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Copie numérique de la minute à :

— M^e Laure WARDALSKI

Délivrées le : 05/01/2026

ORDONNANCE DU : 05 JANVIER 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00660 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DRCA

AFFAIRE : [N] [X] / [M] [Y], S.C.I. SMB INVEST

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 05 JANVIER 2026

Par Céline CHERON, Présidente, tenant l’audience publique des référés

Assistée d’Alicia BARLOY, greffier au jour des débats et au jour de la mise à disposition de la décision

DEMANDEUR

M. [N] [X]

né le 05 Janvier 1968 à [Localité 7] COTE D’IVOIRE,

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Laure WARDALSKI, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDEURS

M. [M] [Y],

demeurant [Adresse 4]

non comparant

S.C.I. SMB INVEST, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés es qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Philippe RAMON, avocat au barreau de TARASCON

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ

Débats tenus à l’audience du 04 Décembre 2025, présidée par Madame CHERON, Présidente tenue publiquement.

Date de délibéré par mise à disposition au greffe indiquée par le Président à l’issue des débats : 05 JANVIER 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [X] est propriétaire d’un appartement sur deux étages dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété situé à [Adresse 9], cadastré section [Cadastre 8] numéro [Cadastre 1], constituant le lot numéro 2.

La SCI SMB INVEST est propriétaire de l’appartement voisin constituant les lots n°1 et 3 de ce même ensemble immobilier qui est loué par Monsieur [M] [Y].

Faisant valoir qu’il subit des infiltrations d’eaux avec écoulement au niveau de la chambre située en dessous du fonds appartenant à la SCI SMB INVEST qui sont dues à des défauts d’étanchéité dans ce logement, Monsieur [N] [X] a, par exploits des 25 et 29 septembre 2025, fait citer la SCI SMB INVEST en qualité de propriétaire, et Monsieur [M] [Y] en qualité de locataire devant le président du tribunal judiciaire de céans statuant en référé aux fins de condamner solidairement la SCI SMB INVEST et Monsieur [M] [Y] à effectuer les travaux nécessaires à la réparation des fuites identifiées par le rapport de recherche de fuite AX’EAU du 12 juin 2024 et à lui en justifier, d’assortir cette obligation d’une astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, de condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Après deux renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

Monsieur [N] [X] sollicite désormais, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, la désignation d’un expert, et sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, la condamnation de la SCI SMB INVEST sous astreinte de 150 € par jour à couper l’arrivée d’eau de l’immeuble en cause, à remettre le bail en cours dudit bien, à remettre la facture relative aux travaux effectués et revendiqués aux termes du constat établi le 15 octobre 2025, le débouté de toutes demandes plus amples ou contraires et la condamnation solidaire de la SCI SMB INVEST et Monsieur [M] [Y] au paiement de la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI SMB INVEST conclut au débouté du demandeur de l’intégralité de ses demandes et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [M] [Y], assigné selon les formes prévues à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est référé aux écritures des parties développées à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

Il convient de rappeler que l’application de l’article 145 du code de procédure civile n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité et garanties des personnes appelées comme partie à la procédure ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

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Il ressort d’un rapport établi par la SAS CDF le 27 octobre 2023 que des traces d’un dégât des eaux constituées de rouille, d’auréoles, de tâches sur les murs, de champignons et de moisissures ont été constatées dans la chambre du rez-de-chaussée du logement de Monsieur [N] [X]. Si une fuite a été relevée au niveau de la machine à laver le linge du premier étage, le technicien a conclu qu’elle ne correspondait pas aux dégâts constatés dans la chambre. Il a été relevé un taux d’humidité ambiante de 62 % dans la pièce et de plus de 80 % sur le support. Le technicien a alors préconisé la recherche d’une fuite chez le voisin situé au-dessus.

Dans un rapport du 14 juin 2024, la SARL AX’EAU a conclu à l’existence de défauts d’étanchéité dans le logement de la SCI SMB INVEST engendrant des écoulements sous-jacents dans celui de Monsieur [X].

Aux termes d’un premier rapport d’expertise amiable du 18 mars 2024 diligentée dans le cadre de l’assurance de protection juridique du demandeur, Monsieur [O] [Z], expert au sein de la SAS ELEX FRANCE, a conclu à la nécessité de procéder à une recherche des causes de la fuite dans le logement appartenant à SCI SMB INVEST. Dans un second rapport en date du 21 octobre 2024, ce même expert a relevé que les désordres s’étaient aggravés et a repris les conclusions de la SARL AX’EAU sur l’origine des désordres, à savoir un défaut d’étanchéité des joints périphériques de la baignoire ainsi que du trop-plein, un défaut d’étanchéité du joint périphérique du lavabo et un défaut d’étanchéité de la liaison réservoir/ cuvette des toilettes.

La SCI SMB INVEST considère que le désordre allégué n’est plus actuel dès lors que des travaux ont été réalisés. Elle verse aux débats un procès-verbal de constat établi le 15 octobre 2025 par Maitre [S] [U], commissaire de justice, qui mentionne que :

les joints périphériques de l’évier de la cuisine, de la salle de bain et de la baignoire ont été refaits ; aucune fuite n’est constatée à ces endroits lorsque les robinets d’eau sont ouvert ; la cuvette des toilettes ainsi que le tuyau de liaison réservoir / cuvette sont neufs ; le compteur d’eau ne tourne pas alors que tous les robinets sont fermés, démontrant ainsi l’absence de fuite.

Le demandeur soutient au contraire que les désordres perdurent et verse notamment une attestation rédigée par un voisin Monsieur [P] [W], qui indique avoir constaté le 1er décembre 2025 une importante fuite d’eau dans la pièce du rez-de-chaussée et la présence de gouttes d’eau s’écoulant du plafond.

Il convient de rappeler qu’à ce stade, il n’appartient pas au demandeur à la mesure d’instruction de démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir. Il suffit d’établir que l’allégation des faits reprochés apparaît pertinente et suffisamment étayée par les éléments de contexte du litige afin de constituer ainsi le motif légitime ouvrant droit au recours des dispositions de l’ article 145 du code de procédure civile. Tel est bien le cas en l’espèce au regard des différents rapports produits. Si le procès-verbal de constat tend à démontrer que des travaux ont été effectués il n’en demeure pas moins que l’actualité du désordre n’est pas à exclure au regard de l’attestation communiquée de sorte que le demandeur justifie d’éléments rendant crédibles ses suppositions, le litige potentiel n’étant pas manifestement voué à l’échec.

Il sera donc fait droit à la demande d’expertise, l’absence de mise en cause des autres voisins n’étant pas un élément suffisant pour faire échec à cette demande dès lors que les rapports jusqu’alors établis ont fait état de défauts d’étanchéité dans le logement occupé par Monsieur [Y] comme cause des désordres chez Monsieur [X]. Il appartiendra le cas échéant à la partie qui y a intérêt de mettre en cause ces derniers s’il résultait des constatations de l’expert que les voisins étaient susceptibles d’être concernés par ses opérations.

La mesure étant ordonnée dans l’intérêt du demandeur pour lui permettre ultérieurement et éventuellement d’engager une instance judiciaire, il y a lieu d’ordonner qu’il avance la provision à consigner pour les frais d’expertise.

Sur les demandes de communication de pièces

Selon l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner les mesures d’instruction légalement admissibles, et notamment enjoindre au besoin sous astreinte à une partie de produire les éléments de preuve qu’elle détient en application de l’article 11 du même code, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Dès lors que l’expert peut se faire communiquer tout document utile pour l’exercice de sa mission, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de communication de pièces sous astreinte.

En outre, la demande de communication du bail du locataire et de la facture établissant la réalisation de travaux n’apparait pas justifiée sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, ces pièces n’étant pas de nature constituer des mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite au sen du premier alinéa de cet article ou à exécuter une obligation non sérieusement contestable à la charge de la SCI SMB INVEST au sens du second alinéa de cet article. Il n’y a donc pas davantage lieu de faire droit à ces demandes sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

Sur les demandes fondées sur l’article 835 du code de procédure civile

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le juge des référés saisi sur ce fondement doit essentiellement constater soit l’imminence du dommage, afin, à titre préventif, de maintenir une situation existante, soit le caractère manifestement illicite du trouble, après réalisation d’un trouble pour y mettre fin.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le dommage imminent visé par l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

L’objet de la demande consiste à éviter qu’une situation irréversible ne se crée. Ainsi, non seulement la condition d’urgence est sous-jacente au dommage imminent, tout comme l’illicéité ou la potentielle illicéité de l’acte à l’origine du dommage imminent.

Le trouble manifestement illicite visé par ce même article désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

La seule méconnaissance d’une réglementation n’est pas suffisante pour caractériser l’illicéité d’un trouble.

L’illicéité du trouble allégué n’étant pas manifeste au jour de l’audience des plaidoiries, l’intervention du juge des référés ne se justifie donc pas sur ce fondement.

L’anormalité du trouble s’apprécie in concreto et doit être manifeste au jour de l’audience des plaidoiries.

Le trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage constitue un trouble manifestement illicite.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Il dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l’imminence d’un dommage, mais aussi de la nécessité d’en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite et d’ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s’imposer pour le faire cesser.

Les mesures conservatoires ou de remise en état ne s’imposent que pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, si l’actualité du dommage subi par Monsieur [N] [X] n’est pas à exclure, il n’en demeure pas moins que l’existence d’un dommage imminent dans le logement de la SCI SMB INVEST n’est pas suffisamment étayée par les pièces produites et ce d’autant plus, que l’origine du dommage n’est pas établie avec l’évidence requise devant le juge des référés. En outre, il n’est pas démontré que la coupure de l’eau aurait un effet sur les désordres subis. Enfin, cette mesure particulièrement grave rendant inhabitable le logement de la SCI SMB INVEST n’apparaît pas proportionnée au regard des éléments limités communiqués pour démontrer l’actualité de l’ampleur des désordres.

Par ailleurs, il incombera à l’expert désigné de dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens. Dans ce cas, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, il lui appartiendra de décrire ces travaux, en préciser la nature, l’importance et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible. Il pourra autoriser, en cas d’urgence ou de péril en la demeure, le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux indispensables, sous la direction du maître d’oeuvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

Alors que la question du fond reste entière, il n’y a pas lieu à ce stade à condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [N] [X], supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des référés statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS une mesure d’expertise et COMMETTONS pour y procéder

[T] [R]

[Adresse 6]

[Localité 2]

expert près la cour d’appel d’Aix-en-Provence

avec mission de :

Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, même détenus par des tiers, notamment les devis, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés et entendre tous sachants ;Se rendre sur les lieux et en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;Examiner les désordres, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles allégués dans les conclusions de Monsieur [L] [X] étayées par les pièces annexes; et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ; Décrire lesdits désordres, en indiquer la nature, l’importance, l’étendue, la date d’apparition, selon toutes modalités techniques que l’expert estimera nécessaire; en rechercher l’origine, la ou les causes ; en indiquer au besoin l’évolution prévisible;Déterminer si et le cas échéant, dans quelle mesure ils sont imputables à d’éventuels défauts d’étanchéité dans le logement de la SCI SMB INVEST; les décrire; En cas de pluralité de causes, indiquer la part incombant à chaque cause ;Dans l’hypothèse du caractère évolutif des désordres, préciser à quel terme et dans quelle mesure l’ouvrage sera affecté ; Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties qui seront annexés au rapport, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux et à défaut, chiffrer le coût du remplacement ; Indiquer le montant de la dépréciation de l’immeuble pour le cas où il ne pourrait être remédier à certaines malfaçons;Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état (impossibilité d’utiliser ledit bien immobilier pendant les travaux, nuisances afférentes aux travaux à prévoir…) ; Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux, en préciser la nature, l’importance et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ; Autoriser en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’expert le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’oeuvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix; Faire toutes observations utiles et fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues ;Faire toutes constatations, observations et suggestions utiles pour parvenir à la solution du différend ;

DISONS que l’expertise sera mise en œuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile ;

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra, à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ; en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

DISONS que l’expert adressera aux parties copie de ses pré-conclusions en leur impartissant un délai pour présenter leurs observations et qu’il prendra en considération les observations ou réclamations des parties formulées dans le délai imparti en les joignant à son avis si celles-ci sont écrites et si les parties le demandent, conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert désigné pourra s’adjoindre tous sapiteur de son choix dans une spécialité distincte de la sienne en avisant au préalable les parties et le juge du contrôle de l’expertise à seule fin de fixer, si nécessaire, le montant d’un complément de provision sur honoraires de l’expert ;

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code qui pourra procéder à son remplacement par simple ordonnance ;

DISONS que l’expert déposera l’original de son rapport écrit au greffe du tribunal judiciaire de TARASCON (service des expertises) dans les six mois de l’avis de consignation, terme de rigueur, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle des expertises et qu’il en adressera à chaque partie, une copie accompagnée de sa demande de rémunération;

FIXONS à 4000 euros la somme que Monsieur [L] [X] devra verser entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire de Tarascon, hors espèces, avant le 31 décembre 2025 terme de rigueur, à titre de consignation à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prévu, toute partie ayant intérêt pourra consigner en lieu et place de Monsieur [L] [X] dans un délai supplémentaire de 15 jours ;

DISONS que faute de consignation de la présente provision initiale dans ces délais impératifs, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

INVITONS les parties à conduire les opérations d’expertise par voie dématérialisée via la plate-forme OPALEXE ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de Monsieur [L] [X] tendant à condamner sous astreinte la SCI SMB INVEST à couper l’arrivée d’eau de l’immeuble situé à [Adresse 10] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de Monsieur [L] [X] tendant à condamner sous astreinte la SCI SMB INVEST à remettre le bail en cours de l’appartement situé à [Adresse 10] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de Monsieur [L] [X] tendant à condamner sous astreinte la SCI SMB INVEST à remettre la facture relative aux travaux effectués et revendiqués aux termes du constat établi le 15 octobre 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que Monsieur [L] [X] supportera provisoirement les dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE