TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M^e BOUAZIZ

Copie exécutoire délivrée

à : M^e GIORNO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/09377 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBCAL

N° MINUTE : 5/2026

JUGEMENT

rendu le vendredi 17 avril 2026

DEMANDEUR

Monsieur [N] [H]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Géraldine GIORNO, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #A0940

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [Q] [U]

Madame [G] [F]

demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Pierre BOUAZIZ, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #P0215

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laurent GOSSART, Juge des contentieux de la protection, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 avril 2026 par Laurent GOSSART, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 17 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/09377 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBCAL

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [N] [H] est propriétaire d’un bien immobilier à usage d’habitation dans un ensemble immeuble situé [Adresse 3] [Adresse 4] à [Localité 2].

Par acte sous seing privé daté du 3 septembre 2013, M. [N] [H] a donné à bail à M. [C] [U] et Mme [G] [F], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local d’habitation situé [Adresse 5], à [Localité 2], consistant en une maison.

Un congé valant offre de vente à effet du 24 septembre 2025 a été signifié par commissaire de justice à M. [C] [U] et Mme [G] [F] le 14 mars 2025. Ces derniers se sont maintenus dans les lieux après la date d’effet du congé.

Par actes de commissaire de justice en date du 6 octobre 2025 remis au greffe le 14 octobre 2025, M. [N] [H] a fait assigner M. [C] [U] et Mme [G] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, d’obtenir leur expulsion et leur condamnation à payer une indemnité d’occupation.

A l’audience du 13 février 2026, à laquelle l’affaire a été renvoyée, M. [N] [H], représenté par son conseil, se référant à ses dernières conclusions, demande de :

— valider le congé pour vente et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— constater que M. [C] [U] et Mme [G] [F] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 5], à [Localité 2],

— ordonner, à défaut de départ volontaire, leur expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique,

— condamner solidairement M. [C] [U] et Mme [G] [F] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer jusqu’à la libération des lieux,

— condamner solidairement M. [C] [U] et Mme [G] [F] au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, M. [N] [H] fait valoir, au visa de la loi du 6 juillet 1989, sur la nullité du congé, que celui-ci comporte une simple erreur sur le numéro de lot de la terrasse et que celle-ci existe, qu’elle est mentionnée au bail et que les locataires en ont la jouissance. Il ajoute que cette erreur n’a pas nuit à l’identification du bien et n’a pas pu méprendre M. [C] [U] sur l’objet de la vente, celui-ci connaissant très bien la copropriété. Enfin, il énonce qu’il est de jurisprudence constante que le congé est considéré comme un acte de procédure et que sa nullité exige la démonstration d’un grief, qui est inexistant notamment, car M. [C] [U] et Mme [G] [F] n’ont jamais entendu se porter acquéreur de la maison.

S’agissant du second moyen à l’appui de la demande de nullité du congé, M. [N] [H] indique produire plusieurs évaluations du bien justifiant du prix proposé à la vente. Il énonce qu’il n’est pas en mesure d’obtenir d’autres évaluations que celles provenant de l’agence immobilière chargée de la vente, car M. [C] [U] refuse l’accès au logement à toute personne qu’il mandate. Il considère que l’évaluation proposée en défense n’est pas fiable, car elle s’analyse en une expertise établie non contradictoirement et qu’elle prend en compte des travaux à faire à hauteur de 121 440 euros sans communication des devis correspondant. Il argue de ce que la seule fixation d’un prix excessif ne prouve pas l’intention frauduleuse, l’intention spéculative n’étant pas en elle-même critiquable. Il conteste toute intention de représailles et énonce que la date de délivrance du congé correspond au terme du bail.

M. [N] [H] énonce que, le congé délivré étant régulier, M. [C] [U] et Mme [G] [F] se maintiennent dans les lieux sans droit ni titre et que, ainsi, leur expulsion s’impose de même qu’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, accessoires et charges compris.

À l’audience, M. [C] [U], assisté par son conseil, et Mme [G] [F], représentée par le même conseil, se référant à leurs dernières conclusions, demandent de :

— annuler le congé pour vente,

— condamner M. [N] [H] à payer la somme de 10 000 euros sur le fondement du IV de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989,

— condamner M. [N] [H] à leur payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

À l’appui de leurs prétentions, M. [C] [U] et Mme [G] [F] font en premier lieu valoir, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que le congé pour vente est nul, car il vise les lots n°166 et 116 alors que ce dernier lot n’est pas la propriété de M. [N] [H] mais d’un voisin et qu’en réalité ce numéro de lot a été remplacé par ceux 164 et 165 par le règlement de copropriété publié le 4 août 1969. Ils ajoutent que ce lot n’est pas mentionné dans le bail et que, ainsi, l’offre de vente porte sur plus que ce dont ils sont locataires. Ils en concluent à la nullité du congé et précisent qu’elle n’est pas subordonnée à la démonstration d’un grief.

En second lieu, M. [C] [U] et Mme [G] [F] exposent que le congé doit être annulé, car il est affecté d’une fraude en ce que, comme le démontre l’estimation qu’ils produisent, le prix proposé à la vente est prohibitif, ce qui s’analyse en une mesure de rétorsion à un litige entre le bailleur et les locataires actuellement pendant devant la cour d’appel et relatif à l’insalubrité du logement. Ils énoncent à cet égard que l’évaluation de l’agence immobilière dont se prévaut le bailleur doit être écartée, car ce professionnel est partie à cette instance d’appel, et que la seconde évaluation par un autre professionnel a été établie sans visite du lieu. Ils contestent faire obstacle à l’accès au logement pour la réalisation de visites, expliquant que leur refus ne vise que la prise de photographies de celui-ci afin de protéger leur vie privée.

Ils sollicitent des dommages et intérêts en application du IV de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, prévoyant que le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe au 17 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé pour vente

Le I de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le II du même article prévoit que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.

L’article 15 rappelle par ailleurs, qu’en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé.

Selon l’article 114 du code de procédure civile, la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité. Ce texte est applicable aux congés notifiés par acte de commissaire de justice dans le cadre d’un bail.

En l’espèce, le bail consenti à M. [C] [U] et Mme [G] [F] le 3 septembre 2013 à effet du 25 septembre 2013 pour une durée de trois ans ans a été tacitement reconduit pour expirer le 24 septembre 2025. Le congé du bailleur signifié le 14 mars 2025 au preneur a été délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué avec une offre de vente.

Le congé du 14 mars 2024 mentionne : “que, par acte sous seing privé en date à [Localité 1] des 9 août et 3 septembre 2013, les requérants, vous ont donné à bail une maison édifiée sur trois niveaux à usage de résidence principale dans le bâtiment [Etablissement 1] sis [Adresse 6] formant le lot n°166 et représentant 1000/1000e des parties communes particulières du bâtiment D, ainsi qu’une terrasse formant le lot 116 représentant 210/10002e des parties communes générales, le tout plus amplement désigné dans le bail dont je vous remets ci-joint copie. (…) Que les requérants n’entendent pas renouveler ledit bail qui arrive à expiration le 24 septembre 2025, ces derniers entendant vendre les lieux présentement loués ;”

Il convient de constater au préalable que le congé fait une description sommaire du bien proposé à la vente qui est conforme à celle de l’acte de vente du 14 mai 2008 et du bail du 3 septembre 2013 et qui inclut la terrasse à laquelle il est accédé depuis la véranda du deuxième étage de la maison. Le congé contient effectivement une erreur en ce qu’il attribue à la terrasse un numéro de lot 116 distinct du reste du bien, alors qu’il résulte de l’acte de vente précité que cette terrasse est en réalité incluse dans le numéro de lot 166, ce que reprend le bail. Toutefois, la rédaction du congé ne permet pas de faire croire que le lot numéro 116 qui y est évoqué est autre chose que la terrasse et le bien vendu autre chose que celui loué. Il s’ensuit que cette erreur n’était pas susceptible d’induire en erreur M. [C] [U] et Mme [G] [F] sur l’objet de la vente. Aucun grief n’est en toute hypothèse caractérisé.

Ce moyen de nullité sera donc écarté.

S’agissant du second moyen de nullité, il est rappelé au préalable qu’il appartient au locataire qui conteste la réalité du motif du congé pour vendre de rapporter la preuve de la fraude.

En l’espèce, M. [C] [U] et Mme [G] [F] arguent de ce que le prix du bien proposé à la vente (1 000 000 euros) est volontairement excessif afin qu’ils ne puissent exercer leur droit de préemption. Il y a eu de rappeler qu’un prix excessif s’entend d’un prix qui va au-delà de la simple surévaluation usuelle du bien par le propriétaire qui le met en vente.

Il sera observé au préalable que M. [N] [H] produit deux avis établissant une valeur de son bien entre 1 000 000 et 1 025 00 euros. Ces deux avis n’apparaissent cependant pas totalement convaincants. Le premier émane de l’agence Pierre & Gestion, qui est, aux côtés du bailleur, en litige avec les locataires devant la cour d’appel ; s’il ne peut se déduire de cette circonstance que cette évaluation est nécessairement invalide, elle ne présente pas les meilleurs garanties d’objectivité. Le second avis, délivré par l’agence [B] [P], appartenant au même réseau immobilier que la première, est très sommaire, ce qui ne permet pas d’être assuré que l’ensemble des caractéristiques du bien a été pris en compte. Aussi, si ces deux avis de valeur confortent le prix de mise en vente du bien, ils n’emportent pas pleinement la conviction de la juridiction.

M. [C] [U] et Mme [G] [F] produisent, quant à eux, le rapport d’un expert évaluant à 775 000 euros le bien libre de tout occupant (il n’y a pas lieu de prendre en considération l’évaluation du bien occupé, le projet de M. [N] [H] étant de le vendre libre de tout occupant, puisqu’il a donné congé à ses locataires). Ce montant correspond à la valeur vénale de la maison calculée à partir du prix moyen au m2 des transactions immobilières réalisées dans un rayon de deux-cents mètres entre mars 2024 et avril 2025, déduction faite de travaux estimés à 121 440 euros, selon devis de la société IGH Architectures du 15 avril 2025.

Toutefois, quelques réserves doivent être apportées à la conclusion de l’expert et ce, pour deux raisons. D’une part, le prix moyen du m2 du secteur est calculé à partir de transactions réalisées et non de la valeur des biens hors travaux, de sorte qu’il prend en compte d’ores et déjà un coût moyen de travaux et de rénovation à l’achat défalqué par les acquéreurs lors des négociations. Ainsi, le mode de calcul utilisé par l’expert aboutit à déduire du prix du bien deux fois des coûts de travaux. D’autre part, l’estimation de ceux-ci ne résulte que d’un seul professionnel, la société IGH Architectures, alors que sa fiabilisation en nécessite plusieurs. Compte tenu de ces éléments et des imprécisions qui en découlent, il peut seulement être déduit de l’expertise produite que la maison située [Adresse 5], à [Localité 1], a, selon l’expertise, une valeur probable comprise entre 775 000 euros et 895 000 euros, ce qui aboutirait à un écart a minima de 11,7 % avec le prix de mise en vente. M. [C] [U] et Mme [G] [F] ne fournissent aucune autre évaluation du bien qui viendrait corroborer celle retenue de l’expertise.

Compte tenu des réserves suscitées par l’expertise produite par les défendeurs et en l’absence de tout autre élément la corroborant, cette unique pièce est insuffisante pour établir le caractère prohibitif du prix de vente et ce, alors que la charge de la preuve de la fraude incombe à M. [C] [U] et Mme [G] [F]. Ceux-ci échouent en conséquence à démontrer l’existence d’une fraude.

Ce second moyen de nullité sera donc écarté.

Enfin, le moyen de nullité de M. [C] [U] et Mme [G] [F] tiré de ce que le congé donné constitue en réalité une mesure de rétorsion en raison du litige en cours les opposant à leur bailleur est inopérant. Il appartient en effet au juge de vérifier la réalité du motif du congé donné par le bailleur au regard de la loi, c’est-à-dire, dans le cas d’espèce, la réalité de son intention de vendre, et non d’apprécier la motivation à l’origine de sa décision de mettre en vente.

Ce dernier moyen de nullité sera donc écarté.

Aucun des moyens de nullité du congé ne prospérant, il sera en conséquence constaté la régularité de cet acte.

Sur l’expulsion

Selon le II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 24 septembre 2025. Il est constant que, depuis le 25 septembre 2025, M. [C] [U] et Mme [G] [F] se sont maintenus dans les lieux et se trouvent ainsi occupants sans droit ni titre du bien litigieux.

Il convient en conséquence d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux du locataire expulsé constitue un trouble de jouissance au préjudice du propriétaire qui oblige le premier à réparation par l’octroi au second d’une indemnité d’occupation en application des articles 544 et 1240 du code civil. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il a été précédemment rappelé que M. [C] [U] et Mme [G] [F] sont occupants sans droit ni titre du bien situé [Adresse 5], à [Localité 2]. Cet état de fait cause un préjudice de jouissance au propriétaire, équivalent au montant du loyer, accessoires et charges compris, qu’il ne peut plus percevoir, soit la somme de 2 799,72 euros par mois, selon la quittance de loyer la plus récente produite.

En conséquence, M. [C] [U] et Mme [G] [F] seront condamnés à payer mensuellement in solidum cette somme à M. [N] [H] jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [C] [U] et Mme [G] [F]

Le congé n’étant pas constaté frauduleux, la demande de dommages et intérêts de M. [C] [U] et Mme [G] [F] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [C] [U] et Mme [G] [F], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les défendeurs seront condamnés in solidum à son paiement.

La demande de M. [C] [U] et Mme [G] [F] au même titre sera donc rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe en premier ressort,

Rejette la demande de nullité du congé ;

Constate la validité du congé signifié, à la requête de M. [N] [H], à M. [C] [U] et Mme [G] [F] le 14 mars 2025 avec effet au 24 septembre 2025 ;

Constate que M. [C] [U] et Mme [G] [F] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 5], à [Localité 2] ;

Ordonne en conséquence à M. [C] [U] et Mme [G] [F] de libérer les lieux et d’en remettre les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut pour M. [C] [U] et Mme [G] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et remis les clés dans ce délai, M. [N] [H] pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne in solidum M. [C] [U] et Mme [G] [F] à payer à M. [N] [H] la somme de 2 799,72 euros chaque mois jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, par remise des clés ;

Rejette la demande de dommages et intérêts de M. [C] [U] et Mme [G] [F] ;

Rejette la demande de M. [C] [U] et Mme [G] [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [C] [U] et Mme [G] [F] à verser à M. [N] [H] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [C] [U] et Mme [G] [F] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,