TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/53972 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7S2D

N° : 4

Assignation du :

02 Juin 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 26 janvier 2026

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. CONDE QUIROS

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Sandrine ALBRAND, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE – #PN39

DEFENDERESSE

La Société SO.NO.[R] SARL

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Ernest SFEZ, avocat au barreau de PARIS – #C2042

DÉBATS

A l’audience du 15 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte en date du 1er janvier 2008, la société SCI Conde Quiros a donné à bail commercial à la société So.No.[R] un local commercial désigné comme un atelier sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 1.050 euros, et ce en vue de l’exercice de l’activité de prothésiste dentaire.

Le loyer actuel s’élève à la somme de 1.258,39 euros.

La société So.No.[R] n’ayant pas réglé les loyers ou provisions appelés, la société SCI Conde Quiros lui a fait délivrer, suivant exploit de commissaire de justice le 18 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour la somme en principal de 31.772,80 euros.

Par le même acte, la bailleresse informait la locataire qu’elle refusait le renouvellement du bail à son expiration.

Par exploit délivré le 2 juin 2025, la société SCI Conde Quiros a fait citer la société So.No.[R] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins principalement de constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, ordonner l’expulsion du preneur et obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif ainsi qu’à une indemnité d’occupation.

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 7 juillet 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, celles-ci ayant par ailleurs reçu injonction de rencontrer un médiateur.

Les parties n’étant pas parvenues à un règlement amiable de leur différend, l’affaire a été plaidée à l’audience du 15 décembre 2025.

A l’audience du 15 décembre 2025, la société SCI Conde Quiros, aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 9 décembre 2025, régularisées et soutenues à l’audience, demande au juge des référés de :

« Vu l’article 834 du code de procédure civile :

CONSTATER que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 18 janvier 2025.

ORDONNER l’expulsion de SARL SO.NO.[R] et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, du bien donné à bail situé [Adresse 3], le tout sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

DIRE que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’exécution.

CONDAMNER la SARL SO.NO.[R] à payer à la SCI Conde Quiros la somme provisionnelle de 45.165,09 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au terme de décembre 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 18 janvier 2025.

FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle due par la SARL SO.NO.[R] au montant mensuel du loyer et de la provision sur charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié et ce à compter du 1 er mars 2025 jusqu’à la libération eff ective des lieux par la remise des clés, ou procès-verbal d’expulsion.

CONDAMNER la SARL SO.NO.[R] au paiement de cette somme et ce jusqu’à la libération effective des clés matérialisée par la remise des clés ou un constat d’huissier d’expulsion.

CONDAMNER la SARL SO.NO.[R] à payer à la SCI Conde Quiros les sommes suivantes à titre de clause pénale

— une indemnité égale à 10% des sommes dues, auxquelles la SARL SO.NO.[R] sera condamnée,

— une indemnité égale au double du loyer et des charges contractuelles.

— JUGER que le dépôt de garantie versé par la SARL SO.NO.[R] sera acquis à la SCI Conde Quiros.

AUTORISER la SCI Conde Quiros à faire procéder au séquestre des meubles dans tout garde meuble de son choix, à défaut de local désigné par les personnes expulsées, le sort des meubles étant régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNER la SARL SO.NO.[R] à payer à la SCI Conde Quiros la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.»

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2025, régularisées et soutenues oralement à l’audience du 15 décembre 2025, la société So.No.[R], représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« Vu les pièces,

Vu la jurisprudence,

Vu l’article 145-1 et suivants du code de commerce,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Vu l’article 2224 du code civil,

Vu l’article 834 et 835 du code de procédure civile,

— JUGER qu’il existe des contestations sérieuses de nature à écarter la compétence du juge des référés au profit du juge du fond près le Tribunal Judiciaire de PARIS,

— RENVOYER les parties à mieux se pourvoir et DEBOUTER la SCI Conde Quiros de l’ensemble de ses demandes, fi ns et prétentions,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire et du commandement de payer signifié à la SARL SO.NO.[R] le 2 juin 2025 ;

— ACCORDER à la SARL SO.NO.[R] un délai de vingt-quatre mois pour s’acquitter de sa dette locative ;

— DIRE que la dette locative pourra faire l’objet de compensations conformément à l’article 1347-3 du Code civil ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER la SCI Conde Quiros à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 de code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCI Conde Quiros aux entiers dépens ».

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement, ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

La société SCI Conde Quiros sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire en faisant valoir que la société So.No.[R] n’a pas apuré sa dette dans le délai légal d’un mois.

La société So.No.[R] s’y oppose en soutenant que :

— commandement fait état d’une dette de 1 100 euros antérieure à 2018 non justifiée.

les loyers ont bien été réglés entre les mains de l’huissier.

— le décompte joint au commandement ne fait état que d’un montant de loyer global sans distinction entre le loyer et les charges

— toute demande de paiement relative à de prétendus loyers impayés au titre de l’année 2018 doit être considérée comme prescrite.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bailleur demandant, au titre d’un bail commercial, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu’il invoque.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le contrat de bail du 1er janvier 2008 stipule en son article 8 une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer, de charges ou de tout accessoire, ou plus généralement de toute somme due par le preneur, à son échéance exacte ou en cas d’inexécution d’une seule des clauses et conditions du bail, celui-ci pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer signifié à la société So.No.[R] le 18 décembre 2024 pour la somme en principal de 31.772,80 euros, selon décompte joint arrêté au 9 décembre 2024, vise cette clause.

La société So.No.[R] fait valoir que ce commandement inclut une dette antérieure à 2018 à hauteur de 1.110 euros et des loyers d’octobre et novembre 2018 pour un montant de 1.208,60 euros chacun pour lesquels le décompte mentionne un règlement à l’huissier de justice à hauteur de 1.906,97 euros qui n’est pas justifiée.

Toutefois, il ressort du commandement de payer délivré le 8 juin 2018 qui comporte des frais d’acte pour un montant de 196,64 euros TTC et produit par la bailleresse que la société So.No.[R] n’avait pas à cette date acquitté les loyers de mars à juin 2018, soit quatre mois de loyer pour un montant total de 4.834,40 euros (1.208,60 euros x 4).

La société So.No.[R] indique avoir acquitté sa dette directement entre les mains de l’huissier de justice en 2018 et verse aux débats la copie d’un chèque de 2.075,33 euros correspondant selon lui au règlement des loyers de novembre et décembre 2018.

Elle produit également aux débats un courrier recommandé adressé à la SCI Conde Quiros le 22 octobre 2018 par lequel elle demande à la bailleresse de lui adresser pour chaque paiement effectué une quittance de loyers distinguant le loyer et les charges, indique que depuis le 1er décembre 2017 jusqu’au 1er septembre 2018 aucune quittance ne lui a été délivrée et que le loyer du mois de décembre lui a été réclamé deux fois.

Elle produit un courrier recommandé adressé à la SCI Conde Quiros le 9 mai 2017 par lequel elle l’aurait mise en demeure de réaliser des travaux de réparation de façade qu’ils auraient constaté ensemble.

Toutefois, la bailleresse conteste avoir reçu les courriers recommandés du 9 mai 2017 et du 22 octobre 2018 et le juge des référés relève qu’aucun avis de réception n’est produit aux débats.

En l’état de ces éléments, et de la prescription quinquennale opposée par le preneur pour la demande en paiement de ses loyers antérieurs et relatifs à l’année 2018 en l’état d’un commandement de payer en date du 18 décembre 2024, la créance dont fait état la bailleresse dans le commandement de payer jusqu’en 2018 à hauteur d’un montant total de 2.828,83 euros (1.110 euros + 510,23 euros + 1.208,60 euros) n’apparait pas justifiée par les pièces versées aux débats et fait l’objet d’une contestation sérieuse.

Sur les autres loyers réclamés à compte de janvier 2022 figurant dans le commandement de payer pour un montant de 28.953,97 euros correspondants aux loyers de février 2023 à décembre 2024, le preneur soutient que selon le commandement, les causes de créance sont des « loyers et charges impayés » alors que le décompte joint ne fait état que d’un montant de loyer global sans distinction entre le loyer et les charges.

A cet égard, il sera relevé que le bail commercial stipule l’obligation de paiement d’un loyer initial mensuel de 1.050 euros et qu’il ne stipule pas l’obligation de paiement d’une provision sur charges.

La société So.No.[R] était donc bien informée de son obligation de payer uniquement le loyer et ne peut utilement faire valoir que le décompte devrait distinguer une provision sur charges du loyer.

La société So.No.[R] oppose à la bailleresse une exception d’inexécution fondée sur un manquement à l’obligation de délivrance et de garantie de jouissance paisible (articles 1719 et 1721 du code civil) en raison de l’absence de toute entretien alors que, selon elle, que des fissures structurelles sur les murs menacent tous les jours son activité.

Elle ajoute que le commandement aurait été délivré de mauvaise foi par la bailleresse pour échapper au règlement d’une indemnité d’éviction alors que le local est vétuste.

Toutefois, en l’état des pièces produites par la société So.No.[R] qui consistent en un procès-verbal de constat d’huissier en date du 28 février 2008 concernant des appareils professionnels électriques et l’installation générale électrique et de plomberie, un devis de rénovation électrique du 4 juin 2008, une déclaration de main courante en date du 27 mars 2017 et des photographies de fissures, dont on ne sait à quelle date ni si elles ont été prises dans le local litigieux, il n’est pas établi un manquement à l’obligation de délivrance.

La bailleresse justifie donc par la production du commandement de payer du 18 décembre 2024 que la société So.No.[R] a cessé de payer ses loyers à compter du mois de février 2023 jusqu’en décembre 2024. Il n’existe pas de contestations sérieuses sur ces sommes.

Il ressort du décompte arrêté en juin 2025 faisant d’un seul règlement en février 2025 à hauteur de 1.258,39 euros, que le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 18 décembre 2024 est demeuré infructueux.

Dans ces conditions, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 18 janvier 2025.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Suivant l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, la SCI Conde-Quiros demande la condamnation de la société So.No.[R] à la somme 45.615,09 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au terme de décembre 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 18 janvier 2025.

Le décompte actualisé au mois de décembre 2025 fait état d’une somme de 45.615,09 euros au titre des loyers, charges et accessoires.

Toutefois, il s’évince de ce décompte que figure toujours des sommes qui seraient dues au titre de loyers jusqu’en 2018 pour un montant de de 2.828,83 euros (1.110 euros + 510,23 euros + 1.208,60 euros). Ces sommes, pour lesquelles la locataire oppose des contestations sérieuses, doivent être déduites.

Par conséquent, la société So.No.[R] sera condamnée à payer à la SCI Conde-Quiros à titre de provision la somme non sérieusement contestable de 42.786,26 euros, arrêtée au mois de décembre 2025 (correspondant à 45.615,09 euros – 2.828,83 euros) avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance et non à compter du commandement de payer.

Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, la société So.No.[R] ne versant aucun justificatif s’agissant de sa situation financière, il ne sera pas fait droit à ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire qui seront en conséquence rejetées.

De même, il y a lieu de rejeter la demande de dire que la dette locative pourra faire l’objet de compensation à l’appui de laquelle aucun moyen de fait et de droit n’est soutenu.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif. En revanche, il n’est pas justifié en l’espèce de la nécessité de prononcer une astreinte. Cette demande de ce chef sera donc rejetée.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision relative à l’indemnité d’occupation

Vu l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile précité,

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation due par la société So.No.[R] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les demandes de condamnation à une indemnité de 10%, à une indemnité égale au double du loyer et à la conservation du dépôt de garantie

Les clauses pénales dont il est demandé de faire application étant susceptible d’être modérée par le juge du fond, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes formulées par la SCI Conde-Quiros en condamnation à une indemnité de 10%, à une indemnité égale au double du loyer et à la conservation du dépôt de garantie.

Sur les autres demandes

La société So.No.[R], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à verser à la SCI Conde-Quiros une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 1.500 euros et sa demande de condamnation de la SCI Conde-Quiros à lui verser une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Toutes les autres demandes des parties sont rejetées.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 18 janvier 2025 ;

REJETONS les demandes de la société So.No.[R] de délais de paiement, de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire et de dire que la dette locative pourra faire l’objet de compensation ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux un mois après la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société So.No.[R] et de tout occupant de son chef du local commercial désigné comme un atelier sis [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société So.No.[R], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNONS par provision la société So.No.[R] à payer à la SCI Conde-Quiros la somme de 42.786,26 euros, arrêtée au mois de décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

DISONS n’avoir lieu à référé sur les demandes formulées par la SCI Conde-Quiros en condamnation à une indemnité de 10%, à une indemnité égale au double du loyer et à la conservation du dépôt de garantie ;

CONDAMNONS la société So.No.[R] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 décembre 2024;

CONDAMNONS la société So.No.[R] à payer à la SCI Conde-Quiros la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS la société So.No.[R] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes les autres demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 26 janvier 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON