Du 11 octobre 2024

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01049 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZGTK

[P] [M] [W], [I] [Z] [C] épouse [W]

C/

[T] [F]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

Maître Myriam SEBBAN

Le 11/10/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 octobre 2024

PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEURS :

Monsieur [P] [M] [W]

né le 09 Avril 1975 à [Localité 7] (SUISSE)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [I] [Z] [C] épouse [W]

née le 01 Octobre 1981 à [Localité 6] (COLOMBIE)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Tous deux représentés par Maître Myriam SEBBAN, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL MYRIAM SEBBAN AVOCAT

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [F]

né le 01 Mars 1986 à [Localité 8] (SENEGAL)

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Juillet 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 15 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date des 23 et 27 février 2023, à effet du 1er mars 2023, Monsieur [P] [M] [W] et Madame [I] [Z] [C] épouse [W] ont donné à bail à Monsieur [T] [F] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] ainsi qu’un parking lot n°158 situé à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2024, Monsieur [P] [M] [W] et Madame [I] [Z] [C] épouse [W] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3.353,41 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2024, Monsieur [P] [M] [W] et Madame [I] [Z] [C] épouse [W] ont assigné Monsieur [T] [F] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 26 juillet 2024 aux fins de voir :

— constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise au bailleur à la date du 03.04.2024. Les causes du commandement de payer signifié le 21.02.2024 n’ayant pas été régularisées dans le délai légal de six semaines, ni depuis, les termes postérieurs restant également impayés.

— A défaut et subsidiairement, PRONONCER la résolution du bail liant les parties, aux torts exclusifs du locataire défaillant, pour non-paiement des loyers et charges dus, à la date du jugement à intervenir, pour le cas où la clause résolutoire ne serait pas acquise aux bailleurs, sur le fondement de l’article 1184 du Code Civil.

— dire en conséquence que Monsieur [T] [F] est occupant sans droit ni titre de la date de résiliation (ou résolution) du bail, à celle de l’entière libération des lieux.

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

— les autoriser en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé.

— condamner Monsieur [T] [F] à payer :

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clefs.

* la somme de 3.939,14 Euros en principal au titre des termes dus à fin AVRIL 2024 selon décompte ci-dessus, terme de AVRIL 2024 inclus, outre intérêt de droit à compter de l’assignation.

* tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le Tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus.

*une somme de 393,91 Euros au titre de la clause pénale contractuelle ;

* la somme de 1000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à la seule charge du requérant.

*les entiers dépens (article 696 du Code de Procédure Civile) dont le coût du commandement de payer signifié en date du 21.02.2024, celui de l’assignation et de sa notification par LRAR à la Direction de la Cohésion Sociale.

— ordonner l’exécution provisoire du Jugement à intervenir, nonobstant appel ou opposition, et sans caution sur le fondement de l’article 515 du Code de procédure civile.

Lors de l’audience du 26 juillet 2024, Monsieur [P] [M] [W] et Madame [I] [Z] [C] épouse [W], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 6.163,33 euros au 2 juillet 2024 et confirment les termes de leur demande initiale.

Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [T] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il a toutefois fait parvenir un mail à la juridiction le 25 juillet 2024 dans lequel il explique ses difficultés financières causées par un licenciement économique, s’engage à rembourser intégralement la dette et à reprendre le paiement des loyers courants. Il indique être en attente d’une indemnité de licenciement qui devrait intervenir fin août 2024 et qui lui permettrait d’apurer sa dette. De plus, il déclare avoir retrouvé un emploi qui débuterait fin août 2024 avec un salaire lui permettant d’assurer de nouveau le paiement des loyers courants.

Monsieur [T] [F] n’a pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 11 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa/leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 28 février 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 26 juillet 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation des contrats de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si les baux en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoient, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, les baux conclus entre les parties comportent une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement qui prévoit un délai de deux mois pour l’acquisition de la clause résolutoire.

Monsieur [P] [W] et Mme [I] [C] épouse [W] ont fait signifier à Monsieur [T] [F] un commandement d’avoir à payer la somme de 3.353, 41 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 21 février 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [T] [F] n’ayant pas, dans les délais légaux réglé les causes dudit commandement, le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 21 février 2024, ce manquement entraîne la résiliation des baux par le jeu des clauses de résiliation contractuelles qu’il y a lieu de constater à la date du 22 avril 2024, en application de l’article 24 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir des clauses de résiliation emportant résiliation des baux acquise depuis le 22 avril 2024.

Par mail du 25 juillet 2024 envoyé postérieurement à la clôture des débats, Monsieur [F] arguant de la signature d’un nouveau contrat de travail au sein des Girondins de [Localité 5], a sollicité l’octroi de délais de paiement en indiquant vouloir reprendre le règlement des loyers courants à compter du mois d’octobre prochain.

Monsieur [F] n’a pour autant fourni aucune justification sur son absence à l’audience ni sollicité préalablement à celle-ci de renvoi. Il ne communique pas davantage de justificatifs sur sa situation financière dans un contexte où sa correspondance est parvenue au tribunal postérieurement à la clôture des débats.

Monsieur [F] n’ayant pas soutenu sa demande à l’audience et n’ayant pas repris le règlement intégral de son loyer courant à la date de celle-ci, le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets des clauses résolutoires aux regard des nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023.

Dès lors, Monsieur [T] [F] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 22 avril 2024 ce qui constitue pour Monsieur [P] [W] et Mme [I] [C] épouse [W] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Monsieur [P] [W] et Mme [I] [C] épouse [W] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 6.163, 33 euros à la date du 1er juillet 2024 (loyer du mois de juillet inclus).

Cependant, ce décompte intègre des frais de relance ou liés au recouvrement (11, 60 euros) que l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 ne permet pas de répercuter sur le locataire des sommes qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable Monsieur [T] [F] sera donc condamné au paiement de la somme de 6.152, 17 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 1er juillet 2024 – échéance du mois de juillet 2024 incluse. Monsieur [T] [F] sera en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (1294, 73 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 2 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [T] [F] .

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [T] [F] à verser à Monsieur [P] [W] et Mme [I] [C] épouse [W] la somme de 500 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition des clauses de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs, à la date du 22 avril 2024;

CONDAMNONS Monsieur [T] [F] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 5] à savoir l’appartement ainsi que le parking

n °158 situé à la même adresse ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [T] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (1294, 73 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges (et taxes récupérables) dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [F] à payer à Monsieur [P] [W] et Mme [I] [C] épouse [W] la somme de 6.152, 17 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 1er Juillet 2024 (échéance du mois de juillet 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [F] à payer à Monsieur [P] [W] et Mme [I] [C] épouse [W], à compter du 2 Juillet 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [F] à payer à Monsieur [P] [W] et Mme [I] [C] épouse [W] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION