TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

N° RG 25/00832 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-E7UV

JUGEMENT 20 Janvier 2026

Minute: 26/2026 (baux instit)

Etablissement EPIC – PAS DE [Localité 8] HABITAT

C/

[M] [B]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 17 Novembre 2025, sous la présidence de M^me Morgane LACIRE, Juge des contentieux de la protection, assistée de Nadia KASMI, greffière,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2026 en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

EPIC – PAS DE [Localité 8] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

comparant, représentée par Mme [Y] [U], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR(S) :

Mme [M] [B]

née le 14 Décembre 1981 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 21 avril 2015, l’EPIC PAS DE [Localité 8] HABITAT a donné à bail à Mme [M] [B] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 305,69 euros révisable annuellement.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC PAS DE [Localité 8] HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il a ensuite fait assigner Mme [M] [B] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] par un acte de commissaire de justice du 2 juillet 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 novembre 2025 .

A cette audience, les EPIC PAS DE [Localité 8] HABITAT – représenté par Mme [Y] [U] – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de Mme [M] [B]  ; d’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de la condamner au paiement de la somme actualisée de 1 564,69 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la décision, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges, d’une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’EPIC PAS DE [Localité 8] HABITAT n’est pas opposé à la demande de délais de paiement.

Mme [M] [B] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais sollicite des délais de paiement à hauteur de 450 euros par mois au total en règlement de l’arriéré, soit IELDmensddée+LC100 euros en sus du versement du loyer courant, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 8] par la voie électronique le 3 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC PAS DE [Localité 8] HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 10 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu le 21 avril 2015 contient une clause résolutoire (article VI) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 avril 2025, pour la somme en principal de 1 553,95 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 10 juin 2025.

Sur les demandes de condamnation au paiement

L’EPIC PAS DE [Localité 8] HABITAT produit un décompte démontrant que Mme [M] [B] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1 564,69 euros à la date du 17 novembre 2025.

Mme [M] [B] ne fait valoir aucun moyen de nature à contester sérieusement l’absence de paiement du loyer pendant plusieurs mois, ni même le montant des sommes réclamées.

Mme [M] [B] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 1 564,69 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. […]"

L’article 24 VII de cette même loi prévoit par ailleurs que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier, des débats de l’audience et des pièces versées au dossier que la locataire travaille en CDD pour un salaire de 1200 euros, outre une prime d’activité de 140 euros. Elle a un enfant à charge et le père de celui-ci verse une pension alimentaire de 120 euros. Elle a réglé la somme de 1000 euros le 19 août 2025.

Ainsi Mme [M] [B] justifie de la reprise du versement intégral du loyer courant et de sa capacité à régler sa dette locative dans les délais légaux.

Compte tenu de ces éléments, elle sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient par ailleurs d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il est rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, entraînera la reprise des pleins effets de la clause résolutoire, et en conséquence l’expulsion et la condamnation de Mme [M] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

En revanche, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur les demandes accessoires

Mme [M] [B] , partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC PAS DE [Localité 8] HABITAT, Mme [M] [B] sera condamné à lui verser une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 avril 2015 entre l’ EPIC PAS DE [Localité 8] HABITAT et Mme [M] [B] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 10 juin 2025 ;

CONDAMNE Mme [M] [B] à verser à l’EPIC PAS DE [Localité 8] HABITAT la somme de 1 564,69 euros au titre de la dette locative et de l’indemnité d’occupation (décompte arrêté au 17 novembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Mme [M] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 15 mensualités de 100 euros chacune et une 16ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir dans le mois suivant la signification du présent jugement et les suivants chaque mois à la date d’exigibilité du loyer principal ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [M] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC PAS DE [Localité 8] HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [M] [B] soit condamnée à verser à l’EPIC PAS DE [Localité 8] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, si la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

CONDAMNE Mme [M] [B] à verser à l’EPIC PAS DE [Localité 8] HABITAT une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [M] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Pas-de-[Localité 8] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire les jour, mois et an susdits, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection susnommé et Gaëtan DELETTREZ, greffier placé.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection