TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ARRAS

N° RG 25/00183 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-FBCY

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 FEVRIER 2026

Débats à l’audience des référés tenue le 15 Janvier 2026 par Madame ASTORG, Présidente du tribunal judiciaire d’ARRAS, assistée de Madame LECLERCQ, Greffier, et en présence de Madame [N] et Madame [S], attachées de justice.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026, par Madame ASTORG, Présidente, juge des référés, qui a signé la minute de la présente ordonnance ainsi que Madame LECLERCQ, Greffier.

DANS L’INSTANCE OPPOSANT

Monsieur [C] [A]

Né le 20 Juillet 1969 à [Localité 9] (62), demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Cindy DENISSELLE-GNILKA, avocat au barreau de BETHUNE, substituée par M^e Mélodie MOREL, avocat au barreau de BETHUNE

Madame [F] [D] épouse [A]

Née le 07 Avril 1970 à [Localité 7] (62), demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Cindy DENISSELLE-GNILKA, avocat au barreau de BETHUNE, substituée par M^e Mélodie MOREL, avocat au barreau de BETHUNE

DEMANDEURS

À

S.C.I. GEBUL, prise en la personne de son représentant légal

Dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par M^e Benjamin LE RIOUX, avocat au barreau d’ARRAS, substitué par M^e Julie GAUBE, avocat au barreau d’ARRAS

DEFENDEUR

Nous, Madame ASTORG, Présidente, juge des référés,

DEBATS

Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience publique du 15 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 05 février 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 30 juillet 2011, M. [P] [T] et Mme [L] [X] ont consenti à M. [C] [A] et Mme [F] [A] un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 5].

Suivant procès-verbal de constat du 5 mars 2025, M. [W] [E], commissaire de justice, a relevé que la vitrine est protégée extérieurement par un volet roulant fonctionnant uniquement électroniquement, qu’il n’y a aucune activation manuelle lorsque se produit une panne d’électricité, et qu’il n’existe qu’un boîtier à clé pour activer ce volant roulant électrique se trouvant à l’extérieur. Il a constaté que l’électricité devant la vitrine n’est pas aux normes avec des fils volants reliés à des dominos simplement protégés par un collant adhésif, qu’une prise de courant n’est pas connectée et que le couvercle d’une prise étanche est enlevé. Il a noté également la présence d’un câble électrique relié à une prise électrique. Il a constaté que la poutre en bois qui constitue le linteau de la vitrine et de la porte est désolidarisée de la maçonnerie, qu’il n’y a aucune étanchéité entre la menuiserie et la poutre et qu’un jour est apparent. Il a relevé qu’au niveau du pignon qui donne directement sur le salon de coiffure, l’enduit se désagrège et se décolle complètement, causant des infiltrations d’eau. Dans la partie salon de coiffure, le commissaire de justice a constaté la présence de moisissures en soubassement de mur. Il a relevé qu’au niveau de la poutre qui sert de linteau, des bandes adhésives ont dû être installées pour éviter les infiltrations d’air. Il a constaté la présence de moisissures autour des menuiseries et également sur le mur inférieur côté pignon. Il a noté dans le salon de coiffure la présence de traces sur les lames de lambris au plafond, notamment au droit de l’entrée où les lames se gondolent. Dans la partie réserve/local technique, où se trouvent le tableau électrique et le cumulus, il a constaté une moisissure très importante au niveau des murs qui se répercute sur les étagères. Dans les toilettes, il a relevé la présence de traces de coulures d’eau et de traces de moisissures sur les murs. Au niveau de la réserve, il a constaté d’importantes traces de moisissures ainsi que la présence de salpêtre. Il a relevé que la porte galvanisée comporte une ouverture en partie basse et des traces de coulées d’eau. Des photographies prises par temps de pluie sont intégrées au procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 octobre 2025, M. [C] [A] et Mme [F] [A] née [D] ont fait assigner la SCI Gebul, ayant pour dirigeant M. [P] [T], devant le tribunal judiciaire d’Arras statuant en référé aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire destinée principalement à rechercher et constater les désordres sur l’immeuble donné à bail, décrire le siège, la nature et l’intensité des désordres constatés et se prononcer sur l’origine de chaque désordre.

Lors de l’audience du 15 janvier 2026, M. [C] [A] et Mme [F] [A], par l’intermédiaire de leur conseil, réitèrent les demandes formulées dans leur acte introductif d’instance et demandent au juge des référés de débouter la SCI Gebul de l’ensemble de ses demande, fins et prétentions.

Ils se fondent sur l’article R.145-35 du Code de commerce et l’article 145 du Code de procédure civile. Ils invoquent le non-respect par le bailleur de ses obligations concernant l’état du local donné à bail, dans lequel est exploité le fonds artisanal de coiffure. Ils exposent avoir constaté l’absence de mise aux normes des éléments d’équipement, qui ne sont plus en sécurité, outre des problèmes de structure de l’immeuble ainsi que des infiltrations d’eau et d’air dans les lieux loués, occasionnant des désordres et dégradations. Ils indiquent que face à l’inaction des bailleurs, un procès-verbal de constat par commissaire de justice a été dressé le 5 mars 2025. Ils estiment qu’en qualité de locataire, ils disposent d’un intérêt à agir à l’encontre de la bailleresse pour obtenir l’exécution des travaux qui lui incombent.

En réponse aux conclusions adverses, ils soutiennent que la SCI Gebul ne justifie nullement de sa position et ne procède que par affirmation lorsqu’elle indique qu’aucun désordre invoqué n’a trait à la structure de l’ouvrage. Ils font valoir qu’à la lecture du procès-verbal de constat par commissaire de justice, il est constant que le local présente des désordres significatifs dont il n’est nullement exclu qu’ils soient imputables à des grosses réparations qui seraient à la charge du bailleur. Ils estiment donc qu’ils justifient de la légitimité de la mesure sollicitée et que leurs prétentions sont au stade du référé, susceptibles de prospérer au fond. Ils soutiennent en outre que la mission d’expertise telle que détaillée apparait suffisamment précise en l’état, de sorte qu’il convient de rejeter la demande de complément d’expertise judiciaire formulée à titre subsidiaire par la SCI Gebul.

***

La SCI Gebul, par l’intermédiaire de son conseil, demande au juge des référés de :

A titre principal,

— La juger recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

— Débouter M. [C] [A] et Mme [F] [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamner M. [C] [A] et Mme [F] [A] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les condamner au paiement des entiers frais et dépens,

A titre subsidiaire,

— La juger recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

— Lui donner acte de ses plus expresses protestations et réserves d’usage quant à la mesure éventuellement prononcée d’expertise judiciaire et de toute éventuelle responsabilité des désordres allégués,

— Juger qu’il appartiendra à l’expert judiciaire éventuellement désigné dans le cadre de sa mission de :

Déterminer si les désordres allégués relèvent des grosses réparations définies à l’article 606 du Code civil ou s’ils relèvent des réparations locatives d’entretien ou résultent d’un défaut d’entretien des preneurs, Décrire et évaluer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés, Evaluer tous préjudices subis par elle, Donner son avis sur les responsabilités de chacun des mis en cause, – En l’état, réserver les dépens.

Elle invoque à titre principal le caractère illégitime de la demande d’expertise judiciaire. Elle soutient que M. [C] [A] et Mme [F] [A] sollicitent une demande d’expertise au titre de prétendus désordres qui lui seraient imputables, sans toutefois justifier de leurs prétentions. Elle fait valoir que les désordres invoqués ne relèvent pas de ses obligations en qualité de bailleresse. Elle rappelle que seules les grosses réparations, soit celles afférentes à la structure de l’ouvrage, incombent au bailleur et que dès lors toute réparation ne relevant pas de la liste limitative consacrée à l’article 606 du Code civil incombe au preneur. Elle soutient qu’aucun des désordres invoqués par les demandeurs à l’appui de leur demande d’expertise n’ont trait à la structure de l’ouvrage et que lesdits désordres résultent d’un défaut d’entretien des preneurs. Elle souligne que le constat du commissaire de justice produit aux débats par les demandeurs montre que les désordres allégués relèvent des obligations d’entretien des preneurs, puisque le remplacement des volets, les réparations et réfections relatives aux vitrines et devantures ainsi que les travaux d’électricité ne figurent pas sur la liste de l’article 606 du Code civil.

Elle fait valoir que M. [C] [A] et Mme [F] [A] ne peuvent solliciter sa condamnation au fond à la réalisation de travaux qui relèvent contractuellement de leurs seules obligations. Elle estime dès lors que faute pour M. [C] [A] et Mme [F] [A] de justifier que leurs prétentions sont au stade du référé susceptibles de prospérer au fond, la mesure sollicitée par eux n’est pas légitime au sens de l’article 145 du Code de procédure civile. Elle ajoute que les demandeurs n’avaient jusqu’à récemment jamais fait état de désordres affectant l’immeuble. Elle indique qu’ils n’ont invoqué ceux-ci pour la première fois qu’en 2025 et de manière parfaitement imprécise, au seul motif qu’il avait été procédé à une révision du loyer.

Elle soutient qu’il serait manifestement inéquitable de laisser à sa charge le montant des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits en justice.

A titre subsidiaire, elle formule les plus expresses protestations et réserves quant à la mesure sollicitée et la prétendue responsabilité alléguée à son encontre. Elle soutient que compte tenu des désordres allégués, il est dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice que l’expert judiciaire éventuellement désigné, ait pour mission de : déterminer si les désordres allégués relèvent des grosses réparations définies à l’article 606 du Code civil ou s’ils relèvent des réparations locatives ou résultent d’un défaut d’entretien des preneurs ; décrire et évaluer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, constatés ; évaluer tous préjudices subis par elle ; donner son avis sur les responsabilités de chacun des mis en cause. Elle estime qu’eu égard à la nature du litige opposant les parties, il est parfaitement légitime que l’expert judiciaire éventuellement désigné apporte son avis technique sur cette question et détermine si les désordres allégués relèvent des grosses réparations définies à l’article 606 du Code civil ou s’ils relèvent des réparations locatives ou résultent d’un défaut d’entretien des preneurs. Elle soutient qu’il est également nécessaire que les préjudices qu’elle subit soient examinés par l’expert judiciaire. Elle fait valoir que le complément de mission est nécessaire puisqu’il permettra à la juridiction saisie au fond de disposer de tous les éléments techniques et factuels nécessaires pour trancher le litige qui oppose les parties.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

En application de l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [P] [T] et Mme [L] [X] ont consenti à M. [C] [A] et Mme [F] [A] un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 10], suivant acte authentique du 30 juillet 2011. Il n’est pas contesté que la SCI Gebul est désormais propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 4] à Neuville Saint Vaast (62580). Il ressort des pièces produites aux débats que l’immeuble loué est affecté de divers désordres consistant notamment en la présence de moisissures à plusieurs endroits des locaux. A cet égard et d’après un procès-verbal de constat par commissaire de justice du 5 mars 2025, il a été relevé qu’au niveau du pignon qui donne directement sur le salon de coiffure, l’enduit se désagrège et se décolle complètement, causant des infiltrations d’eau. Dans la partie salon de coiffure, il a été constaté la présence de moisissures en soubassement de mur, autour des menuiseries et sur le mur inférieur côté pignon. Dans la partie réserve/local technique, où se trouvent le tableau électrique et le cumulus, il a été constaté une moisissure très importante au niveau des murs qui se répercute sur les étagères. Dans les toilettes, il a été relevé la présence de traces de coulures d’eau et de traces de moisissures sur les murs. Au niveau de la réserve, il a été constaté d’importantes traces de moisissures ainsi que la présence de salpêtre. En outre, il a été relevé que la vitrine est protégée extérieurement par un volet roulant fonctionnant uniquement électroniquement, qu’il n’y a aucune activation manuelle lorsque se produit une panne d’électricité et qu’il n’existe qu’un boîtier à clé pour activer ce volant roulant électrique se trouvant à l’extérieur. Enfin, il a été constaté que l’électricité devant la vitrine n’est pas aux normes avec des fils volants reliés à des dominos simplement protégés par un collant adhésif.

En outre, sauf à préjuger des conclusions de l’expert et du juge du fond, il ne peut être tenu pour acquis, avec l’évidence requise en référé, que la responsabilité de la SCI Gebul, en qualité de bailleresse, ne puisse être engagée ultérieurement.

En conséquence, M. [C] [A] et Mme [F] [A] née [D] justifiant d’un motif légitime, la demande d’expertise apparaît fondée et il y sera fait droit.

La SCI Gebul sollicite subsidiairement que l’expert soit également missionné pour déterminer si les désordres allégués relèvent des grosses réparations définies à l’article 606 du Code civil ou s’ils relèvent des réparations locatives d’entretien ou résultent d’un défaut d’entretien des preneurs.

Cependant, ce chef de mission relève d’une appréciation juridique qui n’entre pas dans le champ de compétences de l’expert judiciaire.

Par ailleurs, il convient de rappeler aux parties qu’en vertu de l’article 265 du code de procédure civile il appartient au juge de fixer la mission confiée à l’expert.

Sur les dépens et frais irrépétibles

M. [C] [A] et Mme [F] [A] née [D], demandeurs à la mesure d’expertise, seront condamnés aux dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, présidente statuant en matière de référés, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, par application des dispositions du second alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais, dès à présent,

ORDONNONS une expertise et désignons Monsieur [O] [B], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 8], exerçant [Adresse 6], avec pour mission de :

— Se faire remettre tous documents afférents au litige et entendre tous sachant,

— Se rendre sur les lieux ([Adresse 5]) après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— Constater et décrire les désordres dénoncés (copie de l’assignation jointe),

— En déterminer l’origine et en préciser la date d’apparition, la nature et les conséquences,

— Préciser pour chaque désordre son éventuel caractère évolutif ou futur,

— Dire si les désordres, malfaçons, non façons, non conformités sont de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination ou à compromettre sa solidité dans l’immédiat ou à terme, ou s’ils l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, dissociable ou non,

— Dire s’ils proviennent d’une non-conformité aux engagements contractuels et/ou du non-respect des règles de l’art, DTU et/ou normes applicables ou encore d’une exécution défectueuse,

— Déterminer les travaux nécessaires à la remise en état de l’immeuble,

— Évaluer, le cas échéant, le coût et la durée des travaux de réfection,

— Fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre au juge de déterminer les responsabilités encourues et leur répartition éventuelle,

— Évaluer les préjudices subis de toute nature ;

— Apporter toutes précisions utiles à la solution du litige ;

FAISONS injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

RAPPELONS que l’article 276 du Code de procédure civile dispose que lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qui ont été présentées antérieurement, l’expert étant fondé le cas échéant à ne pas tenir compte des observations écrites qui n’auraient pas été reprises par les parties ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 276 du Code de procédure civile, l’expert peut remettre son rapport lorsque les parties n’ont pas produit, dans les délais impartis par l’expert, les pièces demandées ou leurs observations ;

DISONS que l’expert désigné déposera, après un pré-rapport adressé aux parties avec un délai pour leurs réponses éventuelles d’au moins six semaines, son rapport écrit, en double exemplaire, au greffe du tribunal judiciaire d’ARRAS dans les NEUF MOIS de l’avis de versement de la consignation, et au plus tard avant le 07 janvier 2027, terme de rigueur, et qu’il en adressera une copie à chaque partie ;

DISONS que l’expert sera remplacé sur simple requête des parties en cas de refus ou d’empêchement de celui-ci par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

DISONS qu’en cas de difficultés faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission ou si une extension s’avérait nécessaire, de même qu’en cas de survenance ou d’annonce de pourparlers transactionnels, d’insuffisance manifeste de la provision allouée, ou de retard prévisible dans le respect du délai imparti pour le dépôt du rapport, l’expert en avisera le magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

RAPPELONS qu’en application des dispositions de l’article 282 alinéa 5 du Code de procédure civile, l’expert devra lors du dépôt de son rapport accompagner celui-ci de sa demande de rémunération et avoir adressé celle-ci aux parties afin de justifier par tout moyen la date d’accomplissement de cette formalité ;

DISONS que M. [C] [A] et Mme [F] [A] née [D] devront consigner à la Régie des avances et des recettes du tribunal judiciaire d'[Localité 7] la somme globale de 2 500 € (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS) à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l’expert et ce, avant le 07 avril 2026, sauf s’ils justifient de l’attribution de l’aide juridictionnelle ;

DISONS qu’à défaut de consignation à l’expiration de ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

INDIQUONS que l’expert procédera à sa mission dès qu’il sera avisé du versement de la consignation ci-dessus fixée ;

COMMETTONS, pour suivre les opérations d’expertise, le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DÉBOUTONS la SCI Gebul de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [C] [A] et Mme [F] [A] née [D] aux dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que cette décision est de droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et la présidente a signé avec le greffier.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,