N° RG 23/09774 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YNWG

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 03 JUIN 2025

50C

N° RG 23/09774

N° Portalis DBX6-W-B7H-YNWG

Minute n°2025/

AFFAIRE :

[X] [N] [G] [M] [C] [E] épouse [N]

C/

SCCV BON AIR

[U]

le :

à

AARPI GRAVELLIER LIEF DE LAGAUSIE RODRIGUES

M^e Damien MERCERON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, statuant en Juge Unique,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 02 Avril 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [X] [N]

né le 29 Juillet 1963 à [Localité 14] (MARNE)

[Adresse 7]

[Localité 6]

représenté par M^e Damien MERCERON, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [G] [M] [C] [E] épouse [N]

née le 1er Septembre 1968 à [Localité 8] (ORNE)

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par M^e Damien MERCERON, avocat au barreau de BORDEAUX

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DÉFENDERESSE

SCCV BON AIR

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Philippe LIEF de l’AARPI GRAVELLIER LIEF DE LAGAUSIE RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX

Par contrat préliminaire à une vente en l’état futur d’achèvement en date du 11 mars 2018, Monsieur [X] [N] et Madame [G] [E] épouse [N] ont réservé auprès de la SCCV BON AIR le lot numéro C 101, au sein de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 13], sis [Adresse 2] et [Adresse 5] [Localité 9] [Adresse 1]), et ce pour un prix de 253.000 €.

La date prévisionnelle d’achèvement était fixée au premier trimestre 2020.

L’acte de vente est intervenu le 30 octobre 2018 entre les mêmes parties portant sur les lots désormais numérotés 53 et 137 consistant respectivement dans un appartement de type T2 et un parking couvert, l’acte prévoyait un délai d’achèvement et de livraison à la fin du deuxième trimestre 2020.

En raison du retard de livraison, par courrier du 18 septembre 2023, Monsieur et Madame [N] ont sollicité une indemnisation auprès de la SCCV BON AIR.

La livraison est intervenue le 12 décembre 2023, avec réserves.

Faute de réponse les satisfaisant, par acte en date du 03 novembre 2023, ils ont fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire la SCCV BON AIR aux fins de la voir condamnée à les indemniser d’un préjudice.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 juillet 2024, Monsieur [X] [N] et Madame [G] épouse [N] demandent au Tribunal de :

Vu les articles 1217 et 1231-1 et suivants du code civil Vu les articles 1104 et 1611 du Code civil Vu l’article 514 du Code de procédure civile

1°/ À TITRE PRINCIPAL,

— DIRE ET JUGER que la SCCV BON AIR a commis des manquements de nature à engager sa responsabilité contractuelle.

— JUGER que la clause de report de livraison, stipulée en page 23 et 24 de l’acte de vente signé le 30 octobre 2018, doit être réputée non écrite en ce qu’elle prive de sa substance l’obligation essentielle du promoteur vendeur, et en ce qu’elle crée, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

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2°/ À TITRE SUBSIDIAIRE,

— REJETER les causes de suspension légitimes dont entend se prévaloir la SCCV BON AIR.

3°/ EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER la SCCV BON AIR à verser à Monsieur et Madame [N] la somme de 22.896 € au titre de leur préjudice de perte de chance de percevoir des loyers, jusqu’au 12 décembre 2023, date de livraison des biens acquis.

— CONDAMNER la SCCV BON AIR à verser à Monsieur et Madame [N] la somme totale de 3.187,80 € au titre de leur préjudice financier, jusqu’au 12 décembre 2023, date de livraison des biens acquis.

— CONDAMNER la SCCV BON AIR à verser à Monsieur [N] la somme de 5.000 € en indemnisation de son préjudice moral.

— CONDAMNER la SCCV BON AIR à verser à Madame [N] la somme de 5.000 € en indemnisation de son préjudice moral.

— DIRE ET JUGER que les sommes allouées seront assorties des intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1344 du Code Civil à compter du courrier de mise en demeure du 18 septembre 2023.

— CONDAMNER la SCCV BON AIR à faire procéder à la levée de la réserve n°5 mentionnée au procès-verbal de livraison du 12 décembre 2023 concernant le carrelage cassé et à communiquer à Monsieur et Madame [N] les quitus de levée de réserves, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard, passé un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir.

— DIRE ET JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

— CONDAMNER la SCCV BON AIR au paiement d’une somme de 3.500 € à Monsieur et Madame [N] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— La CONDAMNER aux entiers dépens.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 septembre 2024, la SCCV BON AIR demande au Tribunal de :

Vu les articles 1103, 1170, 1231-3, 1642-1 et 1648 du Code civil, Vu les articles L.212-1, R.212-1 du Code de la consommation, Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

A TITRE PRINCIPAL, constatant que la clause de report de livraison est parfaitement recevable, et constatant que le retard de livraison est intégralement couvert par les causes légitimes de suspension du délai de livraison ;

— DÉCLARER recevable et applicable la clause de report de livraison prévue à l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement ;

— DÉBOUTER Monsieur et Madame [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétention au titre du retard de livraison ;

— CONDAMNER Monsieur et Madame [N] à verser la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

A TITRE SUBSIDIAIRE, si la juridiction estimait que le retard était indemnisable en tout ou partie :

— DÉBOUTER Monsieur et Madame [N] de leur demande formée à hauteur de 22.896 € au titre de la perte de chance de percevoir des loyers, en ce qu’ils ne rapportent pas la preuve de son existence et de son quantum ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE : RÉDUIRE à de plus juste proportion ce poste de préjudice, dont la perte de chance ne saurait excéder 50 % ; et FIXER le quantum du préjudice au prorata du nombre de jours de retard retenus en cas de retard partiel ;

— FIXER le préjudice financier à la somme de 3.187,80 € en cas de retard indemnisable en totalité ; ou à défaut, au prorata du nombre de jours de retard retenus en cas de retard partiel ;

— DÉBOUTER Monsieur et Madame [N] de leur demande formée à hauteur de 5.000 € chacun au titre du préjudice moral allégué, en ce qu’ils ne rapportent pas la preuve de son existence et de son quantum ;

o A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE : RÉDUIRE à de plus juste proportion ce poste de préjudice ;

— DÉBOUTER Monsieur et Madame [N] de leur demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

o A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE : RÉDUIRE à de plus juste proportion cette demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— DÉBOUTER Monsieur et Madame [N] de leur demande de condamnation aux intérêts au taux légal à compter du courrier de mise en demeure du 18 septembre 2023, les intérêts ne pouvant courir qu’à compter de la décision à intervenir ;

— DÉBOUTER Monsieur et Madame [N] de leur demande de condamnation sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, à faire procéder à la levée de la réserve n°5 mentionnée au procès-verbal de livraison du 12 septembre 2023 concernant le carrelage cassé.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

L’article 1103 du code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1231-1 du code civil dispose : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En application de l’article 1217 du code civil : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution ;

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

L’article 1601-1 du code civil dispose que la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

En principe tenue d’indemniser les acquéreurs en application des articles 1601-1, 1611 et 1231-1 du code civil, la SCCV BON AIR, vendeur professionnel, débitrice d’une obligation de résultat, ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère constitutive de force majeure ou de l’une des causes contractuellement prévues et énoncées.

L’acte d’acquisition contient un article relatif au délai d’exécution des travaux qui stipule :

« Le vendeur s’oblige à poursuivre les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis ci-dessus soient achevés et les locaux objets des présentes livrés dans les délais ci-dessus visés (…). Ce délai serait différé en cas de force majeure ou d’une autre cause légitime. Pour l’application de cette disposition pourrait notamment être considérées comme causes légitimes de suspension de ce délai :

— les intempéries retenues par le maître d’œuvre, gênant les travaux ou l’exécution du corps d’état considéré, et dûment justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche de l’immeuble,

— les grèves (qu’elles soient générales, particulières au bâtiment et à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou spéciales aux entreprises ou ses sous-traitants travaillant sur le chantier),

— la cessation de paiement, la procédure de sauvegarde, le redressement ou la liquidation judiciaire, des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux (même postérieures à la fin des travaux dans la mesure où les événements ayant conduit à la mise en œuvre de ces procédures auront provoqué la cessation ou l’interruption du marché de travaux par cette ou ces entreprises),

— les jours de retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le vendeur à l’acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le maître d’œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant),

— les jours de retard entraînés par la recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci,

— l’incidence des éventuels travaux complémentaires ou modificatifs demandés par l’acquéreur est acceptée par le vendeur,

— la résiliation d’un marché de travaux dû à la faute d’une entreprise, les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou arrêter les travaux (à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au maître d’ouvrage),

— les jours de retard consécutifs à l’intervention de la direction des monuments historiques ou autres administrations en cas de découverte de vestiges archéologiques dans le terrain,

— les troubles résultants d’hostilités, révolution, cataclysmes naturels, les accidents de chantier,

— les retards de la mise à disposition par les organismes concessionnaires des différents fluides,

— les retards provenant d’anomalies du sous-sol (…),

— injonctions administratives ou judiciaires de suspendre les travaux,

— retards imputables aux compagnies cessionnaires,

— retards de paiement de l’acquéreur (…),

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui du double pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux.

Pour appréciation des événements ci-dessus évoqués les parties d’un commun accord déclarent « s’en rapporter, sauf en ce qui concerne les retards de paiement de l’acquéreur, dès à présent à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité ».

L’acte de vente ne prévoit pas de pénalités de retard.

Sur la validité de la clause :

Monsieur et Madame [N] soutiennent que la clause relative aux causes légitimes de suspension du délai est abusive en ce qu’elle priverait de sa substance l’obligation essentielle de la SCCV BON AIR de délivrer le bien à la date convenue et en ce qu’elle créerait un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties. Ils font valoir que visant des causes légitimes de suspension de manière non limitative et non exhaustive, elle laisse « une liberté infinie » au promoteur vendeur de se prévaloir de causes non stipulées et qu’en outre le maître d’œuvre chargé de la délivrance des attestations est dépourvu de toute indépendance vis-à-vis de la SCCV BON AIR.

L’article 1170 du code civil dispose que toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite et l’article L. 212-1 du code de la consommation, dispose en son alinéa premier que : « dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ».

Néanmoins, de telles clauses de suspension de délai ne revêtent pas les caractéristiques exigées par l’article L. 132-1 du code de la consommation pour être qualifiées d’abusives et elles n’ont ni pour effet ni pour objet de créer, au détriment des acquéreurs non professionnels, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat (Cass. 3e civ., 24 oct. 2012, n°11-17.800, Cass. civ. 3e, 12 juin 2013, n°12-19.285), la cour de cassation permettant à l’acquéreur de prouver que l’événement (intempéries, grève,…) ne présente pas les caractères de la force majeure et qu’un vendeur plus diligent aurait pu en éviter les conséquences (Cass. Civ., 04 mars 1980).

Ainsi, en l’espèce, la clause susvisée ne contrevient à aucune règle d’ordre public et ne comporte aucun élément susceptible de créer un déséquilibre significatif des obligations nées du contrat, au détriment du consommateur qu’est l’acquéreur sans que l’utilisation de l’adverbe notamment ne permette de caractériser un abus quelconque car la preuve des événements suspensifs, énoncés de manière quasi complète, qui doivent être extérieurs la SCCV BON AIR et indépendants de sa volonté, doit être rapportée par une attestation du maître d’œuvre dont la teneur est soumise à contrôle juridictionnel.

S’agissant de l’indépendance du maître d 'œuvre, la société ECOTECH INGENIERIE, Monsieur et Madame [N] versent aux débats l’extrait RCS de celle-ci au 10 mars 2024 selon lequel son gérant est Monsieur [J] [R] alors que la SCCV BON AIR a pour gérant la SAS PROMOTION [R], elle-même présidée par Monsieur [J] [R].

S’il peut être permis de douter de l’indépendance du maître d’œuvre relativement à la SCCV BON AIR comme Monsieur et Madame [N] le soutiennent et du caractère « sincère » des attestations, encore faut-il que ce manque d’indépendance et cette non-sincérité des attestations soient démontrés et le fait que la société de maîtrise d’œuvre soit gérée par le président du gérant de la SCCV BON AIR ne suffit pas en soi à établir comme abusive la clause relative aux causes de suspensions légitime au motif que la justification de ces causes relève du maître d’œuvre.

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Il n’est ainsi pas établi que la clause litigieuse est une clause potestative qui confère une « infinie liberté » au vendeur-promoteur et il n’y a pas lieu de la considérer comme abusive et/ou non écrite.

Sur le retard :

Sur les intempéries :

La SCCV BON AIR fait valoir, par la production de deux attestations du maître d’œuvre, l’une en date du 23 novembre 2022 selon laquelle un retard est justifié par un cumul de 143 jours d’intempéries depuis la déclaration d’ouverture du chantier et la seconde du 26 avril 2023 aux termes de laquelle 33 journées d’intempéries supplémentaires justifient un retard supplémentaire, que les intempéries justifient un retard légitime de livraison. Le maître d 'œuvre indique dans la première attestation que « 143 jours d’intempéries au sens de la réglementation des travaux du bâtiment ont été enregistrés depuis le démarrage des travaux jusqu’au 30 septembre 2022 » et que « ces dernières n’ont pas permis l’exécution des travaux prévus du fait des conditions météorologiques défavorables ». Dans l’attestation du 26 avril 2023, il mentionne que « 33 journées d’intempéries au sens de la réglementation des travaux du bâtiment ont été enregistrés du 1er octobre 2022 au 31 mars 2023 » et viennent s’ajouter aux précédentes, et de même qu’elles « n’ont pas permis l’exécution des travaux prévus du fait des conditions météorologiques défavorables ». Sont joints aux attestations les relevés mensuels météorologiques de Météo France concernant la station du [Localité 12] de février 2019 à mars 2023. Quand bien même cette station serait la plus proche, les attestations du maître d’œuvre ne permettent pas de savoir quels critères il a retenu pour qualifier les jours d’intempéries et ce qui est « dûment justifié » par les relevés au sens de la clause, ni d’expliciter son calcul, ni de savoir si les jours d’intempéries retenus ont retardé le délai d’achèvement de manière à en repousser la date avant le délai échu, alors que seuls peuvent être pris en considération les événements antérieurs à la date contractuelle de livraison, les causes de suspensions postérieures étant sans incidence sur un délai échu.

En conséquence, aucun retard légitime ne sera retenu au titre des jours d’intempéries.

Sur les difficultés liées à la période de COVID :

La SCCV BON AIR fait valoir que la survenance de la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19 a entraîné un retard de 90 jours qui justifie en raison de la clause de doublement un retard de 180 jours.

Dans une attestation du 20 juillet 2020, le maître d’œuvre indique :

« la crise sanitaire liée à la propagation du Covid-19 et les mesures administratives et de police prises par le Gouvernement pour lutter contre sa propagation, ont engendré un retard depuis la 2ème quinzaine de mars 2020 dans la progression normale du chantier du fait :

— des mesures de confinement qui ont empêché bon nombre d’intervenants de poursuivre une activité,

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— des mesures de distanciation physique en vigueur qui interdisent la présence simultanée de trop d’ouvriers sur le chantier et allongent le délai de réalisation par rapport au planning,

— des difficultés d’approvisionnement rencontrées par certains corps d’état, notamment en matière d’équipements électriques et de plomberie/chauffage,

— des reports d’interventions des concessionnaires pour les branchements en énergie du bâtiment ».

Cependant, les termes de cette attestation, très généraux, ne démontrent pas en quoi concrètement les mesures de confinement ont empêché les intervenants et lesquels de poursuivre une activité, ni en quoi concrètement les mesures de distanciation ont retardé le chantier ni quelles difficultés d’approvisionnement et quels reports d’intervention des concessionnaires ont eu lieu. Ainsi, aucune force majeure n’est caractérisée s’agissant du confinement et de la distanciation et aucune cause légitime n’est caractérisée pour le surplus.

Aucune cause légitime de retard ne sera ainsi retenue à ce titre.

Sur la modification du procédé constructif :

La SCCV BON AIR fait valoir qu’une modification du procédé constructif a entraîné un retard de 112 jours qui justifie en raison de la clause de doublement un retard de 224 jours.

Le maître d 'œuvre a attesté dans un écrit du 23 juillet 2020 que :

« – en raison des contraintes sonores liées aux travaux de soutènement, le procédé constructif a dû être modifié, en remplaçant la réalisation du soutènement par des parois berlinoises par un soutènement en paroi de pieux disjoints,

— qu’en raison des impacts immédiats sur la voirie et sur la circulation des véhicules [Adresse 10],

nous avons obtenu l’autorisation de monter la grue le 09 décembre 2019,

— que ces deux événements ont eu pour conséquence une incidence directe sur le déroulement des travaux et ont entraîné un retard sur le planning d’exécution et notamment un retard de 112 jours s’agissant de la modification du procédé constructif ».

La SCCV BON AIR soutient que dans un premier temps pour le mur de soutènement, il était prévu suite à une étude de sol la réalisation d’une paroi avec des pieux forés de type sécant puis que la société en charge des travaux a recommandé la réalisation d 'une paroi berlinoise puis que la Mairie d'[Localité 9] a retiré l’autorisation de faire ce type de travaux pour « autoriser uniquement la construction d’une paroi berlinoise avec pieux battus côté ouest. Pour le surplus, il devait être réalisé un mur de soutènement avec des pieux forés et des renforcements de sol par injection de résine au droit des maisons les plus proches », et que ce motif relève de la cause légitime de retard relative aux anomalies du sous-sol et à « plus généralement tous les éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation ».

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Néanmoins, ce n’est pas ce qu’indique réellement le maître d 'œuvre qui ne mentionne pas dans un premier temps un type constructif avec une paroi avec des pieux forés de type sécant mais le remplacement de la solution avec parois berlinoises, par un soutènement en paroi de pieux disjoints et non pas à cause des particularités du sous-sol mais à cause des contraintes sonores. En outre, la SCCV BON AIR fait état d’une étude de sol préalable ce qui montre que les contraintes du sous-sol étaient connues. Le changement de procédé constructif s’explique ainsi par la prise en compte de l’environnement urbain des travaux et leurs nuisances sonores, ce qui ne relève pas d’une cause légitime de suspension du délai prévu au contrat, ce qui était connu dès le début des travaux et qui ne revêt pas le caractère de la force majeure. En conséquence, ce motif ne sera pas retenu comme une cause légitime de retard.

Sur les défaillances d’entreprises :

La SCCV BON AIR fait également valoir que le retard est justifié par la défaillance des entreprises en charge des travaux de gros œuvre ACA FRANCE puis AQUITAINE 33 CONSTRUCTION BATIMENT.

Dans une attestation en date du 13 mars 2023, le maître d’œuvre a indiqué :

« Avoir confié les travaux de gros œuvre à la société ACA FRANCE par signature de l’ordre de service numéro un en date du 1er août 2018,

— que le 31 juillet 2020, la société ACA FRANCE nous annonçait la suspension de ses travaux en raison de désaccords techniques sur les travaux de gros œuvre,

— que malgré de nombreux courriers recommandés et mis en demeure, la société ACA FRANCE n’a fait qu’accroître son retard, en ayant abandonné le chantier,

— qu’en depuis des éléments techniques apportés à la société ACA FRANCE, cette dernière a refusé de reprendre les travaux de gros œuvre, ce qui nous a conduit à procéder à son exclusion,

— que nous avons dû faire appel à la société AQUITAINE 33 CONSTRUCTION BATIMENT pour reprendre les travaux de gros œuvre, par signature d’un ordre de service en date du 19 octobre 2020,

— que la société AQUITAINE 33 CONSTRUCTION BATIMENT a rencontré pendant plusieurs mois différentes défaillances liées notamment à des difficultés financières, entraînant une diminution des moyens humains et matériels, impactant l’avancement du chantier,

— qu’un jugement de redressement judiciaire a été rendu le 05 octobre 2022, à l’encontre de la société AQUITAINE 33 CONSTRUCTION BATIMENT,

— de la nécessité de procéder au remplacement de ces 2 entreprises, ce qui a engendré un retard sur le planning d’exécution des travaux, soit un retard de 261 jours ».

La SCCV BON AIR produit en outre un courrier en date du 1er octobre 2020 adressé à la société ACA FRANCE mentionnant un numéro d’accusé de réception qui fait référence à des précédents courriers et, notamment, un courrier du 22 septembre 2020 la mettant en demeure de reprendre ses travaux, puis lui notifie la résiliation de son marché à ses torts exclusifs. Elle produit également l’ordre de service de la société AQUITAINE 33 CONSTRUCTION BATIMENT en date du 19 novembre 2020, l’extrait du BODACC faisant état du jugement d’ouverture de redressement judiciaire de cette société en date du 05 octobre 2022 et un ordre de service en date du 29 décembre 2022 concernant une nouvelle entreprise de gros œuvre.

Cependant à la première date mentionnée à laquelle a été constatée la défaillance de l’entreprise ACA FRANCE, à savoir le 22 septembre 2020, le délai contractuel d’achèvement des travaux fixé au 30 juin 2020 était déjà échu sans qu’aucune autre cause légitime de suspension n’ait été retenue auparavant.

Ainsi, cette défaillance et les conséquences qui en ont résulté ne peuvent être retenues comme causes légitimes de retard.

Il en résulte que le retard intervenu quant à la date de livraison n’est pas justifié et la SCCV BON AIR sera tenue à réparation du préjudice résultant de son inexécution contractuelle.

Sur le préjudice :

Sur le préjudice de perte de chance de percevoir des loyers :

Monsieur et Madame [N] font valoir qu’ils entendaient donner à bail le logement pour un logement dont la valeur locative peut être estimée à 600 euros par mois et qu’ils ont subi une perte de chance de le louer durant toute la période du retard de livraison à hauteur de 90 %.

La SCCV BON AIR fait valoir que ce préjudice n’était pas prévisible à la date de signature du contrat car elle ignorait que Monsieur et Madame [N] avaient l’intention de donner à bail le logement, outre que la perte de chance est surévaluée et ne saurait excéder 50 %.

L’argumentation selon laquelle un promoteur immobilier ne pouvait envisager que des acquéreurs fassent l’acquisition d’un bien pour le louer ne saurait être retenue. En outre, Monsieur et Madame [N] justifient de qu’ils avaient l’intention de mettre en location l’appartement par la signature dès le 08 mai 2019 d’un mandat de gestion locative auprès de la société [R] IMMOBILIER SERVICES pour le bien acheté en l’état futur d’achèvement, mandat renouvelé auprès de la même société le 21 juillet 2023, et démontrent qu’ils ont reçu une proposition de gestion locative de la part de l’Agence [R] IMMOBILIER le 08 mars 2018 avec le contrat de réservation préliminaire.

S’agissant de la valeur locative du bien et de la perte de chance, Monsieur et Madame [N] produisent un avis de location en date du 15 février 2024 qui fait état de ce que le bien vient d’être loué depuis le 14 février 2024 pour un loyer mensuel hors provision de 600 euros.

Le montant du loyer apparaît conformé au marché locatif local pour un T2 d’une surface de 44 m² avec parking couvert. Dès lors il y a lieu de retenir une valeur locative mensuelle de 600 euros.

Le préjudice consiste effectivement en une perte de chance de percevoir des loyers. Eu égard au marché locatif local et à la période de 2 mois entre la livraison et la conclusion du bail, la perte de chance sera évaluée à 80 %.

La livraison étant intervenue le 12 décembre 2023, le retard indemnisable est de 3 ans 5 mois et 12 jours.

En ne comptabilisant que les mois entiers, pendant 3 ans et 5 mois, soit pendant 41 mois, il sera alloué à Monsieur et Madame [N] la somme de 19.680 euros (41 x 600 x 80 %) que la SCCV BON AIR sera condamnée à leur payer en réparation de la perte de chance de percevoir des loyers.

Sur le préjudice lié au coût de l’emprunt :

Monsieur et Madame [N] justifient d’une offre de prêt pour le financement de l’acquisition en date du 02 juillet 2018 et de montants d’échéances à compter du 07 octobre 2018 et jusqu’au 07 novembre 2021 à hauteur de 75,90 euros, sauf en octobre 2018 et novembre 2019, puis du paiement d’échéances à hauteur de 700,37 euros à compter de décembre 2021 dont 26,57 euros correspondant au paiement de l’assurance et des sommes entre 84,28 et 96,53 correspondant au coût des intérêts, soit des frais mensuels supérieurs alors à la somme moyenne demandée de 75,90 euros.

La SCCV BON AIR ne conteste d’ailleurs pas le montant des frais demandés à hauteur de 3.187,80 euros qui correspond à une somme mensuelle de 75,90 euros sur une période de 42 mois, montant de même inférieur à la totalité des frais susvisés sur la période.

Elle sera ainsi condamnée à payer à Monsieur et Madame [N] la somme de 3.187,80 euros correspondant au surcoût de l’emprunt lié au retard de livraison.

Sur le préjudice moral :

Monsieur et Madame [N] ne produisent aucun élément permettant d’établir qu’ils ont subi une atteinte psychologique, une atteinte à leurs sentiments d’affection, d’honneur et/ou de considération et ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les intérêts :

En application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, les sommes accordées produiront intérêt au taux légal à compter du jugement, s’agissant de dommages et intérêts.

Sur la demande relative à la levée des réserves :

En application de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction alors apparents.

La SCCV BON AIR produit un état de levée de réserves en date du 23 septembre 2024 qui, s’il n’est pas signé des propriétaires, comprend une photographie d’une partie du sol carrelée à l’endroit exactement identique où la fissure avait été relevée à titre de réserves sur le procès-verbal de livraison, photographie sur laquelle la fissure n’apparaît plus.

Il est ainsi suffisamment établi que la réserve a été levée et Monsieur et Madame [N] seront déboutés de leur demande de levée de réserve antérieure à l’état de levée de réserves produit.

Sur les demandes annexes :

La SCCV BON AIR, partie perdante, sera condamnée aux dépens. Au titre de l’équité, elle sera condamnée à payer à Monsieur et Madame [N] la somme de 1 200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

CONDAMNE la SCCV BON AIR à payer à Monsieur [X] [N] et Madame [G] [E] épouse [N] la somme de 19.680 euros en réparation de la perte de chance de percevoir des loyers, ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

CONDAMNE la SCCV BON AIR à payer à Monsieur [X] [N] et Madame [G] [E] épouse [N] la somme de 3.187,80 euros correspondant au surcoût de l’emprunt lié au retard de livraison, ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

CONDAMNE la SCCV BON AIR à payer à Monsieur [X] [N] et Madame [G] [E] épouse [N] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE Monsieur [X] [N] et Madame [G] [E] épouse [N] du surplus de leurs demandes.

CONDAMNE la SCCV BON AIR aux dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, le Président et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT