TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [C] [T]

[W] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Eric LELLOUCHE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/10034 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBGX6

N° MINUTE : 6

JUGEMENT

rendu le 24 avril 2026

DEMANDEURS

Monsieur [J] [G], demeurant [Adresse 1] ETATS-UNIS -

comparant et assisté par M^e Eric LELLOUCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0014

Madame [S] [F], demeurant [Adresse 1] ETATS-UNIS -

représentée par M^e Eric LELLOUCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0014

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [T], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [W] [Y] épouse [T], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 février 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 avril 2026 par Cyrine TAHAR, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 24 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/10034 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBGX6

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 août 2022 à effet au 1er octobre 2022, M. [J] [G] et Mme [S] [F] ont consenti un bail d’habitation à M. [C] [T] et Mme [W] [Y] épouse [T] sur des locaux situés au [Adresse 3], 2ème étage, bâtiment A, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2.675 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2025, les bailleurs ont fait délivrer à M. [C] [T] et Mme [W] [Y] épouse [T] un commandement de payer la somme principale de 12 121,64 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [C] [T] et Mme [W] [Y] épouse [T] le 4 avril 2025.

Par assignations du 25 août 2025 et du 8 décembre 2025, M. [J] [G] et Mme [S] [F] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [C] [T] et Mme [W] [Y] épouse [T] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

-7.768,34 €, au titre des loyers, charges et régularisation échus avant la résiliation,

-22.587,16 €, au titre des indemnités d’occupation dues du 22 mai 2025 au 30 novembre 2025,

— les indemnités d’occupation postérieures au 30 novembre 2025, jusqu’à libération effective des lieux, au montant mensuel de 3.290 € ou tout autre montant révisé selon les stipulations contractuelles,

— les intérêts légaux sur chaque somme à compter de son échéance, soit à titre indicatif un montant de 777,20 € arrêté au 20 novembre 2025, calculé selon les taux légaux en vigueur,

-3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation du 8 décembre 2025 a été notifiée au Préfet le 8 décembre 2025.

Initialement appelée à l’audience du 21 novembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 9 février 2026.

À l’audience du 9 février 2026, M. [J] [G], assisté par son conseil, et Mme [S] [F], représentée, ont maintenu l’intégralité de leurs demandes et actualisé le montant de la dette à 40.225,70 € au 9 février 2026. Ils se sont opposés à tous délais de paiement et toute suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [C] [T] et Mme [W] [Y] épouse [T], comparants en personne, ont demandé des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire le temps de trouver un autre logement.

M. [C] [T] a déclaré qu’il travaillait à son compte mais que son activité professionnelle s’était arrêtée et qu’il ne pouvait plus se verser de revenus.

Mme [W] [Y] a déclaré qu’elle avait perdu son emploi salarié et qu’elle percevait actuellement des allocations de France Travail à hauteur de 2.000 € net par mois.

Ils ont un enfant de 6 ans. Ils auraient entrepris des démarches pour trouver un autre logement.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Les bailleurs justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Sa demande de résiliation du bail est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le bien-fondé de la demande

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié aux locataires le 21 mars 2025. Or, d’après les décomptes des sommes dues versés aux débats et les déclarations des parties à l’audience, la somme de 12 121,64 € n’a pas été réglée par les locataires dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 mai 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, M. [C] [T] et Mme [W] [Y] épouse [T] seront condamnés solidairement à payer à M. [J] [G] et Mme [S] [F] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux.

Sur la dette locative

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, M. [J] [G] et Mme [S] [F] produisent un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 9 février 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, M. [C] [T] et Mme [W] [Y] épouse [T] leur doivent la somme de 40 225,70 €.

M. [C] [T] et Mme [W] [Y] épouse [T] reconnaissant le principe et le montant de la dette, ils seront condamnés solidairement à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 12 121,64 €, et à compter du 24 avril 2026, date du présent jugement, sur le surplus.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets

de la clause résolutoire

L’article 24, V et VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que:

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que M. [C] [T] et Mme [W] [Y] épouse [T] ne règlent plus du tout leur loyer depuis près d’un an. En outre, au regard des déclarations qu’ils ont faites à l’audience sur leur situation professionnelle et financière, ils ne sont pas en situation de régler leur dette locative.

Dans ces conditions, leurs demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire seront rejetées.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [J] [G] et Mme [S] [F] à faire procéder à leur expulsion.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [C] [T] et Mme [W] [Y] épouse [T], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens incluant notamment le coût du commandement de payer du 21 mars 2025 et de l’assignation du 25 août 2025, à l’exclusion de celle du 8 décembre 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [J] [G] et Mme [S] [F] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700,00 € leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DIT que la demande de résiliation du bail de M. [J] [G] et Mme [S] [F] est recevable,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 août 2022 entre, d’une part, M. [J] [G] et Mme [S] [F] et, d’autre part, M. [C] [T] et Mme [W] [Y] épouse [T] concernant les locaux situés au [Adresse 3], 2ème étage, bâtiment A est résilié depuis le 22 mai 2025,

DÉBOUTE M. [C] [T] et Mme [W] [Y] épouse [T] de leurs demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE à M. [C] [T] et Mme [W] [Y] épouse [T] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3], 2ème étage, bâtiment A ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu que hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [C] [T] et Mme [W] [Y] épouse [T] à payer à M. [J] [G] et Mme [S] [F] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 22 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE solidairement M. [C] [T] et Mme [W] [Y] épouse [T] à payer à M. [J] [G] et Mme [S] [F] la somme de 40 225,70€ au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation impayés) arrêté au 9 février 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025 sur la somme de 12 121,64 €, et à compter du 24 avril 2026 sur le surplus,

CONDAMNE solidairement M. [C] [T] et Mme [W] [Y] épouse [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 mars 2025 et de l’assignation du 25 août 2025 à l’exclusion de celle du 8 décembre 2025,

CONDAMNE solidairement M. [C] [T] et Mme [W] [Y] épouse [T] à payer à M. [J] [G] et Mme [S] [F] la somme de 700,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 24 avril 2026

le greffier le Président