Tribunal Judiciaire d'Arras, 2e chambre civile, 12 janvier 2026, n° 25/00660

TJ Arras 12 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies en raison des impayés, rendant la demande de résiliation légitime.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée par l'acquisition de la clause résolutoire suite à l'inexécution des obligations locatives.
Accepté
Montant des loyers dus
La cour a constaté que le locataire devait une somme précise, rendant la demande de paiement fondée.
Accepté
Occupation indue du bien
La cour a jugé que le bailleur avait droit à une indemnité pour l'occupation indue du bien, équivalente au montant du loyer.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a estimé que le bailleur avait droit à une indemnité pour couvrir ses frais de justice, conformément à l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Arras, 2e ch. civ., 12 janv. 2026, n° 25/00660
Numéro(s) :	25/00660
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	12 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Ginette PAGIN
Parties :	S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH - SA D' HLM

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 4]

N° RG 25/00660 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-E6S3

JUGEMENT 12 Janvier 2026

Minute:

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH – SA [Adresse 9]

[P] [M]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 07 Novembre 2025, sous la présidence de M^me Morgane LACIRE, Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de M^me Marie-Astrid LECONTE, adjointe administrative faisant fonction de greffière,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH – SA D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Ginette PAGIN, avocat au barreau d’ARRAS

ET :

DEFENDEUR(S) :

Mme [P] [M]

née le 17 Juillet 1970 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

non comparante

RAPPEL DES FAITS

La Société Anonyme SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH a donné à bail à Madame [P] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] par contrat du 24/01/2017, pour un loyer mensuel de 440,95 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Madame [P] [M] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 07/11/2025, la Société SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH – valablement représentée – demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Madame [P] [M] ; d’autoriser le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de la défenderesse ; et de la condamner au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 620,32 € avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Bien que convoquée par acte d’huissier signifié le 13/06/2025 à personne, Madame [P] [M] n’est ni présente ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats en audience publique, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé par mise à disposition au greffe le 12/01/2026, date qui a été portée à la connaissance de la partie présente à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 8] par la voie électronique le 16/06/2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 02/04/2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13/06/2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu le 24/01/2017 contient une clause résolutoire (article 4.5) prévoyant un délai de deux mois, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 01/04/2025, pour la somme en principal de 1450 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 02/06/2025.

L’expulsion de Madame [P] [M] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La Société SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH produit un décompte démontrant que Madame [P] [M] reste devoir la somme de 620,32 € à la date du 05/11/2025.

Cependant, il ressort du décompte que les frais de poursuites n’en ont pas été déduits, à hauteur de 276,56€. Madame [P] [M] reste donc devoir la somme de 340,76 €.

La défenderesse, non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 340,76 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 06/11/2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. […]"

L’article 24 VII de cette même loi prévoit par ailleurs que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier, des débats de l’audience et des pièces versées au dossier que la locataire déclare percevoir des indemnités de chômage de 1302 €, outre une prime d’activité de 582 €. Elle a repris des versements couvrant le montant du loyer courant depuis septembre 2025, ayant notamment réglé la somme de 1377.37 € le 02/10/2025.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’autoriser Madame [P] [M] à se libérer du montant de la dette locative selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En revanche, la présente juridiction n’étant pas saisie en ce sens par le bailleur ni par la locataire, non comparante, il n’y a pas lieu de prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [P] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la Société SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH, Madame [P] [M] sera condamnée à lui verser la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24/01/2017 entre la Société SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH et Madame [P] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 02/06/2025;

CONSTATE n’être pas saisi d’une demande de suspension des effets de la clause résolutoire;

ORDONNE en conséquence à Madame [P] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [P] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la Société SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Madame [P] [M] à verser à la Société SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH la somme de 340,76 € (décompte arrêté au 05/11/2025, comprenant loyers, charges et indemnités d’occupation, incluant règlement du 03/11/2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [P] [M] à s’acquitter de cette somme en 6 mensualités de 50€ chacune et une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15e jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’une mensualité restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE Madame [P] [M] à verser à la Société SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 06/11/2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [P] [M] à verser à la Société SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Pas-de-[Localité 8] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire les jour, mois et an susdits, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection susnommé et Gaëtan DELETTREZ, greffier placé.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection