TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ARRAS

1ère CHAMBRE

N° RG 23/01627 – N° Portalis DBZZ-W-B7H-ER7L

JUGEMENT DU 12 FEVRIER 2026

JUGEMENT de la Première Chambre civile du Tribunal judiciaire d’ARRAS composée, lors des débats et du délibéré, de Monsieur JOUANNY, Vice Président, statuant en qualité de juge unique

DÉBATS à l’audience publique tenue le 11 Décembre 2025

Greffier : Madame MEURISSE

PRONONCÉ par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026, le présent jugement est signé par Monsieur JOUANNY, Vice Président, et par Madame GROLL, greffier.

DANS L’INSTANCE OPPOSANT :

Monsieur [E] [G]

né le 01 Octobre 1970 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Cindy DUBRULLE, avocat au barreau de LILLE

A

Monsieur [U] [A], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Guy FOUTRY, avocat au barreau de DOUAI

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 mai 2023, M. [E] [G] s’est engagé à acquérir le bien immobilier sis [Adresse 3] appartenant à M. [U] [A], au prix de 380 000 euros.

Postérieurement, M. [U] [A] a informé M. [E] [G] qu’il ne souhaitait plus procéder à la vente de l’immeuble.

Par lettre recommandée avec avis de réception de son conseil du 31 août 2023, M. [E] [G] a mis en demeure M. [U] [A] de procéder à la signature du compromis de vente, et, à défaut, au versement de la somme de 38 500 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à 10% du prix de vente, au titre du préjudice subi du fait de la renonciation à vendre.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2023, M. [E] [G] a fait assigner M. [U] [A] devant le tribunal judiciaire d’Arras, au visa des articles 1101 et suivants, de l’article 1583 et des articles 1217 et suivants du Code civil, aux fins de :

Constater, dire et juger que son offre du 21 mai 2023 a été acceptée par M. [U] [A], Constater, dire et juger que M. [U] [A] a commis une faute en ne régularisant pas la vente, Le condamner à lui payer la somme de 38 500 euros à titre de dommages et intérêts augmentée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure en date du 31 août 2023,Le condamner à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,Le condamner aux entiers frais et dépens, Assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire.

M. [U] [A] a constitué avocat.

* * *

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 octobre 2024, M. [E] [G] demande au tribunal de :

Constater, dire et juger que son offre du 21 mai 2023 a été acceptée par M. [U] [A], Constater, dire et juger que M. [U] [A] a commis une faute en ne régularisant pas la vente, Condamner M. [U] [A] à lui payer la somme de 38 500 euros à titre de dommages et intérêts augmentée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure en date du 31 août 2023, Débouter M. [U] [A] de ses demandes reconventionnelles, Condamner M. [U] [A] à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner M. [U] [A] aux entiers frais et dépens,Assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire.

Au soutien de sa demande, M. [E] [G] invoque l’acceptation par M. [U] [A] de son offre d’achat au prix de 380 000 euros. Il estime qu’ils n’étaient plus dans le cadre des pourparlers. Il fait valoir que M. [U] [A] ne pouvait refuser de régulariser la vente dès lors qu’il avait accepté son offre et que cette offre ne comportait aucune condition suspensive d’obtention de prêt. Il soutient qu’en refusant de régulariser la vente M. [U] [A] lui a causé un préjudice puisqu’il n’a pas pu se porter acquéreur de l’immeuble situé à [Localité 2]. Il précise qu’il n’a toujours pas trouvé d’immeuble correspondant à sa recherche dans le secteur d'[Localité 2] et que, compte tenu du marché immobilier actuel, il ne sait pas sous quel délai il en trouvera un ni même s’il en trouvera un et à quel prix. Il s’estime donc bien fondé à solliciter la condamnation de M. [U] [A] au paiement de la somme de 38 500 euros, correspondant à 10% du prix de vente.

En réponse aux conclusions adverses, il fait valoir que bien qu’atteint de cécité M. [U] [A] ne fait pas l’objet d’une mesure de protection. Il rappelle que la loi, de même que la jurisprudence, n’impose pas la présence de témoins pour la signature d’un document par une personne atteinte de cécité. Il estime que les certificats médicaux produits aux débats ne démontrent pas davantage le fait que M. [U] [A] n’était pas capable de signer le document à sa date de signature. Il soutient en outre qu’il résulte des échanges de sms que M. [U] [A] avait parfaitement conscience et connaissance des termes du document signé. Il ajoute à cet égard que M. [U] [A] avait signé un mandat avec une agence immobilière concernant la vente de cet immeuble. Il affirme que le prix de vente a été librement convenu avec M. [U] [A].

Il sollicite la condamnation de M. [U] [A] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, correspondant à la somme qu’il a dû engager pour la présente procédure du fait de la mauvaise foi du défendeur

Enfin, il sollicite que soit ordonnée l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

* * *

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 décembre 2024, M. [U] [A] demande au tribunal de :

Ecarter toute faute de sa part, Déclarer inopposable le document établi et écrit par M. [E] [G] au terme duquel il prétend que son offre a été accepté, Débouter M. [E] [G] de sa demande en paiement de dommages-intérêts à son encontre, Condamner M. [E] [G] à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e Guy Foutry, avocat, sur ses offres de droit, Ecarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses conclusions, M. [U] [A] fait valoir que la preuve de son consentement éclairé à l’acte n’est pas rapportée. Il soutient que le document manuscrit daté du 21 mai 2023, par lequel M. [E] [G] s’engage à acquérir le bien immobilier au prix de 380 000 euros, a été entièrement rédigé par ce dernier. Il précise que l’acte ne comporte que sa signature, sans aucune autre mention rédigée de sa main. Il soutient que sa seule signature apposée maladroitement sur le document ne saurait valoir acceptation de l’engagement exclusif de M. [E] [G] à acquérir le bien immobilier au prix de 380 000 euros.

Il soutient que son consentement à l’acte a été altéré. Il précise qu’il est atteint de cécité complète bilatérale depuis le 27 octobre 1993 ainsi que de troubles anxiodépressifs pour lesquels il reçoit un traitement anxiolytique et antidépresseur. Il fait valoir qu’un certificat médical établi le 16 novembre 2023 par son médecin traitant indique que « le syndrome dépressif et le traitement peuvent entraîner une altération partielle du jugement ».

Il soutient que la signature de ce document, établi en un seul exemplaire, a été réalisée sans la présence de témoins. Il affirme que sa signature a été apposée dans des conditions totalement ignorées et inconnues, compte tenu de son handicap physique et en l’absence d’une personne pour l’assister, de sorte qu’elle ne saurait valablement l’engager. Il estime donc que cet acte doit lui être déclaré inopposable.

Il fait valoir que ce document ne constitue qu’une promesse unilatérale d’achat rédigé par M. [E] [G] et ne peut dès lors se confondre avec un engagement réciproque des parties. Il estime que cette promesse unilatérale d’achat n’engage que M. [E] [G], qui avait pour intention d’acquérir librement l’immeuble à l’expiration du terme du mandat exclusif de vente, et ce pour un prix bien inférieur à celui de 468 000 euros fixé par l’agence immobilière. Il soutient en outre que la demande de dommages-intérêts présentée par M. [E] [G] à hauteur de 38 500 euros, soit 10% du prix de son offre, ne s’appuie sur aucun élément de nature à justifier l’existence d’un préjudice subi par ce dernier.

Il sollicite la condamnation de M. [E] [G] à lui payer une indemnité procédurale de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, estimant qu’il serait particulièrement inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles qu’il est contraint d’engager pour s’opposer à cette action en paiement de dommages-intérêts infondée. Il soutient que les dépens devront également être mis à la charge du demandeur.

Enfin, il sollicite que l’exécution provisoire de la décision à intervenir soit écartée.

* * *

Par ordonnance du 5 février 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction de l’affaire et renvoyée celle-ci à l’audience de plaidoiries du 11 décembre 2025.

À l’issue des débats, le président a averti les parties présentes ou représentées qu’après délibéré la décision serait rendue le 12 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande principale en réparation,

Aux termes de l’article 1583 du code civil, la vente « est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée, ni le prix payé ».

Aux termes de l’article 1231-1 du même code, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. ».

En l’espèce, par acte sous seing privé en date du 21 mai 2023, contresigné par M. [U] [A], M. [E] [G] s’est engagé à acquérir le bien immobilier sis [Adresse 3] en ces termes :

« Par la présente, je m’engage à acquérir le bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 2] (maison environ 150 m² et terrain environ 800 m²) au prix de 380 000 euros (trois cent quatrevingt mille euros).

J’ai connaissance que ce bien est actuellement en vente en exclusivité dans l’agence France [Adresse 5] à [Localité 3] et ce jusqu’au 30/6/23 et que je ne pourrai signer un compromis avant cette date avec Mr [F] [A] ».

Il résulte de ces stipulations qu’elles engagent uniquement M. [E] [G] à acquérir le bien immobilier appartenant à M. [U] [A]. À défaut de toute autre mention explicite, le seul fait pour M. [U] [A] d’avoir apposé sa signature à la suite de ces stipulations, ne saurait valoir ni acceptation de l’offre ni d’aucune autre obligation. Cela étant, il n’y a pas lieu de statuer sur l’existence ou la qualité du consentement de M. [U] [A] à la date de cet acte. Le tribunal observe finalement que cette signature de M. [U] [A] constitue un simple visa, et établit uniquement que son auteur a pris connaissance de l’engagement unilatéral de M. [E] [G] d’acquérir son bien immobilier. Cet acte constitue donc une promesse unilatérale d’achat qui engage seulement M. [E] [G]. Dès lors, aucune obligation d’accepter l’offre ne pesant sur lui aux termes de cet acte du 21 mai 2023, le refus de M. [U] [A] de réaliser la vente ne peut être considéré comme fautif.

En conséquence, M. [E] [G] sera débouté de sa demande indemnitaire à ce titre.

2. Sur les mesures accessoires,

M. [E] [G], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance, et par voie de conséquence débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

S’agissant d’une instance où son ministère est obligatoire, et conformément à l’article 699 du code de procédure civile, l’avocat de M. [U] [A] sera autorisé à recouvrer contre M. [E] [G], partie condamnée aux dépens, ceux d’entre eux dont il a fait l’avance sans recevoir de provision.

En application de l’article 700 du code procédure civile, et en considération de l’équité et de sa situation économique, M. [E] [G] sera condamné à payer à M. [U] [A] la somme de 1 500,00 €, en indemnisation des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il résulte des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 01 janvier 2020, que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi n’en dispose autrement ou que le juge, même d’office, estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Aucun motif ne le justifie en l’espèce.

DISPOSITIF

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE M. [E] [G] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M. [E] [G] à verser à M. [U] [A] la somme de 1 500,00 euros en indemnisation des frais exposés et non compris dans les dépens ;

CONDAMNE M. [E] [G] aux entiers dépens de l’instance ;

ACCORDE à Maître Guy Foutry, avocat de M. [U] [A], le droit de recouvrer contre M. [E] [G] ceux des dépens dont il a fait l’avance sans recevoir de provision ;

RAPELLE que le présent jugement est de droit assorti de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et le président a signé avec le greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT