TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 05 MAI 2025

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N° du dossier : N° RG 25/00019 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J6F3

Minute : n° 25/182

PRÉSIDENT : Hervé LEMOINE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT (CIFD) prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Olivier COLLION, avocat au barreau de CARPENTRAS, M^e Sébastien BOURILLON, avocat au barreau de LYON

DÉFENDEUR

S.A.R.L. GOELIA GESTION

[Adresse 1]

[Adresse 12]

[Localité 6]

représentée par M^e Jean-Philippe BOREL, avocat au barreau d’AVIGNON, M^e Virginie HEBER-SUFFRIN, avocat au barreau de PARIS

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 31 Mars 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue le 28 avril 2025 prorogé à ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :05/05/2025

exécutoire & expédition

à :M^e COLLION-M^e BOREL

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé des 8 et 28 février 2012, M. [E] [P] et son épouse, Mme [Z] [P] née [G], ont donné à bail, pour une durée de neuf années à compter du 1er novembre 2012, à la S.A.R.L. Goelia Gestion, le lot n° 211 consistant en un appartement meublé situé dans le bâtiment C de la résidence de tourisme “[Adresse 15], [Adresse 2], lieudit “[Adresse 7]”, à [Localité 11] (84) (en réalité sur le territoire de la commune de [Localité 8] et non de [Localité 11] au regard d’autres pièces, dont le jugement d’adjudication et l’assignation), et portant le numéro C11, moyennant paiement d’un loyer d’un montant annuel variable puisque correspondant, pour les appartements, à un pourcentage du “chiffre d’affaires net H.T. hébergement”. Ledit bail prévoit le versement au bailleur d’acomptes trimestriels.

Cette résidence de tourisme est régie par les règles de la copropriété.

Ce bail commercial contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit de la location en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail par le locataire, un mois après un commandement d’exécuter demeuré infructueux.

Par jugement d’adjudication du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lyon (69) en date du 22 juin 2023, la S.A. Crédit Immobilier de France Développement, ci-après dénommée par le sigle C.I.F.D., est devenue propriétaire de ce bien immobilier.

La S.A.R.L. Goelia Gestion a été régulièrement informée de ce changement de propriétaire, et, en conséquence, de bailleur, puisqu’elle a transmis à la S.A. C.I.F.D. le montant des loyers échus et diverses informations commerciales par courrier du 31 décembre 2023.

Soutenant que la société locataire a méconnu ses obligations contractuelles telles qu’énoncées à l’article 6 du bail en ne communiquant pas, de manière satisfaisante, les pièces prévues au dernier alinéa de cet article (compte d’exploitation de la résidence, taux de remplissage obtenus, événements significatifs de l’année …), puisqu’elle considère comme incomplets et imprécis les documents transmis par courrier recommandé du 28 mai 2024, et ce malgré la délivrance le 2 mai 2024 d’un commandement de payer rappelant la clause résolutoire incluse dans le bail, la S.A. C.I.F.D. a fait citer, par acte du 13 janvier 2025, la S.A.R.L. Goelia Gestion devant la présente juridiction aux fins de :

— ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. Goelia Gestion et de tous occupants du chef de cette dernière du lot de copropriété 211 au sein de la résidence de tourisme “[Adresse 14]” sise [Adresse 3]), dans le délai d’un mois à compter du jugement à intervenir et sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard passé ce délai,

— condamner la société Goelia Gestion à verser à la société C.I.F.D. une indemnité d’occupation à compter du 3 juin 2024 égale, pour chaque bail et mensuellement, à 1/12 de dernier loyer annuel servi jusqu’à la prise d’effet du congé, majorée de 50 %, outre intérêts de droit et avec capitalisation desdits intérêts,

— ordonner à la société Goelia Gestion d’avoir à transmettre à la société C.I.F.D., dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et sous astreinte de 250,00 euros par jour de retard passé ce délai :

• les comptes d’exploitation de la résidence “Le Domaine [Adresse 10] Blanc” arrêtés depuis 2012 et jusqu’au jour de l’ordonnance à intervenir, avec le degré de précision exigé par la Cour de cassation,

• les bilans des années écoulées, en précisant les taux de remplissage obtenus (ce qui implique de ventiler les taux de remplissage entre les différents types de locations proposées au sein de la résidence), ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, depuis 2012 et jusqu’au jour de l’ordonnance à intervenir également,

• l’information sur les différents taux de commissionnement et la ventilation des réservations suivant les différents canaux de réservation,

— se réserver le contentieux de la liquidation d’astreinte,

— condamner la société Goelia Gestion aux entiers dépens de l’instance, y incluant les frais de commandement visant la clause résolutoire,

— condamner la même à verser à la société C.I.F.D. une somme de 2 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience, la S.A. C.I.F.D., qui est représentée, maintient ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance, précisant en particulier que le commandement de payer du 2 mai 2024 n’a nullement été délivré de mauvaise foi, pour éviter le paiement de l’indemnité d’éviction due au locataire en cas de non-renouvellement du bail, et rappelant que la S.A.R.L. Goelia Gestion est “coutumière de la rétention des éléments comptables et financiers” concernant sa gestion de résidences de tourisme.

Dans ses conclusions en réponse, soutenues à l’audience, la S.A.R.L. Goelia Gestion demande au juge des référés de :

À titre liminaire,

— rejeter les demandes de communication de C.I.F.D. portant sur des documents antérieurs à l’exercice 2022 / 2023,

À titre principal,

— juger de nul effet le commandement visant la clause résolutoire délivré de mauvaise foi le 2 mai 2024 par Crédit Immobilier de France Développement (C.I.F.D.),

— débouter Crédit Immobilier de France Développement (C.I.F.D.) de l’ensemble de ses demandes,

À titre subsidiaire,

— débouter Crédit Immobilier de France Développement (C.I.F.D.) de l’ensemble de ses demandes, Goelia Gestion ayant satisfait aux causes du commandement,

À titre infiniment subsidiaire,

— accorder à Goelia Gestion un délai d’un mois afin de produire toute éventuelle pièce complémentaire,

— suspendre, en tant que de besoin, les effets de la clause résolutoire jusqu’à la fin dudit délai,

— juger, sous réserve de la production desdites pièces dans le délai d’un mois, que la clause résolutoire n’a pas pu jouer,

En tout état de cause,

— débouter Crédit Immobilier de France Développement (C.I.F.D.) de toutes ses demandes,

— condamner Crédit Immobilier de France Développement (C.I.F.D.) à payer à Goelia Gestion la somme de 4 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Crédit Immobilier de France Développement (C.I.F.D.) aux entiers dépens.

SUR CE :

Sur la constatation de la résiliation du bail commercial liant les parties :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”. Selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

L’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce prévoit que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”. A ce titre, il appartient au juge des référés de s’assurer :

— de la régularité de la clause résolutoire quant à la mention du délai d’un mois entre le commandement et la constatation de la résiliation,

— de la mise en jeu de la clause résolutoire uniquement pour une ou plusieurs infractions aux clauses expresses du bail et uniquement pour les locaux donnés à bail,

— de la régularité du commandement et de sa précision,

— de la mise en oeuvre de bonne foi de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail commercial conclu entre les époux [P], aux droits desquels vient la S.A. C.I.F.D., et la S.A.R.L. Goelia Gestion contient, à son article 9, une clause résolutoire rédigée comme suit : “A défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges et accessoires, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, ou encore d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail, et un mois après un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, contenant déclaration par l’un des propriétaires bailleurs, pour la propriété qui le concerne, de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble audit propriétaire, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus, sans qu’il soit besoin de former aucune demande judiciaire”.

En l’espèce, se fondant sur les dispositions du dernier alinéa de l’article 6 du bail commercial des 8 et 28 février 2012, selon lesquelles “le preneur devra produire au bailleur, après clôture et validation par le commissaire aux comptes, le 31 décembre au plus tard, le compte d’exploitation de la résidence, les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principes postes de dépenses et de recettes de la résidence, ainsi qu’une indication sur les taux de commissionnement des intermédiaires commerciaux et [Localité 16] Opérateurs”, la S.A. C.I.F.D. a fait commandement à sa locataire, dans l’acte extra judiciaire délivré le 2 mai 2024, de communiquer, dans un délai d’un mois :

“- le compte d’exploitation de la résidence,

— les taux de remplissage obtenus

— les événements significatifs de l’année,

— les montants et évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence,

— les indications sur les taux de commissionnement des intermédiaires commerciaux et tours-opérateurs,

et ce au titre de l’ensemble des exercices écoulés à compter du 1er novembre 2012",

et a précisé qu’à défaut communication de des éléments sollicités, elle entendait se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail.

En premier lieu, il n’est nullement démontré que la S.A. C.I.F.D. a délivré de mauvaise foi un commandement d’exécuter le 2 mai 2024 par le seul fait qu’elle n’a pas adressé à sa locataire de courrier préalable pour lui réclamer des pièces complémentaires à celles transmises par courrier du 31 décembre 2023, le locataire ayant l’obligation, par le seul effet du bail, d’effectuer une transmission satisfaisante et complète des pièces prévues au dernier alinéa de l’article 6 du bail, de sa propre initiative, et ce au plus tard le 31 décembre de l’année en cours.

En deuxième lieu, quant à la précision des manquements reprochés dans le commandement délivré au locataire, il doit être rappelé qu’il ne peut être fait grief à celui-ci de ne pas avoir déféré, dans le délai imparti, à une injonction si les manquements allégués ne sont pas mentionnés dans l’acte extra judiciaire de manière suffisamment précise pour lui permettre d’y remédier. Or, dans le commandement délivré le 2 mai 2024, la S.A. C.I.F.D. a réclamé un certain nombre de pièces à sa locataire, dans des termes rappelés ci-avant, sans préciser en quoi celles communiquées dans le courrier du 31 décembre 2023 n’étaient pas satisfaisantes et/ou pas complètes. La S.A.R.L. Goelia Gestion a communiqué les informations et pièces sollicitées dans le commandement d’exécuter par courrier recommandé du 28 mai 2024. La S.A. C.I.F.D. soutient que cette seconde communication n’est pas non plus satisfaisante parce qu’elle ne lui permettrait pas de contrôler si les loyers variables qui lui ont versés sont conformes aux chiffres réalisés par l’exploitant et parce que les documents communiqués n’ont pas été validés par un commissaire aux comptes. Cependant, en ce qui concerne les premiers reproches, il n’appartient au juge des référés de rechercher si les documents communiqués apportent au bailleur l’information attendue et d’apprécier, sur ce point, leur caractère satisfactoire ou non, et, en ce qui concerne le deuxième reproche, l’exigence de la certification par un commissaire aux comptes, si elle est prévue dans le bail, n’était pas rappelée dans les termes du commandement délivré. Le juge des référés constate uniquement que l’ensemble des pièces et informations réclamées en des termes généraux, rappelés ci-avant, dans l’acte extra judiciaire du 2 mai 2024, dont les informations sur les taux de commissionnement, contrairement à ce que soutient de manière erronée la S.A. C.I.F.D., ont été communiquées avant l’expiration du délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies ou, en tout état de cause, sont sérieusement contestables, la preuve de la persistance des manquements de la société locataire à ses obligations contractuelles après l’expiration du délai d’un mois n’étant pas rapportée avec toute l’évidence requise en référé.

En conséquence, la S.A. C.I.F.D. sera déboutée de sa demande en constatation de la résiliation du bail commercial liant les parties et de ses demandes subséquentes en expulsion sous astreinte et en fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de communication de pièces sous astreinte formée par la S.A. C.I.F.D. :

Sur le fondement des articles 11 et 145 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner à une partie qui détient un élément de preuve de le produire, au besoin sous astreinte, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

En l’espèce, la S.A. C.I.F.D. demande, sur le fondement des articles L.321-2 du code du tourisme et 6 du présent bail, la production des pièces suivantes :

— les comptes d’exploitation de la résidence « [Adresse 13] [Adresse 9] Moulin Blanc » arrêtés depuis 2012 et jusqu’au jour de l’ordonnance à intervenir, avec le degré de précision exigé par la Cour de cassation,

— les bilans des années écoulées, en précisant les taux de remplissage obtenus (ce qui implique de ventiler les taux de remplissage entre les différents types de locations proposées au sein de la résidence), ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, depuis 2012 et jusqu’au jour de l’ordonnance à intervenir également,

— l’information sur les différents taux de commissionnement et la ventilation des réservations suivant les différents canaux de réservation.

Cependant, l’acquéreur d’un bien immobilier ne peut agir contre le locataire déjà en place pour des manquements au bail antérieurs à la vente, sauf cession de créance ou subrogation expresse (3ème Civ. 2 octobre 2002). En l’espèce, il n’est nullement démontré par la S.A. C.I.F.D. qu’elle a été expressément subrogée dans les droits des époux [P], de sorte qu’il y a lieu de rejeter la demande de communication de pièces formée par la S.A. C.I.F.D. pour les périodes antérieures à l’acquisition de l’immeuble, en juin 2023.

Ceci précisé, au regard des termes du dernier alinéa de l’article 6 du bail commercial liant les parties, il y a lieu de condamner la S.A.R.L. Goelia Gestion à produire :

— les comptes d’exploitation de la résidence “[Adresse 14]” pour les exercices 2022 / 2023 (l’exercice allant du 1er novembre de l’année en cours au 31 octobre de l’année suivante) et 2023 / 2024, dans les formes requises par les règles de comptabilité applicables, et dûment validés par le commissaire aux comptes de la S.A.R.L. Goelia Gestion,

— les bilans des années 2022 à 2024, en précisant les taux de remplissage obtenus (ce qui implique de ventiler les taux de remplissage entre les différents types de locations proposées au sein de la résidence), ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence,

— les pièces justifiant des différents taux de commissionnement et de la ventilation des réservations suivant les différents canaux de réservation pour les années 2022 à 2024.

Une astreinte sera prononcée, afin de garantir l’exécution de la présente décision.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Les parties demanderesse et défenderesse, qui succombent chacune partiellement, conserveront à leur charge les dépens qu’elles ont été amenées à engager dans le cadre de la présente instance ainsi que les frais irrépétibles qu’ils ont exposés.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent,

VU les articles 834 et 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce,

CONSTATONS que la S.A. Crédit Immobilier de France Développement ne démontre pas, avec toute l’évidence requise en référé, que les infractions aux clauses du bail commercial conclu les 8 et 28 février 2012, reprochées à la S.A.R.L. Goelia Gestion dans le commandement délivré le 2 mai 2024, ont persisté à l’expiration du délai d’un mois prévu dans ledit acte,

CONSTATONS dès lors que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial des 8 et 28 février 2012 ne sont pas réunies ou, au moins, sont sérieusement contestables,

DÉBOUTONS en conséquence la S.A. Crédit Immobilier de France Développement de sa demande en constatation de la résiliation du bail commercial liant les parties et de ses demandes subséquentes en expulsion et en fixation d’une indemnité d’occupation,

VU les articles 11 et 145 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la S.A.R.L. Goelia Gestion à communiquer à la S.A. Crédit Immobilier de France Développement les pièces suivantes :

— les comptes d’exploitation de la résidence "[Adresse 14]" pour les exercices 2022 / 2023 (l’exercice allant du 1er novembre de l’année en cours au 31 octobre de l’année suivante) et 2023 / 2024, dans les formes requises par les règles de comptabilité applicables, et dûment validés par le commissaire aux comptes de la S.A.R.L. Goelia Gestion,

— les bilans des années 2022 à 2024, en précisant les taux de remplissage obtenus (ce qui implique de ventiler les taux de remplissage entre les différents types de locations proposées au sein de la résidence), ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence,

— les pièces justifiant des différents taux de commissionnement et de la ventilation des réservations suivant les différents canaux de réservation pour les années 2022 à 2024,

et ce dans un délai d’UN MOIS à compter de la signification de la présente ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 150,00 euros par jour de retard pendant une nouvelle période d’UN MOIS, à l’issue de laquelle il sera statué à nouveau,

DISONS n’y avoir lieu de Nous réserver la liquidation de cette astreinte,

DÉBOUTONS la S.A. Crédit Immobilier de France Développement de ses plus amples demandes de communication de pièces,

VU les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

LAISSONS à chacune des parties la charge de ses propres dépens,

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties de leurs autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT