Syndic en exercice, la société LAMY

RCS de [Localité 11] sous le N° 487 530 099

[Adresse 5]

et son établissement [Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par Maître Hélène DUFOURG, membre de la SELARL JURICABAvocat au Barreau de Bordeaux

DEFENDERESSE :

Madame [C] [X]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [C] [X] est propriétaire des lots n° 31 et 119 dans un immeuble situé [Adresse 1]. L’immeuble est soumis au régime de la copropriété.

Par acte d’huissier du 11 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, la société LAMY, a fait assigner Madame [X] devant le tribunal judicaire de BORDEAUX afin de la voir condamnée à lui payer :

— la somme de 3319,05€ à titre principal au titre des charges de copropriété dues au 26 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 mai 2024, qui porteront intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

—  670,42€ au titre des frais de recouvrement, somme à parfaire,

—  420€ correspondant au frais d’avocat engagés dans le cadre de la procédure de conciliation,

—  3000€ à titre de dommages et intérêts,

—  3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que les intérêts dus pour une année entière porteront intérêt,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner la défenderesse aux entiers dépens, en ce compris les frais de sommation de payer.

A l’audience du 27 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires maintient ses demandes et actualise la créance au 21 janvier 2025 pour un montant de 5073,75€.

Régulièrement citée à l’étude, Madame [X] n’est ni présente ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le défaut de comparution de la défenderesse

En l’absence d’un défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Madame [X], régulièrement assignée à personne n’ayant pas comparu, il convient de statuer au regard des pièces produites par le [Adresse 12], par jugement réputé contradictoire en premier ressort.

Sur les charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Les comptes régulièrement approuvés par l’assemblée générale n’ayant fait l’objet d’aucun recours imposent aux copropriétaires le paiement de leur quote part, laquelle est déterminée par le règlement de copropriété, de même que la répartition des charges.

En vertu de l’article 14-1 de la loi précitée, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget provisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, et les copropriétaires doivent verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté à défaut de disposition contraire voté par l’assemblée.

En outre l’article 14-2, I et Il de la même loi prévoit que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1 ° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Au soutien de ses prétentions le Syndicat des copropriétaires de la Résidence SAINT JOHN’S produit aux débats les pièces suivantes :

un avis de mutation et un relevé de propriété,le contrat de mandat du syndic fixant notamment sa rémunération et le tarif des frais imputables au seul copropriétaire,les procès-verbaux de l’Assemblée Générale du 27 septembre 2023 et 7 juin 2024 portant notamment approbation des comptes de l’exercice clos, actualisation du budget de l’exercice en cours, approbation du budget provisionnel de l’exercice à venir, vote de travaux, appel de fonds pour travaux,les appels de fonds pour provision de charges générales et les travaux,le relevé de compte de Madame [X] arrêté à la date du 26 novembre 2024,les mises en demeure et lettres de rappella sommation de payer en date du 2 septembre 2024.les jugements du Tribunal judiciaire de BORDEAUX DES 1er septembre 20202 et 29 novembre 2021la saisine du conciliateur du 9 octobre 2024

Selon le décompte produit, actualisé au 21 janvier 2025, Madame [X] est redevable de la somme de 5073,75 euros.

Ce décompte présente des frais de recouvrement pour un montant de 812,92€ qui doivent être déduits.

Il présente également un solde du au 1er janvier 2024 pour un montant de 246,91€ résultant de frais de recouvrement antérieurs à déduire.

La somme due au titre des seules charges de copropriété et travaux s’élève donc à la somme de 4013,92€.

De son côté, Madame [X] ne démontre pas qu’elle s’est acquittée de cette somme, charge de la preuve qui lui incombe, conformément à l’article 1353 alinéa 2 du Code civil.

Il convient donc de condamner Madame [X] au paiement de la somme de 4013,92€, qui portera intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2024, date de la sommation de payer, sur la somme de 1226,06€ et à compter du 11 décembre 2024 date de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais imputables au copropriétaire

Selon l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

En l’espèce au titre des frais exigibles à l’encontre du seul copropriétaire défaillant en application de l’article l 0-1 de la loi du 10 juillet 1965 et du contrat de syndic, il y a lieu d’allouer au vu des pièces justificatives produites et de l’utilité des actes les sommes suivantes :

— mises en demeure et relance : (52 x 2) = 104€ la multiplication de ces courriers doublés de derniers avis avant poursuites ne se justifiant pas, leur utilité étant d’autant plus discutable plusieurs fois dans le même mois, et à plus forte raison lorsque qu’elles sont de surcroit confortées par une sommation de payer.

— constitution dossier transmis à l’avocat : 144€

— suivi contentieux : 144€

Il convient de condamner Madame [X] au paiement de la somme de 392€ à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Le créancier doit non seulement prouver l’existence d’un préjudice distinct de celui du retard dans le paiement de la créance, consistant dans l’intérêt légal, mais également la mauvaise foi du débiteur.

En l’occurrence, le Syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve qu’au regard de la taille de la copropriété, il s’est heurté à des difficultés de trésorerie suite au non paiement par Madame [X] de ses charges. D’autre part, aucun élément au dossier ne permet de déduire que le non paiement des charges par la défenderesse caractériserait une volonté délibérée et abusive de sa part, lequel peut tout aussi bien résulter de difficultés financières rencontrées par celle-ci.

Dés lors faute d’établir la mauvaise foi de Madame [X] il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires.

Sur la capitalisation des intérêts :

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Madame [X], qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais de sommation de payer en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Madame [X] sera également condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [C] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la société LAMY, la somme de 4013,92€ au titre des arriérés de charges dus au 21 janvier 2025 à compter du 2 septembre 2024, date de la sommation de payer, sur la somme de 1226,06€ et à compter du 11 décembre 2024 date de l’assignation pour le surplus.

CONDAMNE Madame [C] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la société LAMY, la somme de 392€ au titre des frais de recouvrement imputables avant l’assignation au seul copropriétaire en application de l’article 10-1 de la toi du 10 juillet 1965;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la société LAMY de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an ;

CONDAMNE Madame [C] [X] aux dépens en ce compris les frais de sommation de payer ;

CONDAMNE Madame [C] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la société LAMY la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE