Cour d’appel de Paris

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Place du Palais de Justice 89000 AUXERRE – tél : 03.86.72.30.00

chambre civile

JUGEMENT DU 26 JANVIER 2026

N° RG 25/00306 – N° Portalis DB3N-W-B7J-C7NA

AFFAIRE :

Syndicat de copropriété de l’ensemble immobilier “SDC CARRE DU TEMPLE”

C/

S.C.I. SAINT [E]

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS, DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ :

PRÉSIDENTE : Anne-Laure MENESTRIER, Juge au Tribunal Judiciaire d’Auxerre régulièrement habilitée à statuer à juge unique

GREFFIER : Valérie COURET, greffier lors des débats, et Elodie FURET-BALAIRE, Cadre-Greffier qui a signé la présente décision

Après débats à l’audience du 17 Novembre 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 26 Janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Elodie FURET-BALAIRE, greffier.

* * * *

DEMANDERESSE :

Syndicat de copropriété de l’ensemble immobilier “SDC CARRE DU TEMPLE”

représenté par son syndic LAMY SAS dont le siège social est situé 32 rue Joannes Carret – 69009 LYON 9ème arrondissement, immatriculé au RCS de PARIS sous le N°487 530 099, pris en son agence LAMY AUXERRE située 1 Quai de la République – BP 376 – 89000 AUXERRE

dont le siège social est sis 25-29 rue du Temple/16-18 rue Orgues – Place du Carré Saint Antoine – 89000 AUXERRE

représenté par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE :

S.C.I. SAINT [E]

immatriculée au RCS d’AUXERRE sous le n°349 132 241

dont le siège social est sis 25, rue du Temple – 89000 AUXERRE

Non constituée

* * * *

EXPOSĖ DU LITIGE

La SCI SAINT-[E] est propriétaire des lots 101, 103, 104, 105, 106, 107, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116, 117 et 1000 dans l’ensemble immobilier « SDC CARRE DU TEMPLE » sis 25-29 rue du Temple et 16-18 rue Orgues – Place du Carré Saint Antoine à AUXERRE (89000).

En raison d’impayés, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « SDC CARRE DU TEMPLE » représenté par son syndic la S.A.S. LAMY a, par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2025, assigné la S.C.I. SAINT [E] devant le tribunal judiciaire d’AUXERRE, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret d’application du 17 mars 1967, aux fins de :

— CONDAMNER la S.C.I. SAINT [E] au paiement d’une somme de 30 385.14 euros au titre des charges courantes et frais impayés (12 921.39 euros + 1 664.53 euros + 412.64 euros + 1412.45 euros + 1 412.45 euros + 7 020.86 euros + 1 100.06 euros + 1 443.64 euros + 1 467.33 euros + 1 529.79 euros) échéance du 1er trimestre 2025 incluse.

— ORDONNER la capitalisation des intérêts.

— CONDAMNER la S.C.I. SAINT [E] au paiement d’une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.

— CONDAMNER la S.C.I. SAINT [E] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « SDC CARRE DU TEMPLE » sis 25-29, rue du Temple, 16-18, rue des Orgues – Place du Carré Saint Antoine – 89000 AUXERRE une indemnité d’un montant de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « SDC CARRE DU TEMPLE » représenté par son syndic la S.A.S. LAMY, souligne que la somme est certaine, liquide exigible dès lors qu’elle résulte des décisions des assemblées générales ayant approuvé les comptes et fixé le budget prévisionnel ainsi que des appels de provisions pour les exercices écoulés.

Sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 55 du décret du 17 mars 1967, il réclame en conséquence la condamnation de la S.C.I.SAINT [E] à lui verser 30 385,14 € euros au titre des charges de copropriété impayées. Elle sollicite enfin la capitalisation des intérêts.

Par ailleurs, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « SDC CARRE DU TEMPLE » sollicite la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts en faisant valoir subir un préjudice financier du fait de l’importance du solde débiteur et de la résistance abusive de la société à remplir ses obligations, préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires dus à la copropriété. Il précise avoir dû faire l’avance de la somme due par la défenderesse car un compte de copropriété ne peut pas être débiteur et avoir été privé des fonds nécessaires à une gestion normale et à l’entretien de l’immeuble.

Pour un exposé exhaustif des prétentions et des moyens du demandeur, le tribunal se réfère expressément aux termes de l’assignation, par application de l’article 455 du Code de procédure civile.

La défenderesse, bien que régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 juin 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du 17 novembre 2025 et mise en délibéré au 26 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 indiquent « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le demandeur produit au soutien de ses prétentions :

— un justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse

— l’extrait KBis de la SCI SAINT [E]

— le contrat de syndic

— les appels de provisions sur charges

— Les procès-verbaux des assemblées générales des 31 mai 2022, 13 juin 2023 et 28 juin 2024 ;

— les relevés de compte propriétaire arrêtés au 15 janvier 2025 faisant état des sommes

* 12 921.39 euros au titre des lots 101, 104 et 105 ;

* 1 664.53 euros au titre des lots 103 et 106 ;

* 412.64 euros au titre du lot 107 ;

* 1 412.45 euros au titre du lot 109 ;

* 1 412.45 euros au titre du lot 110 ;

* 7 020.86 euros au titre des lots 111, 1112 et 113 ;

* 1 100.06 euros au titre du lot 114 ;

*1 443.64 euros au titre du lot 115 ;

* 1 467.33 euros au titre du lot 116 ;

* 1 529.79 euros au titre du lot 117.

À l’examen des pièces ainsi fournies, il est justifié que la créance du syndicat des copropriétaires à l’égard de la SCI SAINT [E] s’élève à la somme de 30 385, 14 € arrêtée au 15 janvier 2025.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts étant de droit, elle sera ordonnée conformément à l’article1343-2 du code civil et les intérêts seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière à compter de la demande en ce sens du 28 mars 2025

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, « le créancier auquel son débiteur en retard, a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, les manquements répétés de la SCI SAINT [E] depuis 2023 à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété des nombreux lots dont elle est propriétaire, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes particulièrement importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

La défenderesse sera en conséquence condamnée à payer au syndicat de copropriétaire de l’ensemble immobilier du CARRE DU TEMPLE, une indemnité de 1 500 € en réparation de son préjudice de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, ainsi qu’à verser une somme de 1.200 € au demandeur au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, “les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”

En l’espèce, aucun élément ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit.

* * * *

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la S.C.I. SAINT [E] à payer au Conseil de Syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier « SDC CARRE DU TEMPLE » représenté par son syndic la S.A.S. LAMY

—  30 385, 14 € (TRENTE MILLE TROIS CENT QUATRE VINGT CINQ EUROS ET QUATORZE CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété impayées

—  1 500 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts

ORDONNE la capitalisation des intérêts ainsi produits dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière à compter du 28 mars 2025 ;

CONDAMNE la SCI SAINT [E] à payer au Conseil de Syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier « SDC CARRE DU TEMPLE » représenté par son syndic la S.A.S. LAMY la somme de 1200 euros (MILLE DEUX CENTS EUROS) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;

Le Greffier, Le Président,