COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00059 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KDLH

Minute N° : 25/00548

JUGEMENT DU 15 Septembre 2025

Copie + Copie exécutoire délivrés à : Mme [G]

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

M^e AYME, avocat au barreau de TARASCON

Le :

DEMANDEUR

Madame [X] [G]

née le 07 Juin 1968 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Monsieur [M] [V], muni d’un mandat écrit

DEFENDEUR :

Madame [B] [R]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Virginie AYME, avocat au barreau de TARASCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Pierre CHANNOY, Magistrat à Titre Temporaire,

assisté de Madame A. RANC, Greffier,

DEBATS : 16 juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 janvier 2024, Madame [X] [G] a pris à bail auprès de Madame [B] [R] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6].

Un dépôt de garantie de 550,00 € a été versé par la locataire.

L’état des lieux d’entrée a également été effectué le 13 janvier 2024.

Une remise de clés pour départ de la locataire a été effectuée le 31 mai 2024, sans signature d’état des lieux de sortie.

N’obtenant pas la restitution de son dépôt de garantie, Madame [X] [G] a tenté une conciliation par conciliateur de justice. Celle-ci a été reconnue par Madame [B] [R] dans ses écritures.

C’est en l’état que Madame [X] [G] a fait citer Madame [B] [R] devant le présent tribunal aux fins principalement de les voir condamnés au remboursement du dépôt de garantie.

*

Au cours de l’audience du 16 juin 2025, Madame [X] [G] a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement et a formulé les demandes suivantes :

CONDAMNER Madame [B] [R] à lui payer les sommes de :

208,00 € correspondant au remboursement du reliquat de son dépôt de garantie,10% de pénalité de retard par mois de retard,926,30 € au titre de la restitution de la somme indument perçue au titre des charges locatives non justifiées assorti des intérêts de retard au même taux,200,00 € pour frais divers.

Principalement, Madame [X] [G] considère que la loi du 6 juillet 1989 fonde son droit à restitution de dépôt de garantie une fois le dernier loyer déduit. Par ailleurs elle évoque l’absence de justificatif au titre des charges locatives constituant un indû.

Au cours de l’audience du 16 juin 2025, Madame [B] [R] a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement et a formulé les demandes suivantes :

CONDAMNER Madame [X] [G] à lui payer les sommes de :

163,13 € au titre de la taxe sur les ordures ménagères et les charges de copropriétés,300,00 € au titre de dommages et intérêts,500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Toutes les parties étant présentes ou représentées, le présent jugement, non susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

A l’audience du 16 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la restitution du dépôt de garantie et les dégradations locatives

En matière locative, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis, applicable au congé, court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, ainsi que de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

Enfin, par application du décret n° 87-712 du 26 août 1987 notamment relatif aux réparations locatives, sont considérées comme telles les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ces dégradations sont démontrées par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En l’absence d’état des lieux d’entrée, l’article 1731 du code civil prévoit que le locataire est présumé les avoir reçus en bonne état de réparations locatives et qu’il doit les rendre tels sauf la preuve du contraire. Cette preuve pèse sur le locataire. Il est, par ailleurs, de jurisprudence constante que le preneur n’est responsable que des dégradations de son fait, à l’exception des désordres imputables à la vétusté.

Aux termes des deux premiers alinéas de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

La Cour de cassation a décidé qu’un constat d’huissier de justice, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors qu’il est soumis à la libre discussion des parties (1re Civ., 12 avril 2005, pourvoi n° 02-15.507, Bull. 2005, I, n° 181). Il s’en déduit qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire.

*

En l’espèce, il n’est pas rapporté d’état des lieux de sortie ni amiable et contradictoire, ni de constat par huissier. La preuve par témoignage d’un refus de signer ne saurait renverser cette obligation légale.

Il en résulte que l’état des lieux de sortie invoqué par le bailleur ne peut faire la preuve des dégradations qui y sont listées et qui seraient imputables à la locataire.

Le tribunal constate un indu pour les sommes retenues au titre des dégradations locatives à hauteur de 208,00 €.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 7 juillet 1989, dans ses nouvelles dispositions, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

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En l’espèce, il n’est pas contesté que la remise des clés a été effectuée le 31 mai 2024. Le propriétaire avait donc jusqu’au 30 juin 2024 pour restituer le dépôt de garantie, ce qu’il s’est abstenu de faire.

Madame [B] [R] conteste avoir reçu l’ensemble des jeux de clés, mais n’en apporte pas la preuve. Le tribunal considèrera donc que les clés ont toutes été remises par la locataire à son bailleur le 31 mai 2024.

Sur les charges

Selon l’article 7, a), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Lorsqu’elles ne sont pas spécifiquement prévues dans le bail, seules les charges récupérables figurant à l’annexe du décret du 26 août 1987 peuvent être mises à la charge du locataire.

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Aucun contrat de bail n’étant versé au dossier, il n’est pas possible pour le tribunal de vérifier si les charges facturées étaient prévues contractuellement. De plus, il n’est pas justifié par le demandeur qu’il ait mis en demeure son bailleur afin d’obtenir le décompte détaillé des charges locatives.

La charge de la preuve de l’indu revenant au demandeur, Madame [X] [G] sera déboutée de sa demande de remboursement d’indu au titre des charges locatives.

Reconventionnellement, Madame [B] [R] réclame le paiement de la taxe d’ordure ménagère de 55,48 € et des charges de copropriété de 244,64 €.

L’ensemble des charges de copropriété ne pouvant être récupéré sur le locataire, Madame [B] [R] ne démontre pas avoir une créance liquide et exigible à auteur de 244,64 €. Sa demande à ce titre ne saurait prospérer.

S’agissant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, elle verse au débat son avis de taxe foncière pour l’année 2024 qui laisse voir la taxe concernée pour 148,00 €. La taxe d’enlèvement d’ordures ménagères étant listée par ledit décret, il n’est pas nécessaire qu’elle soit reprise dans le corps du bail ou qu’elle soit intégrée aux provisions pour charge pour avoir de fondement juridique.

Le bailleur propose erronément la méthode de calcul suivante : 12 x 4,5 = 55,48 €. En effet, il faut faire selon la règle suivante : (montant de la taxe / 12) x nombre de mois d’occupation, soit (148 /12) x 4,5, soit une somme de 55,50 €.

Le tribunal dira que Madame [B] [R] possède une créance liquide et exigible de 55,50 €. Le reliquat de dépôt de garantie est donc de 494,50 €.

Sur le retard de restitution du reliquat de dépôt de garantie

En l’absence de copie du contrat de bail permettant au tribunal de s’assurer du montant du loyer mensuel, le tribunal se limitera à donner la règle de calcul applicable.

En conséquence, les locataires sont fondés à réclamer 10% du loyer net par mois de retard à partir du 30 juin 2024.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

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En l’espèce,

— Madame [X] [G] réclame 200,00 € pour frais de déplacement, envois de courrier et demi-journée de travail perdue,

— Madame [B] [R] réclame 300,00 € pour « tous les tracas subis et la perte de temps ».

Aucune des parties n’ayant versé de justificatifs, les demandes à ce titre seront rejetées.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à prononcer d’indemnités.

Les dépens doivent être fixés conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après en avoir délibéré, par jugement contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DIT qu’il n’y a pas lieu à prélever de frais pour dégradation locative,

DIT qu’il doit être pris en compte une participation de la locataire à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au prorata temporis de son occupation, soit la somme de 55,50 €,

DONNE ACTE à Madame [B] [R] qu’elle a déjà restitué la somme de 231,27 €,

CONDAMNE Madame [B] [R] à payer à Madame [X] [G] la somme de 263,23 € au titre de la restitution du dépôt de garantie déduction faite de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au prorata temporis,

CONDAMNE Madame [B] [R] à payer à Madame [X] [G] 10% du loyer net par mois de retard au titre de la restitution tardive du dépôt de garantie à compter du 30 juin 2024,

DEBOUTE Madame [X] [G] de sa demande de remboursement de la somme de 926,30€ pour indu sur charges,

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE Madame [B] [R] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [B] [R] aux entiers dépens,

REJETTE le surplus des demandes, plus amples ou contraire,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 15 septembre 2025.

Le Greffier Le Juge