RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 24 décembre 2024

MINUTE N° 24/______

N° RG 24/01079 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QOGG

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 19 novembre 2024 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.A.R.L. ALN INVEST

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Lionel COHEN de la SELARL CABINET COHEN-TOKAR & ASSOCIES, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S.U. FOOD KORNER

dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 octobre 2024, la SARL ALN INVEST a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry la SASU FOOD KORNER, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article L.145-41 du code de commerce, aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti par la SARL ALN INVEST, à la SASU FOOD KORNER, à compter du 17 juillet 2024 ;

— Ordonner, faute de départ volontaire du locataire dans les deux mois de la délivrance du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef des locaux, avec, si nécessaire, le concours de la force publique ;

— Autoriser la bailleresse à faire transporter et séquestrer dans tel garde meuble de son choix, aux frais de la partie expulsée, les meubles laissés dans les lieux loués ;

— Condamner, à titre provisionnel, la SASU FOOD KORNER, à payer à la SARL ALN INVEST, la somme de 7.979,57 euros, terme du mois de septembre 2024 inclus arrêtée au 17 septembre 2024 ;

— Dire que lesdites sommes porteront intérêt au taux de 3% par trimestre, tout trimestre commencé étant dû à compter du 17 juin 2024 ;

— Condamner la SASU FOOD KORNER à payer à la SARL ALN INVEST une indemnité mensuelle d’occupation égale au double du montant du loyer augmentée des charges jusqu’à libération effective des lieux loués ;

— Condamner la SASU FOOD KORNER à payer à la SARL ALN INVEST la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner enfin la SASU FOOD KORNER aux entiers dépens comprenant les frais du commandement.

Au soutien de ses prétentions, la SARL ALN INVEST expose que, par acte du 15 mai 2007, la SCI LOYS, aux droits de laquelle elle vient selon acte du 26 janvier 2012, a donné à bail à la société ALLO RAPIDO PIZZA, initialement dénommée la société FAMILY PIZZA, des locaux commerciaux moyennant un loyer annuel de 5.572,32 euros hors taxes et hors charges. Elle explique que, par acte du 10 septembre 2010, la société ALLO RAPIDO PIZZA a cédé son fonds de commerce, incluant le droit au bail, à la société CS2M, qui l’a elle-même cédé à la société CHTOUI par acte du 1er juillet 2014. Puis, par acte du 1er août 2018, cette dernière l’a cédé à la société FOOD KORNER. Elle indique que sa locataire, la SASU FOOD KORNER, réglant de manière irrégulière ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer le 17 juin 2024 par commissaire de justice un commandement visant la clause résolutoire, d’avoir à payer en principal la somme de 3.188,68 euros, lequel est demeuré infructueux dans le délai imparti.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 novembre 2024 au cours de laquelle la SARL ALN INVEST, représentée par son conseil, s’est référée à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans son assignation.

Bien que régulièrement assignée, la SASU FOOD KORNER n’a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion du locataire

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SARL ALN INVEST justifie, par la production du bail commercial du 15 mai 2007, du commandement de payer délivré le 17 juin 2024 et du décompte actualisé au 19 juillet 2024, que sa locataire, la SASU FOOD KORNER, a cessé de payer ses loyers, charges et taxes.

Le contrat de bail du 15 mai 2007 stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, la SARL ALN INVEST a fait délivrer le 17 juin 2024 à la SASU FOOD KORNER un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme de 3.188,68 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de mai 2024 inclus, hors coût de l’acte.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 17 juin 2024, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 18 juillet 2024.

Il convient donc de considérer la SASU FOOD KORNER occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tout occupant de leur chef, sans délai, à défaut la SARL ALN INVEST étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tout occupant de leur chef, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

Comme demandé, le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision au titre des impayés de loyers, charges et taxes

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le décompte actualisé au 17 septembre 2024 inclus porte sur les loyers et charges pour les mois de février à septembre 2024, le montant de la taxe foncière pour l’année 2024 ainsi que la somme de 129,61 euros au titre du réajustement du dépôt de garantie.

La somme réclamée par le décompte au titre du réajustement du dépôt de garantie s’analysant en une clause pénale qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voir supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, et dès lors ne présente pas de caractère incontestable. Il convient donc de la déduire du montant provisionnel sollicité.

En outre, il y a lieu de constater que la somme réclamée au titre de la taxe foncière n’est pas justifiée, aucun avis fiscal n’étant joint au dossier, de sorte qu’il convient de déduire la somme de 1.342 euros.

Déduction faite de ces sommes, il convient de considérer que l’obligation de la SASU FOOD KORNER de payer à la SARL ALN INVEST la somme de 6.507,96 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du mois de septembre 2024 inclus, n’est pas sérieusement contestable.

Par conséquent, la SASU FOOD KORNER est condamnée à payer à la SARL ALN INVEST une somme provisionnelle de 6.507,96 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au terme du mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2024, date de délivrance du commandement de payer, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Enfin, la demande de majoration des intérêts de retard s’analyse en une clause pénale qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voir supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, et dès lors ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur l’indemnité d’occupation majorée

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SASU FOOD KORNER causant un préjudice à la SARL ALN INVEST, celle-ci est fondée à obtenir à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle.

Par conséquent, il convient de condamner à titre provisionnel la SASU FOOD KORNER au paiement de ladite indemnité à compter du 1er octobre 2024, celles dues depuis le 18 juillet 2024 étant comprises au titre de la provision.

Cependant, la demande de majoration de ladite indemnité s’analyse en une clause pénale qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voir supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, et dès lors ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SASU FOOD KORNER, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner la SASU FOOD KORNER, partie succombante, à payer à la SARL ALN INVEST la somme de 1.200 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 3], au 18 juillet 2024 ;

ORDONNE l’expulsion immédiate de la SASU FOOD KORNER et de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 3], avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SASU FOOD KORNER à payer à la SARL ALN INVEST une somme provisionnelle de 6.507,96 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de septembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2024, date de délivrance du commandement de payer ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration des intérêts de retard ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SASU FOOD KORNER à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 18 juillet 2024, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNE la SASU FOOD KORNER à payer à la SARL ALN INVEST une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du dernier loyer et charges à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clés ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE la SASU FOOD KORNER à payer à la SARL ALN INVEST la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SASU FOOD KORNER aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 24 décembre 2024, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,