TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 01 SEPTEMBRE 2025

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N° du dossier : N° RG 25/00333 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KFGG

Minute : n° 25/351

PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEURS

Monsieur [C] [V] [S] [F] [U]

né le 23 Novembre 1981 à [Localité 8] (VIETNAM)

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Jordan BAUMHAUER, avocat au barreau D’AVIGNON

Madame [W] [M] [O] épouse [S] [F] [U]

née le 09 Février 1983 à [Localité 9] (VIETNAM)

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Jordan BAUMHAUER, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉFENDEUR

S.C.I. VUAN prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Julie MIOT, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 25 Août 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :01/09/2025

exécutoire & expédition

à :M^e BAUMHAUER

expédition à :M^e MIOT

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation en référé d’heure à heure délivrée le 29 juillet 2025 par monsieur [C] [V] [S] [F] [U] et madame [N] [V] [O] épouse [S] [F] [U] à l’encontre de la SCI VUAN devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire d’AVIGNON ;

Vu la note en délibéré déposée le 27 août 2025 par la SCI Vuan avec l’autorisation du président d’audience, sous la forme de conclusions n°1 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes de la SCI VUAN conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Vu la note en délibéré responsive déposée le 29 août 2025 par monsieur et madame [S] [F] [U] avec l’autorisation du président,

Faits et prétentions des parties :

Le 12 avril 2023, un bail commercial était régularisé par acte authentique entre la SCI VUAN, bailleresse, et Monsieur [S] et Madame [O], preneurs à bail.

Le local commercial qui permet l’exploitation d’un restaurant à l’enseigne le Tanoshi sis à [Adresse 7] est situé dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, dont le syndic de copropriété est la Société BATIM GESTION IMMOBILIERE.

Dès la signature du bail, il apparaît que la terrasse sise au-dessus du local commercial présentait d’importants défaut d’étanchéité : un avis technique établit par le cabinet Socotec le 6 août 2024, relevait que le plafond du local faisait l’objet d’importantes infiltrations provenant de la terrasse ce qui avait entraîné de graves détériorations des poutres compromettant la résistance du plancher qui menace de s’effondrer.

le bail commercial stipulait les clauses suivantes :

En page 6 :« CHARGES ET CONDITIONS ETAT DES LIEUX (…)

Il est convenu entre les parties qu’un état des lieux sera établi entre les parties après la réalisation des travaux de réfection du plafond cuisine et salle et plancher salle de restaurant »

En page 8 :

« TRAVAUX

Sans préjudice de ce qui a pu être indiqué ci-dessus, le preneur subira l’exécution de toutes les réparations, reconstruction, surélévation et travaux quelconques, qu’il soit d’entretien ou même de simples améliorations, que le syndicat des copropriétaires ferait exécuter en cours de bail, dans l’immeuble dont ils dépendent. Il ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyer, quel que soit l’importance et la durée de ces travaux, même si la durée excédait 40 jours, à la condition toutefois qu’il soit exécuté sans interruption, sauf le cas de force majeure.

Le preneur ne pourra prétendre à aucune réduction de loyer en cas de suppression temporaire ou de réduction des services collectifs tels que l’eau, le gaz, l’électricité, le téléphone et le chauffage.

Le bailleur précise qu’il n’a pas fait de travaux les 3 années précédentes.

Le bailleur déclare ce qui suit :

Que le local objet des présentes a fait l’objet d’infiltrations venant des étages supérieurs.

Le syndic de copropriété doit, à cet effet, réaliser des travaux afin de supprimer les causes d’infiltration.

Le preneur déclare en avoir connaissance et vouloir en faire son affaire personnelle.

Le bailleur autorise le preneur à démonter le monte-plat sans qu’il soit obligatoire de le réinstaller à la restitution des locaux. »

Page 17 :

«IMMATRICULATION

Le notaire soussigné à informer le preneur de l’obligation qui lui est faite de s’y matriculer au registre national des entreprises, ainsi que des conséquences du défaut d’immatriculation telles que le risque de se voir refuser le bénéfice du statut des baux commerciaux, le droit au renouvellement du bail et le droit à l’indemnité d’éviction.

Si le preneur est déjà immatriculé, il y aura lieu de déposer un dossier de modification de l’immatriculation.

L’immatriculation doit être effectuée au titre de celle effectivement permise et exercée dans les lieux loués.

En cas de pluralité de preneur dont l’un seul est exploitant, l’exploitant du fond bénéficie du statut des baux commerciaux même en l’absence d’immatriculation de ces copreneurs non exploitants. Hé en cas de pluralité de preneurs exploitants, l’immatriculation s’impose à chacun d’eux.

Pour des époux communs en biens et lorsque le fonds n’est effectivement exploité que par l’un d’entre eux, lui seul est tenu de s’immatriculer. Lorsque le fond est exploité par les 2 époux, chacun d’eux doit être immatriculé

(…) »

Le 10 février 2025, le bureau d’études INGENIERIE 84 – STRUCTURES, représenté par M. [I] est venu accompagné de M. [T], ingénieur-chef de projet, pour établir leurs préconisations.

Le 19 février, le bureau d’étude INGENIERIE 847 STRUCTURES établissait son rapport.

Par courriel du 12 mars 2025, la Société BATIM GESTION IMMOBILIERE informait l’ensemble de la copropriété du commencement des travaux le 13 mars 2025.

Les demandeurs produisaient un procès-verbal de constat en date du 4 février 2025 dressé par maître [R] [P], commissaire de justice à [Localité 10], dressant l’état des lieux avant le début des travaux. Des cliches photographiques étaient également versés comportant une date inscrite au 9 février 2025 à 11h16, lesquels démontraient le début de travaux et la dépose des fonds plafond du restaurant Tanoshi.

Par ordonnance du 7 avril 2025, le juge des référés du tribunal de céans faisait droit aux prétentions des époux [S] [F] [U] et :

— Déboutait la SCI Vuan de sa prétention tendant à les voir déclarés irrecevables pour défaut d’intérêt à agir,

— Déclarait Monsieur [C] [V] [S] [F] [U] et Madame [N] [V] [M] [O] épouse [S] [F] [U] recevables en la forme,

— Ordonnait la suspension de l’obligation de Monsieur [C] [V] [S] [F] [U] et Madame [N] [V] [M] [O] épouse [S] [F] [U] au paiement du loyer et des charges du bail commercial conclu le 12 avril 2023 avec la SCI VUAN à compter du mois de février 2025 jusqu’à la restitution des lieux loués dans leur état initial tel que constate selon procès-verbal de constat du 4 février 2025, dûment constaté par procès-verbal de commissaire de justice .

— Déboutait Monsieur [C] [V] [S] [F] [U] et Madame [N] [V] [M] [O] épouse [S] [F] [U] de leur demande de condamnation provisionnelle ;

— Condamnait la SCI VUAN à payer à Monsieur [C] [V] [S] [F] [U] et Madame [N] [V] [M] [O] épouse [S] [F] [U] une somme de 1500 euros au titre des honoraires d’Avocat par eux exposés pour la défense de leurs intérêts

— Condamnait la SCI VUAN aux entiers dépens,

Cette ordonnance est définitive.

Selon un nouveau procès-verbal dressé le 7 mai 2025, il était constaté qu’une poutre avait été ajoutée à des fins de renfort structurel dans le local, bien que le gros œuvre soit réalisé, la pièce demeurait en chantier, des cables pendent du plafond, divers matériaux encombrent l’espace et aucune installation définitive n’était visible. Maître [R] [P], commissaire de justice à [Localité 10], constatait ainsi que dans cet état le local ne permettait pas l’accueil du public ni l’ouverture au public dans des conditions normales d’exploitation d’un restaurant.

Les époux [S] [F] [U] demandent au juge des référés de :

— Enjoindre à la SCI VUAN de restituer les lieux loués dans leur état initial tel que constaté selon procès-verbal de constat du 4 février 2025 sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard

A compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner la SCI VUAN à payer à Madame [N] [V] [M] [O] épouse

[S] [F] [U] et Monsieur [C] [V] [S] [F] [U] une somme de 30 000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts ;

— Condamner la SCI VUAN à payer à Madame [N] [V] [M] [O] épouse

[S] [F] [U] et Monsieur [C] [V] [S] [F] [U] une somme de 3 000 euros à titre de sanction pour résistance abusive ;

— Condamner la SCI VUAN à payer à Madame [N] [V] [M] [O] épouse

[S] [F] [U] et Monsieur [C] [V] [S] [F] [U] une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la SCI VUAN aux entiers dépens de l’instance.

La SCI VUAN demande quant à elle au juge des référés de :

DÉBOUTER Monsieur et Madame [S] de toutes leurs demandes tendant à l’injonction de faire sous astreinte, ainsi que de leur prétention à la condamnation de la SCI VUAN au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 30.000 euros et pour résistance abusive à hauteur de 3.000 euros,

Considérant que les travaux restant à exécuter ne relèvent pas de la responsabilité de la SCI VUAN et que la paralysie du dossier résulte exclusivement du refus des époux [S] de communiquer les coordonnées de leur assurance et leur déclaration de sinistre,

Considérant que l’obligation de délivrance et de jouissance paisible du bailleur ne peut excéder la proportion de la valeur de la chose louée et que les améliorations demandées relèvent de la responsabilité du preneur et de son assureur,

Ordonner à titre reconventionnel :

1. Une mesure d’expertise judiciaire et désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction, sur le local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 6], selon les chefs de mission détaillés ci-après :

o dresser un état des lieux exhaustif des travaux déjà exécutés depuis l’apparition du sinistre ;

o identifier et quantifier les travaux restant à réaliser (gros œuvre, électricité, placoplâtre, embellissements, autres améliorations) ;

o vérifier la conformité des travaux réalisés avec les normes en vigueur et les prescriptions techniques ;

o déterminer la répartition des travaux entre le bailleur (SCI VUAN), le syndicat des copropriétaires, le preneur et leurs assurances respectives ;

o évaluer les travaux constituant une amélioration et relevant de l’assurance du preneur ;

o apprécier la part des travaux pouvant être prise en charge par les assurances respectives ;

o identifier les causes du retard et déterminer la part de responsabilité de chaque partie ;

o examiner l’impact des manquements des époux [S] sur la suspension et le ralentissement des travaux ;

o déterminer le préjudice économique éventuel subi par le preneur et le bailleur du fait de l’inertie du preneur ;

o formuler toutes recommandations et conclusions techniques permettant la répartition équitable des coûts et responsabilités.

2. La communication sous astreinte des documents indispensables à la bonne administration de la justice :

o les coordonnées de l’assurance des époux [S] et le numéro de police afférent

o la déclaration de sinistre relative aux infiltrations et la déclaration de sinistre pour perte d’exploitation, ainsi que les éventuelles indemnisations ou réponse de l’assureur

Sous astreinte de 200 € par jour à compter de la notification du présent jugement en cas de non-transmission.

Condamner Monsieur et Madame [S] aux entiers dépens de l’instance et au paiement à la SCI VUAN de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la recevabilité des conclusions et des pièces déposées par la SCI Vuan,

Aux termes de l’article 442 du code de procédure civile, le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’ils l’estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.

En l’espèce, le président d’audience a expressément autorisé la SCI défenderesse à déposer une note reprenant ses moyens de fait et de droit présentés par celle-ci . Aucune disposition légale ne s’oppose à ce que cette note soit rédigée sous la forme de conclusions, dès lors que les demandeurs représentés par leur conseil ne se sont pas opposés au dépôt de cette note, bien que la procédure soit orale. Le dépôt de la note sous la forme de conclusions n°1 apparaît donc recevable.

Il est constant cependant que les documents autres que ceux dont la production a été demandée en vertu de l’article 442 du code de procédure civile ne peuvent qu’être rejetés des débats clôturés. Il s’en suit que les pièces versées par la SCI Vuan seront déclarées irrecevables et écartées des débats.

Sur la recevabilité de l’action des époux [S] ,

La SCI Vuan soutient que l’action des demandes est irrecevable pour défaut d’intérêt à agir en l’absence d’immatriculation au registre du commerce contrairement aux stipulations du bail.

Cependant, si l’obligation du preneur à s’inscrire au registre national des entreprises figure effectivement page 17 du bail, Monsieur et madame [S] sont les signataires du bail commercial en leur nom propre. Ils disposent donc d’un intérêt à agir en exécution des clauses contractuelles et/ou en suspension du paiement des loyers dès lors qu’il n’est pas contesté qu’ils les preneurs au bail.

Le défaut d’immatriculation n’a ainsi pas d’effets directs sur la qualité à agir des preneurs qui ont signé le bail en leur nom personnel, aucune société n’étant constituée à la date de la signature. Il s’en déduit que leur action en suspension des loyers est recevable, la question de l’effet d’une absence d’immatriculation au registre des sociétés échappant au contrôle du juge des référés.

L’exception d’irrecevabilité pour défaut de qualité à agir n’apparaît donc pas fondée.

Il convient donc de débouter la SCI Vuan de sa prétention tendant à les voir déclarés irrecevables pour défaut d’intérêt à agir, et de déclarer Monsieur [C] [V] [S] [F] [U] et Madame [N] [V] [M] [O] épouse [S] [F] [U] recevables en la forme.

Sur la condamnation sous astreinte à réaliser les travaux,

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend” ; que selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Les dispositions de l’article 1719 du code civil ne sont pas d’ordre public et il peut y être déroger par voie conventionnelle sans toutefois exonérer totalement le bailleur de son obligation de délivrance.

En l’espèce, les preneurs avaient connaissance des infiltrations et de la nécessité pour la copropriété à réaliser des travaux afin de les supprimer et ils se sont engagés contractuellement à « en faire leur affaire » . Cependant ; il résulte des pièces versées que le local qui devait subir des travaux doit en réalité faire l’objet d’une rénovation complète dès lors que les infiltrations ont nécessité une reprise du gros œuvre et une sécurisation du plafond qui risquait de s’effondrer.

Il a déjà été jugé dans notre précédente ordonnance du 7 avril dernier que la clause relative aux travaux à effectuer n’est pas de nature à exonérer la SCI bailleresse de son obligation de délivrance conforme. Il ne résulte pas d’une quelconque stipulation du bail que les époux [S] avaient consenti à suspendre pendant plusieurs mois l’exploitation du restaurant en raison des travaux qui concerne le bâti avec un risque d’effondrement du plafond.

La SCI bailleresse demeure donc titulaire d’une obligation de résultat quant à la jouissance paisible du local, c’est à dire qu’elle doit garantir l’exploitation commerciale au preneur.

Elle ne justifie pas contrairement à ce qu’elle soutient que les retards de travaux soient exclusivement imputables aux preneurs qui auraient refusé de produire leur attestation d’assurance .

La demande reconventionnelle d’expertise présentée par la SCI Vuan n’apparaît pas davantage justifiée dès lors que les travaux ont débuté et ont déjà donné lieu à une expertise adhoc (Socotec du 6 août 2024).

Il convient donc de faire droit à la demande de condamnation sous astreinte de la SCI Vuan à réaliser les travaux indispensables à l’exploitation du fonds de commerce. A cet égard, il n’appartient pas au juge des référés de déterminer si le réseau électrique est conforme ou relève de la responsabilité des preneurs dès lors que les pièces produites par les demandeurs démontrent que les travaux dans le local ne sont pas achevés.

Ainsi la demande de condamnation des attestations d’assurance et de déclaration de sinistre n’apparaissent pas justifiées dès lors que l’obligation de délivrance conforme n’est toujours pas respectée et que le local n’est pas utilisable. Ces demandes seront donc rejetées .

Ainsi, il convient d’enjoindre la SCI VUAN de restituer les lieux loués dans leur état initial tel que constaté selon procès-verbal de constat du 4 février 2025 sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance;

Sur la demande de provision présentée par les époux [S];

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier” ; qu’en l’espèce, l’obligation de payer les arriérés de loyer et une indemnité d’occupation courant à partir de la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable.

Monsieur et madame [S] sollicitent la condamnation de la bailleresse à payer une somme de 30 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance sur le fondement de l’article 1719 du code civil. La démonstration d’une perte d’exploitation n’apparaît pas utile dès lors que le fonds de commerce dont s’agit n’a réalisé aucun chiffre d’affaire depuis le début des travaux.

Les demandeurs justifient amplement par les documents versés de l’impossibilité de disposer des locaux commerciaux dans leur état initial et ce depuis le 6 août 2024, le risque d’effondrement du plafond étant connu depuis le rapport Socotec du 5 août 2024.

Compte tenu de l’absence d’intervention efficace du bailleur permettant la réalisation des travaux et la délivrance d’un local commerce, les demandeurs sont fondés à obtenir une indemnisation provisionnelle de leur préjudice qui sera justement évaluée à la somme de 20 000 euros.

La SCI Vuan sera condamnée à leur payer cette somme.

Sur la demande de condamnation au titre de la résistance abusive,

Aux termes de l’article 32-1 du Code de Procédure Civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile, d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés,

Il est constant que si la caractérisation d’une intention de nuire, une malveillance manifeste, une erreur grossière équipollente au dol ou mauvaise foi n’est plus nécessairement exigée pour condamner une partie sur le fondement de la résistance abusive, il n’en demeure pas moins que la dégénérescence en abus du droit d’ester en justice doit être qualifiée, notamment par des éléments constitutifs d’une évidente mauvaise foi, ou encore par l’absence manifeste de tout fondement. En outre, la demande de dommages-intérêts fondée sur la résistance abusive doit être rejetée lorsque, la partie qui la formule se borne à affirmer le caractère abusif de l’action.

En l’espèce, les demandeurs ne démontrent pas le caractère abusif de l’absence de réalisation des travaux ni la mauvaise foi de la SCI Vuan alors que des travaux ont été réalisés, fussent-ils partiellement. Il convient donc de rejeter ce chef de demande.

La SCI Vuan sera déboutée de l’intégralité de ses fins, moyens et prétentions.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La SCI VUAN qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance et versera aux demandeurs qui ont été contraints d’engager des frais pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent,

Déclarons recevable les conclusions n°1 déposées par la SCI Vuan,

Déclarons irrecevables les pièces déposées par la SCI Vuan lesquelles seront écartées des débats,

Déboutons la SCI Vuan de l’intégralité de ses fins, moyens et prétentions ;

Enjoignons la SCI VUAN de restituer les lieux loués dans leur état initial tel que constaté selon procès-verbal de constat du 4 février 2025 sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance;

Disons que l’astreinte sera due pendant une durée de 3 mois,

Condamnons la SCI VUAN à payer à Madame [N] [V] [M] [O] épouse

[S] [F] [U] et Monsieur [C] [V] [S] [F] [U] une somme de 20 000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts ;

Rejetons la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamnons la SCI VUAN à payer à Madame [N] [V] [M] [O] épouse

[S] [F] [U] et Monsieur [C] [V] [S] [F] [U] une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamnons la SCI VUAN aux entiers dépens de l’instance,

REJETONS toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT