TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/01248 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3HDC

Minute : 26/00240

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Représentant : M. [X] [S] [L] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [K] [N]

Représentant : M^e Berthe BIANGOUO-NGNIANDZIAN KANZA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB255

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Mai 2026

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Venant aux droits de l’OPH DE [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Monsieur [X] [S] [L] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [N]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-008742 du 04/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparant en personne, assisté de Maître Berthe BIANGOUO-NGNIANDZIAN KANZA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉBATS :

Audience publique du 13 Mars 2026

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2026, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 24 janvier 2017, Est Ensemble Habitat a donné à bail à M. [K] [N] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer hors charges de 296,58 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Est Ensemble Habitat a fait signifier à M. [K] [N], par exploit de commissaire de justice du 16 août 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 339,67 € et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire.

Le 3 mars 2025, M. [K] [N] a été déclaré recevable à bénéficier des mesures de traitement de sa situation de surendettement.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 mars 2025, Est Ensemble Habitat a fait assigner M. [K] [N] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 5 septembre 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 19 février 2026, le juge des contentieux de la protection a prononcé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au bénéfice de M. [K] [N].

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 13 mars 2026.

Est Ensemble Habitat, comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de payer des loyers uniquement ;

ordonner l’expulsion de M. [K] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution :

condamner M. [K] [N] à payer :

la somme provisionnelle de 159,00 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 11 mars 2026, échéance de février 2026 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 24 janvier 2017 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [K] [N] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

M. [K] [N], comparant, assisté, demande au juge des contentieux de la protection de tirer les conséquences légales du jugement rendu le 19 février 2026 en matière de surendettement, et actualise sa situation personnelle et financière.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe du tribunal avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Il ressort des articles L. 741-2 et L. 741-6 du code de la consommation que le prononcé d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes du débiteur arrêtées à la date de la décision.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 24 janvier 2017 que M. [K] [N] doit payer un loyer d’un montant de 296,58 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 482,51 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [K] [N] restait devoir la somme de 8 574,76 € euros à la date du 11 mars 2026, terme de février 2026 inclus.

Toutefois, par jugement réputé contradictoire rendu le 19 février 2026, le juge des contentieux de la protection a prononcé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au bénéfice de M. [K] [N].

Ce faisant, M. [K] [N] reste seulement tenu au paiement du loyer du, pour le mois de février 2026, pour la période courant du 20 février 2026 au 28 février 2026, soit 155,09 euros (9/28*482,51).

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [K] [N] au paiement d’une somme provisionnelle de 155,09 €, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 11 mars 2026, terme de février 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2026, date de l’ordonnance.

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 VIII dispose que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture. Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le bail conclu le 24 janvier 2017 contient telle une clause résolutoire en son article 9 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 16 août 2024 pour la somme en principal de 3 339,67 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 octobre 2024.

L’obligation n’apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux donnés à bail.

Pour autant, au jour de l’audience, M. [K] [N] justifie qu’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été prononcée à son bénéfice par jugement réputé contradictoire rendu le 19 février 2026.

Compte tenu de ces éléments, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus jusqu’au 19 février 2028.

M. [K] [N] doit continuer, pendant ce délai, de s’acquitter du paiement du loyer et des charges courants.

Si M. [K] [N] s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de M. [K] [N] sur le fait qu’en cas de non-paiement du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, Est Ensemble Habitat pourra faire procéder à l’expulsion de M. [K] [N].

L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [K] [N], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à Est Ensemble Habitat une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 16 août 2024 et de l’assignation en date du 24 mars 2025.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

DES A PRÉSENT, SUR LE SURPLUS, VU L’URGENCE ET L’ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONDAMNE M. [K] [N] à verser à Est Ensemble Habitat la somme provisionnelle de 155,09 euros, au titre des l’arriéré des loyers et des charges arrêtés au 11 mars 2026, terme de février 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2026, date de l’ordonnance ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 janvier 2017 entre Est Ensemble Habitat et M. [K] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 17 octobre 2024 ;

CONSTATE que M. [K] [N] a bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par jugement réputé contradictoire rendu le 19 février 2026 ;

SUSPEND en conséquence les effets de la clause résolutoire jusqu’au 19 février 2028 inclus ;

RAPPELLE que M. [K] [N] doit s’acquitter du paiement des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges, la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après la réception, à défaut la première présentation, d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE M. [K] [N] au paiement des loyers et charges provisionnels dus au titre du contrat de bail conclu le 24 janvier 2017 entre Est Ensemble Habitat et M. [K] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], sur la période courant du 1er avril 2026, terme de mars 2026 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [K] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par M. [K] [N] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [K] [N] à payer à Est Ensemble Habitat l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE Est Ensemble Habitat de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [K] [N] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à Bobigny le 4 mai 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION