TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 2]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 13 37 92

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/08516 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5RD

Minute : 25/00037

Monsieur [C] [J]

Représentant : M^e Patricia ALMEIDA, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC362

C/

Monsieur [W] [X] [S] [E] [W] [X] [E]

Monsieur [O] [H]

Représentant : M^e Rose nicole SIME, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 247

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Patricia ALMEIDA

Copie délivrée à :

M^e Rose Nicole SIME

Le

JUGEMENT DU 16 Janvier 2025

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 16 Janvier 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [C] [J]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Patricia ALMEIDA, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC362

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [X] [S] [E]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparant

Monsieur [O] [H]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Rose nicole SIME, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 247

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [J] est propriétaire depuis le 29 décembre 2022 d’un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4] depuis le 29 décembre 2022.

Monsieur [C] [J] a fait constater par commissaire de justice le 30 janvier 2023 l’occupation des lieux par Monsieur [O] [H].

Par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2024, Monsieur [C] [J] a fait assigner Monsieur [O] [H] et Monsieur [W] [X] [S] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, aux fins de voir :

— constater que Monsieur [O] [H] est occupant sans droit ni titre et en conséquence, ordonner, à défaut de départ volontaire, son expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique,

— supprimer le délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner la séquestration des meubles aux frais de Monsieur [O] [H],

— condamner Monsieur [O] [H] et Monsieur [W] [X] [S] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à 1 000 euros à compter du 1er février 2023,

— condamner Monsieur [O] [H] et Monsieur [W] [X] [S] [E] au paiement d’une somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [C] [J] fait valoir que l’occupation par Monsieur [O] [H] de son logement est constitutive d’une voie de fait qui lui cause un préjudice matériel et financier important tenant à la dégradation du bien (forçage du verrou d’entrée) et à l’impossibilité de louer le bien.

A l’audience du 7 octobre 2024 à laquelle l’affaire a été appelée, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 9 décembre 2024 pour permettre à Monsieur [O] [H] de préparer sa défense.

A l’audience du 9 décembre 2024, Monsieur [C] [J], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Oralement il s’est opposé aux délais pour quitter les lieux sollicités.

Monsieur [O] [H], assisté de son conseil a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement. Il demande au juge de débouter le demandeur de l’ensemble de ses prétentions et de lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux.

Au soutien de ses prétentions il fait valoir en substance qu’il a été victime d’un faux bailleur, en l’espèce Monsieur [W] [X] [S] [E] qui était l’ancien locataire des lieux, et que ce dernier lui a fait signer un contrat de bail en contrepartie du versement d’un “loyer” de 700 euros par mois. Il précise oralement qu’il a mis fin à ces versements dès qu’il a eu connaissance par le commissaire de justice du caractère frauduleux du contrat. Il conteste être entré dans les lieux par voie de fait, croyant à la bonne qualité de Monsieur [W] [X] [S] [E] qui l’a fait entrer dans les lieux. Sur sa demande de délais, il fait état de sa bonne foi, de ses maigres ressources et de sa santé fragile ne lui permettant pas de retrouver facilement une solution de relogement. Il fait remarquer que la somme de 1 000 euros réclamée n’est aucunement accompagnée d’un avis de valeur locative.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [W] [X] [S] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’expulsion en raison de l’occupation sans droit ni titre du logement

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un usage prohibé dudit bien que le juge peut faire cesser par l’expulsion des occupants.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [O] [H] occupe le logement litigieux, appartenant à Monsieur [C] [J], à des fins d’habitation. En effet, dans son procès-verbal de constat du 23 janvier 2023, le commissaire de justice a rencontré sur place Monsieur [O] [H] qui lui a indiqué occuper les lieux, en payant un loyer à Monsieur [W] [X] [S] [E], précisant que le logement lui aurait été mis à disposition par ce dernier, qui n’est manifestement pas le propriétaire des lieux mais l’ancien locataire expulsé par une décision de justice du 21 février 2020 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis. A l’audience, Monsieur [O] [H] a confirmé occuper les lieux.

Dès lors, l’occupation des lieux par Monsieur [O] [H] est établie, de même que le défaut de tout droit ou titre d’occupation, Monsieur [C] [J] n’ayant nullement consenti à une telle occupation.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, selon les modalités détaillées dans le dispositif de la présente décision ainsi que celle de tous occupants de son chef. Il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [X] [S] [E] alors qu’il n’est pas rapporté qu’il occupe les lieux, ce dernier s’étant fait passer pour le propriétaire des lieux auprès de Monsieur [H].

S’agissant des meubles, il y a seulement lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, qui permettent d’en régler le sort et il n’y a pas lieu de prévoir d’autres dispositions lesquelles ne sont pas à ce jour nécessaires et ne sont justifiées par aucun litige actuel.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents

temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce il n’est aucunement justifié par le propriétaire des lieux que Monsieur [O] [H] est entré dans les locaux par voie de fait, alors qu’il résulte des débats que ce dernier est entré dans les lieux par l’intermédiaire de Monsieur [W] [X] [S] [E], ancien locataire expulsé, qui s’est présenté comme le bailleur et qui lui a fait signer un bail frauduleux. Aucun autre élement ne vient justifier de supprimer le délai précité. Le demandeur sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande de suppression du bénéfice de la trêve hivernale

L’article L412-6 du code de procédure civile dispose que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce comme il a été statué supra il n’est aucunement justifié que Monsieur [O] [H] est entré dans les lieux par voie de fait. Au surplus Monsieur [C] [J] ne justifie aucunement de la nécessité de déroger au bénéfice de la trêve hivernale. Cette demande sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manouvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, il convient de relever que Monsieur [O] [H] a connaissance de son occupation frauduleuse des lieux depuis la venue du commissaire de justice le 23 janvier 2023, soit depuis près d’un an et qu’il ne justifie d’aucune démarche pour trouver un autre logement. Si sa situation financière est précaire, et son état de santé fragile, il a ainsi déjà eu, de fait, les plus larges délais autorisés par la loi et il sera par ailleurs rappelé qu’il a vocation à bénéficier de la période de trêve hivernale de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution et du délai légal de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux de l’article L.412-1 du même code. En conséquence, il ne sera pas accordé de délai supplémentaire à Monsieur [O] [H] et sa demande de délai sera rejetée.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasidélictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce afin de préserver les intérêts de Monsieur [C] [J], il convient de dire que Monsieur [O] [H] sera redevable, à son égard, d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2023, date sollicitée par le demandeur suite au constat du commissaire de justice établi le 23 janvier 2023, et jusqu’à libération effective des lieux.

Le demandeur ne produit aucune valeur locative du bien et l’état du logement n’est pas connu. Il résulte de l’attestation de propriété que le logement est constitué d’une petite maison comprenant un séjour, une chambre, une cuisine et une salle d’eau avec WC, et une dépendance, ainsi qu’un jardinet.

Compte tenu, d’une part, des caractéristiques des lieux occupés précités et de leur localisation, et, d’autre part, de la nécessité de rendre dissuasive l’occupation tout en compensant le préjudice subi par le demandeur, l’indemnité d’occupation peut être fixée à 750 euros par mois. Monsieur [O] [H] sera ainsi condamné au paiement de cette somme à compter du 1er février 2023.

La demande de condamnation de Monsieur [W] [X] [S] [E] au paiement de cette somme sera rejetée, le demandeur ne démontrant aucunement que ce dernier occupe les lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputée contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Constate que Monsieur [O] [H] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [O] [H] de libérer les lieux immédiatement à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [O] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux, Monsieur [C] [J] pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Déboute Monsieur [O] [H] de sa demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux ;

Rejete les demandes relatives à la suppression du délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et du bénéfice de la trêve hivernale ;

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [O] [H] à verser à Monsieur [C] [J] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 750 euros à compter du 1er février 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion);

Déboute Monsieur [C] [J] de ses demandes formées à l’encontre de Monsieur [W] [X] [S] [E] ;

Condamne Monsieur [O] [H] à verser à Monsieur [C] [J] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [O] [H] aux dépens ;

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection