Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/04094 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IOD7

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Juge chargé des contentieux de la protection

assisté, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 25 Février 2025

ENTRE :

E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 3] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par [J] [G], muni d’un pouvoir

ET :

Madame [I] [H]

demeurant [Adresse 1]

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Juin 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 27 septembre 2022, à effet du 28 septembre 2022, pour une durée d’un mois reconductible tacitement, l’Établissement Public à caractère Industriel et Commercial (ÉPIC) DEUX FLEUVES [Localité 3] HABITAT, a donné à bail à Madame [I] [H], un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 320,95 euros, hors charges, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 320 euros.

Par courrier simple du 28 août 2023, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 3] HABITAT a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 3] HABITAT a fait délivrer le 17 novembre 2023 à Madame [I] [H] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 855,04 €, outre 81,68 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à étude.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 10 septembre 2024, signifiée à étude, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 3] HABITAT a attrait Madame [I] [H] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— à titre principal, constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et en constater la résiliation de plein droit,

— en conséquence, voir dire et ordonner qu’elle sera tenue de quitter les lieux, elle, sa famille et tous occupants de leur chef,

— voir dire qu’ils en seront expulsés par tous moyens et voies de droit et notamment avec l’aide de la force publique si besoin est,

— la condamner à leur payer les sommes suivantes :

—  1697,11 euros, outre les loyers échus entre la date d’assignation et la date d’audience,

—  50 euros, à titre de dommages-intérêts,

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, des révisions légales et des charges à compter de la date de résiliation jusqu’à la reprise des lieux,

—  150 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance.

L’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 3] HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 3] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 10 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe civil de la présente juridiction avant l’audience.

Madame [I] [H] a informé l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 3] HABITAT, par courrier réceptionné le 26 septembre 2024, de son congé pour le 15 octobre 2024, en faisant valoir que son délai de préavis est ramené à un mois eu égard à sa situation de demanderesse d’emploi. À ce titre, elle joint une attestation de paiement de la Caisse d’allocations familiales (CAF) de la [Localité 3] pour le mois d’août 2024 d’un montant de 1513,67 euros incluant 830,92 euros au titre de son revenu de solidarité active (RSA) majoré. Le bailleur a accusé bonne réception de ce dernier, à effet du 26 octobre 2024, par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 26 septembre 2024. Néanmoins, ce congé est demeuré sans effet.

L’audience s’est tenue le 25 février 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 3] HABITAT, demandeur représenté avec pouvoir, maintient l’ensemble de leurs demandes, sauf à actualiser leur créance locative à la somme de 3 574,11 €, arrêtée au 31 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse. Additionnellement, il demande la suppression du délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, le bien susvisé étant désormais occupé par des personnes tierces.

Interrogé sur l’établissement d’un procès-verbal dressé par commissaire de justice constatant la présence de ces dernières, il s’engage à le transmettre par note en délibéré autorisée. Néanmoins, par courrier électronique du 6 mai 2025, il indique ne pas avoir fait établir ce dernier, mais avoir échangé avec ce dernier.

Madame [I] [H], défenderesse, bien que régulièrement citée, n’a ni comparu ni mandaté personne pour la représenter.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de la défenderesse

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Madame [I] [H], défenderesse.

À l’avenant, il y a lieu de rappeler, que, par application des articles 63, 65 et 68 du Code de procédure civile, si la procédure orale permet certes de modifier une demande initiale contenue dans l’assignation, encore faut-il que la demande additionnelle ait été portée à sa connaissance dans les mêmes formes que l’acte introductif, c’est à dire par voie de commissaire de justice. Dans ces conditions, il convient de déclarer irrecevable, en l’espèce, la demande de suppression du délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux, prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, formée par le demandeur à l’audience en son absence.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 3] HABITAT justifie avoir préalablement informé la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) de la [Localité 3] deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 28 août 2023. La situation d’impayés de Madame [I] [H] persistant, cette information vaut saisine de la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX).

De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la [Localité 3] le 10 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 2 du Code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail litigieux (« 4.4 La résiliation pour défaut de paiement », page 4) a été signifié au locataire le 17 novembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 855,04 € n’a pas été réglée par Madame [I] [H] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Eu égard à la force obligatoire du contrat liant les parties conformément à l’article 1134 du Code civil, il sera fait application de ce délai.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Madame [I] [H] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 18 janvier 2024.

En application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 3] HABITAT ou par Madame [I] [H], et à la condition que celle-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

L’analyse des éléments comptables de la présente instance atteste qu’au 24 février 2025, date d’édition du décompte locatif, la dette locative demeure impayée et s’élève à 3574,11 euros, soit 33 termes de loyers résiduels à charge.

Force est de constater que Madame [I] [H] – laquelle n’apporte, au demeurant, aucun élément d’appréciation sur ses revenus et ses charges actuels faute de comparaître – ne justifie pas de disposer des moyens financiers suffisants pour s’acquitter du paiement du loyer courant ainsi que du solde de sa dette locative, de sorte qu’elle n’est pas susceptible de bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il sera donc fait droit à la demande de l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 3] HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail et d’expulsion.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [I] [H] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [I] [H] et de dire que faute par Madame [I] [H] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Le bailleur a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.

En l’espèce, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 3] HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 31 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives) à la somme de 3 574,11 €.

Pour la somme au principal, Madame [I] [H], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 3] HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [I] [H] à payer à l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 3] HABITAT la somme de 3 574,11 €, arrêtée au 31 janvier 2025, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Madame [I] [H] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Il y a donc lieu de condamner Madame [I] [H] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement à titre de dommages-intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni n’avoir subi un préjudice indépendant du retard de Madame [I] [H] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Il y a donc lieu de le débouter de leur demande à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Madame [I] [H] est la partie perdante du litige.

Elle sera en conséquence condamnée aux dépens de l’instance qui comprendront les coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 855,04 € du 17 novembre 2023, de l’assignation du 10 septembre 2024 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 3] du 10 septembre 2024 ainsi qu’à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 28 août 2023.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE IRRECEVABLE la demande additionnelle présentée par l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 3] HABITAT au titre de la suppression du délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution à l’audience en l’absence de comparution de Madame [I] [H] ;

DÉCLARE l’action en résiliation de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives recevable ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 855,04 € du 17 novembre 2023 n’a pas été réglée dans les deux mois ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives, prévue au contrat de bail ;

CONSTATE en conséquence que le contrat de bail du 27 septembre 2022, à effet du 28 septembre 2022, conclu entre l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 3] HABITAT, d’une part, et Madame [I] [H], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4], s’est trouvé de plein droit résilié le 18 janvier 2024, par application de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Madame [I] [H] à payer à l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 3] HABITAT la somme de 3 574,11 €, arrêtée au 31 janvier 2025, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [I] [H] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et au besoin la CONDAMNE à verser à l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 3] HABITAT, ladite indemnité mensuelle à compter du mois suivant la dernière échéance intégrée à l’arriéré locatif, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Madame [I] [H] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 3] HABITAT de leur demande en paiement à titre de dommages-intérêts ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [I] [H] au paiement des dépens qui comprendront les coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 855,04 € du 17 novembre 2023, de l’assignation du 10 septembre 2024 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 3] du 10 septembre 2024 ainsi qu’à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 28 août 2023 ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait, jugé et prononcé à [Localité 5], le 3 juin 2025.

LE GREFFIER LE JUGE