N° RG : N° RG 22/07935 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XC3P

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30Z

N° RG : N° RG 22/07935 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XC3P

Minute n° 2025/00

AFFAIRE :

S.A.R.L. CARROBASSIN

C/

S.C.I. SCI 1378 SD

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

la SELARL CHRISTOPHE GARCIA

M^e Jean-jacques DAHAN

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT MIXTE DU 13 FEVRIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente

Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente

Greffier, lors des débats et du prononcé

Isabelle SANCHEZ

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Décembre 2024, tenue en rapporteur

Sur rapport, conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. CARROBASSIN inscrite au RCS DE BORDEAUX sous le numéro 538 284 514

1378 avenue du Parc des Expositions

33260 LA TESTE DE BUCH / FRANCE

représentée par M^e Jean-jacques DAHAN, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.C.I.1378 SD inscrite au RCS DE BORDEAUX sous le numéro 339 073 306

15 Boulevard Louis Lignon

Pyla Sur Mer

33260 LA TESTE DE BUCH / FRANCE

représentée par Maître Christophe GARCIA de la SELARL CHRISTOPHE GARCIA, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

N° RG : N° RG 22/07935 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XC3P

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 2 décembre 2011, la SCI 1378 SD a donné à bail à la société CARROBASSIN le local n°1 d’un bâtiment artisanal à usage d’entrepôt comprenant quatre locaux, appartenant à la SCI 1378 SD, situé 1378 avenue du parc des expositions à La Teste de Buch, moyennant un loyer annuel de 12 000 euros HT. Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans.

A compter du 1er janvier 2016, la société CARROBASSIN a conclu un bail précaire d’une durée d’un an, renouvelé chaque année, portant sur le local n°2, adjacent au local n°1, moyennant un loyer annuel de 10200 euros HT.

Monsieur [X], gérant de la SCI 1378 SD, a proposé au gérant de la société CARROBASSIN dans le courant du mois de mars 2022, la conclusion d’un nouveau contrat de bail, regroupant les locaux n°1 et 2.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 5 avril 2022, la société CARROBASSIN a sollicité le renouvellement du bail du 2 décembre 2011, portant sur le local n°1.

Par lettre du 11 avril 2022, le conseil de la société CARROBASSIN a mis en demeure le bailleur d’établir un nouveau projet de bail conforme aux dispositions du code de commerce.

Le 25 avril 2022, la SCI 1378 SD a adressé une sommation visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire du 16 juin 2022, la SCI bailleresse a notifié un refus de renouvellement du contrat de bail portant sur le local n°1, sans indemnité d’éviction, au motif du non-respect des clauses et conditions du contrat, pour avoir modifié les locaux sans autorisation préalable du bailleur, utilisé des places de stationnement à des fins de stockage, utilisé une place PMR à destination de stockage, ouvert un établissement recevant du public (ERP) sans avoir justifié au bailleur du respect des règles administratives.

Par courrier du 24 août 2022, le conseil de la société CARROBASSIN a écrit que le bailleur ne justifiait d’aucun motif grave pour refuser le paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte délivré le 19 octobre 2022, la société CARROBASSIN a saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de prononcer la résiliation du bail dérogatoire signé pour le lot n°2 figurant dans l’ensemble immobilier sis 1378, avenue du parc des expositions à La Teste de Buch aux torts exclusifs de la SCI 1378 SD à compter du 16 juin 2022 et de condamner la SCI 1378 SD à lui verser diverses sommes.

La société CARROBASSIN ayant signé un nouveau bail commercial le 1er février 2023 avec la SCI DE L’HOROLOGE, elle a quitté le local n°1 le 31 mars 2023.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 octobre 2024. A l’audience de plaidoiries, le tribunal a soulevé d’office l’irrecevabilité des fins de non-recevoir présentées devant le tribunal, non soumises au juge de la mise en état.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 31 octobre 2023, la société CARROBASSIN demande au tribunal, au visa des articles L. 145-5 et suivants du code de commerce, L. 581-3 du code de l’environnement, 606, 1719 et 1240 du code civil de :

— prononcer la résiliation du bail commercial signé le 1er janvier 2019 pour le lot n°2 figurant dans l’ensemble immobilier sis 1378, avenue du parc des expositions à La Teste de Buch aux torts exclusifs de la SCI 1378 SD à compter du 16 juin 2022,

— condamner la SCI du 1378 SD à lui payer :

— la somme de 204 438,12 euros à titre d’indemnité d’éviction pour les deux baux commerciaux portant sur les locaux n°1 et n°2 sis dans l’ensemble immobilier 1378, avenue du parc des expositions à La Teste de Buch,

— la somme de 170 168,59 pour compenser la perte de son chiffre d’affaires

— la somme de 56 737,64 euros au titre de ses frais de déménagement,

— la somme de 5000 euros au titre de son préjudice commercial,

— la somme de 5769,50 euros au titre de son préjudice financier,

— la somme de 2000 euros correspondant à son dépôt de garantie,

— la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700, après avoir été condamnée aux dépens,

— ordonner l’exécution provisoire « sur toutes les sommes mises à la charge de la SCI »,

— débouter la SCI de l’intégralité de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, la société CARROBASSIN expose que les locaux n° 1 et n°2 sont indissociables et que le refus de renouvellement du bail portant sur le local n°1 étant abusif, cela justifie la résiliation du bail du second local aux torts exclusifs du bailleur. Elle fait valoir qu’en effet, bien que le local n°2 ait fait l’objet de baux dérogatoires d’un an, le renouvellement de ces baux au-delà de 3 ans a laissé place à un bail commercial, en cours jusqu’au 31 décembre 2027. Elle estime que le refus de renouvellement du bail relatif au local n°1, sans indemnité d’éviction, est fondé sur des motifs fallacieux, le bailleur souhaitant en réalité sanctionner son locataire qui a refusé de signer un nouveau bail portant sur les deux locaux, à un loyer bien plus élevé, alors que cela ne respectait pas les règles de plafonnement applicables en matière de renouvellement. Elle conteste les allégations du bailleur selon lesquelles l’augmentation du loyer était justifiée par l’augmentation de la surface louée. Elle ajoute qu’elle a finalement accepté une augmentation de son loyer, sans toutefois accepter les 36 000 euros demandés, mais à condition d’être préservée dans ses droits. Elle souligne que le bailleur n’a toutefois pas respecté ses engagements puisqu’il a exigé qu’elle retire une enseigne de la façade afin de permettre aux autres locataires d’apposer leur enseigne.

Elle rappelle qu’en application de l’article L. 581-3 du code de l’environnement, définissant l’enseigne, et de l’article 1719 du code civil relatif à l’obligation de délivrance, le bailleur doit assurer une jouissance paisible à son locataire et ne peut pas porter atteinte à son enseigne, qui est un attribut de son fonds de commerce ; or lui imposer de déplacer, sur sa façade, son enseigne pour faire place à d’autres enseignes nuit à la lisibilité commerciale. Elle souligne toutefois que « pour être agréable » à son bailleur, elle a formé des propositions pour donner de la visibilité aux locaux situés à droite et en arrière du bâtiment, qui ont toutes été rejetées, l’objectif du bailleur étant de priver la société de plus d’un tiers de sa façade pour apposer des enseignes d’autres sociétés locataires. Elle ajoute que si aucune disposition ne figure dans le bail concernant l’enseigne, le bailleur avait autorisé, lors des travaux d’installation du preneur, la mise en place d’une enseigne sur la façade du dépôt.

Concernant les motifs invoqués pour justifier le refus de paiement d’une indemnité d’éviction, la société CARROBASSIN estime qu’ils ne sont pas suffisamment graves. Elle rappelle que la sommation visant la clause résolutoire date du 25 avril 2022 et avoir répondu à tous les griefs le 25 mai 2022. Sur l’encombrement des places de parking, elle souligne qu’un constat a été dressé par huissier de justice le 23 mai 2022, lequel atteste qu’elles sont libres. Le constat d’huissier du bailleur du 27 janvier 2023, soit plus de 6 mois après, est selon elle insusceptible de justifier d’un motif grave et légitime, lequel s’apprécie au moment de la délivrance du refus de renouvellement. Elle ajoute avoir justifié auprès du bailleur, qui en a pris acte, de l’assurance des locaux. Concernant l’enseigne commerciale, elle souligne que celle-ci est régulièrement déclarée auprès de la mairie, qu’elle s’acquitte du TPLE et que le bailleur est tenu de lui assurer une jouissance paisible des locaux en lui laissant apposer une enseigne. Sur les travaux réalisés dans les locaux depuis 2011, elle soutient justifier qu’ils ont tous été acceptés par le bailleur qui était informé par exemple de la pose de rideaux métalliques pour les vitrines, commandées et installées par le bailleur lui-même et que le bailleur était également parfaitement informé des travaux, puisque le gérant de la SCI, monsieur [X], était également dirigeant la société SITEL, société domiciliée dans le même ensemble immobilier jusqu’en 2014. Elle ajoute qu’informé des travaux, il ne s’y est jamais opposé.

S’agissant de l’accès ERP, la société CARROBASSIN estime qu’aucune stipulation dans le bail n’est relative aux travaux et déclarations pour les ERP mais qu’en application de l’article 1719 du code civil, si des travaux sont nécessaires pour la mise aux normes ERP, ils incombent au bailleur. Elle ajoute qu’en lui demandant de justifier du respect des normes d’accessibilité, le bailleur fait preuve de mauvaise foi, alors que l’ensemble immobilier n’est pas conforme, dans son intégralité, aux normes de sécurité incendie.

Elle indique que par souci d’apaisement, elle a fait les demandes d’autorisation mais cela n’a pas empêché le refus de renouvellement.

La société CARROBASSIN soutient que le refus du renouvellement du bail portant sur le local n°1 a entraîné la résiliation du bail du lot n°2, de sorte que la SCI devra être condamnée à une indemnité d’éviction pour les deux baux. Elle fait valoir qu’en effet, il a déjà été jugé que le refus de renouvellement d’un seul des trois baux dont dépend l’exploitation d’un fonds de commerce entraîne la résiliation des autres baux aux torts du bailleur, lequel est alors redevable d’une indemnité d’éviction sur l’ensemble des baux concernés. Elle estime qu’en l’espèce, les deux baux sont interdépendants car l’exploitation du seul local 2 ne permet pas l’exploitation du fonds de commerce, dès lors que ce local ne permet pas la réception de la clientèle et qu’elle a loué un nouveau local pour remplacer le local 1 mais ne peut pas passer son temps à faire des aller-retours pour transporter la marchandise d’un local à un autre.

Sur l’indemnité d’éviction, elle évalue l’indemnité principale à 204 438,12 euros selon évaluation par un expert qu’elle a mandaté. Elle demande des indemnités accessoires pour couvrir ses frais de déménagement et de travaux, soutenant qu’elle a été contrainte de trouver un nouveau local, qu’elle a dû arrêter l’exploitation du 27 mars au 1er avril 2023. Elle ajoute que son chiffre d’affaires, dans les suites du déménagement a été impacté à la baisse, sans que cette baisse ne s’explique par les feux qui ont touché la région au cours de l’été 2022, baisse qui a encore été constatée sur la période de mars à mai 2023, comparée à la même période en 2022.

Au titre du préjudice financier, elle demande réparation des frais engagés (honoraires avocat période précontentieuse, commissaire de justice, expert immobilier. Elle demande également une indemnité pour préjudice commercial au motif que son image a été ternie par les agissements malveillants de son bailleur, lequel a sollicité des attestations des autres locataires, a fait dresser deux constats de commissaires de justice sur les lieux de la location alors qu’il prétendait être dans une démarche amiable, a fait apposer un panneau « A louer » à proximité des locaux loués avant même la notification du refus de relouer le local n°1.

Sur les demandes reconventionnelles relatives à l’indexation des loyers des locaux n°1 et n°2 à compter de l’année 2016, elle soulève la prescription pour la période antérieure au 1er Janvier 2018. Sur le fond elle estime le calcul opéré par le bailleur erroné ; Elle estime au contraire que la SCI a eu un trop perçu de loyer, qu’il y aurait lieu de compenser avec les sommes dont elle est redevable.

Sur l’indemnité d’occupation : elle souligne qu’il résulte d’un courrier du bailleur du 23 janvier 2023 relatif à l’indexation des sommes dues qu’elle a toujours payé régulièrement ses loyers et charges, de sorte que la SCI 1378 doit en conséquence être déboutée de ses demandes.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 mars 2024, la SCI 1378 SD demande au tribunal de :

— prononcer l’irrecevabilité de la demande de requalification du contrat de bail du local n°2 au motif de la prescription de l’action.

A titre principal :

— rejeter l’intégralité des demandes de la société CARROBASSIN,

— valider le refus de renouvellement du contrat de bail du local n°1 pour motifs graves et légitimes,

— constater la résiliation du contrat de bail du local n°2 aux torts du locataire,

— déclarer la société CARROBASSIN sans droit ni titre à compter du 1er juillet 2022,

— la condamner à régler une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges indexés au 1er juillet 2022 au 31 mars 2023

A titre subsidiaire :

— rejeter les demandes de la société CARROBASSIN faute d’interdépendance des contrats de location des locaux n°1 et 2 tant juridique que matérielle,

— prononcer la résiliation du contrat de bail du local n°2 aux torts du locataire

— la condamner à régler une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges indexés au 1er juillet 2022 au 31 mars 2023,

En tout état de cause, dans le cas où un droit d’indemnité d’éviction serait reconnu à la locataire :

— rejeter la demande d’indemnité d’éviction, faute de preuve des postes de préjudices à indemniser,

— dire n’y avoir lieu à ordonner une expertise judiciaire faute de demande de la société preneuse

— prononcer la résiliation du contrat de bail du local n°2 aux torts du locataire

— la condamner à régler une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges indexés au 1er juillet 2022 au 31 mars 2023,

— condamner la société CARROBASSIN à lui payer la somme de 7 875,74 euros augmentés de la TVA au taux de 20% au titre de l’indexation des loyers depuis 2018,

— ordonner la compensation judiciaire des sommes éventuellement dues par chaque partie,

— condamner la société CARROBASSIN à lui verser 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— maintenir l’exécution provisoire.

Au soutien de sa défense, la SCI 1378 SD fait valoir que l’action en requalification du bail dérogatoire en bail commercial est prescrite, l’assignation ayant été délivrée le 19 octobre 2022 alors qu’elle demande la requalification à compter du 1er janvier 2019, soit postérieurement au délai de 2 ans de l’article L. 145-60 du code de commerce.

Sur le fond, la SCI 1378 estime que les motifs de non renouvellement du bail portant sur le local n°1 sont fondés, rappelant que c’est à la date de la mise en demeure que les faits s’apprécient.

Sur la demande de libération des places de stationnement de tout stockage de matériel, matériaux, marchandises et autres biens nécessaires à l’activité, la SCI fait valoir que la sommation s’appuyait sur un constat d’huissier du 4 mars 2022. Elle estime que le constat d’huissier transmis par la locataire le 23 mai 2022 ne permet pas de justifier de la libération des lieux puisque des palettes étaient encore présentes à l’extérieur et aucun cliché n’est produit quant à l’encombrement au droit de la façade Est du bâtiment donnant sur rue alors que le constat du 4 mars relevait une exposition de divers carreaux extérieurs. Elle estime que cette infraction a été continue sur plusieurs années et se réfère à des images issues de Géoportail. Cet empiètement a également et encore constaté par huissier selon procès-verbal du 27 janvier 2023. La SCI en déduit que la société locataire ne justifie pas avoir remédié à cet encombrement dans le délai d’un mois suivant la sommation.

Sur la demande de communication de l’autorisation d’ouverture de la salle d’exposition et le respect des normes ERP, la SCI souligne que selon le contrat de bail, le preneur devait se conformer à la réglementation en vigueur notamment au regard de la sécurité sans que le bailleur ne puisse être recherché ni inquiété. Elle souligne que contrairement à ce qui est allégué, le bâtiment loué ne pouvait être taxé de vétuste car le permis de construire a été délivré en 2008 et le certificat de conformité du bâtiment, à usage industriel et à usage d’entrepôt, a été délivré le 13 mai 2013.

Elle expose que c’est la société CARROBASSIN qui a modifié la configuration des lieux en créant une salle d’exposition dans l’entrepôt et qu’il lui appartenait de solliciter elle-même les autorisations administratives. Elle soutient que si la société locataire verse une autorisation de travaux délivrée par la mairie ainsi que l’avis d’une commission consultative, elle ne produit pas la demande déposée en mairie de sorte qu’il n’est pas possible de connaître la date ; mais elle estime que les dates de l’autorisation et de celle de l’avis consultatif (juillet et août 2022) laissent penser que la demande est postérieure à la sommation du 25 avril 2022. Elle ajoute que l’autorisation des travaux donnée par le maire n’équivaut pas à la conformité ; elle estime que le locataire n’a pas justifié, dans le délai d’un mois suivant sommation, avoir les autorisations administratives nécessaires à l’ouverture de sa salle d’exposition, ni que les travaux d’aménagements réalisés sont conformes aux normes administratives.

Sur la remise en état des locaux au regard des autorisations données le 2 décembre 2011, elle soutient que les locaux n°1 et 2 communiquent, sans autorisation du bailleur et reproche au locataire de ne pas avoir remis en état les locaux en dépit de la sommation.

Sur le retrait de toute autre enseigne que celle qui fut autorisée d’apposer sur la façade : la SCI soutient que l’enseigne de la société n’a été autorisée que sur un seul panneau indiquant le nom de la société ; toute autre installation n’a donc pas été autorisée par le bailleur. Il lui est reproché de ne pas avoir fait constater la façade de son bâtiment dans le constat du 23 mai 2022 et de ne pas avoir démontré avoir respecté la sommation. Elle souligne que le paiement de la TLPE ne justifie en rien qu’elle a reçu une autorisation du bailleur et fait valoir qu’elle ne fournit pas le moindre CERFA justifiant qu’elle aurait demandé à l’autorité compétente d’apposer son enseigne.

Sur l’attestation d’assurance des locaux, elle reconnaît qu’il y a eu communication d’attestation pour l’année 2022 et une attestation de l’assureur de ce que les locaux étaient assurés sur les années antérieures ; elle s’en remet mais souligne que la surface des locaux n’est pas précisée sur l’attestation.

S’agissant du contexte, elle rappelle qu’elle n’a jamais procédé à l’indexation des loyers des deux locaux loués et qu’elle a créé un espace de stockage supplémentaire pour mettre fin à la pratique de stockage anarchique de son locataire : compte tenu de l’absence d’indexation du loyer pendant plusieurs années et de l’augmentation de la surface louée, elle a proposé, dans le cadre d’un nouveau bail réunissant les deux locaux commerciaux d’augmenter le loyer et estime avoir proposé un loyer conforme au prix du marché. Elle estime que le locataire ne peut déduire de cette proposition de nouveau loyer une faute de son bailleur. Sur l’enseigne, elle estime que la société CARROBASIN revendique le droit à l’apposition de son enseigne sans partage de la façade. Elle rappelle qu’elle n’a jamais interdit à sa locataire d’apposer son enseigne sur la façade et l’a même autorisée dès son entrée dans les lieux. Dans le cadre du nouveau contrat proposé, elle souligne qu’elle lui garantissait l’installation d’une enseigne à son nom sur la façade donnant sur rue du bâtiment. Elle ajoute que ce droit de la locataire doit aussi être confronté au droit du propriétaire du bâtiment artisanal de louer les 3 autres locaux à des entreprises différentes. Elle estime qu’en l’état, l’enseigne apposée par la société CARROBASSIN entretenait une confusion pour le public, laissant penser que l’intégralité du bâtiment était occupée par elle, sentiment accentué par l’entreposage de ses marchandises en extérieur. La SCI estime qu’elle ne peut revendiquer un droit à occuper toute la façade Est du bâtiment donnant sur rue.

Dans le cas où le tribunal considérerait que le locataire avait droit au renouvellement du bail, elle demande la résiliation judiciaire du bail du local n°1 pour non respect des obligations contractuelles. La SCI se fonde sur les articles 1217, 1229 du code civil l’ensemble des fautes relevées dans la sommation constituent des fautes contractuelles et que les fautes ont été répétées.

Elle estime par ailleurs que les préjudices allégués au titre de l’indemnité d’éviction ne sont pas démontrés.

Elle fait valoir que dès lors que la société CARROBASSIN a quitté le local n°1 et s’est réinstallée à quelques mètres, l’indemnité ne pourra être qu’une indemnité de transfert du fonds de commerce ; dans ce cas, l’indemnité principale est fondée sur la valeur du droit au bail des locaux quittés par le preneur évincé, qu’elle estime devoir être fixée à 0 euro, en application de la méthode d’évaluation par capitalisation de l’économie de loyer et compte tenu du fait que le locataire n’avait pas la possibilité de céder son droit au bail. Elle estime que la société CARROBASSIN ne justifie pas que son droit au bail soit fixé à 36 964 euros. Sur l’indemnisation au titre des aménagements demandée, elle souligne qu’il n’appartient pas au bailleur de financer à neuf les investissements réalisés dans le nouveau local, alors même que les équipements laissés dans l’ancien local sont vétustes et non entretenus ; elle n’a pas à financer l’amélioration des conditions d’exploitation du fonds qui a été transféré ; sur l’ensemble des frais accessoires, elle estime qu’ils ne sont pas justifiés, ou redondants avec les dépens et l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle conteste également le préjudice commercial au motif que les constats d’huissier étaient nécessaires à la procédure et n’ont pas été révélés au public, que les attestations sollicitées auprès des autres locataires avaient pour objet de répondre aux affirmations fallacieuses de la société locataire, que s’agissant du panneau « à louer » elle rappelle qu’elle disposait de 4 locaux dans le bâtiment qui avaient tous vocation à être loués et le panneau visé est en place depuis plusieurs années. Elle ajoute que les attestations comptables produites ne permettent pas de justifier d’un préjudice financier, les comparaisons de chiffres d’affaires n’étant pas probantes. Elle souligne par ailleurs qu’il en résulte que le chiffre d’affaires de 2022 est bien meilleur que celui de 2021 et ne fait apparaître aucune perte, alors que le défaut de renouvellement a été délivré à l’été 2022 et que le déménagement a été effectué début 2023. Elle estime que les résultats comptables de la société montrent une entreprise en bonne santé financière et que le départ du local loué n’a eu aucun impact. Elle conteste également l’indemnité au titre du déplacement de stock dès lors que selon le bilan, aucun stock n’existait au 31 décembre 2022. Elle estime que les frais de déménagement ne sont pas justifiés, pas plus que les frais d’intérimaires dont il n’est pas démontré qu’ils ont été affectés au déménagement.

Ses demandes ne reposant que sur un rapport d’expertise non contradictoire contesté, elles ne pourront qu’être rejetées. Elle souligne par ailleurs qu’en l’état des dernières écritures, il n’y a pas de demande d’expertise judiciaire.

Sur la demande de condamnation aux loyers indexés : elle indique « la clause d’échelle mobile stipulée dans chacun des contrats de location prévoyait une indexation automatique, sans formalité ». Elle sollicite en conséquence le rattrapage des loyers à compter de l’année 2018 pour le local 1, soit 6754 euros TTC.

Pour le local 2, elle estime qu’en raison de la prescription biennale de l’action en requalification du contrat de bail dérogatoire bail commercial, la demande de requalification formée par le locataire, qui a assigné son bailleur par acte du 19 octobre 2022, ne peut prendre effet tout au plus qu’à compter du 1er janvier 2021.Elle estime que pour ce local, un rattrapage de 829,86 euros doit avoir lieu pour l’année 2022 et de 419,88 euros pour l’année 2023.

Sur la restitution des locaux et la remise en état : elle souligne avoir engagé des frais pour la remise en état du local n°1 et du local n°2(réinstallation de la cloison séparative) et demande le versement de 22 718,04 euros.

S’agissant de l’interdépendance des contrats : elle expose qu’elle a loué des entrepôts à destination de stockage ; elle fait valoir que le local n°2 devait simplement permettre le stockage des marchandises ; matériellement, les deux locaux sont indépendants pour être séparés par une paroi non démontable. Elle soutient que juridiquement, les locaux n°1 et n°2 n’ont pas le même objet : le premier sert de stockage et de salle d’exposition et le second uniquement de stockage. Elle précise que les 4 locaux avaient vocation à être loués séparément et que les baux ne permettent pas leur réunion. Elle fait également valoir qu’en faisant signer chaque année un contrat portant sur le local n°2, elle a manifesté sa volonté claire et non équivoque de rappeler à la société CARROBASSIN l’absence d’interdépendance des locaux et que cette dernière en a accepté le principe ; la commune intention des parties n’a donc jamais été de réunir les locaux. Elle explique que ce n’est qu’en janvier 2022 que le bailleur a proposé un contrat de bail, refusé par la société CARROBASSIN, dans lequel elle intègre la location des deux locaux, sans pour autant les réunir, les locaux étant toujours parfaitement identifiés dans le contrat. Elle ajoute que l’annexe précise que chaque local dispose de places de stationnement, sans qu’il y ait confusion entre les locaux 1 et 2.

Elle soutient que l’exploitation de ce local n°2 peut se poursuivre sans difficulté, indépendamment du local n°1. Elle souligne qu’elle ne peut se prévaloir d’avoir agrandi sa surface de vente en réunissant les deux locaux, alors que cette réunion a eu lieu sans autorisation et qu’elle a retiré la cloison séparative des deux locaux. Elle fait valoir à cet égard que selon constat d’huissier, alors que le bail du local 2 prévoyait 180m² de stockage, il a été séparé en deux pour consacrer seulement 130 m² au stockage et 50 m² à la vente. Ces éléments sont corroborés par la notice et les plans de la demande de régularisation de l’ouverture ERP.

Elle fait valoir que le preneur ne démontre pas qu’il lui est impossible d’exploiter ce local consécutivement à la résiliation du bail du local 1, tandis que le local de stockage n’a pas besoin d’être attenant à la surface de vente, d’autant que le nouveau local est situé à 150 mètres du local 1. Elle en déduit que la résiliation judiciaire du contrat doit s’imposer aux torts du locataire. A titre reconventionnel, elle demande donc de prononcer la résiliation du contrat de bail du local n°2 aux torts exclusifs du preneur au motif que locataire a relié le local n°1 et le local n°2 en ouvrant la cloison, sans autorisation et a empiété sur les places de stationnement et les parties communes, soulignant qu’aucune mise en demeure préalable n’est nécessaire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les fins de non-recevoir soulevéesSelon les dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, “Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :(…) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir (-…). ”

Aux termes de l’article 122 du même code: “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée”.

En l’espèce, la société CARROBASSIN soulève la prescription de la demande reconventionnelle présentée par la SCI 1378 SD au titre de l’indexation des loyers pour la période antérieure au 1er Janvier 2018.

De son côté, la SCI 1378 SD soulève la prescription de l’action en requalification du bail dérogatoire en bail commercial.

Ces deux demandes, relatives à des faits qui ne se sont pas révélés postérieurement à son dessaisissement, auraient dû être présentées au juge de la mise en état. Ces demandes étant présentées tardivement, le tribunal n’a pas à en connaître. Elles seront déclarées irrecevables, les parties en ayant été informées par le tribunal lors de l’audience de plaidoirie.

Sur la date de fin du bail commercial du local n°1

Selon l’article L. 145-10 du code de commerce : « A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. / La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception . (…) /Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous. /Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. (…) »

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le preneur a fait connaître au bailleur sa volonté de renouveler le bail commercial portant sur le local n°1, en cours de prolongation, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 5 avril 2022.

Le bailleur a fait connaître son refus de renouvellement par acte extra judiciaire du 16 juin 2022, ce qui équivaut à un congé.

Dès lors que le bailleur a fait connaître son souhait de refuser le renouvellement du bail par acte extrajudiciaire du 16 juin 2022, il y a lieu de considérer que le bail a expiré à cette date, non au 25 avril 2022 ou encore au 1er juillet 2022 comme cela ressort des écritures des parties.

Une indemnité d’occupation sera en conséquence due à compter de cette date, jusqu’à la date de départ effectif des lieux, soit le 31 mars 2023 selon procès-verbal de constat de commissaire de justice.

Sur la résiliation du bail commercial du local n°2La société CARROBASSIN demande au tribunal de constater que la résiliation du bail dérogatoire, devenu bail commercial en application de l’article L. 145-5 du code de commerce, est consécutive au refus de renouvellement du bail du local n°1, les deux étant indissociables et demande en conséquence une indemnité d’éviction. Elle demande de constater la résiliation à compter du 1er juillet 2022, sans explication quant au choix de cette date.

La SCI 1378 SD demande quant à elle la résiliation de ce bail aux torts du preneur à compter du 1er juillet 2022 ou au 25 avril 2022 et refuse toute demande d’indemnisation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que la société CARROBASSIN a conclu un bail dérogatoire avec la SCI 1378 SD portant sur le local n°2 le 1er janvier 2016, pour une durée d’un an. Trois baux dérogatoires ont été conclus chaque année, entre 2016 et 2022. Il est également constant que la société CARROBASSIN est restée dans les lieux au-delà du 1er janvier 2019, soit 3 ans après la conclusion du premier contrat de bail dérogatoire.

Aux termes de l’article L. 145-5 du code de commerce : « Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux./ Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre./Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local. »

Il s’ensuit qu’à compter du 1er janvier 2019, le bail est soumis au statut du bail commercial.

La demande de résiliation a été formulée dans l’assignation en justice délivrée le 19 octobre 2022. Il convient de souligner pour mémoire qu’il ressort du procès-verbal de constat établi par maître [W], commissaire de justice, que la société CARROBASSIN a restitué les deux locaux loués ainsi que les clés le 31 mars 2023, en même temps qu’elle a quitté le local n°1. Il est constant qu’elle a transféré l’ensemble de son activité dans de nouveaux locaux, à 150 mètres de distance, dans la même zone commerciale.

La société CARROBASSIN exploitait en effet son fonds de commerce dans deux locaux différents, à savoir dans le local n°1 et le local n°2, contigü, au sein d’un même ensemble immobilier appartenant à la SCI 1378 SD.

Les deux cellules disposent de la même superficie de 180 m² mais la société CARROBASSIN a décidé d’affecter le local n°1 à la réception de la clientèle dans une salle d’exposition, tandis que le second local est destiné au stockage de marchandise.

Le second bail, conclu entre les mêmes parties, a fait l’objet de sept baux dérogatoires successifs, d’une durée d’un an, depuis le 1er janvier 2016, alors même que les parties étaient liées par ailleurs par un bail commercial. Il convient de rappeler que l’article L. 145-15 du code de commerce a pour objet de protéger le locataire en basculant automatiquement dans le régime protecteur du statut des baux commerciaux et la circonstance que des baux dérogatoires aient continué à être conclus au-delà des trois ans ne saurait permette de tirer une quelconque conclusion sur la commune intention des parties concernant l’absence d’indivisibilité des locaux loués.

Si le bail commercial portant sur le local n°1 ne précise rien de particulier quant à l’affectation de ce local situé dans l’entrepôt, si ce n’est que le preneur doit occuper les lieux loués par lui-même paisiblement pour l’objet social de la société preneuse, à savoir, selon les statuts de la société CARROBASSIN, la vente de carrelage et accessoires de pose auprès de particuliers et de professionnels, le bail portant sur le local n°2 précise expressément que le local est affecté au « stockage de carrelages et divers ».

Ainsi, le refus de renouvellement du bail commercial du local n°1 empêche à l’évidence la poursuite de l’activité vente. A l’inverse, l’activité de stockage perd de son intérêt si elle n’est pas adossée à une activité de vente, peu important que les deux locaux, soient ou non matériellement reliés par l’intérieur ou que le preneur ait utilisé une partie du local n°2 pour augmenter sa surface de vente : même séparés par une paroi non démontable, leur position contiguë et l’accès direct par l’extérieur de chacun des lots permet un stockage accessoire à la vente. La circonstance que le preneur ait trouvé un local à proximité pour transférer son activité doit être prise en considération pour la détermination de l’indemnité d’éviction, mais ne doit pas conduire à le priver de la possibilité de transférer la totalité de son fonds de commerce, alors qu’avant le refus de renouvellement, son fonds était certes exploité dans deux locaux différents, mais contigüs.

Il convient d’ailleurs de relever que le bailleur n’ignorait pas que les deux locaux étaient loués pour l’exploitation du même fonds de commerce puisqu’il a proposé un nouveau contrat de location relatif aux deux lots. Certes, les deux lots étaient toujours distingués, mais le local n°1 était toujours visé sans affectation particulière et le local n°2 toujours destiné à du stockage, nécessairement accessoire à l’activité de vente de la société, selon son objet social. Ainsi, quand bien même les deux locaux sont matériellement distincts, et peuvent être accessibles séparément, la configuration des lieux fait qu’ils concourent tous deux à l’exploitation du même fonds de commerce, de sorte que le refus de renouvellement d’un bail entraîne la résolution du second bail, indissociable.

Dans ces conditions, dès lors que c’est le refus de renouvellement opposé par le bailleur qui est à l’origine de la rupture du second bail, la société CARROBASSIN est bienfondée à demander la résiliation du contrat de bail avec les conséquences qu’y s’y rattachent, à savoir le droit de prétendre à une indemnité d’éviction, calculée sur la base des deux baux.

La résiliation du bail prend effet en même temps que la notification du refus de renouvellement du bail du local n°1, soit le 16 juin 2022.

A titre reconventionnel, il est demandé la résiliation du bail aux torts du preneur au motif qu’il aurait relié par une ouverture les deux locaux et d’un empiètement sur les places de stationnement et parties communes.

Toutefois, le procès-verbal de constat sur lequel se fonde l’encombrement des places de stationnement date du 27 janvier 2023, soit postérieurement au 16 juin 2022. Par ailleurs, s’il ressort d’un constat d’huissier de justice du 23 mai 2022, produit par le preneur, qu’à cette date, deux palettes subsistaient sur une place de stationnement devant un rideau métallique, ceci ne saurait constituer un motif grave pour justifier une résiliation judiciaire. Si la SCI 1378 SD se fonde par ailleurs sur des photographies aériennes issues de Géoportail pour justifier le caractère persistant de l’encombrement, force est de constater qu’il est impossible de distinguer s’il s’agit d’encombrement par des véhicules stationnés ou par des palettes.

S’agissant de la réunion des deux lots loués par le même locataire, ce que la société preneuse ne conteste pas, il doit en effet être relevé que le bail commercial prévoit, en son article 4, que le preneur ne pourra opérer aucune démolition, construction ni aucun changement de distribution, cloisonnement ou percement d’ouvertures qu’avec le consentement préalable et écrit du bailleur. Toutefois, il n’est nullement justifié d’une demande préalable auprès du preneur tendant à refermer cette ouverture. Surtout, si celle-ci peut éventuellement justifier une demande de remise en état des lieux en fin de bail à la demande du bailleur, elle ne saurait constituer à elle seule un motif suffisamment grave pour justifier une résiliation judiciaire.

Sur l’indemnité d’évictionSur le bienfondé du refus de l’indemnité d’éviction

Selon le I de l’article L. 145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité, dont l’indemnité d’éviction prévue par l’article L 145-14, s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre de son locataire sortant et, s’il s’agit de l’inexécution d’une obligation, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser, cette mise en demeure devant, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l’alinéa 1° de l’article précité.

La privation du droit au renouvellement et du droit d’obtenir une indemnité d’éviction doit être justifiée par une faute importante du locataire, empêchant la poursuite des relations contractuelles. Un seul motif suffit.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que le bail relatif au local n°1 a été conclu le 2 décembre 2011, pour une durée de 9 ans. Il a expiré le 2 décembre 2020 et s’est prolongé par tacite prolongation.

Par sommation signifiée par acte extrajudiciaire du 25 avril 2022, la SCI 1378 SD a fait délivrer à son bailleur une « sommation visant la clause résolutoire et l’article L. 145-17 du code de commerce ». Par cet acte, le bailleur a sommé son locataire de :

« -libérer les places de stationnement de tout stockage de matériel, matériaux, marchandises et autres biens nécessaires à l’activité.

« -libérer l’aire de stockage créée en début d’année 2022 par le bailleur.

« -communiquer l’autorisation d’ouverture de sa salle d’exposition et le respect des normes ERP.

« -remettre en état les locaux ainsi que les autorisations furent données le 2 décembre 2011.

« -retirer toute autre enseigne que celle qui fut autoriser d’apposer sur la façade.

« -communiquer une attestation d’assurance des locaux »

La sommation vise également la clause résolutoire insérée dans le bail qui permet au bailleur, un mois après sommation d’exécuter les conditions du bail restée sans effet, de se prévaloir de la résiliation de plein droit du bail.

Cette sommation se fonde, en ce qui concerne l’utilisation des places de stationnement et de l’aire de stockage, sur un constat d’huissier de justice du 4 mars 2022, selon lequel des palettes de carrelage sont stockées sur les places de stationnement, que la place PMR est occupée et que l’aire de stockage créé en 2022 par le bailleur est occupé par le preneur. Le constat d’huissier est mentionné mais n’est pas joint à la sommation. Le nombre de places supposément encombrées n’est pas précisé, ni l’emplacement de l’aire de stockage créée en 2022 par le bailleur.

Par courrier officiel du 25 mai 2022, accompagné de pièces justificatives, le conseil de la société CARROBASSIN a répondu à la sommation du 25 avril 2022.

Il ressort du constat d’huissier de justice établi le 23 mai 2022 à la demande du preneur qu’à cette date, en partie gauche du bâtiment, « les places sont dans leur intégralité disponibles et accessibles ». L’huissier ajoute que l’aire de stockage est « entièrement libre de tous matériaux ». Le preneur démontre donc avoir à cette date effectué les diligences nécessaires pour respecter la sommation, la circonstance que deux palettes emballées étaient présentes devant un rideau métallique, certes sur une place de stationnement, ne permettant pas de remettre en cause les diligences. Si le bailleur soutient qu’à sa demande, l’huissier de justice, devenu commissaire de justice, a constaté en 2023 la présence d’autres palettes devant les rideaux métallique, cet élément n’a pas être pris en considération puisqu’entre temps le preneur s’est exécuté et qu’il n’y a pas eu de nouvelle sommation.

En ce qui concerne l’autorisation d’ouverture de la salle d’exposition et le respect des normes ERP, il doit être souligné que selon l’article 9 du bail commercial portant sur le lot n°1 daté du 2 décembre 2011, relatif au respect des prescriptions administratives et autres, « le preneur devra se conformer aux prescriptions, règlements en vigueur, notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la police, la sécurité, l’inspection du travail, de façon que le bailleur ne puisse être ni inquiété ni recherché ». Il incombe en conséquence au preneur de solliciter les autorisations idoines. Dans son courrier en réponse du 25 mai 2022, le conseil de la société CARROBASSIN a indiqué avoir déposé une demande auprès des services compétents. L’autorisation a été accordée par le maire de la Teste de Buch selon arrêté du 18 août 2022. Si la date de la demande ne figure pas dans cet arrêté, de sorte qu’il n’est pas possible de s’assurer que la diligence a été faite dans le délai de la sommation, force est toutefois de constater que le bailleur ne justifie aucunement avoir été inquiété du fait de l’absence de diligences de ce chef par son locataire, de sorte que le manquement allégué ne peut être considéré comme suffisamment grave pour justifier un refus d’indemnité d’éviction.

Concernant la remise en état des locaux conformément à l’autorisation donnée le 2 décembre 2011 par le bailleur : il ressort de la sommation du 25 avril 2022, non contestée par la société CARROBASSIN, que par acte séparé du bail en date du 2 décembre 2011, la société CAROBASSIN a demandé au bailleur l’autorisation de d’effectuer des agencements et travaux sur la structure et notamment :

« -séparation du dépôt en deux parties à l’aide de cadres métalliques et de panneaux bois,

« -doublage d’une partie des murs intérieurs avec des panneaux bois,

« -recouvrir le sol de la partie exposition avec un sol en lames vinyles,

« -créer sur la façade une ouverture et une vitrine de 3x2m en menuiserie aluminium,

« -installer une enseigne magasin sur la façade du dépôt,

« -installer un système d’alarme ».

Il est reproché au preneur d’avoir transformé le local différemment de ce qui avait été autorisé le 2 décembre 2011, sans autorisation, à savoir :

— du carrelage a été posé au sol en lieu et place d’un sol vinyle

— des séparations ont été créées alors que seules deux parties avaient été autorisées.

La société CARROBASSIN se borne en défense à produire trois attestations d’intervenants (plâtrier, plombier, peintre) sur le chantier indiquant avoir aperçu ou rencontré le bailleur au moment des travaux et en déduit que celui-ci était informé et ne s’y est pas opposé.

Le bail commercial prévoit, en son article 4, que le preneur ne pourra opérer aucune démolition, construction ni aucun changement de distribution, cloisonnement ou percement d’ouvertures qu’avec le consentement préalable et écrit du bailleur.

Il n’est donc pas interdit au preneur de carreler le sol, en lieu et place d’un revêtement vinyle.

Si le bailleur soutient que des « séparations » ont été faites sans son consentement préalable,

autres que celles qui étaient initialement prévues, force est de constater que ce motif reste assez vague puisqu’il ne précise ni le nombre de séparations, ni leur nature (cloisonnement, percement, etc). Surtout, si de tels travaux peuvent éventuellement justifier une remise en état des lieux en fin de bail à la demande du bailleur, ils ne sauraient constituer un motif suffisamment grave pour justifier le refus d’une indemnité d’éviction.

S’agissant de l’enseigne commerciale, il est reproché au preneur de ne pas avoir respecté l’autorisation donnée en décembre 2011. La sommation indique qu’une enseigne avait été autorisée par le bailleur suivant photographie annexée à l’acte séparé du 2 décembre 2011, mais que le preneur a considérablement agrandi la surface de celle-ci et apposé de nouvelles enseignes sur la façade ainsi que les clôtures de l’ensemble immobilier.

Il doit être rappelé que la clause résolutoire prévue à l’article IX du contrat de bail est ainsi rédigée : « A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constitue l’accessoire ou l’exécution de l’une ou l’autre des conditions du présent bail et un mois après un simple commandement de payer ou sommation d’exécuter restée sans effet et contenant la déclaration du bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit (…) ».

Si le bailleur entend se prévaloir de cette clause résolutoire, la sommation doit porter sur l’exécution d’une clause du bail. Or, il n’est ni soutenu ni allégué que le bail commercial dont il s’agit comporte une clause relative à l’enseigne commerciale de la société CARROBASSIN. Si la SCI 1378 SD se fonde sur « l’acte séparé » intervenu le même jour que le bail, force est de constater que cet acte, qui n’est d’ailleurs pas produit, retrace les engagements de la société preneuse en ce qui concerne les travaux et ne peut être assimilé à un avenant au bail. En conséquence, ce motif ne peut fonder un refus de renouvellement du bail avec refus d’indemnité d’éviction.

Enfin, la société CARROBASSIN a justifié auprès du bailleur d’une attestation d’assurance pour le local loué, ce qu’il reconnaît dans ses écritures.

En conséquence, la société CARROBASSIN est créancière de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L.145-14 du code de commerce.

Sur l’assiette de l’indemnité d’éviction

Il ressort de ce qui a été dit plus haut que l’indemnité d’éviction doit donc être appréciée au regard de l’ensemble des locaux, sur la base d’un transfert d’activité.

Une expertise sera ordonnée avant dire droit à l’effet d’en évaluer les montants, l’évaluation amiable, non contradictoire et contestée par la SCI 1278 SD, réalisée à la demande de la société CARROBASSIN étant insuffisante pour éclairer le tribunal.

Il sera sursis à statuer sur le surplus des demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DECLARE IRRECEVABLES les fins de non-recevoir tirées de la prescription soulevées par la SARL CARROBASSIN et par la SCI 1378 SD,

DIT que le bail commercial relatif au lot n°1 sis 1378 avenue du parc des expositions à La Teste de Buch, conclu le 2 décembre 2011 entre la SARL CARROBASSIN et la SCI 1378 SD est arrivé à échéance le 16 juin 2022,

CONSTATE que les baux dérogatoires relatifs au lot n°2 sis 1378 avenue du parc des expositions à La teste de Buch se sont poursuivis plus de trois ans, de sorte que les relations contractuelles entre la SARL CARROBASSIN et la SCI 1378 SD sont soumises au statut des baux commerciaux à compter du 1er janvier 2019,

PRONONCE la résiliation aux torts de la SCI 1378 SD du bail portant sur le local n°2 sis 1378 avenue du parc des expositions à La teste de Buch, devenu bail commercial, conclu entre la SARL CARROBASSIN et la SCI 1378 SD,

AVANT DIRE DROIT,

ORDONNE, une mesure d’expertise aux fins de fixer l’indemnité d’éviction due par la SCI 1378 SD à la SARL CARROBASSIN après transfert l’ensemble de son fonds de commerce,

COMMET pour y procéder, M. [H] [V] (port. 06.71.24.50.53 / courriel : anthonyodile@odileexpertises.fr, avec pour mission de :

WMIl faut que j’appelle

— de convoquer les parties, les entendre, recueillir leurs observations et y répondre,

— se faire communiquer dans les délais qu’il fixe tous documents utiles au bon accomplissement de sa mission,

— se déplacer dans les locaux commerciaux (local 1 et 2), sis à LA TESTE DE BUCH, 1378 avenue du parc des expositions, les décrire et donner tous éléments utiles quant à leur situation,

— se déplacer dans les nouveaux locaux loués par la SARL CARROBASSIN, sis 1233 avenue du Parc des expositions à La Teste de Buch, les décrire et donner tous éléments utiles quant à leur situation et la détermination de l’indemnité de transfert,

— donner tous éléments factuels de nature à déterminer et évaluer l’indemnité d’éviction due par la SCI 1378 SD (indemnité principale et se prononcer sur les demandes d’indemnités accessoires formulées) et l’indemnité d’occupation due par la SARL CARROBASSIN à compter du 16 juin 2022 jusqu’au 31 mars 2023, date de remise des clés,

— donner tous éléments utiles de nature à déterminer le rattrapage de l’indexation des loyers demandé par le bailleur et formuler une proposition de calcul du loyer en application de la clause d’indexation entre le 1er janvier 2018 et le 16 juin 2022,

— donner tous éléments utiles à l’accomplissement de sa mission ;

FIXE à la somme de 3000 euros la provision que la SCI 1378 SD devra consigner par virement sur le compte de la Régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (Cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente ordonnance) dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque,et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor, ou que le juge chargé du contrôle, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité ;

DIT que l’expert pourra commencer ses opérations sur justification du récépissé du versement de la provision délivré par le régisseur à la partie consignataire, à moins que le magistrat chargé du contrôle lui demande par écrit de les commencer immédiatement en cas d’urgence,

DIT que l’expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, SANS AUTRE AVIS DU GREFFE,

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

DIT que l’expert devra établir un pré-rapport dans le délai de QUATRE MOIS,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en deux exemplaires au greffe du tribunal judiciaire, dans les SIX MOIS suivant le dépôt du pré-rapport, sauf prorogation accordée par le magistrat chargé du contrôle sur demande présentée avant l’expiration du délai fixé,

DIT qu’il appartiendra à l’expert d’adresser un exemplaire de son rapport à la demande du greffier de la juridiction du fond (par la voie électronique ou à défaut sur support papier),

DÉSIGNE Madame le Juge de la Mise en Etat de la 5ème chambre civile, pour suivre le déroulement de la présente mesure d’instruction,

DIT que l’expert devra remplir personnellement la mission qui lui est confiée et répondre point par point et de façon claire, concise mais argumenter à chacune des questions qui lui sont posées,

DIT que l’expert devra préciser dans son rapport qu’il a donné un exemplaire de son rapport aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception,

DIT que l’expert devra prendre en considération les observations et déclarations des parties en précisant la suite qui leur aura été donnée,

PRÉCISE à cet égard que les dires des parties et les réponses faites par l’expert à ces dernières devront figurer en annexe du rapport d’expertise,

RAPPELLE à cet égard aux parties que les dires doivent concerner uniquement les appréciations techniques et que l’expert ne peut être saisi de questions de nature purement juridique,

ORDONNE un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

RENVOIE l’affaire à la mise en état continue du 26 novembre 2025;

RÉSERVE les dépens.

La présente décision a été signée par Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente, et Isabelle SANCHEZ,Greffier.

Le Greffier La Présidente