TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 05 MAI 2025

— ---------------

N° du dossier : N° RG 25/00116 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KAMF

Minute : n° 25/186

PRÉSIDENT : Hervé LEMOINE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

S.C.I. TLP IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Chloé RIVIERE, avocat au barreau de NIMES

DÉFENDEUR

S.A.S.U. CAZEM, prise en la personne de son Président en exercice domicilié es-qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante , non représentée

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 31 Mars 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue le 28 avril 2025 prorogé à ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :05/05/2025

exécutoire & expédition

à :M^e RIVIERE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 décembre 2020, la S.C.I. TLP Immobilier a donné à bail, pour une durée de neuf années à compter de la date de signature de ce contrat, à la S.A.S.U. Cazem un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 6] (84), moyennant un loyer d’un montant mensuel de 650,00 euros hors charges la première année, puis de 800,00 euros hors charges à partir de la deuxième année.

Ce bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit de la location en cas de défaut de paiement régulier des loyers et charges par le locataire, un mois après un commandement de payer les sommes dues demeuré infructueux.

Constatant que les loyers ne sont plus réglés régulièrement par le locataire depuis plusieurs mois, et ce malgré la délivrance le 31 décembre 2024 d’un commandement de payer rappelant la clause résolutoire incluse dans le bail, la S.C.I. TLP Immobilier a fait citer, par acte extra-judiciaire du 28 février 2025, la S.A.S.U. Cazem devant la présente juridiction aux fins de voir :

— juger la S.C.I. TLP Immobilier bailleresse fondée en toutes ses demandes,

En conséquence,

— juger acquise la clause résolutoire du bail,

— ordonner l’expulsion, dans les huit jours de la signification de l’ordonnance à intervenir, de la S.A.S.U. Cazem, de tous occupants de son chef, des lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 5], savoir au rez de chaussée, 2 pièces principales d’une superficie de 65 m2,

— autoriser la S.C.I. TLP Immobilier à expulser la S.A.S.U. Cazem et, au besoin, à recourir aux services des forces de l’ordre,

— ordonner la séquestration au frais de la S.A.S.U. Cazem, à ses risques et périls, des meubles laissés dans les lieux loués, pour sûretés des loyers échus et des charges locatives,

En cas de maintien dans les lieux après l’acquisition de la clause résolutoire,

— condamner la S.A.S.U. Cazem à payer à la S.C.I. TLP Immobilier la somme provisionnelle, hors charges et hors taxes, de 800,00 euros correspondant au montant du loyer trimestriel, à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle augmentée des charges et taxes jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés et autres moyens d’accès,

— condamner la S.A.S.U. Cazem à payer à la S.C.I. TLP Immobilier la somme provisionnelle de 9 550,00 euros correspondant à la dette locative arrêtée le 19 février 2025, outre l’indemnité de 10 % prévue par le bail, soit la somme de 955,00 euros,

— condamner la S.A.S.U. Cazem à payer à la S.C.I. TLP Immobilier la somme de 163,54 euros correspondant aux frais de signification du commandement de payer,

— la condamner à lui verser la somme de 2 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, dont distraction au bénéfice de la S.E.L.A.S. Rivière Mestre ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience, la S.C.I. TLP Immobilier, qui est représentée, maintient ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance.

Quoique régulièrement citée, la S.A.S.U. Cazem n’a pas constitué avocat.

SUR CE :

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

Il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la constatation de la résiliation du bail commercial et les sommes dues à ce titre :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend” . Selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

L’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce prévoit que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le bail commercial conclu entre la S.C.I. TLP Immobilier et la S.A.S.U. Cazem contient une clause résolutoire rédigée comme suit :

“A défaut de paiement par le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du présent bail, lesquelles sont toutes de rigueur, ou à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et charges à leur échéance, des arriérés de loyer et du complément du dépôt de garantie après révision du loyer ou encore de celui des intérêts de retard et des frais des actes extra judiciaires, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extra judiciaire resté sans effet durant ce délai, et exprimant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause”.

Il est établi par le décompte présent dans le commandement de payer du 31 décembre 2024 que la S.A.S.U. Cazem n’a plus réglé ses loyers en leur intégralité et de manière régulière d’abord pour le mois de février 2022 puis depuis le mois de mars 2024. Le commandement de payer délivré à cette locataire le 31 décembre 2024, qui rappelait la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, est demeuré sans effet pendant le délai d’un mois, la S.A.S.U. Cazem n’ayant pas apuré le passif locatif, d’un montant de 5 550,00 euros à la date du commandement. Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, ce qui ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.

La S.A.S.U. Cazem, qui n’a pas constitué avocat, ne s’explique pas sur sa défaillance, ni ne sollicite des délais pour apurer sa dette. Il convient en conséquence de constater la résiliation du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 1er février 2025, date à laquelle la société locataire ne dispose plus de titre pour occuper les lieux, et, à défaut de départ amiable dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, d’ordonner son expulsion, une telle occupation, sans droit ni titre, caractérisant un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser.

Le sort des éventuels meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux loués par le locataire sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier”. En l’espèce, l’obligation de la S.A.S.U. Cazem de payer les arriérés de loyer et une indemnité d’occupation courant à partir de la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable.

Au vu des pièces justificatives produites, la dette de loyers de la S.A.S.U. Cazem s’élève à la somme de 6 850,00 euros, représentant le montant des loyers et charges dus jusqu’au mois de février 2025 inclus, le loyer étant dû, selon le bail, au 1er de chaque mois, étant précisé que les loyers des mois de janvier et février 2025 ont été maintenus à la somme mensuelle de 650,00 euros puisque ni la clause d’augmentation du montant du loyer à compter de la deuxième année, ni la clause d’indexation annuelle dudit loyer, toutes deux insérées dans le bail, n’ont été mises en oeuvre par les parties.

Cette créance n’étant pas contestable, il y a lieu de condamner la S.A.S.U. Cazem à payer cette somme à la S.C.I. TLP Immobilier, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2025, date de l’assignation en justice valant mise en demeure de payer, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Par ailleurs, la S.C.I. TLP Immobilier demande l’application des pénalités prévues à l’article 9 du bail commercial du 22 décembre 2020, rédigé ainsi : « A défaut de paiement de quelques sommes restant dues en vertu du présent bail ou de ses suites, le montant de chaque échéance restant en tout ou partie impayée sera, à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter d’une mise en demeure de payer lesdites sommes, majoré de 10% à titre de pénalités sans préjudice de l’application éventuelle de la clause résolutoire ». Cependant, selon les termes même de cette clause, la majoration de 10 % ne s’applique qu’après un délai de 15 jours à compter de l’envoi d’une mise en demeure de payer au locataire pour chaque échéance impayée. En l’espèce, nulles formalités en ce sens n’ont été effectués. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application de cette clause.

Conformément à la demande de la bailleresse, il y a lieu de fixer à la somme de 800,00 euros le montant de l’indemnité d’occupation qui est due mensuellement à compter du mois où la société locataire est sans droit ni titre, soit le mois de mars 2025. La S.A.S.U. Cazem sera condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à titre provisionnel.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La S.A.S.U. Cazem, qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance et versera à la S.C.I. TLP Immobilier, qui a été contrainte d’engager des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS que le bail commercial dont est titulaire la S.A.S.U. Cazem, relatif à un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 6] (84), propriété de la S.C.I. TLP Immobilier, s’est trouvé résilié de plein droit le 1er février 2025 par le jeu de la clause résolutoire incluse dans cet acte,

DISONS qu’à compter de cette date, la S.A.S.U. Cazem est occupante sans droit ni titre,

ORDONNONS en conséquence à la S.A.S.U. Cazem de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s’y trouvant de son chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

DISONS qu’en cas d’expulsion, il sera procédé, en tant que de besoin, à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS la S.A.S.U. Cazem à payer à la S.C.I. TLP Immobilier, à titre provisionnel :

— la somme de SIX MILLE HUIT CENT CINQUANTE EUROS (6 850,00 EUR), avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2025, au titre des loyers et des charges impayés jusqu’au mois de février 2025 inclus,

— une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de HUIT CENTS EUROS (800,00 EUR) à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

DÉBOUTONS la S.C.I. TLP Immobilier de ses autres demandes,

CONDAMNONS la S.A.S.U. Cazem à payer à la S.C.I. TLP Immobilier la somme de MILLE EUROS (1 000,00 EUR) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la S.A.S.U. Cazem aux entiers dépens, lesquels incluront le coût des divers actes de commissaire de justice nécessaires à la procédure (commandement de payer du 31 décembre 2024, assignation en justice du 28 février 2025 …),

REJETONS toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT