Minute N°

COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 23/01209 – N° Portalis DB3F-W-B7H-JLEG

JUGEMENT DU 19 Novembre 2024

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SARL CGS RCS PAU n° 498.220.649, [Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Charlène MARTANE, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant, M^e Hugues DUCROT, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant,

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [O]

né le 15 mars 1964 à [Localité 9] (13)

[Adresse 3]

[Localité 1] (SUISSE)

représenté par M^e Elizabeth PHELIPPEAU-SOL, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant, M^e Caroline CERVEAU-COLLIARD, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant.

Madame [B] [J] épouse [O]

née le 17 avril 1972 à [Localité 5] (République Fédérale d’Allemagne)

[Adresse 3]

[Localité 1] (SUISSE)

représenté par M^e Elizabeth PHELIPPEAU-SOL, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant, M^e Caroline CERVEAU-COLLIARD, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur

Assesseur : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président

Monsieur Djamila HACHEFA, et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 786 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 10 Septembre 2024

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre prorogé à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Madame Djamila HACHEFA, et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

— =-=-=-=-=-=-

Grosse + expédition à :M^e Hugues DUCROT

Expédition à :M^e Caroline CERVEAU-COLLIARD

délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE :

M. [P] [O] et Mme [B] [J] épouse [O] sont propriétaires en indivision des lots n°107 et 305 de l’immeuble régi par les règles de la copropriété [Adresse 8] [Adresse 7] (84).

Soutenant l’existence de charges de copropriété impayées malgré de vaines mises en demeure adressées par le syndic en 2021 et 2022, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] (84) a par acte du commissaire de justice en date du 16 mars 2023, fait assigner M. [P] [O] et Mme [B] [J] épouse [O] devant le tribunal judiciaire d’Avignon en paiement d’un arriéré de charges et de provisions devenues exigibles sur le fondement de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Par ordonnance du 21 mai 2024, le juge de la mise en état a débouté M. [P] [O] et Mme [B] [J] épouse [O] de leur fin de non-recevoir tirée du défaut de pouvoir juridictionnel du tribunal judiciaire, déclaré recevable l’action en paiement introduite le 16 mars 2023 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] (84) et a condamné les défendeurs au paiement des dépens de l’incident.

Par conclusions déposées au greffe et signifiées le 8 novembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], a conclu comme suit :

— débouter M. [P] [O] et Mme [B] [J] épouse [O] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner M. [P] [O] et Mme [B] [J] épouse [O] à lui payer la somme de 17 079,45 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 26 octobre 2023, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 21 juillet 2021, et outre actualisation au jour de l’audience ;

— condamner M. [P] [O] et Mme [B] [J] épouse [O] à lui payer la somme de 3 320,97 euros au titre des fonds à échoir ;

— condamner M. [P] [O] et Mme [B] [J] épouse [O] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— condamner M. [P] [O] et Mme [B] [J] épouse [O] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

Par dernières conclusions récapitulatives déposées au greffe et signifiées le 12 décembre 2023, M. [P] [O] et Mme [B] [J] épouse [O] ont conclu comme suit :

— débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] de sa demande de condamnation de M. et Mme [O] à payer la somme de 3 320,97 euros au titre des fonds à échoir et de celle à titre de dommages intérêts ;

— leur accorder des délais de paiement dans la limite de deux années,

— prendre acte de ce qu’ils ne sont pas opposés à consentir une délégation de paiement des loyers au profit du Syndicat des copropriétaires,

En tout état de cause :

— débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] de sa demande au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— juger que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] conservera à sa charge les dépens de l’instance.

Par ordonnance en date du 20 juin 2024, l’affaire a été déclarée close.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En cas d’impayé à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1,l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit, après mise en demeure restée infructueuse passée un délai de 30 jours, la déchéance du terme et l’exigibilité immédiate des autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues et appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Il est versé aux débats les procès-verbaux des assemblées générales des 3 juin et 19 novembre 2016, du 16 juin 2017, du 22 septembre 2018, du 14 juin 2019, du 25 septembre 2005, du 28 octobre 2021, du 3 novembre 2022 et du E 6 octobre 2023 aux termes desquelles les comptes ont été approuvés jusqu’à l’exercice comptable clos au 31 mars 2023.

Il a également été produit les mises en demeure des 21 juillet, 3 août et 9 novembre 2021, et du 14 février et 21 septembre 2022.

1. Les provisions échues :

Sur la base d’un extrait de compte daté du 26 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. et Mme [O] au paiement d’une somme de 17 079,45 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au quatrième trimestre 2023, somme que les requis considèrent comme étant affectée d’une erreur.

Ces derniers reconnaissent que le solde du dernier appel de fonds en date du 3 novembre 2022, (15 1947,914 euros ) et de l’appel de fonds au titre du premier trimestre 2023 (283, 61 euros ) s’élève bien à la somme de 16 231,52 euros.

Ils relèvent que le syndicat des copropriétaires sollicitait initialement leur condamnation au paiement de la somme de 17 510,90 euros au titre des sommes échues et à échoir jusqu’au quatrième trimestre 2023 inclus mais que désormais il est sollicité leur condamnation au paiement de 17 338,94 euros au titre de ces mêmes sommes.

En l’état de ces explications, il n’apparaît pas que le décompte clair présenté par le demandeur soit affecté de l’erreur alléguée, de sorte qu’il sera fait droit à la demande.

Le syndicat des copropriétaires demande que sa condamnation soit assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 juillet 2021. Or cette mise en demeure est une lettre simple qui ne permet pas de faire courir les intérêts à compter de la date de sa réception comme le prévoit l’article 64 du décret du 17 mars 1967, observation étant par ailleurs faite que cette mise en demeure a été délivrée pour une somme inférieure au montant de la condamnation et que des paiements sont intervenus.

En conséquence de quoi, les intérêts courront à compter du présent jugement en application de l’article 1231-7 du Code civil.

2. Sommes dues au titre des provisions non encore échues :

Le syndicat des copropriétaires sollicite également le paiement de provisions au titre des exercice 2023 et 2024, faisant valoir que lors des assemblées générales des 3 novembre 2022 et 6 octobre 2023, il a été voté le budget prévisionnel pour l’exercice comptable du 1er mars 2023 au 31 mars 2024 et du 1er avril 2023 au 31 mars 2025.

Cependant, il est rappelé que la mise en oeuvre de l’article 19-2 suppose qu’une provision soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure, les dispositions de cet article ne pouvant s’appliquer pour obtenir le recouvrement de fonds postérieurs à la mise en demeure prévue par ce texte.

En l’espèce, la dernière mise en demeure versée aux débats est celle du 21 septembre 2022 relative aux charges de copropriété impayées au 20 septembre 2022.

Dans ces conditions, il ne peut être fait droit à la demande en paiement de la somme de 3320,97 euros au titre des provisions non encore échues pour n’avoir fait l’objet d’aucune mise en demeure.

3. Les dommages intérêts :

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que les dommages intérêts, en raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs au paiement de dommages intérêts tenant à leur refus de régler les appels de fonds et l’arriéré des charges de copropriété, situation constitutive selon lui d’une faute interdisant à la copropriété de bénéficier en temps opportun des travaux et prestations nécessaires à son bon fonctionnement.

Dans le cadre du présent litige, la condamnation prononcée à l’encontre de M. et Mme [O] a été assortie des intérêts au taux légal conformément aux dispositions ci-dessus visées. Par contre le syndicat des copropriétaires n’établit pas l’existence d’un préjudice indépendant du retard de paiement des sommes dues par les défendeurs, de sorte qu’il ne sera pas fait droit à la demande de dommages-intérêts.

4. Les délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 alinéa 1er du Code civil, M. et Mme [O] sollicitent des délais de paiement dans la limite de deux années, demande à laquelle s’oppose le syndicat des copropriétaires arguant de l’ancienneté de la dette.

Les défendeurs exposent avoir été victime d’une escroquerie pour l’acquisition de leur bien, expliquant avoir acquis par l’intermédiaire de la société Apollonia pas moins de 29 biens immobiliers, de sorte que le montant cumulé de leurs charges de propriété appelées chaque année est exorbitant.

Il est produit, outre la justification des différentes procédures initiées par les défendeurs ou à leur encontre, un certificat médical daté du 31 août 2023 faisant état de graves problèmes de santé dont M. [O] est atteint.

Il n’est cependant pas justifié de la situation pécuniaire des débiteurs comme le prévoient les dispositions visées par ces derniers.

Dès lors, la demande de délais de grâce ne peut être accueillie favorablement.

5. Aux frais du procès :

Les dépens de l’instance seront mis à la charge de M. [P] [O] et Mme [B] [J] épouse [O].

Il y a lieu également de les condamner au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, exécutoire de droit à titre provisoire,

Condamne M. [P] [O] et Mme [B] [J] épouse [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] situé [Adresse 7] (84) la somme de 17 079,45 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 26 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] situé [Adresse 7] (84) de sa demande en paiement de la somme de 3320,97 euros au titre des provisions non encore échues ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] situé [Adresse 7] (84) de sa demande de dommages-intérêts ;

Déboute M. [P] [O] et Mme [B] [J] épouse [O] de leur demande de délais de paiement ;

Condamne M. [P] [O] et Mme [B] [J] épouse [O] aux dépens de l’instance ;

Condamne M. [P] [O] et Mme [B] [J] épouse [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] situé [Adresse 7] (84) la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par la Présidente et le Greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE