TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ARRAS

N° RG 25/00178 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-FAUE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 JANVIER 2026

Débats à l’audience des référés tenue le 04 Décembre 2025 par Madame ASTORG, Présidente du tribunal judiciaire d’ARRAS, assistée de Madame LECLERCQ, Greffier, et en présence de Madame [W] et Madame [J], attachées de justice.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2026, par Madame ASTORG, Présidente, juge des référés, qui a signé la minute de la présente ordonnance ainsi que Madame LECLERCQ, Greffier.

DANS L’INSTANCE OPPOSANT

Syndicat de copropriétaires “ [Adresse 7] “, ensemble immobilier sis [Adresse 10] [Localité 19], représenté par son Syndic la SAS [Adresse 23] prise en la personne de son représentant légal

Dont le siège social est sis [Adresse 9]

Représentée par M^e Valérie DAUTRICOURT-SOREZ, avocat au barreau de BETHUNE

DEMANDEUR

À

Monsieur [H] [Z] [F]

Demeurant [Adresse 4]

Représenté par M^e Jean louis LEFRANC, avocat au barreau d’ARRAS

Madame [M] [S]

Demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Jean louis LEFRANC, avocat au barreau d’ARRAS

DEFENDEURS

Nous, Madame ASTORG, Présidente, juge des référés,

DEBATS

Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience publique du 04 décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 08 janvier 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble dénommé " [Adresse 22] " situé [Adresse 12]), parcelle cadastrée section AC [Cadastre 6], est soumis au régime de la copropriété. Son syndic en exercice est la SAS Square Habitat.

Cet immeuble est mitoyen d’un immeuble situé [Adresse 14], parcelle cadastrée AC [Cadastre 5]. Les lots 1, 2, 3, 4 et 5 de cet immeuble, représentants 995/1000èmes, appartiennent à M. [H] [F] et Mme [M] [S]. Le lot 1, représentant 5/1000èmes, appartient au syndicat des copropriétaires du [Adresse 15].

Selon un procès-verbal de constat du 13 février 2024, M. [L] [G], commissaire de justice, a constaté que l’immeuble situé [Adresse 8] est mitoyen, côté droit, de l’immeuble situé [Adresse 18]. Il a constaté que les eaux pluviales de toiture avant de l’immeuble situé [Adresse 17] se déversent, côté gauche, dans le chéneau du pan de toiture avant de l’immeuble situé [Adresse 8]. Dans la cour située à l’intérieur de l’immeuble situé [Adresse 8], il a constaté que le chéneau de pan de toiture arrière de l’immeuble voisin situé [Adresse 17] ne comporte pas de descente en eaux pluviales. Il a relevé que l’enduit revêtant le mur pignon de l’immeuble situé [Adresse 17] et notamment sa partie côté cour intérieure de la copropriété située [Adresse 8] est détrempé, très mouillé. Il a relevé que ledit enduit présente à plusieurs endroits des fissures, qu’il est fortement tâché aux endroits où il est détrempé et qu’il présente un gonflement, une enflure sur une surface environnant les 6 mètres carrés. Il a relevé que la partie gonflée dudit enduit mural est en passe de s’effriter voire de tomber dans la cour intérieure de la copropriété situé [Adresse 8]. Il a constaté que des morceaux de pierres sont présents à même le sol de la cour intérieure de la copropriété située [Adresse 8].

Par actes de commissaire de justice signifiés les 13 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] a fait assigner M. [H] [F] et Mme [M] [S] devant le tribunal judiciaire d’Arras statuant en référé aux fins de :

— Voir désigner expert, avec mission telle que proposée au dispositif de son assignation, tous droits et moyens des parties étant réservés, les parties entendues ainsi que tous sachant s’il y a lieu, connaissance prise de tous documents, et en s’entourant de tous renseignements, à charge d’en indiquer la source,

— Autoriser en cas d’urgence reconnue par l’expert, à faire effectuer à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra les travaux estimés indispensables par des entreprises qualifiées de son choix, sous le contrôle et la surveillance d’un architecte de son choix,

— Fixer la consignation qui devra être déposée au greffe,

— De ses opérations, l’expert devra déposer son rapport au Greffe pour qu’il soit statué ce que de droit,

— Voir dire que sous astreinte provisionnelle de 200 euros par jour de retard pendant 2 mois, passé lequel délai il sera fait droit à nouveau, M. [H] [F] et Mme [M] [S] seront tenus, dans la huitaine de la signification de l’ordonnance à intervenir, de fournir, les coordonnés du syndic de l’ensemble immobilier de la Résidence du [Adresse 16],

— Dire et juger que le juge des référés du tribunal judiciaire d’Arras sera compétent pour liquider l’astreinte,

— Dépens comme de droit.

Lors de l’audience du 04 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], par l’intermédiaire de son conseil, reprend ses demandes formulées dans l’acte introductif d’instance.

Il se fonde sur l’article 145 du Code de procédure civile et l’article 1253 du Code civil, outre les articles L.131-1 à L.131-4 du Code des procédures civiles d’exécution. Il fait valoir qu’il a à se plaindre de désordres trouvant leur origine dans l’immeuble voisin sis [Adresse 15], parcelle cadastrée AC [Cadastre 5]. Il soutient que les propriétaires de l’immeuble voisin ont pris l’initiative de déverser les eaux pluviales du pan de toiture à l’avant de l’immeuble, dans le chéneau de la toiture de l’immeuble de la résidence. Il ajoute que l’absence de tuyau de descente pour l’écoulement des eaux pluviales du toit à l’arrière de l’immeuble voisin provoque des écoulements d’eau sur le mur de séparation de l’immeuble de la résidence. Il soutient que le mur pignon de l’immeuble voisin s’effrite, et des morceaux de briques tombent régulièrement dans la cour de la résidence, présentant un risque pour la sécurité des biens et des personnes. Il fait valoir que toutes les réclamations amiables adressées à M. [H] [F] à l’effet d’obtenir la réalisation des travaux sont demeurées vaines. Il soutient que les désordres dont il a à se plaindre ne cessent de s’aggraver. Il ajoute que le 13 février 2024 M. [G], commissaire de justice à [Localité 19], a dressé un procès-verbal de constat constatant les désordres. Il s’estime donc fondé à solliciter l’organisation d’une mesure d’expertise au contradictoire de M. [H] [F] et Mme [M] [S]. Il indique que M. [H] [F] et Mme [M] [S] sont propriétaires des lots 1, 2, 3, 4 et 5 représentants 995/1000èmes, de l’immeuble sis [Adresse 15] et que le lot n° 1 représentant 5/1000èmes serait la propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 15]. Il fait valoir qu’aucun syndic n’est déclaré au registre des copropriétés pour la gestion de cet immeuble. Il s’estime donc fondé à solliciter la condamnation, sous astreinte, de M. [H] [F] et Mme [M] [S] à lui fournir les coordonnés du syndic de l’ensemble immobilier de la Résidence du [Adresse 15].

***

M. [H] [F] et Mme [M] [S], par l’intermédiaire de leur conseil, ne s’opposent pas aux demandes formulées par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7].

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

En application de l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’immeuble dénommé " [Adresse 22] ", situé [Adresse 10] [Localité 20], parcelle cadastrée section AC [Cadastre 6] est mitoyen d’un immeuble situé [Adresse 14], parcelle cadastrée AC [Cadastre 5]. Il ressort des relevés de propriété produits aux débats que les lots 1, 2, 3, 4 et 5 de l’immeuble situé [Adresse 14], représentants 995/1000èmes, appartiennent à M. [H] [F] et Mme [M] [S], et que le lot 1, représentant 5/1000èmes, appartient au syndicat des copropriétaires du [Adresse 15]. Il ressort du procès-verbal de constat du 13 février 2024 que l’immeuble situé [Adresse 8] est mitoyen, côté droit, de l’immeuble situé [Adresse 18]. Le commissaire de justice a constaté que les eaux pluviales de toiture avant de l’immeuble situé [Adresse 17] se déversent, côté gauche, dans le chéneau du pan de toiture avant de l’immeuble situé [Adresse 8]. Dans la cour située à l’intérieur de l’immeuble situé [Adresse 8], le commissaire de justice a constaté que le chéneau de pan de toiture arrière de l’immeuble voisin situé [Adresse 17] ne comporte pas de descente en eaux pluviales. Il a été relevé que l’enduit revêtant le mur pignon de l’immeuble situé [Adresse 17] et notamment sa partie côté cour intérieure de la copropriété située [Adresse 8] est détrempé, très mouillé. Il a été relevé que ledit enduit présente à plusieurs endroits des fissures, qu’il est fortement tâché aux endroits où il est détrempé et qu’il présente un gonflement, une enflure sur une surface environnant les 6 mètres carrés. Il a été relevé que la partie gonflée dudit enduit mural est en passe de s’effriter voire de tomber dans la cour intérieure de la copropriété situé [Adresse 8]. Enfin, il a été constaté que des morceaux de pierres sont présents à même le sol de la cour intérieure de la copropriété située [Adresse 8].

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] justifiant d’un motif légitime, sa demande d’expertise apparaît fondée et il y sera fait droit.

Par ailleurs, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] demande d’être autorisé en cas d’urgence reconnue par l’expert, à faire effectuer à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra les travaux estimés indispensables par des entreprises qualifiées de son choix, sous le contrôle et la surveillance d’un architecte de son choix. Il sollicite en outre que l’expert soit également missionné pour dire si les travaux de réfection doivent être réalisés sur l’immeuble dont il est propriétaire, sur l’immeuble propriété de M. [H] [F], Mme [M] [S] ou la copropriété du [Adresse 15] ou d’éléments mitoyens.

Compte tenu des désordres allégués, il y a lieu d’autoriser le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] une fois que l’expert judiciaire aura procédé à ses investigations et s’il l’estime nécessaire, à procéder à ses frais avancés à toutes mesures conservatoires utiles à l’effet d’assurer la sécurité des biens et des personnes.

Pour le surplus, cette proposition n’étant pas contestée, la mission de l’expert sera complétée comme demandé.

Sur la demande de communication de pièces

Aux termes de l’article 138 du Code de procédure civile, si, dans le cours d’une instance, une partie entend faire état d’un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n’a pas été partie ou d’une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l’affaire d’ordonner la délivrance d’une expédition ou la production de l’acte ou de la pièce.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] sollicite la condamnation sous astreinte de M. [H] [F] et Mme [M] [S] à lui fournir les coordonnées du syndic de l’ensemble immobilier sis [Adresse 15].

Il résulte de ce qui a été précédemment exposé que des désordres trouvant leur origine dans l’immeuble voisin situé [Adresse 15] ont été dénoncés par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7]. Ainsi, la demande de communication de pièces n’étant pas contestée, elle apparaît fondée et il y sera fait droit.

En revanche, il n’y a pas lieu d’ordonner cette communication sous astreinte.

Sur les dépens

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], demandeur à la mesure d’expertise, sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, présidente statuant en matière de référés, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, par application des dispositions du second alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais, dès à présent,

ORDONNONS une expertise et désignons Madame [U] [N], experte inscrite sur la liste de la cour d’appel de [Localité 21], exerçant [Adresse 2], avec pour mission de :

— Se faire remettre tous documents afférents au litige et entendre tous sachant,

— Se rendre sur les lieux après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— Visiter les immeubles situés [Adresse 11] ([Adresse 13]) dénommé " [Adresse 22] ", parcelle cadastrée section AC [Cadastre 6], et [Adresse 15] à [Localité 20], parcelle cadastrée section AC [Cadastre 5],

— Constater et décrire les désordres dénoncés (copie de l’assignation jointe),

— En déterminer l’origine et en préciser la date d’apparition, la nature et les conséquences,

— Dire s’ils sont de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination ou à compromettre sa solidité,

— Déterminer les travaux nécessaires à la remise en état de l’immeuble,

— Évaluer, le cas échéant, le coût et la durée des travaux de réfection,

— Dire si les travaux doivent être réalisés sur l’immeuble propriété du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], sur l’immeuble propriété de M. [H] [F] et Mme [M] [S] ou la copropriété du [Adresse 15], ou d’éléments mitoyens,

— Fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre au juge de déterminer les responsabilités encourues et leur répartition éventuelle,

— Évaluer les préjudices subis de toute nature,

— Apporter toutes précisions utiles à la solution du litige ;

FAISONS injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

RAPPELONS que l’article 276 du Code de procédure civile dispose que lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qui ont été présentées antérieurement, l’expert étant fondé le cas échéant à ne pas tenir compte des observations écrites qui n’auraient pas été reprises par les parties ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 276 du Code de procédure civile, l’expert peut remettre son rapport lorsque les parties n’ont pas produit, dans les délais impartis par l’expert, les pièces demandées ou leurs observations ;

DISONS que l’expert désigné déposera, après un pré-rapport adressé aux parties avec un délai pour leurs réponses éventuelles d’au moins six semaines, son rapport écrit, en double exemplaire, au greffe du tribunal judiciaire d’ARRAS dans les NEUF MOIS de l’avis de versement de la consignation, et au plus tard avant le 09 décembre 2026, terme de rigueur, et qu’il en adressera une copie à chaque partie ;

DISONS que l’expert sera remplacé sur simple requête des parties en cas de refus ou d’empêchement de celui-ci par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

DISONS qu’en cas de difficultés faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission ou si une extension s’avérait nécessaire, de même qu’en cas de survenance ou d’annonce de pourparlers transactionnels, d’insuffisance manifeste de la provision allouée, ou de retard prévisible dans le respect du délai imparti pour le dépôt du rapport, l’expert en avisera le magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

RAPPELONS qu’en application des dispositions de l’article 282 alinéa 5 du Code de procédure civile, l’expert devra lors du dépôt de son rapport accompagner celui-ci de sa demande de rémunération et avoir adressé celle-ci aux parties afin de justifier par tout moyen la date d’accomplissement de cette formalité ;

DISONS que le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] devra consigner à la régie des avances et des recettes du tribunal judiciaire d’ARRAS la somme globale de 2 500 euros (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS) à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l’expert et ce, avant le 09 mars 2026 ;

DISONS qu’à défaut de consignation à l’expiration de ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

INDIQUONS que l’expert procédera à sa mission dès qu’il sera avisé du versement de la consignation ci-dessus fixée ;

COMMETTONS, pour suivre les opérations d’expertise, le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

AUTORISONS le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], une fois que l’expert judiciaire aura procédé à ses investigations et s’il l’estime nécessaire, à procéder à ses frais avancés à toutes mesures conservatoires utiles à l’effet d’assurer la sécurité des biens et des personnes ;

ENJOIGNONS à M. [H] [F] et Mme [M] [S] de communiquer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] les coordonnés du syndic de l’ensemble immobilier situé [Adresse 16] [Localité 1] ;

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] aux dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que cette décision est de droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugée et prononcée par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et la présidente a

signé avec le greffier.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,