N° RG 24/00405 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SVEE

MINUTE N° : 24/

DOSSIER : N° RG 24/00405 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SVEE

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SCP CAMILLE ET ASSOCIES

à M^e Fabienne REGOURD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE

SCI DE LAUBAREDE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SAS [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Fabienne REGOURD, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 05 novembre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

N° RG 24/00405 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SVEE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 26 avril 2022, la SCI DE LAUBAREDE a consenti à la société [Adresse 2], un bail commercial portant sur des locaux à usage commercial situés [Adresse 5] AUSSONNE (31840).

Estimant que le compte locatif de la société L’IMPASSE était débiteur, la SCI DE LAUBAREDE lui a fait délivrer par commissaire de justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire daté du 30 novembre 2023, pour un montant total de 6.779,51 euros.

Par actes de commissaire de justice en date du 20 février 2024, la SCI DE LAUBAREDE a assigné la société [Adresse 2] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 05 novembre 2024.

Aux termes de ses conclusions, la SCI DE LAUBAREDE, demande au juge des référés de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial authentique en date du 26 avril 2022, à effet du 30 décembre 2023, ordonner l’expulsion de la société [Adresse 2] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux occupés sans droit ni titre avec les services d’un serrurier et au besoin le concours de la force publique, fixer une indemnité d’occupation à hauteur de 3.309,20 euros à compter du mois de février 2024, jusqu’au jour de la libération des lieux, condamner à titre provisionnel la société L’IMPASSE au paiement de ladite indemnité d’occupation, condamner à titre provisionnel la société [Adresse 2] au paiement de la somme de 29.782,80 euros représentant les sommes arriérées dues tant au titre des loyers mensuels que des indemnités mensuelles d’occupation arrêtées au mois de septembre 2024, A titre subsidiaire,

condamner à titre provisionnel la société L’IMPASSE au paiement de la somme de 29.782,80 euros représentant les sommes arriérées dues au titre des loyers et provisions sur charges arrêtées au mois de septembre 2024, condamner la société [Adresse 2] à justifier de sa conformité au décret n°2017-1244 du 07 août 2017 relatif à la prévention des risques liés aux bruits et aux sons amplifiés sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard commençant à courir 8 jours après le prononcé de l’ordonnance, se réserver expressément le pouvoir de liquider ladite astreinte, En tout état de cause,

débouter la société L’IMPASSE de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions et notamment de sa demande d’octroi de délai de grâce, la condamner au paiement d’une somme de 3.600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la condamner enfin à prendre en charge les entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût des commandements de payer en date des 9 juin 2023 et 30 novembre 2023 ainsi que le coût de la dénonce de la présente procédure à la Caisse d’épargne et de prévoyance Midi Pyrénées, créancier inscrit.

Lors de l’audience et aux termes de ses dernières conclusions, la société [Adresse 2], régulièrement assigné à personne, demande à la présente juridiction de :

juger que la SCI DE LAUBAREDE est de mauvaise foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire du bail commercial du 26 avril 2022,rejeter l’ensemble de ses demandes, En tout état de cause,

condamner la SCI DE LAUBAREDE sous astreinte de 500 euros par jour de retard exigible à compter du 8ème jour après le prononcé de la décision, à faire cesser ce trouble illicite par jour de retard exigible à compter du 8ème jour après le prononcé de la décision, à faire cesser ce trouble illicite lié à l’occupation du logement de fonction par Monsieur [I], accorder un délai de 24 mois à la société [Adresse 2] pour le règlement du solde des arriérés restant dus, soit la somme de 19.882,80 euros, condamner la société SCI DE LAUBAREDE à régler la société [Adresse 2], la somme de 2.000 euros au titre au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Lors de l’audience, le juge autorise une note en délibéré afin que la partie défenderesse justifie de son acquiescement à la saisie conservatoire et des réglements effectués.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ».

En l’espèce, le contrat souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial pour non paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

La requérante produit un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 30 novembre 2023 comportant les mentions légales et portant sur la somme totale de 6.779,51 euros.

La requérante produit également un extrait de son grand livre faisant état d’un solde restant dû de 29.782,80 euros, loyer du mois de septembre 2024 inclus.

S’agissant des contestations portant sur la mauvaise foi de la société requérante et le défaut de délivrance conforme, la société défenderesse soutient aux termes de ses conclusions que la requérante a saisit la présente juridiction pour faire obstacle à la mise en jeu de sa responsabilité compte tenu du trouble manifeste de jouissance subi par la société L’IMPASSE du fait de l’occupation irrégulière du logement de fonction par le fils du gérant de la SCI DE LAUBAREDE, lequel fait supporter en toute irrégularité également ses consommations d’eau et d’électricité à la société [Adresse 2] et trouble régulièrement l’exploitation ainsi que la clientèle.

S’agissant du défaut de délivance conforme, il convient d’une part de constater que les pièces produites ne permettent nullement de démontrer que l’occupation du logement de fonction serait irrégulière, ce qui en tout état de cause ne saurait justifier le non paiement de ses loyers par le preneur à bail commercial.

Il convient d’autre part de constater que si la preneuse à bail produit un dépôt de plainte pour soustraction frauduleuse d’énergie ainsi que des échanges de courriels intervenus avec ENGIE, et que la bailleresse reconnait que le compteur a été partagé pendant une durée de trois mois, cela ne saurait caractériser un défaut de délivrance conforme justifiant l’absence de paiement des loyers.

Il convient, enfin, de constater que si la preneuse à bail produit des attestations de témoins indiquant l’intervention des forces de l’ordre, ainsi que des dégradations et menaces réalisées par le locataire du logement de fonction, ces attestations ne sauraient à elles seules démontrer de façon suffisamment certaine l’existe d’un défaut de délivrance conforme de nature à justifier une absence de paiement des loyers dans la mesure où il n’est pas démontré que ces nuisances empêcherait la société défenderesse d’exercer son activité, ni d’exploiter les locaux loués.

Il ressort, par ailleurs, du décompte produit que les causes du commandement de payer n’ont été éteintes que suite au réglement intervenu le 22 janvier 2024, soit au délà du délai d’un mois imparti.

Le fait que la société [Adresse 2] n’ait pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit le 30 décembre 2023, traduit la défaillance du débiteur, entraîne la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée son expulsion.

Il convient, toutefois, au regard des circonstances particulières de l’espèce, des difficultés financières invoquées et des justificatifs de virements produits en délibéré, d’octroyer un délai en application de l’article 1343-5 du code civil pour le paiement des arriérés de loyers.

* Sur la demande en paiement d’une provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

A l’audience, il a notamment été versé aux débats par le bailleur, les pièces suivantes :

– le bail commercial souscrit par les parties contenant une clause résolutoire,

– le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail faisant état d’un arriérés de loyers et charges de 6.679,51 euros, loyer du mois de septembre 2024 inclus,

– un décompte faisant état d’un solde restant dû de 29.782,80 euros, loyer du mois de septembre 2024 inclus.

S’agissant du réglements allégués par le défendeur, il convient de constater que les justificatifs de virements produits dans le cadre de la note en délibéré autorisée ne permettent pas de s’assurer que ces paiements ont effectivement été débités du compte du preneur.

Il convient, en outre, de constater qu’aucun justificatif n’est produit s’agissant de l’acquiessement à la saisie conservatoire.

Ainsi, il résulte des débats, ainsi que de l’examen de ces documents que la société L’IMPASSE est redevable envers la SCI DE LAUBAREDE de la somme provisionnelle de 29.782,80 euros euros au titre des impayés de loyers et de charges (loyer du mois de septembre 2024 inclus).

En conséquence, il y a lieu de :

— condamner la société [Adresse 2] au paiement de cette somme en deniers ou quittances,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire prévue au contrat de bail, sous réserve du respect par la locataire des engagements pris,- l’autoriser à s’acquitter de la dette en 17 mensualités de 1.654,60 euros et une dernière mensualité égale au solde restant dû, et ce en sus du paiement des loyers et charges courants,

— dire que faute pour le preneur de respecter son engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré des loyers et des charges restant dû deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation du bail et permettant au bailleur de poursuivre l’expulsion de la locataire avec si nécessaire le concours de la force publique,

— dire que dans l’hypothèse d’une nouvelle défaillance de la locataire, entraînant la résiliation du bail, il y a lieu de prévoir que cette dernière sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles au prorata temporis et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de la SCI DE LAUBAREDE.

* Sur la demande de mise en conformité avec le décret n°2017-1244 du 7 août 2017 relatif à la prévention des risques liés aux bruits et aux sons amplifiés sous astreinte

La requérante produit aux débats un rapport de mesures accoustiques établi par Monsieur [O], lequel conclut : « Les émergences sonores importantes dues à l’activité du bar musical L’IMPASS sont très nettement audibles dans la chambre d’enfant du logement de la SCI DE LAUBAREDE. Le niveau sonore interdit l’occuation de la chambre, voire du logement, sans ressentir une forte gêne.

Les intensités relevées, la durée et la répétitivité (suivant le nombre de jour d’exploitation du bar musical L’IMPASS) de ce type de bruit caractérisent une gêne sonore certaine pour les occupants du logement ».

Il convient, par ailleurs, de constater qu’aux termes de ses conclusions, la société défenderesse se contente, pour contester la demande de la société requérante, d’indiquer que ce rapport n’est pas contradictoire.

Dès lors, au regard des éléments produits, il convient de constater que l’obligation de la société défenderesse de se conformer au décret n°2017-1244 du 7 août 2017 relatif à la prévention des risques liés aux bruits et aux sons amplifiés n’apparait pas sérieusement contestable.

Toutefois, il convient de constater que la demande est imprécise dans la mesure où il n’est pas indiqué ce qui est précisement attendu d’elle en terme de quantification sonométrique et de respect des normes environnementales en matière d’émission de bruit en fonction des horaires, pour pouvoir justifier de sa conformité audit texte.

Le juge des référés ne peut donc de débouter la requérante de cette demande compte tenu de son imprécision.

* Sur la demande reconventionnelle en cessation de l’occupation du logement de fonction par Monsieur [I]

Il convient de constater que la société défenderesse se contente d’indiquer que le logement de fonction est irrégulièrement occupé sans pour autant fonder juridiquement sa décision.

Le juge des référés ne peut dès lors que la débouter de sa demande reconventionnelle.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La société [Adresse 2] qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer du 30 novembre 2023 ainsi que le coût de la dénonce de la présente procédure à la Caisse d’épargne et de prévoyance Midi Pyrénées, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur qui a été contraint d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONDAMNONS la société [Adresse 2] à payer à la SCI DE LAUBAREDE une somme provisionnelle de 29.782,80 euros TTC (VINGT NEUF MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT DEUX EUROS QUATRE VINGT CENTIMES) en derniers ou quittance au titre des créances de loyers, de charges (loyers du mois de septembre 2024 inclus) ;

AUTORISONS la société [Adresse 2] à se libérer de cette dette en principal, frais et intérêts, moyennant le versement de 17 mensualités de 1.654,60 euros en plus deu loyers et des charges courantes, et une dernière mensualité égale au solde restant dû ;

DISONS que le premier versement devra intervenir dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais et sous réserve de leur intégral respect ;

DISONS que faute pour la société L’IMPASSE, pendant le cours de ce délai, de payer à bonne date, en sus du loyer, des charges et des accessoires courants, une seule des sommes et des échéances susvisées ou le loyer courant et les charges et accessoires courantes :

l’intégralité du solde débiteur deviendra immédiatement exigible et les poursuites pour le recouvrement de l’arriéré pourront être immédiatement mises en œuvre à la diligence de la SCI DE LAUBAREDE,

la clause résolutoire sera acquise de plein droit et produira donc son plein effet et entier effet à la date du premier jour de l’échéance mensuelle non intégralement payée,

il sera alors procédé l’expulsion de la société [Adresse 2] selon les formes et délai prévues par la loi ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique en cas de besoin,

la société L’IMPASSE, en qualité d’occupant sans droit ni titre sera alors redevable d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles au prorata temporis, qui sera alors due par la société [Adresse 2] à compter du premier jour de l’échéance mensuelle non intégralement payée, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de la SCI DE LAUBAREDE, et au besoin l’y condamnons,

en cas de besoin, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régit par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en cas de respect des obligations susvisées et d’apurement complet de la dette locative, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et la bail se poursuivra normalement ;

CONDAMNONS la société [Adresse 2] à payer à la SCI DE LAUBAREDE la somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la société [Adresse 2] aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer du 30 novembre 2023 ainsi que le coût de la dénonce de la présente procédure à la Caisse d’épargne et de prévoyance Midi, ainsi que ceux nécessités par l’assignation ayant introduit la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 03 décembre 2024.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,