N° RG 25/10769 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OAYZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/10769

N° Portalis DB2E-W-B7J-OAYZ

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Emmanuel JUNG

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Emmanuel JUNG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

10 AVRIL 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 103

DEFENDEURS :

Monsieur [E] [O]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant, non représenté

Madame [S] [D]

[Adresse 5]

[Localité 5]

non comparante, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Avril 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 27 avril 2023, Monsieur [X] [Z] a consenti à Madame [S] [D] et Monsieur [E] [O], un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 6] [Localité 1] pour un loyer mensuel de 750.00 euros y compris les provisions mensuelles de charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Monsieur [X] [Z] a fait délivrer le 23 mai 2025 à Madame [S] [D] et Monsieur [E] [O] une sommation de payer la somme en principal de 7459.00 euros et de justifier d’une assurance locative.

Par acte délivré le 3 novembre 2025, Monsieur [X] [Z] a fait assigner Madame [S] [D] et Monsieur [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, afin d’obtenir la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

A l’audience du 13 février 2026, Monsieur [X] [Z], dûment représenté, a repris les termes de son acte introductif d’instance, aux fins de voir :

A titre principal :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquements graves et répétés des défendeurs à leur obligation de payer le loyer,

En tout état de cause :

— Condamner solidairement Madame [S] [D] et Monsieur [E] [O] à payer à Monsieur [X] [Z] la somme de 8737.00 euros au titre des arriérés de loyers au 26 septembre 2025,

— Fixer l’indemnité d’occupation à hauteur du loyer, charges en sus, exigible jusqu’à libération des lieux,

— Condamner solidairement Madame [S] [D] et Monsieur [E] [O] à payer l’indemnité d’occupation d’un montant de 750.00 euros (loyer plus charges) outre ls charges qui pourraient être dues en sus, dont le montant sera exigible jusqu’à la libération des lieux,

— Ordonner l’expulsion de Madame [S] [D] et Monsieur [E] [O] et de tout occupant de leur chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dès la signification du jugement à intervenir,

— Ordonner la séquestration des meubles garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls des défendeurs,

— Lui donner acte de ce que l’acte introductif d’instance a été dénoncé au Préfet,

— Condamner solidairement Madame [S] [D] et Monsieur [E] [O] à payer un montant de 1000.0 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Madame [S] [D] et Monsieur [E] [O] aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris les frais de sommation de payer d’un montant de 169.19 euros,

— Ordonner l’exécutoire provisoire du jugement à intervenir.

Monsieur [X] [Z] expose que Madame [S] [D] et Monsieur [E] [O] n’ont pas régularisé la situation d’impayés dans le délai imparti à la sommation de payer délivrée le 23 mai 2025. Il soutient que ces manquements justifient la résiliation du bail en vertu de l’article 1741 du code civil.

Madame [S] [D] et Monsieur [E] [O] ne se sont pas présentés aux rendez-vous proposés par l’enquêteur social.

Bien que régulièrement cités par dépôt à l’étude, Madame [S] [D] et Monsieur [E] [O] n’ont pas comparu ni faits représenter. Susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 10 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge, avant de statuer sur le fond, vérifie que la demande est recevable, régulière et bien fondé.

Sur la recevabilité des demandes.

L’assignation a été notifiée le 6 novembre 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 13 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de 27 mai 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 3 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, Monsieur [X] [Z] sera déclaré recevable en ses demandes.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Madame [S] [D] et Monsieur [E] [O] faisaient l’objet actuellement d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de location, expulsion et indemnités d’occupation.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution du contrat de location résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus et d’user paisiblement des locaux.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements reprochés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce par contrat du 27 avril 2023, Monsieur [X] [Z] a consenti à Madame [S] [D] et Monsieur [E] [O] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 7] à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 750.00 euros y compris les provisions mensuelles de charges.

Il ressort du décompte arrêté au 26 septembre 2025, visé à l’acte introductif d’instance, que Madame [S] [D] et Monsieur [E] [O] ne règlent plus les loyers depuis le mois de septembre 2023, soit depuis plus de 2 ans, et qu’ils n’ont pas régularisé la situation d’impayés en dépit de la sommation de payer délivrée le 23 mai 2025.

Le manquement systématique du paiement du loyer sur plus de deux années, constitue un manquement caractérisé aux obligations contractuelles motivant la résiliation judiciaire.

Madame [S] [D] et Monsieur [E] [O] sont donc occupants sans droit ni titre à compter du 3 novembre 2025, date de la demande.

Dans la mesure où Monsieur [X] [Z] a précisé à l’audience que Madame [S] [D] et Monsieur [E] [O] ont quitté les lieux le 3 février 2026 pour demeurer désormais au [Adresse 8] à [Localité 6], les demandes aux fins d’expulsion et de séquestration des meubles garnissant les locaux sont cependant devenues sans objet.

Sur le montant de l’arriéré locatif.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce Monsieur [X] [Z] produit à l’audience un décompte actualisé au 2 février 2026 dont il n’est pas justifié de sa communication en application de l’article 132 du code de procédure civile, dont la créance actualisée sera, par conséquent, écartée.

Il ressort par contre du décompte du 26 septembre 2025 que Madame [S] [D] et Monsieur [E] [O] restaient redevables de la somme de 8737.000 euros, loyer du mois de septembre 2025 inclus.

Madame [S] [D] et Monsieur [E] [O] qui n’ont pas comparu à l’audience, ne produisent aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette.

Par conséquent Madame [S] [D] et Monsieur [E] [O] seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [X] [Z] la somme de 8737.00 euros au titre des loyers et charges, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision à défaut d’autre demande.

Sur l’indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, il convient conformément à la demande, de fixer l’indemnité d’occupation due par Madame [S] [D] et Monsieur [E] [O] à compter de la résiliation soit le 3 novembre 2025, au montant du loyer contractuel et des charges soit la somme mensuelle de 750.00 euros, outre les charges qui pourraient être dues en sus, payable le 1er de chaque mois jusqu’à la libération des lieux soit le 3 février 2026, avec intérêts au taux légal sur le montant de chaque échéance en application de l’article 1155 du code civil et indexable conformément aux dispositions du bail, étant précisé que le paiement de l’indemnité sera due au prorata de l’occupation effective.

Sur les demandes accessoires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Madame [S] [D] et Monsieur [E] [O], parties perdantes, supporteront in solidum la condamnation aux dépens, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens y compris les frais de sommation de payer délivrée le 23 mai 2025.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [S] [D] et Monsieur [E] [O] supportant la condamnation aux dépens, recevront également in solidum condamnation à payer à Monsieur [X] [Z] la somme de 600,00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique du locataire.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes formées par Monsieur [X] [Z] à l’encontre de Madame [S] [D] et Monsieur [E] [O] ;

CONSTATE qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Madame [S] [D] et Monsieur [E] [O] bénéficieraient des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de location du logement sis [Adresse 6] [Localité 1], consenti par Monsieur [X] [K] à Madame [S] [D] et Monsieur [E] [O] à compter du 3 novembre 2025 ;

CONSTATE que Madame [S] [D] et Monsieur [E] [O] ont quitté les lieux le 3 février 2026;

DIT sans objet les demandes aux fins d’expulsion et de séquestration des meubles garnissant les lieux loués;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [D] et Monsieur [E] [O] à payer à Monsieur [X] [Z] la somme de 8737.00 euros (huit mille sept cent trente sept euros) au titre des loyers, et des charges, incluant l’échéance du mois de novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [D] et Monsieur [E] [O] à payer à Monsieur [X] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé augmenté des charges soit la somme de 750.00 euros (sept cent cinquante euros) outre les charges qui pourraient être dues en sus, à compter du 3 novembre 2025 à minuit, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’à la libération effective des locaux, soit le 3 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [D] et Monsieur [E] [O] aux dépens y compris les frais de sommation de payer délivrée le 23 mai 2025 ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [D] et Monsieur [E] [O] à payer à Monsieur [X] [Z] la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE