TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ARRAS

1ère CHAMBRE

N° RG 23/01021 – N° Portalis DBZZ-W-B7H-EQAH

JUGEMENT DU 05 MARS 2026

JUGEMENT de la Première Chambre civile du Tribunal judiciaire d’ARRAS composée, lors des débats et du délibéré, de Madame HUERRE, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique

DÉBATS à l’audience publique tenue le 08 Janvier 2026

Greffier : Madame MEURISSE

PRONONCÉ par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026, le présent jugement est signé par Madame HUERRE, Vice-Présidente, et par Madame GROLL,greffier .

DANS L’INSTANCE OPPOSANT :

Monsieur [Q] [D]

né le 18 Novembre 1963 à [Localité 1] (59), demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

représenté par M^e Christian DELEVACQUE, avocat au barreau d’ARRAS

Madame [S] [O] épouse [D]

née le 20 Février 1969 à [Localité 1] (59), demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

représentée par M^e Christian DELEVACQUE, avocat au barreau d’ARRAS

Madame [Z] [R]

née le 06 Octobre 1965 à [Localité 3] (62), demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

représentée par M^e Christian DELEVACQUE, avocat au barreau d’ARRAS

Madame [C] [R]

née le 17 Février 1992 à [Localité 3] (62), demeurant [Adresse 3] – [Localité 2]

représentée par M^e Christian DELEVACQUE, avocat au barreau d’ARRAS

A

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1], ensemble immobilier sis [Adresse 1] – [Localité 2], représenté par son syndic coopératif en la personne de son président monsieur [K] [N], demeurant en cette qualité [Adresse 1] – [Localité 2]

représentée par M^e Valerie DAUTRICOURT-SOREZ, avocat au barreau de BETHUNE

Monsieur [K] [N]

né le 30 Janvier 1972 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

représenté par M^e Géry HUMEZ, avocat au barreau d’ARRAS

S.C.I. IMMO 21 SCI immatriculée au RCS d’ARRAS sous le n° 897 440 897, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 2]

représentée par M^e Géry HUMEZ, avocat au barreau d’ARRAS

EXPOSÉ DU LITIGE

La résidence sise [Adresse 1] à [Localité 2] est organisée selon le régime de la copropriété et dotée d’un syndicat des copropriétaires réunissant jusqu’alors :

Mme [C] [R], propriétaire des lots n° 4, 8 et 14, représentant respectivement 138/1000e, 7/1000e et 2/1000e des parties communes,Mme [Z] [R], propriétaire des lots n° 3 et 13, représentant 57/1000e et 4/1000e des parties communes,M. [Q] [D] et Mme [S] [O] épouse [D] (les époux [D]), propriétaires des lots n° 5, 7 et 11, soit 243/1000e, 9/1000e et 4/1000e des parties communes,M. [K] [N], propriétaire des lots n° 1, 2, 6, 10 et 12 correspondant à 167/1000e, 1/1000e, 345/1000e, 4/1000e et 4/1000e,

Par suite de la constitution, entre M. [K] [N] et M. [L] [W], d’une société civile immobilière IMMO 21, cette dernière a acquis de M. [N] le 20 janvier 2022 la propriété du lot n°9, soit 15/1000 des parties communes.

C’est dans ce contexte que les assemblées générales des copropriétaires réunies les 5 avril 2022 et 29 juin 2022 ont statué sur diverses résolutions soumises aux votes notamment de M. [N] et de la SCI IMMO.

Considérant que M. [K] [N] avait commis un abus de son droit de copropriétaire en cédant un lot à une société constituée par lui-même et dont il est associé majoritaire pour contourner les règles de scrutin de la copropriété, les époux [D] et Mmes [C] et [Z] [R] ont saisi le tribunal judiciaire d’Arras afin d’obtenir la nullité des résolutions prises lors de deux assemblées générales et l’inopposabilité à leur égard de la vente du lot n° 9.

Par jugement du 15 janvier 2025, le tribunal judiciaire d’Arras, statuant dans cette précédente instance, a :

Déclaré irrecevable la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir des demandeurs,Déclaré nulles les délibérations et décisions prises lors des assemblées générales des 5 avril 2022 à l’exception des résolutions n° 4, 5, 10 et 11 prises le 5 avril 2022,déclaré inopposable aux demandeurs et au syndicat des copropriétaires la vente du lot n° 9 intervenue entre M. [K] [N] et la SCI IMMO 21,condamné M. [N] à payer aux demandeurs les sommes suivantes au titre de l’abus de droit : à Mmes [C] et [Z] [R], la somme de 1.000 euros chacune,aux époux [D] la somme de 2.000 euros.

Les copropriétaires ont été convoqués à l’assemblée générale du 4 avril 2023 en vue de statuer sur diverses résolutions dont le renouvellement de la forme coopérative du syndicat des copropriétaires et la désignation du conseil syndical et du syndic.

Considérant que les mêmes anomalies entachaient la régularité des décisions et résolutions adoptées lors de cette assemblée générale et par actes de commissaire de justice régulièrement signifiés le 30 juin 2023, Mmes [C] et [Z] [R] et les époux [D] ont fait assigner M. [K] [N], la SCI IMMO 21 et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal judiciaire d’Arras, en nullité de ces décisions et en inopposabilité de la vente du lot n° 9.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er avril 2025, ils poursuivent, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 :

la nullité de l’assemblée générale du 4 avril 2023, et de ses résolutions 1 à 15,l’inopposabilité, à eux et au syndicat des copropriétaires, de la cession du lot n° 9 intervenue entre M. [N] et la SCI IMMO 21,la condamnation de M. [K] [N] au paiement des sommes suivantes : la somme de 5.000 euros à Mmes [R] chacune à titre de dommages-intérêts outre la somme de 2.500 chacune au titre des frais irrépétibles,la somme de 10.000 euros aux époux [D] à titre de dommages-intérêts outre la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles, Sa condamnation aux dépens,Leur exonération de leur quote-part dans les dépens.

Au soutien de leur action, ils exposent que la délibération prise lors de l’assemblée générale du 29 juin 2022 par laquelle la copropriété a fait le choix d’un syndic en forme coopérative et M. [N] a été désigné président du conseil syndical, a été annulée judiciairement. Dès lors et selon eux, l’assemblée générale litigieuse a été irrégulièrement convoquée par M. [N] et voit l’ensemble de ses délibérations atteintes de nullité. Ils ajoutent que ces décisions sont atteintes d’une autre cause de nullité, dès lors que M. [A] [N], père de M. [N] a été irrégulièrement nommé président de l’assemblée générale sans être copropriétaire, et alors que la possibilité d’être élu président ne peut être déléguée par un copropriétaire à un mandataire.

Ils réitèrent que M. [K] [N], en constituant une SCI dont il est le gérant et associé largement majoritaire, avant de céder à celle-ci un lot très minoritaire de la copropriété, a commis un abus de son droit de copropriétaire en contournant artificiellement les règles de scrutin et notamment la règle plafonnant les voix d’un copropriétaire majoritaire.

Ils font valoir que ces comportements entrainent la nullité de l’assemblée générale litigieuse et de ses résolutions ainsi que par l’inopposabilité de la cession intervenue.

* * *

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 novembre 2024, M. [K] [N] et la SCI IMMO 21 soulèvent l’irrecevabilité des prétentions des demandeurs au nom du syndicat des copropriétaires. Au fond, ils sollicitent le rejet des prétentions adverses et la condamnation in solidum des demandeurs au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles outre leur condamnation aux dépens.

Pour conclure à l’irrecevabilité de l’action, ils font valoir que les copropriétaires n’ont pas qualité pour formuler des demandes au nom du syndicat.

En ce sens, ils expliquent que M. [N], copropriétaire de l’immeuble, a ultérieurement acquis les lots 1, 2 et 10 de la copropriété pour mettre un terme au litige la copropriété à la société [Localité 2] IMMO. Ils soutiennent que c’est dans un esprit exempt de tout abus que M. [N], dont la situation financière s’est détériorée, a constitué avec M. [L] [W] une société civile immobilière courant 2021 et avoir cédé le lot n°9.

Pour conclure à la régularité de l’assemblée générale présidée par M. [A] [N], ils soutiennent que rien n’interdit à un copropriétaire de donner mandat de représentation à un mandataire, sauf clause contraire du règlement de copropriété. Ils rappellent que la copropriété a fait le choix d’un syndicat en forme coopérative, le syndic étant en ce cas un copropriétaire exerçant à titre bénévole, lequel peut déléguer ses droits. Selon eux, M. [A] [N] a reçu mandat, non de son fils mais de la SCI IMMO 21, l’autorisant à présider l’assemblée générale.

Ils font valoir que la vente du lot n° 9 a été publiée au fichier immobilier, que les demandeurs ne donnent pas le fondement juridique qui autoriserait le tribunal à déclarer la cession inopposable à un tiers, quel qu’il soit.

Selon eux, les demandeurs échouent à démontrer une quelconque volonté de contourner les règles de répartition des voix aux assemblées générales, la seule existence de la cession étant insuffisante à rapporter cette preuve. En l’espèce et selon eux, c’est pour mettre un terme au précédent litige divisant la copropriété que M. [N] a acquis trois lots supplémentaires, que les explications objectives qu’il apporte sont exemptes de tout abus de droit – l’acquisition des lots 1 et 2 (bureau) et 9 (cave) située à l’aplomb pour ensuite réunir ces trois lots permettait d’en accroitre la valeur locative. Selon eux et à suivre les demandeurs dans leur raisonnement, une fraude aurait été plus simple vis-à-vis d’une société dont il aurait été l’unique associé. Ils ajoutent que la présente action a pour effet de paralyser les futures assemblées.

Ils remarquent que les demandeurs ne justifient d’aucun préjudice et rappellent l’interdiction d’indemniser forfaitairement un dommage en l’absence d’évaluation.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » entend s’en rapporter à la justice sur les demandes respectives des parties. Il demande que le jugement à intervenir lui soit déclaré commun et opposable et la condamnation in solidum de tout succombant à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

En ce sens, il estime que le syndic a appliqué valablement les dispositions légales et ne pouvait se faire juge d’un éventuel abus de majorité de la part de M. [N]. Il convient de constater que l’unique pièce énumérée au bordereau n’a jamais rejoint le greffe de la juridiction.

La clôture de l’instruction est intervenue le 28 mai 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour et l’affaire a été plaidée à l’audience du 8 janvier 2026.

À l’issue des débats, le président a averti les parties présentes ou représentées qu’après délibéré la décision serait rendue le 5 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, la fin de non-recevoir se définit tout moyen tendant à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond pour défaut de droit d’agir tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il résulte de l’article 789 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, que les parties ne sont pas recevables à soulever devant la formation de jugement les fins de non-recevoir qui sont survenues ou révélées antérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état, seul compétent pour en connaître. Le juge de la mise en état est, en pareille hypothèse, saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l’article 768 du code de procedure civile.

En l’espèce, M. [K] [N] et la SCI IMMO 21 entendent soulever l’irrecevabilité de certaines prétentions des demandeurs au motif que ces derniers seraient dénués de la qualité à agir au nom du syndicat des copropriétaires. Ce moyen, soulevé avant le dessaisissement du juge de la mise en état, dont les faits invoqués à son soutien sont connus depuis 2022, relevait de la seule compétence de ce juge et n’est donc plus recevable devant la formation de jugement.

Sur la demande en nullité

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif. L’article 17-1 de ce texte dispose qu’en ce cas, la constitution d’un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. En outre, le conseil syndical peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président qui supplée le syndic en cas d’empêchement de celui-ci.

L’article 17 de ce texte dispose encore que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical. Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s’il en existe un, ou les copropriétaires.

A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.

Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic.

Selon une jurisprudence constante, les décisions de l’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que leur nullité n’a pas été constatée ou leur annulation prononcée par une décision judiciaire passée en force de chose jugée.

Il est en outre de jurisprudence constante que la nullité de la délibération ayant désigné un syndic prive, y compris rétroactivement, la personne dont la désignation a été annulée de la qualité à convoquer l’assemblée générale (Cour de cassation, troisième chambre civile, 7 avril 2004, n° 02-14.496), Cour d’appel de Paris, 1er mars 1996, Cour de cassation, 3e civ. 7 juillet 1999, n° 97-19.799, Cour de cassation, 3e civ. 6 octobre 2004, n° 03-13.133). L’assemblée générale pour laquelle les convocations ont été effectuées par une personne privée ultérieurement de qualité pour ce faire, doit en effet être annulée.

En l’espèce et par jugement du 15 janvier 2025, le tribunal judiciaire a prononcé la nullité :

d’une part, des décisions et délibérations adoptées à l’assemblée générale du 5 avril 2022, en ce compris la résolution par laquelle les copropriétaires ont fait le choix de se doter d’un syndicat coopératif prenant la forme d’un conseil syndical composé de la SCI IMMO 62 et présidé par M. [N] exerçant les fonctions de syndic,d’autre part, des décisions et délibérations adoptées à l’assemblée générale du 29 juin 2022.

Il en résulte que la nullité des délibérations adoptant la forme coopérative du syndic et désignant la SCI IMMO 62 comme membre du conseil syndical et M. [K] [N] en qualité de président du conseil syndical, occupant les prérogatives du syndic privait la SCI IMMO 21 et M. [N], tant de la qualité à convoquer l’assemblée générale du 4 avril 2023, que de la qualité à présider celle-ci et, a fortiori, à donner mandat en ce sens à un tiers, M. [A] [N].

En conséquence, il sera fait droit à la demande en nullité de l’ensemble des décisions et délibérations prises lors de cette assemblée sous forme de résolutions.

Par jugement du 15 janvier 2025, le tribunal a fait droit à la demande d’inopposabilité aux demandeurs de la vente du bien immobilier constituant le lot n° 9. Il n’y a dès lors pas lieu de statuer à nouveau sur la demande formulée dans la présente procédure dans les mêmes termes que celle de la précédente instance.

Sur les demandes indemnitaires

Par application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, et ainsi qu’il a été jugé par jugement du 15 janvier 2025 susvisé, la constitution par M. [N] d’une SCI dont il était associé majoritaire pour détenir 99% des part et avec un coassocié ayant apporté 1 euro au capital social, société à laquelle M. [N] a vendu le seul lot n°9 constitué d’une cave et représentant 15/1000e des parties communes, dans une opération dont la SCI IMMO 62 n’a retiré aucun bénéfice économique, a placé M. [N] en fraude des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété des immeubles bâtis, en situation de copropriétaire décisionnaire. Ainsi qu’il a été relevé, l’ensemble des délibérations annulées, qu’elles soient d’adoption ou de rejet, ont été conformes au vote de M. [N].

La faute de ce dernier est dès lors suffisamment établie. Toutefois, si les demandeurs allèguent que le comportement de M. [N], leur a porté préjudice, ils n’en donnent aucun détail, ni a fortiori n’étayent leurs demandes. La reconnaissance d’un abus de droit ne saurait emporter ipso facto, pour les parties, reconnaissance de leur préjudice, les demandeurs seront, en conséquence, déboutés de leurs demandes indemnitaires.

Sur les demandes accessoires

Le présent jugement rendu alors que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » est partie à l’instance pour avoir été régulièrement assigné lui est nécessairement commun et opposable.

M. [K] [N] et la SCI IMMO 21, succombants, seront solidairement condamnés aux dépens.

Ils seront également solidairement condamnés à payer les sommes suivantes, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

à Mme [C] [R], la somme de 1000 euros, à Mme [Z] [R], la somme de 1000 euros, à M. [Q] [D] et Mme [S] [O] épouse [D], la somme de 2000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir élevée par M. [K] [N] et la SCI IMMO 21 tirée du défaut d’intérêt à agir ;

ANNULE les délibérations 1 à 15 et décisions de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] réunie le 4 avril 2023 ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’inopposabilité de la vente du lot n° 9 à la SCI IMMO 21 par M. [K] [N] aux copropriétaires et au syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [N] et la SCI IMMO 21 à verser à Mme [C] [R] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [N] et la SCI IMMO 21 à verser à Mme [Z] [R] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [N] et la SCI IMMO 21 à verser à M. [Q] [D] et Mme [S] [O] épouse [D] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [N] et la SCI IMMO 21 aux dépens ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est opposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et le président a signé avec le greffier.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,