Minute N° 25/00114

COUR D’APPEL DE [Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 25/00399 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J52F

JUGEMENT DU 03 Juin 2025

DEMANDEUR :

[Adresse 15] représenté par son syndic en exercice, la Société CITYA URBANIA [Localité 10], dont le siège social est [Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Anthony MARTINEZ, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [P] [L]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

Monsieur Hervé LEMOINE et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 805 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 06 Mai 2025

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, réputé contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

— =-=-=-=-=-=-

Grosse + expédition à :M^e Anthony MARTINEZ,

Expédition à :

délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Z] [P] [L] est propriétaire d’un appartement et d’une cave constituant les lots n°217 et 229 de la résidence "[Adresse 12]" située [Adresse 7] (84), régie par les règles de la copropriété.

La gestion de cette copropriété est assurée par la S.A.S. Citya Urbania [Localité 10].

Exposant que M. [Z] [P] [L] ne règle plus ses charges de copropriété en leur intégralité depuis plusieurs années et n’a pas régularisé sa situation malgré le courrier recommandé de mise en demeure de payer qui lui a été adressé par le syndic le 4 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 12]" sise [Adresse 7] (84) a, par acte du 17 décembre 2024, fait citer ce copropriétaire devant la présente juridiction aux fins de voir :

— condamner M. [Z] [P] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 12]", représenté par son syndic en exercice, la société Citya Urbania [Localité 10] :

➔ la somme de 22 346,50 euros en principal au titre des charges échues impayées et les frais de recouvrement du syndic, arrêtés au 29 octobre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du 4 avril 2023, date de la mise en demeure,

➔ la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages-intérêts compte tenu du préjudice subi par la copropriété qui n’a pas à supporter la carence d’un copropriétaire défaillant,

— faire application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner M. [Z] [P] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 12]", représenté par son syndic en exercice, la société Citya Urbania [Localité 10], la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [Z] [P] [L] aux entiers dépens de procédure toutes taxes comprises, qui comprendront les frais éventuels d’exécution,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 12]" sise [Adresse 7] (84) a notifié par voie électronique, le 2 avril 2025 de nouvelles conclusions reprenant intégralement ses demandes initiales, et a communiqué une nouvelle pièce n° 8. Cette partie a préalablement fait signifier à M. [P] [L] ses nouvelles conclusions et sa nouvelle pièce par acte extra judiciaire du 31 mars 2025.

Quoique régulièrement cité, M. [Z] [P] [L] n’a pas constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures visées ci-dessus pour un exposé plus précis des faits, prétentions, moyens et arguments des parties.

La clôture a été prononcée le 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

Il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence “Palombes-Moineaux-[Adresse 9]” sise [Adresse 7] (84) :

En application de l’article 10 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de cette même loi du 10 juillet 1965 dispose que “pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel”, que “les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes”, et que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote-part de charges de chacun des copropriétaires. En conséquence, le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de cette même loi la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est plus fondé à s’opposer au paiement des sommes qui lui sont réclamées à ce titre. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l’assemblée générale.

Les provisions pour charges votées sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Au regard des pièces que le syndicat des copropriétaires de la résidence “[13]” située [Localité 5] (84) verse aux débats à l’appui de sa demande, à savoir :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 4 avril 2013, 4 avril 2014, 1er avril 2015, 31 mars 2016, 30 mars 2017, 29 mars 2018, 29 mars 2019, 23 avril 2021, 4 juin 2021, 14 novembre 2022 et 26 mai 2023 portant approbation des comptes des exercices précédents et du budget prévisionnel de l’exercice de l’année à venir, et adoption de divers travaux,

— les appels de provisions sur charges et de fonds travaux,

— le courrier recommandé de mise en demeure de payer adressé au débiteur le 4 avril 2023, retourné avec la mention “pli avisé et non réclamé”,

— le décompte de la créance arrêté au 29 octobre 2024,

il est établi que M. [Z] [P] [L] est redevable envers la copropriété de la résidence "[Adresse 12]" sise [Localité 5] (84) de la somme de 20 604,60 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées, arrêtées après les appels de fonds du dernier trimestre de l’exercice 2024 (octobre – décembre 2024).

En conséquence, M. [Z] [P] [L] sera condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2024, date de l’assignation en justice valant mise en demeure de payer, à défaut de réception du courrier recommandé de mise en demeure de payer qui leur a été adressé.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice. Sont également dus par le copropriétaire défaillant les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations concernant ce copropriétaire.

En application de ce texte, M. [P] [L] supportera les frais d’actes de commissaire de justice (assignation en justice, signification de conclusions) engagés pour obtenir le règlement de sa dette par ce copropriétaire, ainsi que le coût du courrier recommandé de mise en demeure de payer adressé à ce copropriétaire le 4 avril 2023, d’un coût de 6,77 euros. Par contre, aucune somme ne sera allouée ni au titre des courriers de mises en demeure des 17 juillet 2014, 30 octobre 2018, 19 novembre 2018 et 18 octobre 2024, la copie de ces courriers n’étant pas produite, ni au titre des frais de prise d’hypothèque du 19 septembre 2019, en l’absence de justificatif de cette prestation, ni au titre des frais de suivi de contentieux ou de procédure des 11 février 2015, 19 février 2016, 18 avril 2017, 12 février 2018, 2 août 2019, 14 avril 2021 et 18 avril 2024, et des frais de constitution et de remise du dossier à l’huissier ou à l’avocat du 18 août 2017, toutes ces prestations n’étant dues qu’en cas de « diligences exceptionnelles », ce dont ne justifie pas la S.A.S. Citya Urbania [Localité 10], qui n’a fait que transmettre à son huissier et à son avocat habituel la copie des pièces qu’elle détient (contrat de syndic, procès-verbaux d’assemblée générale, justificatifs des appels de fonds …), ainsi qu’un décompte actualisé des sommes dues par le copropriétaire. En conséquence, toutes les sommes facturées à ces titres par ce syndic, d’un montant total de 1 740,90 euros, ne sont dues ni par M. [P] [L], ni par la copropriété de la résidence "[Adresse 12]" [Localité 5] (84).

Il y a lieu d’ordonner, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts dus à l’expiration de chaque période annuelle.

Sur la demande de dommages intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence “[13]” sise [Adresse 7] (84) :

Le retard récurrent de M. [P] [L] dans le paiement de ses charges de copropriété, en ce qu’il remet en cause l’équilibre et la bonne gestion des comptes de la copropriété, occasionne au syndicat des copropriétaires de la résidence “[13]” au [Localité 14] (84) un préjudice distinct du simple retard dans le paiement desdites charges, qui doit être réparé par l’allocation d’une somme de 1 000,00 euros à titre de dommages intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. [Z] [P] [L], qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance, qui comprendront le coût de l’assignation en justice du 17 décembre 2024 (109,55 euros) et de l’acte de signification des conclusions d’actualisation du 31 mars 2025 (146,08 euros).

Une indemnité de 1 000,00 euros sera allouée au syndicat des copropriétaires de la résidence “Palombes-Moineaux-[Adresse 9]” sise [Adresse 7] (84) au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager dans le cadre de la présente instance pour obtenir le paiement de sa créance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [Z] [P] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 12]" sise [Adresse 7] (84), représenté par son syndic en exercice, les sommes suivantes :

— VINGT MILLE SIX CENT QUATRE EUROS ET SOIXANTE CENTIMES (20 604,60 EUR) au titre des charges de copropriété impayées jusqu’au 29 octobre 2024 (appel de fonds pour le dernier trimestre de l’exercice 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2024,

— SIX EUROS ET SOIXANTE DIX SEPT CENTIMES (6,77 EUR) au titre du coût du courrier recommandé de mise en demeure de payer adressé le 4 avril 2023 à ce copropriétaire,

— MILLE EUROS (1 000,00 EUR) à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus à l’expiration de chaque période annuelle, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 12]" [Localité 5] (84), du surplus de ses demandes,

CONDAMNE M. [Z] [P] [L] aux dépens, lesquels comprendront le coût des actes délivrés par commissaire de justice,

CONDAMNE M. [Z] [P] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 12]" sise [Adresse 7] (84), représenté par son syndic en exercice, la somme de MILLE EUROS (1 000,00 EUR) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le présent jugement a été signé par le président de la chambre et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT