TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

N° RG 25/00053 – N° Portalis DBW7-W-B7J-CDIJ

Minute : 26-020

JUGEMENT

DU 06/03/2026

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL

C/

[N] [R]

Le

1 copie exécutoire et

1 expédition délivrée à

1 expédition délivrée à

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

rendu par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire d’AURILLAC, le 6 mars 2026,

Sous la Présidence de Madame Nathalie LESCURE,Vice-Présidente, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Agnès VANTAL, faisant fonction de Greffier,

Après débats à l’audience publique du 9 janvier 2026, le jugement suivant a été rendu,

ENTRE :

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL

Sous le nom commercial CANTAL HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Laurent LAFON de la SELARL AURIJURIS, avocats au barreau d’AURILLAC

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [N] [R]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Claire SERINDAS suppléant Maître Fanny GOY, avocats au barreau d’AURILLAC

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-15014-2025-00477 du 16/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 1])

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 28 février 2007, avec prise d’effet au 1er mars 2007, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL a donné à bail à Monsieur [N] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 4], moyennant un loyer total mensuel révisable de 410,85 € outre les charges. La situation d’impayé a été signalée auprès de la CAF du Cantal le 26 octobre 2023.

Le 22 décembre 2023, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL a fait délivrer à Monsieur [N] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 2.327,04 € au titre des loyers et charges. La CCAPEX du Cantal a été saisie le 27 décembre 2023, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 mars 2025 à personne, dénoncé le 19 mars 2025 au préfet du Cantal par voie électronique, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL a fait assigner Monsieur [N] [R] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Aurillac aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire au 23 février 2024 ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

— en tout état de cause, ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à 677,26 € due à compter de la résiliation du contrat de bail, avec indexation ; fixer à 677,26 € le montant de l’indemnité compensant l’absence de reprise totale des lieux si des biens sont laissés sur place par la personne expulsée ; condamner Monsieur [N] [R] à lui payer la somme de 2.406,83 € au titre des arriérés de loyers et charges et indemnités d’occupation, arrêtés provisoirement au 31 janvier 2025, outre le montant des loyers et/ou indemnités d’occupation majorés des charges à compter du 1er février 2025 jusqu’au départ effectif des lieux avec remise des clefs ; le condamner aux dépens de l’instance, comprenant les frais du commandement de payer et sa dénonciation à la CCAPEX s’élevant à 200,48 €, 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 juin 2025 puis renvoyée à la demande des parties jusqu’à l’audience du 9 janvier 2026 à laquelle elle a été retenue. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL était représenté par son conseil, Maître [T] [H], qui a déposé son dossier. Il s’est référé à ses dernières conclusions, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, par lesquelles il demande de juger que Monsieur [N] [R] a quitté le logement le 30 novembre 2025 de sorte qu’il se désiste de ses demandes d’acquisition de clause résolutoire et d’expulsion, devenues sans objet. Il demande de condamner Monsieur [N] [R] à lui payer la somme de 3134,79 € au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la fin de l’année 2025 ; 206,10 € au titre des réparations locatives ; 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, comprenant les frais du commandement de payer et sa dénonciation à la CCAPEX et les frais de l’instance.

Monsieur [N] [R] était représenté par son conseil, Maître Fanny GOY suppléée par Maître [X] [M], qui a déposé son dossier. Elle s’est référée à ses dernières conclusions, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, par lesquelles elle demande de rejeter la demande d’expulsion, d’acter sa proposition de règlement de la dette à hauteur de 50 € par mois jusqu’à apurement complet et, subsidiairement, lui accorder les plus larges délais de paiement ; de rejeter la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et juger que chacune des parties conservera la charge de ses frais et dépens.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et les éléments d’information transmis concernant la situation de Monsieur [N] [R] ont pu être contradictoirement débattus à l’audience.

Le jugement a été mis en délibéré au 6 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré locatif

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus dans le bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Il appartient donc au locataire, qui s’estime libéré de son obligation contractuelle de paiement de sa dette locative, de démontrer que le décompte fourni est incomplet.

En l’espèce, le décompte produit aux débats par le demandeur n’est pas contesté par Monsieur [N] [R] de sorte que ce dernier sera condamné à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL la somme de 3.134,79 € au titre de sa dette locative arrêtée au 30 novembre 2025.

II Sur la demande au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 7.c et 7.d de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il est également obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 16 du code de procédure civile prévoit que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il appert que le bailleur a formulé, dans ses conclusions déposées à l’audience, une demande nouvelle concernant les réparations locatives, sans que le défendeur en ait été informé au préalable et ait été mis en mesure d’y répondre, ce qui est de nature à porter atteinte au principe de la contradiction. Enfin, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL ne développe pas plus avant les moyens à l’appui de cette demande, se bornant à indiquer que l’état des lieux de sortie et le relevé des réparations locatives mettent en évidence diverses dégradations et manquements d’entretien imputables à Monsieur [R] excédant la simple usure normale, sans plus de précisions, et ne produit aucune pièce justificative de nature à étayer sa demande, notamment la pièce n°7, correspondant à l’état des lieux de sortie et au chiffrage des dégradations, pourtant citée dans le bordereau des pièces. La demande de ce chef sera donc rejetée.

III Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, en son premier alinéa, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, aucun accord n’a pu intervenir entre les parties quant à la mise en œuvre d’un plan d’apurement conventionnel de la dette locative. Monsieur [N] [R] sollicite des délais de paiement. Il appert qu’un plan d’apurement avait été mis en place à hauteur de 91,83 € par mois en sus du loyer résiduel ce qui correspondait à un montant mensuel de 754,47 €, somme que Monsieur [N] [R] n’était pas en mesure d’assumer financièrement. Désormais, Monsieur [N] [R] a changé de logement, paye un loyer mensuel de 480,67 € outre les charges courantes pour un montant total mensuel de 1192 € et a des ressources mensuelles de 1767 €, tenant notamment à une pension d’invalidité. Il a manifesté des efforts aux fins de régler, dans la limite de ses possibilités, sa créance en payant une partie de son loyer et de son plan d’apurement en versant la somme moyenne de 500 € de façon régulière (pièce n°4). Il a d’autre part justifié de sa situation financière de nature à établir qu’il est en mesure de procéder au règlement des sommes dues à hauteur de 50 € par mois, le créancier n’étant pas opposé au principe de l’octroi de délais de paiement. En conséquence, il y a lieu d’autoriser Monsieur [N] [R] à s’acquitter de cette dette au moyen de 23 mensualités de 50 €, suivies d’une 24ème mensualité égale au montant du solde, devant intervenir au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, étant précisé qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible, sans nouvelle mise en demeure.

IV Sur les demandes accessoires

Au regard des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”.

Au regard de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [N] [R] qui succombe sera condamné aux dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente près le Tribunal Judiciaire d’AURILLAC, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [N] [R] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL la somme de 3.134,79 € au titre de sa dette locative arrêtée au 30 novembre 2025 concernant le logement situé [Adresse 5] à [Localité 4], avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE la demande aux fins de condamner Monsieur [N] [R] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL la somme de 206,10 € au titre des réparations locatives ;

AUTORISE Monsieur [N] [R] à s’acquitter de cette dette au moyen de 23 mensualités de 50 €, suivies d’une 24ème mensualité égale au montant du solde, les versements devant intervenir au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible, sans nouvelle mise en demeure.

REJETTE toutes autres demandes ou plus amples formées par les parties.

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [R] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 décembre 2023 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

La Greffière, La Juge des contentieux

de la protection,

A. VANTAL N. LESCURE