TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Alexandra BOISSET

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00853 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64LI

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 décembre 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [J], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0368

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 octobre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 décembre 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 18 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00853 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64LI

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 juin 1943, l’ÉPIC [Localité 4] HABITAT-OPH a consenti à M. [W] [N] un bail d’habitation, transféré à Mme [B] [J] selon avenant en date du 18 juillet 1996, portant sur un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 5], hall 3, logement N°037 référencé 110475, outre une cave.

Au décès de la preneuse, le bail a été transféré à M. [Z] [J], par avenant du 8 juillet 2010.

Le loyer mensuel actuel est de 417,48 euros, outre une provision sur charges de 333,53 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4999,08 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [J] le 11 juillet 2024.

Par assignation du 9 janvier 2025, l’ÉPIC PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  6106,45 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 9 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 janvier 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 15 octobre 2025, l’ÉPIC [Localité 4] HABITAT-OPH a formé une demande de renvoi afin de faire délivrer une assignation à l’épouse de M. [Z] [J].

La demande de renvoi ayant été rejetée, l’ÉPIC [Localité 4] HABITAT-OPH a maintenu l’intégralité de ses demandes à l’encontre de M. [Z] [J], a actualisé le montant de la dette à la somme de 6284,68 euros, septembre 2025 inclus et a précisé qu’en application de l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, l’ensemble des actes de la procédure était opposable à son épouse, faute pour le preneur de l’avoir informé de son mariage. L’ÉPIC [Localité 4] HABITAT-OPH considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et se dit favorable à la demande de délais de paiement formée par la partie adverse.

M. [Z] [J], représenté par son conseil, a déposé des conclusions dont il a demandé le bénéfice.

A titre principal, il soulever une contestation sérieuse tenant au fait que la procédure n’a pas été poursuivie à l’égard de l’épouse de son épouse et qu’il ne peut être fait application de l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 puisque le bailleur était parfaitement informé de son mariage, d’ailleurs antérieur au transfert de bail dont il a bénéficié. Subsidiairement, il sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en s’acquittant les 3 premiers mois d’une mensualité nulle, puis pendant les 33 mois suivants, d’une mensualité de 100 euros, le solde de la dette à la dernière échéance.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

En application des articles 834 et 835 alinéa 1 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 1751 du code civil dispose que le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

Cependant, l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont, de plein droit, opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l’existence de ce partenaire ou de ce conjoint n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que M. [Z] [J] et Mme [F] [G] se sont mariés le 6 juin 2002 soit antérieurement au transfert de bail consenti à M. [Z] [J].

Par ailleurs, l’ÉPIC [Localité 4] HABITAT-OPH, ne pouvait ignorer cette situation, puisque M. [Z] [J] et Mme [F] [G] déclarent ensemble leurs impôts et que les avis d’imposition sont transmis chaque année en réponse à l’enquête ressource annuelle. En outre, l’assurance habitation concernant le logement litigieux est souscrite au nom de cette dernière, les allocations dont elle bénéficie, notamment au titre de l’APL, sont versées directement entre les mains du bailleur. Enfin, les démarches pour obtenir l’aide du FSL ont été effectuées par celle-ci.

Par conséquent, M. [Z] [J] soulève une contestation sérieuse relative à l’inopposabilité de la procédure d’expulsion à l’encontre de Mme [F] [G] dont l’existence était nécessairement connue du bailleur avant d’engager la présente procédure.

Non-lieu à référé sera ainsi prononcé sur la demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire à l’encontre de M. [Z] [J] et sur les demandes subséquentes en expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’ÉPIC [Localité 4] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte arrêté au 14 octobre 2025, laissant apparaître une dette locative de 6284,68 euros comprenant toutefois une reprise de solde, au 1er décembre 2020, de 419,95 euros qui n’est justifiée par aucun élément.

Après déduction de ce montant, la dette s’élève à 5 864,73 euros. Elle n’est pas contestée par M. [Z] [J] qui sera ainsi condamné à réglé cette somme provisionnelle au titre des loyers impayés, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la présente décision, compte-tenu des versements effectués par M. [Z] [J] depuis la délivrance du commandement de payer qui en ont intégralement réglé les causes, conformément à l’article 1342-10 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement

La clause résolutoire n’étant pas acquise, la demande de délais de paiement formée par M. [Z] [J] ne saurait prospérer sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais doit être étudiée à l’aune de l’article 1345 du code civil selon lequel le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [Z] [J] justifie de la reprise du paiement du loyer courant et avoir également commencé à apurer sa dette, ce qui témoigne de sa bonne volonté. Il est justifié d’une réponse favorable de la part du FSL qui n’a cependant pas encore été versé. Par ailleurs, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH ne s’est pas opposé aux délais sollicités.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à sa demande et de lui accorder des paiements dans les conditions ci-après précisées, qui ont fait l’objet d’une approbation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [Z] [J], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, à l’exclusion du coût du commandement de payer.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de l’ÉPIC [Localité 4] HABITAT-OPH tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au contrat de bail et aux demandes subséquentes en expulsion de M. [Z] [J] et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNE M. [Z] [J] à payer à l’ÉPIC [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 5 864,73 euros (cinq mille huit cent soixante-quatre euros et soixante-treize centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 14 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [Z] [J] à se libérer de sa dette en réglant :

— pendant trois mois la somme de 0 euros (zéros), à compter du 10ème jour suivant la signification de la présente décision,

— puis, pendant les vingt-et-un mois suivant, la somme de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, et ce, au plus tard le 10ème jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

DÉBOUTE l’ÉPIC [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [J] aux dépens à l’exclusion du coût du commandement de payer du 10 juillet 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge