TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 22/12911 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WUQL

N° de Minute : BX 24/00219

JUGEMENT

DU : 14 Mars 2024

S.A. VILOGIA PRIVILEGE venant aux droits de la SA VILOGIA

C/

[E] [T]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 Mars 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA PRIVILEGE venant aux droits de la SA VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M. [M] [O], muni d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [E] [T], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne le 21 septembre 2023 et non comparante le 16 novembre 2023

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Novembre 2023

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 14 Mars 2024, date indiquée à l’issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 15 mai 2014, SA VILOGIA a donné en location à Madame [E] [T] un immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 2].

La gestion de l’immeuble a été confiée à la S.A. VILOGIA PRIVILEGE.

Le 12 juillet 2022, S.A. VILOGIA PRIVILEGE venant aux droits de la SA VILOGIA a fait signifier à Madame [E] [T] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par exploit d’huissier du 25 octobre 2022, S.A. VILOGIA PRIVILEGE venant aux droits de la SA VILOGIA a fait assigner Madame [E] [T], pour l’audience du douze Janvier deux mil vingt trois, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de :

— constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail portant sur l’immeuble sis à [Adresse 2] pour défaut de paiement de loyers ;

— ordonner l’expulsion de Madame [E] [T] ;

— la condamner au paiement :

— de la somme de 6533,19 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal ;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient le montant de la provision jusqu’à la libération effective des lieux ;

— de la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [E] [T] aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire.

A l’audience, S.A. VILOGIA PRIVILEGE venant aux droits de la SA VILOGIA a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande principale à la somme de 1926,15 euros, selon décompte arrêté au 6 novembre 2023. Le bailleur indique ne pas s’opposer à une demande de délais de paiement.

Il est expressément fait référence aux conclusions de la S.A. VILOGIA visées le 16 novembre 2023 et notifiées à Madame [T] par LR avec AR du 5 août 2023.

Madame [E] [T] a sollicité des délais de paiement, proposant de s’acquitter de sa dette par versements mensuels de 250 euros, outre le loyer courant. Elle expose qu’il y a eu une fuite d’eau à l’extérieur au niveau du compteur d’eau et que la S.A. VILOGIA devait lui rembourser les factures d’eau OCEA de 1000 euros et 1800 euros reçues en 2018.

Le conseil de Madame [T] a dégagé sa responsabilité.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er février 2024 puis prorogée au 14 Mars 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 juillet 2022 puis avoir notifié au préfet du Nord, le 26 octobre 2022 l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail :

Le contrat de bail comporte effectivement une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges.

La dette n’a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 12 septembre 2022.

Sur les sommes dues :

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s’élevait, au 6 novembre 2023, à la somme de 1926,15 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.

Suite à la reprise de gestion par la S.A. VILOGIA PRIVILEGE Madame [E] [T] possède 2 comptes: un compte VILOGIA et un compte VILOGIA PRIVILEGE.

Il résulte des pièces du dossier que :

Lorsque la Société VILOGIA PRIVILEGE a repris la gestion du logement, Madame [T] avait laissé une dette auprès de son ancien bailleur, la Société S.A. VILOGIA, constituée par :

— une facture d’eau pour un montant de 1876,42 euros et une régularisation de charges pour un montant de 99,48 euros.

Soit pour un montant total de 1975,90 euros (cf relevé de compte de la Société S.A. VILOGIA) S’il est vrai qu’un sinistre de dégât des eaux avait été déclaré le 1er janvier 2017 et devait être pris en charge par les Assurances (cf: Rapport d’expertise TEXA du 6 avril 2020), il n’en demeure pas moins également que Madame [T] restait redevable des deux factures susmentionnées (factures d’eau et de régularisation de charges) puisqu’elle ne les a jamais réglées.

Quant au dédommagement de ce sinistre, Madame [T] en a bien bénéficié même si réalisé tardivement en raison d’une erreur de transfert de fond à une tierce société du groupe VILOGIA.

A ce titre, une indemnisation a été versée à hauteur de 2857,24 euros moins la franchise de 250 euros (preuve : mail du 21 avril 2022) mais est venue s’imputer sur :

— sa facture d’eau et sa régularisation de charges pour 1975,90 euros due à la société S.A. VILOGIA puisque Madame [T] n’en avait jamais adressé paiement (cf: relevé de compte sur la société S.A. VILOGIA).

Quand au solde pour un montant de 631,34 euros, cette somme a bien été versée au crédit sur le compte locatif de Madame [T] géré par la Société VILOGIA PRIVILEGE comme en témoigne son relevé de compte sur la Société VILOGIA PRIVILEGE.

Madame [E] [T] sera donc condamnée à payer en deniers ou quittances valables à S.A. VILOGIA PRIVILEGE venant aux droits de la SA VILOGIA la somme de 1926,15 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 novembre 2023.

Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement :

Madame [E] [T] sollicite des délais de paiement et offre de s’acquitter de sa dette par versements mensuels de 250 euros, outre le loyer courant.

Au regard de la situation financière de Madame [E] [T], il convient de lui accorder la possibilité de régler sa dette par mensualités de 250 euros et de suspendre les effets de la clause résolutoire en soulignant toutefois que dès le premier impayé, soit de cette mensualité, soit du loyer courant, la totalité de la dette redeviendra exigible et l’expulsion pourra alors être poursuivie sans nouvelle décision.

Sur l’indemnité mensuelle d’occupation :

Dans l’hypothèse où Madame [E] [T] ne respecterait pas les délais qui lui ont été accordés par le juge, l’occupation des lieux deviendrait illégitime, causant au bailleur un préjudice qu’il convient de réparer en condamnant la locataire, devenue occupante sans titre, à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, soit 902,46 euros jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Madame [E] [T], qui succombe, supportera les entiers dépens.

L’équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

L’article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Contradictoire et en premier ressort ;

Déclare l’action de S.A. VILOGIA PRIVILEGE venant aux droits de la SA VILOGIA recevable ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mai 2014 entre SA VILOGIA et Madame [E] [T] concernant l’immeuble situé à [Adresse 2], sont réunies à la date du 12 septembre 2022 ;

Condamne Madame [E] [T] à payer en deniers ou quittances valables à S.A. VILOGIA PRIVILEGE venant aux droits de la SA VILOGIA , la somme de 1926,15 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Autorise Madame [E] [T] à payer sa dette, en principal par mensualités de 250 euros ;

Dit que ces mensualités devront être payées le 6 de chaque mois et pour la première fois le 6 du mois suivant la signification de la présente décision ;

Rappelle que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ;

Dit que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’en revanche, en cas de non paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera automatiquement acquise à compter de la date de la première de ces mensualités impayées ;

Dit que dans ce cas, à défaut d’avoir quitté les lieux dont il s’agit dans les deux mois du commandement de délaisser, Madame [E] [T] ou tout occupant de son chef pourra être expulsée, et ce, si besoin est, avec le concours de la Force Publique ;

Condamne Madame [E] [T], au cas où la clause résolutoire reprendrait effet, à payer chaque mois pour lequel elle sera restée dans les lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel charges comprises, soit 902,46 euros ;

Dit que la part correspondant aux charges dans ces indemnités mensuelles d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges de l’année dépasseraient la provision ;

Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [E] [T] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé le 14 Mars 2024 par mise à disposition au greffe.

Le GREFFIER Le PRESIDENT