TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 10 Février 2025

Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 16 Décembre 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ..Dominique DI COSTANZO…………………………….

Le ……………………………………………

à Me .Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO………….

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00527 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4N5M

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. FOCH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [O] [L], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [J] [U], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte de commissaire de justice du 5 janvier 2024, la SCI FOCH a fait assigner Monsieur [U] et Monsieur [L] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Prononcer la résiliation du bail verbal consenti le 1er juillet 2018 pour un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], au vu de leur comportement fautif,Ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec intervention d’un serrurier et de la force publique,Les condamner à une astreinte de 500 € par jour à défaut de quitter les lieux et de remettre les clefs dans un délai de 8 jours à compter de la notification du jugement,Fixer l’indemnité d’occupation à 630 €,les condamner in solidum au paiement de la somme de 6000 € au titre des dommages et intérêts,les condamner in solidum à payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée le 26 février 2024, pour être renvoyée à la demande des parties à deux reprises et être plaidée le 16 décembre 2024.

La demanderesse a modifié ses demandes contenues dans l’assignation, sollicitant :

à titre principal, la constatation de la résiliation du bail consécutive à un congé pour vente délivré le 16 novembre 2023, soutenant en réplique aux conclusions des défendeurs que le prix de vente proposé était conforme au marché, et à titre subsidiaire, la résiliation du bail pour non-respect des obligations locatives, soutenant que le comportement fautif des requis résultait d’une part des nuisances sonores régulières et objets de récrimination du voisinage, et d’autre part du retard récurrent dans le paiement du loyer.Elle conclut en outre au rejet de la demande reconventionnelle formulée au titre de la non-conformité du logement à la décence, contestant les désordres invoqués.

Les défendeurs ont conclu au débouté de l’ensemble des demandes, et à titre reconventionnel, la condamnation de la demanderesse à la somme de 117 664 € tous préjudices confondus, exposant des désordres affectant l’appartement, le non-respect du droit à la vie privée, l’insécurité des parties communes, les procédures abusives subies, le congé pour vente frauduleux, soit :

10 000 € au titre du congé pour vente frauduleux42 000€ au titre des désordres liés à la sécurité de l’immeuble10 000 € au titre du non-respect du droit à la vie privée21 500 € au titre de l’insalubrité du logement9164 € au titre du défaut d’isolation 25 000 € au titre des procédures abusives subies par les locatairesIls sollicitent enfin la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles.

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2025 par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constatation de la résiliation du bail suite au congé pour vente

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

En l’espèce, le congé pour vendre a été effectivement délivré par acte de commissaire de justice le 16 novembre 2023. Le bail a pris effet le 1er juillet 2018 pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction. Il arrivait à expiration le 30 juin 2024, de sorte que le congé a bien été délivré six mois avant l’expiration du bail. Il comportait par ailleurs le prix de vente.

La décision de vendre constitue un motif péremptoire du congé et la nullité du congé n’est encourue qu’en cas de congé frauduleux caractérisant l’absence d’intention véritable de vendre. La fraude ne se présumant pas, la charge de la preuve incombe aux locataires qui doit établir que le défaut d’intention de vendre du bailleur.

En l’espèce, il ne ressort pas des pièces produites la bailleresse et les locataires que le prix manifestement excessif au vu du marché de l’immobilier dans le quartier, et qu’il ne saurait être tiré de l’absence de visites, auxquelles les locataires s’opposaient, la preuve d’une absence d’intention de vendre.

Il en ressort que le congé délivré dans les formes et délais légaux requis est bien régulier. Monsieur [U] et Monsieur [L] n’ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 30 juin 2024.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [U] et Monsieur [L] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 630 euros, et de condamner Monsieur [U] et Monsieur [L] à son paiement.

Sur la demande d’expulsion et d’astreinte

A compter de la résiliation, les preneurs deviennent occupants sans droit ni titre, il y a donc lieu d’ordonner leur expulsion dans le respect des dispositions des articles L 411-1 et L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Ces dispositions rendent inopportun le prononcé d’une astreinte en cas d’absence de libération volontaire des lieux.

Sur la demande de résiliation du bail pour manquement graves aux obligations des locataires

En application des dispositions des articles 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1224 et 1227 du code civil, la résiliation judiciaire peut résulter de la violation grave et répétée de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le bail.

Les troubles du voisinage peuvent caractériser une violation grave des obligations du preneur.

La résiliation ayant été constatée suite au congé pour vente, la demande subsidiaire est sans objet.

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par la bailleresse

La bailleresse ne justifie pas d’un préjudice personnel né du comportement des locataires, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour fautes de la bailleresse

Au titre du congé pour vente frauduleux

Le congé pour vente ayant été déclaré valide, cette demande sera rejetée.

Au titre des désordres liés à la sécurité de l’immeuble, de l’insalubrité du logement et du défaut d’isolation

Il ne résulte pas des éléments produits aux débats de démonstration de désordres graves établissant une négligence ou un manquement à ses obligations de la part de la bailleresse. Cette demande sera également rejetée.

Au titre du non-respect du droit à la vie privée

Il apparaît que la caméra invoquée est factice, qu’elle ne caractérise pas suffisamment une atteinte au droit à la vie privée.

Au titre des procédures abusives subies par les locataires

Il résulte de l’ensemble des éléments produits que la bailleresse a multiplié les démarches insistantes envers les locataires, voire menaçantes, les contraignant à se défendre, dans un objectif manifeste d’obtenir leur départ. Il est relevé que l’assignation visait initialement une résiliation exclusivement pour comportement fautif de la part des locataires, notamment pour retards récurrents de paiement qui ne sont pas justifiés. Si ces actions répétées ne suffisent pas à déduire de l’absence d’intention réelle de vendre, elles constituent des démarches anormales créatrices d’un préjudice dont l’ampleur sera toutefois rapportée à de plus justes proportions par l’octroi de la somme de 5000 €.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] et Monsieur [L], qui succombent principalement à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, étant précisé que les dépens ne comprennent pas le DPE ni l’expertise.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande par ailleurs de laisser à chaque partie la charge des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation entre la SCI FOCH et Monsieur [U] et Monsieur [L] pour un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], au 30 juin 2024 ;

REJETTE les demandes de la SCI FOCH aux fins de résiliations du bail pour manquement aux obligations des locataires, et de dommages et intérêts ;

ORDONNE à Monsieur [U] et Monsieur [L] de libérer de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, ces lieux ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [U] et Monsieur [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 630 euros par mois à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effectives des lieux ;

DIT que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ;

CONDAMNE la SCI FOCH à payer à Monsieur [U] et Monsieur [L] la somme de 5000 € au titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [U] et Monsieur [L] du surplus de leurs demandes de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [U] et Monsieur [L] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE