TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Patricia ROY-THERMES

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yael BRAMI CREHANGE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/11401 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6S6O

N° MINUTE :

4/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 29 janvier 2026

DEMANDEURS

Monsieur [B] [F], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Yael BRAMI CREHANGE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1099

Madame [D] [C], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Yael BRAMI CREHANGE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1099

DÉFENDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Patricia ROY-THERMES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P399

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 janvier 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 29 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/11401 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6S6O

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 13 décembre 2010, la société ELOGIE SIEMP a donné à bail à M. [B] [F] et Mme [D] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel initial de 522,64 euros charges comprises.

Par jugement du 1er décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a débouté M. [B] [F] et Mme [D] [C] de leurs demandes de les autoriser à suspendre, sans versement de consignation, le paiement de leurs loyers et charges, jusqu’à l’accomplissement des travaux de désinsectisation, de condamnation de la société ELOGIE SIEMP à faire procéder, à ses frais, à l’éradication totale et définitive des parasites présents dans le logement loué, sous astreinte, et de leur payer la somme de 8000 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi, 1573,44 € en raison de l’existence d’un préjudice matériel, 10 000 € pour préjudice moral, ainsi que 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [B] [F] et Mme [D] [C] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration d’appel du 25 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2024, M. [B] [F] et Mme [D] [C] ont assigné la société ELOGIE SIEMP devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— Condamner la société ELOGIE SIEMP à procéder, à ses frais, à l’exécution des travaux suivants, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir:

o Réfection des embellissements : peinture plafond séjour, papier peint séjour, plafond chambre, trois pans de mur chambre, plafond chambre fond, un pan de mur chambre :

o Réfection des coffrages derrière la cuvette des WC et autour de la descente en OVC vertical de la salle de bains qui ont été dégradés par les travaux de réhabilitation de l’immeuble

— Condamner la société ELOGIE SIEMP à leur payer la somme de 98,13 euros par mois jusqu’à parfait achèvement des travaux, à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— Les autoriser à suspendre, sans versement de consignation, le paiement de leur loyer et charges jusqu’à l’accomplissement desdits travaux de réfection,

— Condamner la société ELOGIE SIEMP à leur payer la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— Condamner la société ELOGIE SIEMP à leur verser la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 mars 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois, pour être finalement retenue à l’audience du 24 novembre 2025.

A cette audience, M. [B] [F] et Mme [D] [C], représentés, ont déposé des conclusions, aux termes desquelles ils sollicitent :

— le rejet des prétentions de la société ELOGIE SIEMP ;

— la condamnation de la société ELOGIE SIEMP à procéder, à ses frais, à l’exécution des travaux suivants, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir:

o réfection des embellissements : peinture plafond séjour, papier peint séjour, plafond chambre, trois pans de mur chambre, plafond chambre fond, un pan de mur chambre :

o réfection des coffrages derrière la cuvette des WC et autour de la descente en OVC vertical de la salle de bains qui ont été dégradés par les travaux de réhabilitation de l’immeuble,

o la réparation de la VMC défectueuse,

— la condamnation de la société ELOGIE SIEMP à leur payer la somme de 98,13 euros par mois jusqu’à parfait achèvement des travaux, à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— l’autorisation de suspendre, sans versement de consignation, le paiement de leur loyer et charges jusqu’à l’accomplissement desdits travaux de réfection,

— la condamnation de la société ELOGIE SIEMP à leur payer la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— la condamnation de la société ELOGIE SIEMP à leur verser la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils invoquent les articles 1719 et suivants du code civil, 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, 1217 et 1231-1 du code civil, exposant que les travaux de réhabilitation de l’immeuble réalisés par leur bailleur ont causé des infiltrations au niveau de la toiture, ayant, le 22 novembre 2023, occasionné divers dommages dans leur logement ; ils ajoutent qu’en dépit de plusieurs courriers et mise en demeure, les travaux de remise en état n’ont pas été réalisés. En réponse au bailleur, qui soutient avoir été empêché d’intervenir dans leur logement en raison de son infestation par des punaises de lit, dont ils seraient selon la société ELOGIE SIEMP responsables, ils expliquent avoir accepté six traitements chimiques, qu’ils qualifient de nocifs pour leur santé, et d’inefficaces, précisant avoir pour leur part diligenté un traitement thermique sans que pour autant leur bailleresse ne procède aux travaux sollicités. Ils ajoutent que les offres de relogement qui leur ont été faites ne répondent pas à leurs besoins. Enfin, ils expliquent que la VMC de l’immeuble est en panne depuis plusieurs mois, ce qui génère une humidité importante dans leur logement. Ils estiment le trouble de jouissance résultant de ces manquements de la bailleresse à son obligation de leur délivrer un logement décent et en bon état de réparations à 50% du montant du loyer, et font valoir un préjudice moral, qui résiderait dans le stress occasionné par la situation et dans l’attitude qu’ils qualifient d’harcelante de leur bailleresse.

La société ELOGIE SIEMP, représentée, a déposé des conclusions, aux termes desquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de :

— débouter les consorts [F] [C] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner les consorts [F] [C] à autoriser l’accès à leur appartement pour permettre un traitement des punaises de lit, sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

— condamner les consorts [F] [C] au paiement de la somme de 10000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— Condamner les consorts [F] [C] au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SA ELOGIE SIEMP conteste avoir manqué à ses obligations, invoquant les propres manquements des locataires à leurs obligations telles que prévues à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, notamment celle de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration. Elle rappelle avoir proposé trois offres de relogement aux locataires, à la suite du dégât des eaux intervenu chez eux, toutes refusées de façon injustifiée. Elle souligne ne pas avoir pu procéder aux travaux de remise en état du logement en raison de la présence de punaises de lit dans l’appartement, imputable aux locataires du fait de leur opposition à toute intervention et de leur non respect des protocoles nécessaires à l’éradication de ces parasites. Elle les estime ainsi responsables de leur propre préjudice et soutient qu’une condamnation à faire réaliser les travaux sous astreinte, compte-tenu du refus opposé par les locataires à toute intervention de traitement des punaises de lit, condition préalable à la réalisation des travaux, reviendrait à la condamner perpétuellement. Elle ajoute que les demandeurs ne justifient pas du quantum sollicité s’agissant tant de leur préjudice de jouissance que de leur préjudice moral. Enfin, elle expose avoir, dans le cadre des travaux de réhabilitation de l’immeuble, proposé aux locataires trois offres de relogement en application de l’article 13 bis de la loi du 1 septembre 1948, toutes refusées de façon injustifiée.

Ses demandes reconventionnelles sont motivées par ce qu’elle désigne comme étant la mauvaise foi des locataires, laquelle s’illustrerait par leur opposition à toute intervention en vue de l’éradication des punaises de lit dans le logement, mettant en péril les autres habitants de l’immeuble, empêchant la réalisation de l’ensemble des travaux de réhabilitation nécessaires, notamment sur la VMC, alors même que les résultats du traitement thermique dont ils disent avoir été à l’initiative ne sont pas démontrés.

L’affaire a été mise en délibéré ce jour, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la responsabilité de la bailleresse

En vertu de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations."

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

En application de cet article, le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, notamment à la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation, à l’évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale.

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire.

L’obligation du bailleur d’assurer au preneur la jouissance paisible du logement est une obligation de résultat.

En outre, l’article 20-1 de la loi précitée prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire . Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Toutefois, conformément au droit commun de la responsabilité, le bailleur peut être exonéré partiellement ou totalement si la délivrance est empêchée totalement ou partiellement par le preneur. Celui-ci ne peut en effet se prévaloir de sa propre résistance, si elle est injustifiée.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, l’article 1353 du Code civil énonce que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [B] [F] et Mme [D] [C] ont, par courrier reçu par la société ELOGIE SIEMP le 4 septembre 2023, informé leur bailleresse du fait que, suite aux travaux effectués sur le toit de l’immeuble, ils avaient constaté des infiltrations au plafond ; ils faisaient par ailleurs, dans ce courrier, état d’une panne de la VMC depuis plus de trois mois. Dans un courrier reçu par leur bailleresse le 30 octobre 2023, ils précisaient que la VMC ne fonctionnait plus depuis le 15 septembre, et rappelaient subir des infiltrations au niveau du plafond. Par courrier reçu le 22 novembre 2023, ils informaient la société ELOGIE SIEMP du fait que leur logement avait été inondé suite aux travaux mal conduits de la réhabilitation du toit de l’immeuble, précisant « patauger dans l’eau A L’INTERIEUR de l’appartement », et indiquant que l’enduit et la peinture du plafond s’étaient « effondrés ». Ils précisaient que les murs étaient imbibés d’eau, les portes gonflées, et que le mobilier, le piano, les livres et bibelots étaient également inondés. Ils rappelaient que la VMC ne fonctionnait plus depuis le 15 septembre 2023.

Les parties ont été convoquées à une réunion d’expertise contradictoire le 11 janvier 2024, diligentée par l’assureur des locataires, le procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances du sinistre suite à cette expertise concluant à « une infiltration au travers de la toiture pendant les travaux de rénovation entrepris par la société EIFFAGE, vraisemblablement en raison d’un défaut de bâchage par l’entreprise ». Les dommages en résultant sont listés comme suit :

— Dommages aux embellissements non locatifs : peinture plafond séjour, papier peint mur séjour, peinture plafond chambre, peinture 3 pan de mur chambre, peinture plafond couloir, peintures murs couloir, peinture plafond chambre fond, peinture 1 pan de mur chambre

— Dommages mobiliers : housse de protection lit, canapé 3 places mobeco, cuisinière induction, réfrigérateur, piano petrof.

Par courrier du 10 octobre 2024, dont la société ELOGIE SIEMP a accusé réception par courriel du 14 octobre 2024, M. [B] [F] et Mme [D] [C] ont mis en demeure la société ELOGIE SIEMP de procéder à la remise en état de la totalité de l’appartement suite au dégât des eaux du 22 novembre 2022, ainsi que procéder à la remise en état de la salle de bain et des WC suite « au saccage occasionné par les travaux de réhabilitation » et au rétablissement de la VMC dans l’appartement, « hors d’état de fonctionnement depuis deux ans ».

Par procès-verbal du 5 novembre 2024, M. [B] [F] et Mme [D] [C] ont fait constater par commissaire de justice les éléments suivants :

— Dans l’entrée : des auréoles en partie haute du mur, ainsi qu’au dessus de la porte d’entrée ; un décollement du papier peint au-dessus de la porte de la salle de bain ; des cloques et des boursouflures sur la peinture au-dessus de l’accès au salon et au-dessus de la porte d’entrée.

— Dans la salle de bain, le coffrage au-dessus du mur de face est ouvert, les réseaux sont apparents ; une forte odeur d’humidité et de moisissure, des coulures le long du réseau en PVC vertical;

— Dans les WC : le coffrage situé derrière la cuvette est ouvert et les réseaux sont apparents

— Dans le séjour : des cloques et des boursouflures au plafond ainsi que des auréoles à plusieurs endroits, et des fissurations sur l’ensemble de la surface ; sur les murs, des auréoles en partie haute, un décollement important du papier peint, et des tâches d’humidité ; au-dessus de l’accès au couloir, des traces s’apparentant à de la moisissure ;

— Dans la cuisine, la VMC n’est pas fonctionnelle ; des traces s’apparentant à de la moisissure sont présentes au-dessus et en soubassement de la fenêtre ;

— Dans la chambre 1, un décollement important de peinture en partie centrale du plafond, des boursouflures sur la peinture en partie haute du mur, des cloques et des fissurations sur le mur en soubassement de la fenêtre,

— Dans le couloir, le plafond est cloqué et boursouflé en grande partie ; des cloques sont également visibles en partie haute du mur de gauche,

— Dans la chambre 2, une tâche brune est visible au plafond, et des traces noires sont présentes au-dessus de la fenêtre.

La société ELOGIE SIEMP produit pour sa part un courrier daté du 25 novembre 2024, dont il résulte que la société EIFFAGE CONSTRUCTION, mandatée pour procéder à la "réalisation des chutes et colonnes ([Localité 6], EV et VMC)", a exercé son droit de retrait, en raison de la situation sanitaire du logement n°82, et notamment de la présence de punaises de lit dans ce logement, ne lui permettant pas de réaliser l’ensemble des prestations dans des conditions de travail et sanitaires acceptables.

Elle verse par ailleurs aux débats :

— le jugement du 1 décembre 2023, déboutant les locataires de leurs demandes indemnitaires fondées sur la responsabilité du bailleur quant à l’infestation de leur logement par des punaises de lit, dont il a été fait appel,

— un courrier signifié par acte de commissaire de justice le 26 mars 2024, informant les locataires de l’intervention de la société SAPIAN en vue de l’éradication des punaises de lit,

— un échange de courriels avec la société SAPIAN, dans lequel il est fait état du refus de procéder au traitement chimique ou par vapeur opposé par Mme [F] le 3 avril et le 17 avril 2024, cette dernière demandant un traitement thermique.

M. [B] [F] et Mme [D] [C] produisent pour leur part un courrier daté du 17 avril 2023, dans lequel ils se plaignent de la persistance de la présence de nuisibles et de l’échec des traitements chimiques précédents et sollicitent un traitement thermique. Ils versent par ailleurs aux débats une mise en demeure signifiée par commissaire de justice le 4 décembre 2023, informant les locataires de l’intervention du prestataire de la bailleresse pour le traitement des punaises de lit le 27 novembre 2023, ainsi qu’un courrier du 30 novembre 2023, indiquant aux locataires que, compte-tenu de leurs refus, l’entreprise se trouvait dans l’impossibilité d’intervenir en urgence, et, les priant en conséquence de bien vouloir leur donner accès au logement pour procéder au traitement entre le 6 décembre et le 20 décembre 2023, en application de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989. Enfin, ils produisent un courrier du 10 mars 2025 se plaignant des effets sur leur santé des traitements chimiques, outre un courrier émanant du Dr [O] [P] [N], exerçant à l’Hôpital [7], indiquant, le 3 juin 2024, qu’un rapport très documenté de l’Agence Nationale de Sécurité Sanitaire de l’alimentation, de l’environnement et du travail indique que les alternatives aux insecticides chimiques doivent être privilégiées dans la lutte contre les punaises de lit. Ils produisent enfin une facture démontrant avoir procédé au traitement thermique de leur logement, dont il est constant qu’il leur a été remboursé par leur bailleur.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’alors qu’un dégât des eaux, dont l’origine se situe dans les parties communes de l’immeuble (le toit), a généré, dès le 22 novembre 2023, des dommages dans l’appartement litigieux, et que la VMC ne fonctionnait plus depuis le 15 septembre 2023, raison pour laquelle la société ELOGIE SIEMP a missionné une entreprise aux fins de procéder aux travaux de remise en état de cette dernière, les travaux de remplacement de la VMC n’ont pas pu être réalisés du fait de la persistance de la présence de punaises de lit dans le logement, en dépit de plusieurs traitements, et après mise en demeure des locataires de laisser l’accès au logement pour permettre un dernier traitement chimique, refusé par les locataires pour des raisons sanitaires, ces dernières étant toutefois insuffisamment étayées, le courrier du Dr [O] [P] [N] du 3 juin 2024 étant postérieur aux tentatives d’accès au logement, et ne faisant que répondre aux propos de Mme [D] [C], laquelle semble s’être plainte, dans un courrier qu’elle lui avait manifestement préalablement adressé et auquel Dr [O] [P] [N] répondait, de plusieurs maux qu’elle imputait aux traitements chimiques, mais dont il n’est pas établi qu’ils aient été médicalement constatés.

Aucun élément ne permet de démontrer que la société ELOGIE SIEMP aurait tenté de procéder des travaux de reprise nécessaires à la remise en état de l’appartement suite au dégât des eaux, le quitus et courrier de la société EIFFAGE CONSTRUCTIONS portant exclusivement sur la "réalisation des chutes et colonnes ([Localité 6], EV et VMC)". Les échanges avec EIFFAGE CONSTRUCTIONS sont par ailleurs largement postérieurs à la déclaration du dégât des eaux par les preneurs.

Il résulte toutefois du discours des demandeurs, non contesté par la bailleresse, que la panne de la VMC et que les infiltrations par le toit sont survenues du fait des travaux de réhabilitation de l’immeuble ; or, la bailleresse démontre avoir proposé aux locataires trois offres de relogement, en application de l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948, dont les demandeurs ne contestent pas l’applicabilité aux faits de l’espèce:

— La première, datée du 22 novembre 2023, proposant à M. [B] [F] et Mme [D] [C] un appartement d’une superficie de 57m2, situé dans le même immeuble que le leur, moyennant un loyer mensuel de 407,56 euros, outre 132,58 euros de charges locatives ;

— La seconde, datée du 23 novembre 2023, proposant à M. [B] [F] et Mme [D] [C] un appartement d’une superficie de 63,44m2, situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 450 euros, outre 125,99 euros de charges locatives ;

— La troisième, datée du 18 décembre 2023, proposant à M. [B] [F] et Mme [D] [C] un appartement d’une superficie de 64m2, situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 511,70 euros, outre 112,87 euros de charges locatives ;

Il est établi que les locataires ont refusé les trois propositions qui leur ont été faites, au motif que les logements proposés ne répondaient pas à leurs besoins personnels, familiaux et professionnels, les locataires ayant motivé leur refus de la première offre par la présence de punaises de lit dans l’immeuble, les travaux de réhabilitation empêchant Mme [C] de travailler à domicile, et l’humidité affectant leur logement, leur refus de la seconde offre étant motivé par une diminution de la superficie de l’appartement et la supposée insécurité régnant dans le quartier, la troisième offre ayant été refusée en raison de la présence d’antennes relais sur le toit de l’immeuble, incompatible avec le fait que Mme [C] est électro-sensible.

Il résulte cependant du contrat de bail que l’appartement qu’ils occupaient avait une surface habitable de 63m, soit une surface comparable à celle proposée dans les deux dernières offres, le loyer mensuel de leur logement actuel ayant été initialement fixé, en 2010, à 522,64 euros charges comprises, de sorte que les logements proposés, soit situés dans le même immeuble, soit dans des arrondissements limitrophes, présentant des superficies et loyers comparables, ont été refusés de façon injustifiée, les locataires n’ayant pas justifié de la situation d’insécurité dans le 18ème arrondissement, ni de la présence d’antennes relais sur le toit de l’immeuble dans lequel était situé le dernier appartement proposé, ou de l’électrosensibilité de Mme [C] dont ils se prévalaient.

Il apparaît ainsi que, dès la survenance du dégât des eaux, les locataires auraient pu être relogés, ce à quoi ils se sont opposés. Il convient ainsi de constater que s’il est établi que la bailleresse a manqué à son obligation de leur délivrer un logement décent et en bon état d’usage et de réparation, le préjudice subi aurait pu être évité s’ils avaient été relogés.

Les premières propositions de relogement n’ayant toutefois été faites que le 23 novembre 2023, les locataires n’auraient en tout état de cause pu être relogés immédiatement et auraient tout de même subi un préjudice, le temps de leur relogement, qu’il convient d’estimer raisonnablement à trois mois.

Ainsi, si la responsabilité de la société ELOGIE SIEMP, qui ne conteste pas le défaut de bâchage lors des travaux opérés sur la toiture lors des opérations de réhabilitation de l’immeuble, est susceptible d’être engagée s’agissant du dégât des eaux survenu le 22 novembre 2023, et du défaut de fonctionnement de la VMC depuis le 15 septembre 2023, étant précisé que, s’agissant de ce dernier désordre, aucun préjudice certain n’est démontré, les traces d’humidité constatées par commissaire de justice n’étant pas de façon certaine imputables au dysfonctionnement de la VMC dans la cuisine, les locataires, en refusant le relogement qui leur avait été proposé et qui aurait pu être mis en œuvre dans un délai raisonnablement fixé à trois mois, ont concouru à l’aggravation de leur préjudice.

En conséquence, la responsabilité de la SA ELOGIE SIEMP est engagée s’agissant de la période allant du 22 novembre 2023 au 22 février 2024, et cette dernière sera condamnée à procéder aux travaux de remise en état de l’appartement suivant :

o réfection des embellissements : peinture plafond séjour, papier peint séjour, plafond chambre, trois pans de mur chambre, plafond chambre fond, un pan de mur chambre :

o réfection des coffrages derrière la cuvette des WC et autour de la descente en OVC vertical de la salle de bains qui ont été dégradés par les travaux de réhabilitation de l’immeuble,

o la réparation de la VMC défectueuse,

cela uniquement sous réserve que les punaises de lit ne soient plus détectables dans l’appartement.

La demande d’astreinte sera rejetée, compte-tenu de l’incertitude portant sur l’efficacité du dernier traitement réalisé en mars 2025.

S’agissant de la réduction de loyer sollicitée, celle-ci sera accordée, au regard des photographies et observations contenues dans le procès-verbal de constat du 5 novembre 2024 à hauteur de 98,13 euros par mois tel que sollicité, cela durant la durée retenue de trois mois, allant du 22 novembre 2023 au 22 février 2024.

La demande tendant à autoriser les locataires à suspendre, sans versement de consignation, le paiement de leur loyer et charges jusqu’à l’accomplissement desdits travaux de réfection sera rejetée.

Le préjudice moral, qui résulte nécessairement dans le fait d’avoir du vivre dans un appartement dont les murs et plafonds ont été imbibés d’eau, sans réponse de la bailleresse à la demande d’intervention, et sera raisonnablement indemnisé par une somme qu’il convient de fixer à 500 euros, pour la période allant du 22 novembre 2023 au 22 février 2024.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de condamnation des consorts [F] [C] à autoriser l’accès à leur appartement pour permettre un traitement des punaises de lit, sous astreinte de 200 euros par jour de retard

Aux termes de l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, il est constant qu’un traitement thermique des punaises de lit présentes dans le logement des demandeurs a été effectué le 25 mars 2025. Le résultat de ce dernier traitement n’est pas connu.

En l’absence d’information sur la persistance de la présence de punaises de lit dans le logement litigieux, et donc sur la pertinence de la demande, la demande de condamnation des consorts [F] [C] à autoriser l’accès à leur appartement pour permettre un traitement des punaises de lit, sous astreinte de 200 euros par jour de retard sera rejetée.

Sur la demande de condamnation des consorts [F] [C] au paiement de la somme de 10000 euros pour procédure abusive

En application de l’article 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, outre le fait que les locataires ont vu leurs demandes partiellement accueillies, la SA ELOGIE SIEMP ne justifie nullement de malice ou de mauvaise foi.

En conséquence, sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SA ELOGIE SIEMP, qui succombe partiellement, sera condamnée aux dépens.

Elle sera en outre condamnée à verser aux demandeurs une somme qu’il est équitable de fixer à 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SA ELOGIE SIEMP à procéder aux travaux de remise en état de l’appartement sis [Adresse 3] à [Localité 9] suivants:

o réfection des embellissements : peinture plafond séjour, papier peint séjour, plafond chambre, trois pans de mur chambre, plafond chambre fond, un pan de mur chambre :

o réfection des coffrages derrière la cuvette des WC et autour de la descente en OVC vertical de la salle de bains qui ont été dégradés par les travaux de réhabilitation de l’immeuble,

o la réparation de la VMC défectueuse,

cela uniquement sous réserve que la présence de punaises de lit ne soit plus détectable dans l’appartement.

REJETTE la demande d’astreinte,

CONDAMNE la société ELOGIE SIEMP à payer à M. [B] [F] et Mme [D] [C] la somme de 98,13 euros par mois, soit la somme de 294,39 euros, en indemnisation de leur préjudice de jouissance pour la période allant du 22 novembre 2023 au 22 février 2024,

CONDAMNE la société ELOGIE SIEMP à payer à M. [B] [F] et Mme [D] [C] la somme de 500 euros en indemnisation de leur préjudice moral pour la période allant du 22 novembre 2023 au 22 janvier 2024,

REJETTE la demande tendant à autoriser M. [B] [F] et Mme [D] [C] à suspendre, sans versement de consignation, le paiement de leur loyer et charges jusqu’à l’accomplissement desdits travaux de réfection,

REJETTE la demande de condamnation de M. [B] [F] et Mme [D] [C] à autoriser l’accès à leur appartement pour permettre un traitement des punaises de lit, sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

REJETTE la demande indemnitaire formée à titre reconventionnel par la société ELOGIE SIEMP,

CONDAMNE la société ELOGIE SIEMP aux dépens.

CONDAMNE la société ELOGIE SIEMP au paiement à M. [B] [F] et Mme [D] [C] de la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection